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Processo:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 1.133.890-8, DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA

APELANTE: D PIRES & D PIRES LTDA E O.

APELADO: ROQUE MARCONDES DE CAMPOS

RELATORA: DESª VILMA RÉGIA RAMOS DE REZENDE
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PRELIMINARES. CARÊNCIA DE AÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SUBSCRITA POR PESSOA SEM PODERES PARA TANTO. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO. RATIFICAÇÃO COM A PROPOSITURA DA AÇÃO E A JUNTADA DO REFERIDO INSTRUMENTO. A Notificação Judicial desacompanhada de procuração do advogado que a subscreve, torna-se válida e eficaz quando constante dos documentos carreados à Ação de Despejo, subscrita pelo mesmo patrono. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. Ainda que, em regra, a obrigação fidejussória seja subsidiária, poderá tornar-se solidária por vontade das partes. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. REQUISITOS PREVISTOS PELA LEI DE LOCAÇÕES. Descabida a indenização pelo fundo de comércio, uma vez que o pedido renovatório foi julgado improcedente por não preenchidos os requisitos legais. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 1.133.890-8, oriundos da Primeira Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, distribuídos a esta Décima Primeira Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, em que figuram como


Apelante D PIRES & D PIRES LTDA E O. e Apelado ROQUE MARCONDES DE CAMPOS.


I ­ RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta contra a sentença (fls. 220/226), proferida nos autos de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos n.º 0076403-30.2012.8.16.0014 originários da Primeira Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, proposta por ROQUE MARCONDES DE CAMPOS E O. em face de D PIRES & D PIRES LTDA E O., que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, declarando a rescisão do Contrato de Locação firmado entre as partes e decretando o despejo dos Requeridos, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária.

Pela sucumbência recíproca, condenou as partes, de forma pro rata, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios,


fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), admitida a compensação.

D PIRES & D PIRES LTDA E O. opôs Embargos de Declaração (fls. 233/235), que foram rejeitados (fls. 241/242).

Adveio a interposição do presente recurso (fls. 250/275) também por D PIRES & D PIRES LTDA E O., alegando, em síntese, que:

a) a Notificação Extrajudicial foi subscrita por quem não tinha poderes para tanto e veio desacompanhada da respectiva procuração ad judicia, sendo, portanto, nula de pleno direito;

b) havendo grave defeito na subscrição da procuração, impossível de ratificação, configurada a carência de ação, importando na extinção da demanda sem resolução de mérito;

c) o segundo Requerido ­ fiador da relação locatícia - é parte ilegítima na lide, "pois além de dever ser respeitado o benefício de ordem a que faz menção o artigo 827 do Código Civil, não existem pagamentos de alugueres ou outros encargos da


locação atrasados ou prova de qualquer outra obrigação contratual inadimplida, devendo, pois, ser o mesmo excluído imediatamente do polo passivo da lide" (fls.
261);

d) na hipótese de ser mantido o despejo dos Recorrentes, pugna subsidiariamente pela indenização pelo fundo de comércio que constituiu, tendo em vista que o imóvel locado tem como objetivo mercantil o ramo de comércio de combustíveis e o contrato firmado entre as partes expressamente assim o prevê em sua cláusula 10ª (décima);

e) a indenização deverá ser apurada em sede de perícia judicial, de acordo com o valor de mercado, garantido aos Apelantes o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas até que se componha o valor e seja efetuado o seu pagamento;

f) "(...) demonstrada a intenção do locador/recorrido, que usou da boa-fé da locatária/recorrente para locar a ela o imóvel que estava em estado de abandono, prometendo prazo para a renovação da locação, o que a fez investir ali seu trabalho com afinco para formar clientela e


credibilidade (...) não havendo, assim, motivos que justifiquem a rescisão contratual e a retomada do imóvel (...)" (fls. 272/273).

Pleiteia o prequestionamento das matérias elencadas e, a final, o provimento do apelo.

O Recurso foi recebido somente no seu efeito devolutivo (fls. 284) e contrarrazoado (fls.
301/312).

Os Apelantes informaram que pretendem extinguir a relação contratual entre as partes e as obrigações dela inerentes, formalizando-se tal desiderato pela entrega das chaves do imóvel locado (fls. 325/327).

É o relatório.

II ­ FUNDAMENTOS

A controvérsia recursal restringe à interpretação do Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel Comercial (fls. 30/36) firmado entre


as partes em 18 de outubro de 2001, com prazo de vigência de 08 (oito) anos, findando-se, destarte, em 01 de Outubro de 2009.

Esgotado o prazo acordado, os locatários/Apelantes permaneceram na posse do imóvel, sem qualquer oposição do locador/Apelado, o que ensejou, portanto, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado (§ 1º do art. 56 da Lei nº 8.245/91).

Insta ressaltar que, em razão da petição protocolada em 17/12/2013 (fls. 325/327), os argumentos recursais que tocam à possibilidade de renovação contratual restaram prejudicados, porquanto os Apelantes manifestam expressa intenção de "extinguir a relação contratual e as obrigações inerentes" (sic) (fls. 326).

