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Processo:

Certificado digitalmente por: VITOR ROBERTO SILVA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA Estado do Paraná Paraná APELAÇÃO CÍVEL N.º 1397636-2, DE FAZENDA RIO GRANDE ­ VARA CÍVEL APELANTE: MM INCORPORAÇÕES LTDA APELADOS: SINUEH CRISTINA RATZKI E OUTRO RELATOR: DES. VITOR ROBERTO SILVA RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PEDIDO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO NÃO APRECIADO PELA SENTENÇA. REITERAÇÃO EM CONTRARRAZÕES. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES (ART. 4º, LEI 1.060/50). DEFERIMENTO. MÉRITO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICAÇÃO. MORA COMPROVADA. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL (ALUGUÉIS). CABIMENTO, DESDE A INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO, NO EQUIVALENTE A 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL CONSTANTE NO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES E DIREITO À RETENÇÃO E À INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA Estado do Paraná Apelação Cível nº 1397636-2 - fl. 2 BENFEITORIAS A SEREM ESPECIFICADAS E AVALIADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1397636-2, em que é apelante MM Incorporações Ltda e apelados Sinueh Cristina Ratzki e outro.
Trata-se de apelação voltada contra a r.
sentença que, diante do reconhecimento do adimplemento substancial, julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse sob nº 2772-78.2012.8.16.0038, (fls.
197/198-v).
Alega a apelante, em síntese, que: a) inexiste adimplemento substancial, pois ao contrário do afirmado pelos apelados, não houve o pagamento de 73 de 100 parcelas, mas apenas de 67 de 120, o que não representa sequer 50% do contrato; b) os apelados tiveram inúmeras oportunidades de purgar a mora e adimplir as prestações restantes, mas se mantiveram inertes, postergando a moradia gratuita; c) de acordo com o art. 32 da Lei 6.766/79, o contrato se rescinde 30 dias após a constituição em mora; d) os apelados confessadamente não tem outro meio de pagar a dívida além do bem objeto da lide; e, e) as custas processuais devem ser arcadas pela parte que deu causa à ação. (fls. 226/252)
O recurso foi respondido (fls. 256/271).
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É o relatório.
De início, verifica-se que o pedido de justiça gratuita formulado pelos apelados em sua contestação e reiterado em suas contrarrazões não foi apreciado na sentença, daí porque, frente à declaração de pobreza constante naquela petição, é de ser deferido o benefício aos requeridos, nos moldes dos arts. 98 e 99, § 3º, do novo CPC1.
Quanto ao mérito, depreende-se dos autos que, por meio do compromisso de compra e venda de fls. 40/45, o Sr.
José Augusto prometeu adquirir o imóvel que é objeto do litígio, ajustando-se que o preço seria pago em 144 parcelas de R$ 427,00, reajustáveis anualmente. Após renegociação (fls. 46/48), passaram a ser 120 prestações de R$ 447,00.
Em fevereiro de 2008, com a anuência da apelante, o contrato foi cedido para os ora apelados (fls. 49/51), pactuando-se o seguinte, verbis:
Cláusula quarta: a cessionária retomará o pagamento das parcelas pactuadas no instrumento originário, efetuando em 17/03/2008
1 Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.
§ 3o Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
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o pagamento da 21ª parcela. As demais parcelas, até a de número 120, deverão ser pagas no mesmo dia dos meses subsequentes.
Cláusula quinta: as partes estipulam e concordam que o valor do saldo devedor do contrato é de 100 (cem) parcelas de R$ 464,39 (quatrocentos e sessenta e quatro reais e trinta e nove centavos), a serem pagas mensalmente e de maneira ininterrupta, sendo que a 1ª parcela, conforme previsão da cláusula anterior, terá seu vencimento em 17/03/2008.


