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Processo:

1.202.994-0
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.202.994-0, DA 21ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA. APELANTE: KLAAR CORRETAGEM DE IMOVEIS LTDA. APELADO: ELIMARA SANT ANNA RAMOS E OUTRO. RELATORA: JUÍZA SUBST. EM 2º GRAU FABIANA SILVEIRA KARAM (EM SUBSTITUIÇÃO AO DES. COIMBRA DE MOURA). REVISOR: DES. LUIZ SÉRGIO NEIVA DE LIMA VIEIRA. APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL C/C RESTITUIÇÃO DE ARRAS E PERDAS E DANOS ­ PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS ­ DEPOIMENTO PESSOAL DOS REQUERENTES ­ QUESTÃO ANALISADA EM DESPACHO SANEADOR DO QUAL NÃO HOUVE RECURSO ­ PRECLUSÃO ­ PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS ­ PLEITO QUE NÃO CONSTOU NA ATA DE AUDIÊNCIA ­ INOVAÇÃO RECURSAL ­ NÃO CONHECIDO ­ MÉRITO ­ COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ­ NEGATIVA DA VENDEDORA EM INCLUIR AS DIMENSÕES DO LOTE NO CONTRATO ­ ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR ­ DEVOLUÇÃO DO SINAL DE NEGÓCIO ­ POSSIBILIDADE ­ ARRAS CONFIRMATÓRIAS ­ INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO ­ VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA ­ SENTENÇA MANTIDA ­ RECURSO 1 CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
Vistos e examinados estes autos de Apelação Cível nº 1.202.994-0.


I ­ RELATÓRIO.

Insurge-se o apelante em face da sentença proferida pelo MM. Juízo a quo, que julgou a demanda parcialmente procedente, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda.
Também condenou a devolução do sinal de negócio de R$10.000,00 acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir da data de emissão do cheque, e juros de mora de 1% a partir da citação. Julgou improcedente o pedido contraposto, condenando a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 15% do valor da condenação.

Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação (fls. 206/216) alegando, em síntese, que não se pode descrever a parte ideal, pois se for feita a descrição o que se estaria descrevendo seria a venda de um lote de terreno; os Apelados tinham conhecimento que o imóvel pendia de regularização e deram continuidade nas negociações, tendo a Apelada esclarecido as novas medidas e a redução do valor do imóvel para R$ 128.000,00 (cento e vilte e oito mil reais); a testemunha André Luis deixou claro que o Cartório de Registro de

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Imóveis não aceita que constem as medidas lineares do imóvel e somente a área total, que a Apelante não se negou a entregar o croqui, que os Apelados tinham conhecimento da diminuição da área do terreno que estava sendo comprado, que o terreno convencional contém todas as dimensões, e que no presente caso era impossível se colocar essas medidas no contrato pois havia discussão com o vizinho que avançou no terreno que os Apelados compraram; a condenação em honorários é muito elevada pois somente um dos pedidos da Apelada foi provido, este sendo o da devolução do valor dado como sinal de negócio, tendo que os honorários advocatícios se aterem a somente este elemento, não podendo ser um valor excessivo.

Requer, assim, que seja dado provimento ao recurso, reformando a sentença recorrida com a finalidade de retornar os autos ao MM. Juízo de origem para realização das diligências requeridas, a nulidade do pedido de restituição de arras, e da devolução do sinal de negócio no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Por fim, requereu a condenação dos Apelados ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, honorários advocatícios sobre o valor atualizado da causa e despesas processuais.

A apelação foi recebida em ambos os efeitos (fl.
221).

O apelado apresentou contrarrazões (fls. 231/237).

É o breve relatório.

II ­ FUNDAMENTAÇÃO.


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Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, merece, portanto, ser conhecido o presente recurso.

Almeja a recorrente, a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a ação, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, bem como condenando a ré à devolução do sinal de negócio, no valor de R$10.000,00.

Alega, inicialmente, que o Juízo de origem, em despacho saneador, "designou audiência de instrução e julgamento e deferiu somente produção de prova testemunhal, ignorando o pedido feito pela Requerida em sua Contestação, para depoimento pessoal dos Requerentes, que no entendimento da Apelante seria fundamental para esclarecer o quanto os Apelados estavam esclarecidos sobre todas as clausulas contratuais, pela inexistência de um contrato escrito de compra e venda assinada pelas partes ora Litigantes, ter-se-ia, esclarecimentos definitivos especialmente sobre os conhecimentos dos apelados sobre a questão da Parte Ideal de um loteamento, sobre quis medidas foi tratado durante a negociação, sobre a parcela da área total chamada Parte Ideal, principalmente sobre quem realmente desistiu do negocio e por quais motivos, pois afirmaram em Juizo que tinham pleno conhecimento das clausulas contratuais, portanto, seriam eles quem estaria dando causa para a rescisão do contrato verbal realizado entra as partes" (fls. 207/208).