Assim, conhece-se parcialmente do Recurso, limitando-se a presente análise às demais alegações lançadas.

DAS PRELIMINARES


Da Carência De Ação

Preliminarmente, defendem os Apelantes a carência da ação, eis que a Notificação Extrajudicial enviada pelos Apelados é nula de pleno direito, porquanto subscrita por pessoa sem poderes para tanto.

Pretensão desarrazoada, pois firmou-se na jurisprudência o entendimento de que notificação judicial, ainda que desacompanhada de procuração do advogado que a subscreve, torna-se válida e eficaz quando a Ação de Despejo é subscrita pelo mesmo patrono, acompanhada do devido instrumento procuratório.

Isto porque vigente a interpretação elencada no artigo 662 do Código Civil, in verbis:
"" Art. 662. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.


Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato".
Tendo em vista que a Ação de Despejo veio acompanhada do competente instrumento de procuração, tratando-se do mesmo subscritor convalida- se o ato, restando sanada a suposta "irregularidade".

Assim já decidiu o nosso Tribunal:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL.
DENÚNCIA VAZIA. CONCESSÃO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. TESE RECURSAL DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. NÃO ACOLHIMENTO. TESE RECURSAL DE NULIDADE DA CITAÇÃO POR HORA CERTA. ACOLHIMENTO.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...) A notificação extrajudicial denunciando a locação e concedendo prazo para desocupação voluntária, ainda que desacompanhada de procuração ao advogado que a subscreve, mas se a petição da respectiva ação de despejo é subscrita pelo advogado com a devida procuração, isto basta à ratificação da notificação, consoante abalizada jurisprudência (Súmula 16 do então 2º TASP: "Em caso de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandato ao ensejo da propositura da ação").


(...). " (grifamos) (Ac. un. nº 27810, da 12ª CC do TJPR, no Ag. de Inst. nº 945586-5, de Curitiba. Rel. Des.
JOSCELITO GIOVANI CE, in DJ de 17/10/2013)
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.
POSSIBILIDADE. DECLARAÇÃO DE MISERABILIDADE SUFICIENTE. PRELIMINAR. CARÊNCIA DE AÇÃO POR INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL.
NOTIFICAÇÃO REALIZADA POR TERCEIRO, DESACOMPANHADA DO INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO PELA MANDANTE. RATIFICAÇÃO DO ATO. INTELIGÊNCIA DO ART. 662 DO CÓDIGO CIVIL. PRELIMINAR AFASTADA.
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PRORROGOU O CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE DISPOSITIVO LEGAL QUE IMPEÇA AO LOCADOR DE CONVENCIONAR ESTE TIPO DE CLÁUSULA NOS CONTRATO DE LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS.
ALEGAÇÃO DE QUE HOUVE RENOVAÇÃO EXPRESSA DO CONTRATO ENTRE AS PARTES. DESCABIMENTO.
AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS A DEMONSTRAR O ALEGADO. JUNTADA DE DOCUMENTOS NA FASE RECURSAL. HIPÓTESE NÃO ACOLHIDA PELO ARTIGO 397, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INADMISSIBILIDADE. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DAS PRERROGATIVAS DISPOSTAS NO ART. 53, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE.
ASSOCIAÇÃO QUE NÃO SE ENQUADRA NA EXPRESSÃO "ESTABELECIMENTO DE ENSINO".
ASSOCIAÇÃO QUE TEM POR FIM PRECÍPUO O DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES CULTURAIS E ARTÍSTICAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (grifamos)


(Ac. un. nº 28154, da 11ª CC do TJPR, na Ap. Cível nº 1054649-9, de Curitiba. Rel. Des.
AUGUSTO LOPES CORTES, in DJ de 20/08/2013)

Ainda, a disposição contida no art. 250 do Código de Processo Civil prescreve que nenhum ato será declarado nulo se dele não advier prejuízo à parte, em razão da máxima "pas de nullité sans grief".

E esta foi a situação dos autos, tendo em vista que os Apelantes promoveram inclusive a respectiva Contra Notificação Extrajudicial (fls. 67), não suscitando neste documento a irregularidade aqui tratada.

Por isso, não há que se falar em defeito de representação na Notificação Extrajudicial, tampouco em carência de ação.

Ilegitimidade Passiva Do Fiador

Alegam ainda os Apelantes que o fiador é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que deve integrá-la somente


quando há inadimplemento pelo locatário, o que não ocorreu in casu.

Pois bem, sobre o instituto da fiança, importante consignar que consiste em garantia contratual, por meio da qual "uma pessoa assume, para com o credor, a obrigação de pagar a dívida, se o devedor não o fizer" (in GOMES, ORLANDO. Contratos.
Rio de Janeiro, Forense: 2009. 26ª ed, p. 536).