Os apelados, portanto, se comprometeram a pagar 100 parcelas mensais de R$ 464,39, com vencimento entre março de 2008 e julho de 2016.
Conforme notificação extrajudicial enviada pela apelante em março de 2012, os apelados não realizaram o pagamento das parcelas vencidas em 30/10/11, 30/11/11, 30/12/11, 30/01/12 e 28/02/12 (fl. 53), o que motivou, após o decurso do prazo de 30 dias sem que houvesse a purgação da mora, o ajuizamento da ação.
Em sua contestação, sustentaram os apelados que tentaram pagar as cinco parcelas em atraso de forma que lhes fosse acessível, o que foi recusado pela apelante, bem assim que o contrato foi adimplido substancialmente, pois já realizado o pagamento de mais de 67% do preço, de modo que deve ser mantido.

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Diante dos depósitos judiciais efetuados pelos apelantes, houve por bem o juiz em julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse, ao entendimento de ser aplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial, visto que os pagamentos realizados superavam 70% do valor do contrato.

Em que pese o posicionamento adotado pelo juiz sentenciante, merece acolhida a irresignação da apelante.

De início, demonstra-se infundada a alegação dos apelados de que, ao tempo da contestação, haviam quitado "63 parcelas consecutivas, além de mais 4 (quatro) parcelas, referente aos meses de março, abril, maio e junho de 2012, referente as parcelas 69, 70, 71 e 72" das "100 (cem) parcelas mensais e consecutivas" (fl. 74), pois não consideraram que em continuidade ao instrumento originário (de 120 parcelas), as prestações seguiram a numeração e 21 a 120.

Em outras palavras, ao pagar a parcela 69, com vencimento em 30/03/12 (boleto de fl. 109), por exemplo, os apelados não estavam quitando a parcela 69 de 100, mas sim a 49ª parcela das 100 remanescentes e repactuadas, ou a 69ª de 120.

No decorrer do feito os apelados efetuaram o depósito das parcelas 73 a 98 e 100, em valores que entenderam adequados, levando-se em consideração que o último boleto havia sido
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emitido no valor de R$ 611,11 (parcela 72, com vencimento em 30/06/12 ­ fl. 112), como se vê da tabela a seguir elaborada:
Parcela Data Fls. Valor 73 10/08/12 153 R$ 800,00 74 03/09/12 160 R$ 800,00 75 01/10/12 162 R$ 800,00 76 01/11/12 164 R$ 700,00 77 29/11/12 166 R$ 800,00 78 16/01/13 168 R$ 800,00 79 31/01/13 170 R$ 800,00 80 07/03/13 172 R$ 800,00 81 01/04/13 174 R$ 800,00 82 02/05/13 176 R$ 800,00 83 27/05/13 178 R$ 800,00 84 02/07/13 180 R$ 800,00 85 31/07/13 183 R$ 800,00 86 03/09/13 185 R$ 800,00 87 02/10/13 188 R$ 800,00 88 01/11/13 192 R$ 800,00 89 03/12/13 194 R$ 800,00 90 20/01/14 196 R$ 800,00 91 11/02/14 201 R$ 800,00 92 13/03/14 212 R$ 800,00 93 17/04/14 214 R$ 700,00 94 11/06/14 216 R$ 700,00 95 22/07/14 218 R$ 700,00
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96 15/08/14 220 R$ 700,00 97 12/09/14 222 R$ 700,00 98 10/11/14 273 R$ 600,00 100 28/01/15 275 R$ 600,00 TOTAL R$ 20.600,00


Assim, constata-se o pagamento de 94 das 120 parcelas, o equivalente a 78% do valor do contrato. Sem dúvida, os apelados, computados os depósitos feitos no processo, já adimpliram parte significativa do valor total da dívida. Contudo, não em montante suficiente para caracterizar adimplemento substancial.
Isso, porque a teoria do adimplemento substancial atua como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, impondo que, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja muito próxima do final, seja excluída a possibilidade de resolução do contrato, permitindo-se tão-somente a cobrança do débito pendente. Prevalece, nesses casos, o princípio da preservação dos contratos.
E o Superior Tribunal de Justiça, a partir da interpretação sistemática dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e da vedação ao enriquecimento sem causa, tem aplicado essa teoria:

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PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
PREQUESTIONAMENTO. TEMA CENTRAL.
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DEPÓSITO PARCIAL. PROCEDÊNCIA NA MESMA EXTENSÃO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BUSCA E APREENSÃO.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPROCEDÊNCIA.
POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. (...) III. Se as instâncias ordinárias reconhecem, após a apreciação de ações consignatória e de busca e apreensão, com fundamento na prova dos autos, que é extremamente diminuto o saldo remanescente em favor do credor de contrato de alienação fiduciária, não se justifica o prosseguimento da ação de busca e apreensão (...). (REsp 912.697/RO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 25/10/10)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão.
Falta da última prestação. Adimplemento substancial. O cumprimento do contrato de financiamento, com a falta apenas a última prestação, não autoriza o credor a lançar mão da ação de busca e apreensão, em lugar da cobrança da parcela faltante. O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela.
Não atende à exigência da boa-fé objetiva a
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atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido. (REsp 272739/MG, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 02/04/01)


O entendimento predominante exige, portanto, para a incidência dessa teoria, que o saldo em aberto seja demasiadamente reduzido frente ao valor pago, o que não é o caso dos autos, em que a inadimplência atinge cerca de ¼ do valor do débito, o que, convenhamos, não pode ser tido como parcela mínima.
Confira-se decisão do STJ sobre o tema:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEIS PARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. 1. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de 2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer
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dos casos, indenização por perdas e danos". 2.
Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato. 3. No caso em apreço, é de se aplicar a da teoria do adimplemento substancial dos contratos, porquanto o réu pagou: "31 das 36 prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação e VRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido". O mencionado descumprimento contratual é inapto a ensejar a reintegração de posse pretendida e, consequentemente, a resolução do contrato de arrendamento mercantil, medidas desproporcionais diante do substancial adimplemento da avença. 4. Não se está a afirmar que a dívida não paga desaparece, o que seria um convite a toda sorte de fraudes. Apenas se afirma que o meio de realização do crédito por que optou a instituição financeira não se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento e, de resto, com os ventos do Código Civil de 2002. Pode, certamente, o credor valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais adequados à persecução do crédito remanescente, como, por exemplo, a execução do título. 5. Recurso
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especial não conhecido. (REsp 1051270/RS, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, DJe 05/09/11)


E mesmo se não for levado em conta o reajuste anual e, consequentemente, se ter o valor da parcela como de R$ 611,00 (o que importaria em R$ 16.497,00 relativos às 27 prestações depositadas), o excedente (R$ 4.103,00) do valor total consignado (R$ 20.600,00) não seria suficiente para também quitar as 26 parcelas restantes (aquelas cinco referidas na notificação extrajudicial, a de nº 99 e as 20 demais vincendas).
Ademais, injustificadamente, deixaram os apelados de efetuar os depósitos judiciais em fevereiro de 2015.
Assim, inaplicável a teoria do adimplemento substancial e uma vez comprovada a mora dos apelados, por meio da notificação extrajudicial de fl. 53, é de ser declarada a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse, nos moldes do previsto no art. 32, da Lei nº 6.766/792.
Por conseguinte, a partir do inadimplemento do contrato, a posse dos apelados passou a ser injusta, razão pela qual assiste razão à apelante ao pleitear indenização por perdas e danos, consubstanciada no pagamento de "aluguel" pelo uso do imóvel, desde a inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel.