Porém, o recurso não merece conhecimento nesse ponto.

Isso porque, a questão relativa à produção de provas já foi devidamente analisada pelo Magistrado a quo no 4

despacho saneador (fls. 146/147), o qual não foi objeto de discussão por meio do recurso cabível.

Portanto, essas alegações encontram-se acobertadas pelo instituto da preclusão temporal, uma vez que se deixou de impugnar no momento oportuno a decisão que deferiu a produção de prova testemunhal, conforme previsão do artigo 473 c/c o artigo 516, ambos do Código de Processo Civil:

"Art. 473. É defeso à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão".

"Art. 516. Ficam também submetidas ao tribunal as questões anteriores à sentença, ainda não decididas".

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA SENTENÇA. NÃO CONHECIMENTO.
AUSÊNCIA DE ATAQUE EM MOMENTO OPORTUNO.
PRECLUSÃO CONSUMATIVA. EFEITO DA INTERRUPÇÃO DE PRAZO RECURSAL NÃO CARACTERIZADO.
1. Não cabe a análise pelo Tribunal da questão decidida em decisão interlocutória, e não impugnada em momento oportuno, operando-se a preclusão consumativa". (Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, 16ª Câmara Cível, Apelação Cível nº

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861.090-2, Relator Desembargador Paulo Cezar Bellio, julgado em 01/08/2012, publicado no DJ em 10/08/2012).

"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO.
ENTREGA DE COISA INCERTA CONVERTIDA PARA ENTREGA DE COISA CERTA. SACAS DE SOJA. 1.
INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO. 2. CERCEAMENTO DE DEFESA.
AUSÊNCIA. 3. INÉPCIA DA INICIAL. NARRAÇÃO LÓGICA DOS FATOS E CONCLUSÃO. 4. CONTRATO PARTICULAR. PROTESTO. DESNECESSIDADE. 5.
PAGAMENTO. NÃO COMPROVADO. 6. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. 7. SUCUMBÊNCIA. 1. Não se conhece de matéria já analisada em sede de despacho saneador e não atacada por meio de recurso cabível, diante da ocorrência de preclusão. 2. (...)". (Processo: 968840- 2 Relator: Hayton Lee Swain Filho Órgão Julgador: 15ª Câmara Cível Data do Julgamento: 07/11/2012)

Assim, não conheço do recurso nesse ponto.

Alega, ainda, a apelante, que em audiência de instrução e julgamento requereu que o Juízo de Origem oficiasse o Cartório de Registro de Imóveis da 9ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, o que restou indeferido pelo Juízo a quo.

Entretanto, referido pedido não consta da ata de audiência, não se podendo inferir que referido pleito fora realizado em primeiro grau.

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Veja-se que a parte requerida apresentou alegações finais orais em audiência e não requereu a expedição de ofício, nem mesmo mencionou sua necessidade.

Ademais, os atos realizados em audiência devem constar em ata (art. 457 do CPC), presumindo-se não ocorridos os fatos que não a integrarem. Não há nenhum elemento nos autos que demonstrem a resistência do Juiz em registrar o pedido em ata.

Assim, tal requerimento representa inovação recursal, impondo-se seu não conhecimento por este Tribunal.

No mérito, a irresignação também não merece prosperar.

Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de devolução do sinal de negócio ao promitente comprador do imóvel descrito na inicial.

Restou incontroverso nos autos que as partes negociaram a compra e venda de parte ideal de terreno, medindo 15m x 31m32cm, no valor de R$ 145.000,00 e, após, apresentadas novas medidas pela ré (13m x 31m32cm), as partes acordaram pela redução do valor para R$ 128.000,00.

No entanto, ao concretizar o negócio, a parte ré deixou de constar as novas dimensões do imóvel no contrato, o que fez com que a parte autora desistisse da contratação.

Conforme bem salientou o julgador a quo, "considerando que a própria ré confessou que o terreno deveria ser regularizado, bem como havendo divergência acerca das reais

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dimensões do lote, é plausível a exigência dos autores em exigir a constatação no instrumento contratual das reais medidas do lote".

Veja-se que, ainda que se trate de fração ideal de terreno, plenamente possível e necessário constar as dimensões da parte ideal que correspondem ao preço ajustado.