Todavia, em que pese dita obrigação entre o fiador e afiançado ser, a princípio, subsidiária, poderá tornar-se solidária quando as partes assim o estipularem. E tal foi o caso dos autos.

Da leitura do Contrato de Locação percebe-se que a cláusula 14 dispõe expressa e claramente neste sentido, senão vejamos:

"14 ­ Como FIADORES e principais pagadores e responsáveis pelo fiel e exato cumprimento de todas as cláusulas e condições deste instrumento, até a real e efetiva entre das chaves do imóvel locado, assinam a presente, solidariamente com o LOCATÁRIO (...)."


Corroborando este entendimento, dispõe o artigo 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações):

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Destarte, inexistem dúvidas da responsabilidade do fiador DELFIM DOS SANTOS PIRES e de sua legitimidade passiva ad causam.

DO MÉRITO

No tocante ao mérito, pretendem os Apelantes ser indenizados pela formação do fundo de comércio no imóvel locado.

Para haver possibilidade de indenização pelo fundo de comércio, o locatário deve ter, primeiramente, direito à renovação do contrato, o que se dará através do preenchimento cumulativo dos


requisitos elencados nos arts. 51 e 52 da Lei de Locações, a saber:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; II - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ainda, imprescindível que a devida Ação Renovatória seja julgada procedente, conforme entendimento amplamente adotado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e também deste aresto:


"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA.
REQUISITOS. SÚMULA Nº 7/STJ. FUNDO DE COMÉRCIO. INDENIZAÇÃO. NÃO-CABIMENTO.
1. A irresignação que busca desconstituir os pressupostos fáticos adotados pelo acórdão recorrido encontra óbice no enunciado nº 7 da Súmula desta Corte.
2. No caso, não há que se falar em indenização pelo fundo de comércio, uma vez que o pedido renovatório foi julgado improcedente porque não preenchidos os requisitos legais.
3. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg nos EDcl no Ag nº 1045714/RS, Rel.
Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 02/06/2009, DJe 22/06/2009)

"APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE DESPEJO COMPENSAÇÃO DOS VALORES COM BENFEITORIAS VEDAÇÃO CONTRATUAL FUNDO DE COMÉRCIO AUSÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA EXEGESE LEGAL - SENTENÇA MANTIDA.
1. Benfeitoria. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula nº 335/STJ). 2. Fundo de Comércio. "(...) 2. No caso, não há que se falar em indenização pelo fundo de comércio, uma vez que o pedido renovatório foi julgado improcedente porque não preenchidos os requisitos legais. (AgRg nos EDcl no Ag 1045714/RS, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 02/06/2009, DJe 22/06/2009). APELAÇÃO NÃO PROVIDA." (Ac. un. nº 22408, da 11ª CC do TJPR, na Ap. Cível nº 831846-5, de Curitiba. Rel. Des.
GAMALIEL SEME SCAFF, in DJ de 12/04/2014)


In casu, a Ação Renovatória de Locação proposta pelos ora Apelantes foi julgada improcedente pelo Juízo a quo, e igualmente desprovida por este Egrégio Tribunal, nos autos de nº 787.044-8, de Relatoria da Juíza Substituta em Segundo Grau ÂNGELA MARIA MACHADO COSTA, cuja ementa aqui se transcreve:

"LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVATÓRIA PRORROGAÇÃO ALUGUEL AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O VALOR OFERECIDO PELO LOCATÁRIO É JUSTO AO VALOR DE MERCADO LOCADOR ALEGA SER VIL O MONTANTE OFERECIDO PROVA PERICIAL ABDICADA PELO LOCATÁRIO FALTA DE DEMAIS DOCUMENTOS NOS AUTOS PARA FIXAÇÃO DO NOVO ALUGUEL FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO LOCATÁRIO A QUEM INCUMBE O ÔNUS DA PROVA ART. 333, I DO CPCP JULGADO IMPROCEDENTE SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO." (Ac. un. nº 20959, da 12ª CC do TJPR, na Ap. Cível nº 787044-8, de Londrina. Relª. ANGELA MARIA MACHADO COSTA, in DJ de 11/04/2012)

Por tais razões, a pretensa indenização pelo fundo de comércio não merece agasalho, porquanto não foram preenchidos os requisitos legais


autorizadores.

Nestes termos, o recurso deve ser CONHECIDO PARCIALMENTE, e na parte conhecida, a ele deve ser NEGADO PROVIMENTO, mantendo-se incólume a sentença, nos termos da fundamentação
III ­ DISPOSITIVO

Diante do exposto, ACORDAM os Julgadores integrantes da Décima Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em CONHECER EM PARTE do Recurso de Apelação, e na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

Participaram do julgamento e acompanharam a relatora o Desembargador RUY MUGGIATI e o Juiz Substituto de 2º Grau IRAJÁ PIGATTO RIBEIRO.

Curitiba, 03 de dezembro de 2014.

Vilma Régia Ramos de Rezende DESEMBARGADORA RELATORA Gi/vr