2 "Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor".
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Quanto ao valor, nada obstante não tenha havido impugnação à avaliação que instruiu a petição inicial, verifica-se que a quantia ali apontada (R$ 536,00) se revela excessiva, tendo-se em vista que o imóvel era um terreno nu de um loteamento situado em Fazenda Rio Grande. Não pode a autora ser beneficiada por incremento do valor do aluguel em razão de acessão edificada no imóvel pelos apelados.
Assim, considerando-se que o valor de locação corresponde, em regra, entre 0,5% a 1% do valor do bem e destinando-se este, no caso em apreço, à população de menor poder aquisitivo, de ser arbitrado o aluguel em 0,5% sobre o valor do contrato original (R$ 63.488,00 ­ fl. 41), solução já adotada por esta Câmara no julgamento da apelação cível nº 1.386.890-9, realizado em 25/11/15, de relatoria do e. Des. Luis Espíndola.
Consequência jurídica da resolução contratual é o retorno das partes ao status quo ante, pelo que merece acolhida a pretensão dos apelados consistente na restituição das parcelas pagas, conforme entendimento pacificado no STJ. Confira-se:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL.
AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda
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Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 730520/DF, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, DJe 28/08/15)


Na hipótese dos autos, contudo, sem embargo da previsão contratual de multa de 10% em caso de rescisão, a devolução das parcelas ocorrerá em sua totalidade, visto não ter a autora, ora apelante, formulado pedido para eventual retenção a título de indenização. Tais valores serão corrigidos pelo INPC a contar de cada pagamento e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Também consectário da rescisão é o direito à retenção e à indenização por acessão e benfeitorias, as quais serão avaliadas em liquidação de sentença, como se depreende dos seguintes precedentes desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. RESCISÃO DO CONTRATO EM
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RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.
INSURGÊNCIA DA AUTORA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS FORMULADO EM CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE.
DESNECESSIDADE DA PRETENSÃO SER DEDUZIDA EM RECONVENÇÃO. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INDENIZAÇÃO QUE É UM DIREITO DA PARTE QUE REALIZOU AS BENFEITORIAS GARANTIDO POR LEI (ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79). ESPECIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS. IRRELEVÂNCIA. POSSIBILIDADE DE TAL PROVIDÊNCIA SER EFETUADA EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. (...). (AC 1338614-2, 18ª C.Cível, Rel. Des. Espedito Reis do Amaral, e-DJ 26/11/15)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.
(...). (C) INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CABIMENTO. MERA CONSEQUENCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL.
NATUREZA E VALORES DAS BENFEITORIAS AFERÍVEIS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. (...).
(AC 1310110-1, 6ª C.Cível, Rel. Des. Clayton de Albuquerque Maranhão, e-DJ 25/11/15)


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Ressalte-se, todavia, que eventuais acréscimos efetuados após a constituição em mora dos apelados não são indenizáveis, haja vista que as benfeitorias e acessões indenizáveis somente são aquelas realizadas de boa-fé, ou seja, enquanto a posse dos apelados era justa.

Desse modo, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso para, afastada a aplicação da teoria do adimplemento substancial, (i) julgar procedente o pedido para o fim de declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a reintegração da apelante no imóvel, o que, todavia, fica condicionado à prévia indenização das acessões e benfeitorias existentes no imóvel até a constituição em mora dos requeridos, a serem avaliadas em liquidação de sentença; (ii) determinar a devolução das parcelas pagas pelos apelados; e (iii) condenar os apelados ao pagamento de aluguel pelo uso do imóvel, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, no equivalente a 0,5% do valor do contrato original (R$ 63.488,00).

Diante do que restou decidido, impõe-se a inversão da sucumbência, ficando os requeridos condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, do que, todavia, ficam isentos por conta da assistência judiciária gratuita aos requeridos, observado o § 3º do art. 98 do novo CPC.

Nessa conformidade:


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ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.


Presidiu o julgamento o Senhor Desembargador Relator e acompanharam o seu voto os Senhores Desembargadores Marcelo Gobbo Dalla Dea e Péricles Bellusci de Batista Pereira.


Curitiba, 23 de março de 2016.


Des. VITOR ROBERTO SILVA

= Relator =

Assinado digitalmente