Ademais, o contrato juntado à inicial, celebrado por terceiros, de compra e venda de parte ideal referente ao mesmo terreno em discussão nos presentes autos, consta expressamente a medida do lote objeto da avença ("parte ideal de terreno localizado a Rua Angelo Pianaro nº 2047, Bairro Butiatuvinha, cidade de Curitiba, estado de Paraná, equivalente ao lote `D' localizado entre os lotes `C' e "E". Lote este medindo 11 x 30,1818 = 332m² - fl.13).

Além disso, não há qualquer comprovação nos autos de que a ré estaria impossibilitada de fazer constar no contrato as medidas do imóvel objeto da negociação.

Isso demonstra que o arrependimento do autor ocorreu por culpa da requerida, tendo em vista a recusa da imobiliária em não constar tais medidas no contrato.

Além disso, infere-se que não restou pactuada entre as partes a cláusula de arrependimento. Nesse caso, diante da resilição contratual, retornam as partes à situação em que se encontravam anteriormente ao avençado, impondo-se a devolução integral das parcelas pagas, com os acréscimos legais e acordados.

Do contrário, permitir que a ré retenha o valor dado pela autora como sinal prestigiaria o enriquecimento sem causa, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico.
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Acerca do assunto, já se pronunciou a Corte de Justiça do Estado de São Paulo:

"Cobrança. Compra e venda. Desfazimento do negócio. Obrigatoriedade de devolução do valor recebido, ante a não concretização do compromisso.
Permitir que a ré conserve em seu favor a quantia é ferir de morte o princípio que repele o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Retorno das partes ao status quo ante. Ainda que se trate de arras, o arrependimento do promitente comprador só importa em perda das arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie. Sentença mantida.
Recurso improvido". (TJ-SP - APL: 00020244920118260411 SP 0002024- 49.2011.8.26.0411, Relator: Beretta da Silveira, Data de Julgamento: 02/09/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2014)


Já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça que "o arrependimento do promitente comprador só importa em perda das arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais" (REsp 110.528, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA , Data de julgamento: 01/02/99).

Nessa toada, conclui-se que as arras confirmatórias não são passíveis de retenção, servindo apenas como estímulo ao

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cumprimento do contrato e devem, por isso mesmo, ser restituídas ao promissária comprador, mesmo tendo desistido do contrato ou restado inadimplente. A retenção do aludido valor somente ocorrerá quando houver arrependimento de um dos contratantes e cláusula expressa a respeito, o que no presente caso, inexiste.

Assim, merece manutenção a sentença nesse particular.

Por fim, requer a apelante a redução do valor dos honorários advocatícios.

A irresignação não merece prosperar.

É de se ressaltar, relativamente ao assunto, que, como regra, "os honorários serão fixados entre o mínimo de dez por cento (10%) e o máximo de vinte por cento (20%) sobre o valor da condenação", atendidos os critérios previstos nas alíneas "a", "b" e "c" do § 3º, do artigo 20 do CPC, quais sejam: o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação de serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

A respeito do tema, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, in Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 9ª edição, 2006, p. 193, nota 18:

"Critérios para fixação dos honorários. São objetivos e devem ser sopesados pelo juiz na ocasião da fixação dos honorários.
A dedicação do advogado, a competência com que conduziu os interesses de seu cliente, o fato de defender seu constituinte em comarca onde não resida, os níveis de honorários na comarca onde se 10

processa a ação, são circunstâncias que devem ser necessariamente levadas em conta pelo juiz quando da fixação dos honorários de advogado. O magistrado deve fundamentar sua decisão, dando as razões pelas quais está dotando aquele percentual na fixação da verba honorária".

Diante dos parâmetros acima mencionados, verifica- se que a importância arbitrada pela sentença, 15% sobre o valor da condenação, atende aos critérios previstos no artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil, devendo ser mantida.

Ante o exposto, voto pelo parcial conhecimento do recurso e, na parte conhecida, pelo seu desprovimento, nos termos da fundamentação.

III ­ DISPOSITIVO.

Acordam os magistrados integrantes da Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer em parte e, na parte conhecida, negar provimento à apelação, nos termos do voto da Relatora.

O julgamento foi presidido pelo Senhor Desembargador D'artagnan Serpa Sá e dele participaram os Desembargadores Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira, revisor e Luiz Antônio Barry.

Curitiba, 01 de setembro de 2015.

Juíza Subst. 2º GRAU FABIANA SILVEIRA KARAM

Relatora
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