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Processo:

Certificado digitalmente por: LUIS CESAR DE PAULA ESPINDOLA
APELAÇÕES CÍVEIS Nº 1.477.712-3, DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA ­ 18ª CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ NÚMERO UNIFICADO: 0038809-21.2012.8.16.0001 APELANTE 1 : LUIZ HENRIQUE SOBRAL DA SILVA E MÁRCIA UMLAUF SOBRAL DA SILVA APELANTE 2 : AZ IMÓVEIS LTDA APELADOS : OS MESMOS RELATOR : DES. LUÍS ESPÍNDOLA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS, PARCIALMENTE PROCEDENTE EM 1º GRAU. DECRETAÇÃO DO ROMPIMENTO DO VÍNCULO, COM RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS SOFRIDOS PELA PROMITENTE-VENDEDORA E DAS ACESSÕES E BENFEITORIAS INTRODUZIDAS PELOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES NO IMÓVEL. RECURSO DE APELAÇÃO 1, DOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES (LUIZ HENRIQUE E MÁRCIA UMLAUF). (I) PLEITO DE CONCESSÃO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PROVIMENTO, ANTE A DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA E INEXISTÊNCIA DE INDÍCIOS DE CAPACIDADE CONTRIBUTIVA DA PARTE. (II) CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA EM RAZÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. MATÉRIA CONTROVERTIDA TÃO-SOMENTE DE DIREITO. (III) INTERESSE DE AGIR DA PROMITENTE-VENDEDORA CARACTERIZADO. BINÔMIO NECESSIDADE-UTILIDADE PRESENTE. (IV) INÉPCIA DA INICIAL. AFASTAMENTO. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS DE RESOLUÇÃO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE, UMA VEZ ADOTADO O PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. PEDIDO POSSESSÓRIO, ADEMAIS, QUE É DECORRÊNCIA LÓGICA DO PEDIDO RESOLUTIVO. (V) CONEXÃO. REUNIÃO DA AÇÃO DE RESOLUÇÃO COM AÇÃO CIVIL PÚBLICA E AÇÃO DE REVISÃO DO MESMO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE, APÓS O JULGAMENTO DOS PROCESSOS. EXEGESE DA SÚMULA 235/STJ. (VI) SUSPENSÃO DO FEITO POR ALEGADA PREJUDICIALIDADE DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA ANTERIOR. PRETENSÃO PREJUDICADA, DIANTE DOS RESPECTIVOS JULGAMENTOS. (VII) ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS E DAS PERDAS E DANOS. AFASTAMENTO. INAPLICABILIDADE DOS ARTS. 206, §§3º, I E II, E §5º, I, CÓDIGO CIVIL. PRESCRIÇÃO DAS PRESTAÇÕES QUE É DE LONGO PRAZO E DAS PERDAS E DANOS QUE NÃO INICIA ANTES DA PRÓPRIA RESOLUÇÃO DO VÍNCULO E FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. PREJUDICIAL DE MÉRITO, REJEITADA. (VIII) CONSTITUIÇÃO EM MORA. A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO PROMISSÁRIO- COMPRADOR PODE SER FEITA POR CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. PREVISÃO EXPLÍCITA NO ARTIGO 49 DA LEI Nº 6.766/79. (IX) INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES, INCONTROVERSO, QUE RESULTA NA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA RESOLUTIVA DO NEGÓCIO, POIS O PROMISSÁRIO-COMPRADOR NÃO PODE FICAR COM A COISA E COM O PREÇO. (X) INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, EIS QUE NÃO CARACTERIZADO ANTE O PAGAMENTO DE APENAS 2/3 DO PREÇO CONTRATADO. (XI) PERDAS E DANOS PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, EM FAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE, PARA EVITAR QUE A INDENIZAÇÃO LIMITADA A MERO PERCENTUAL DO VALOR PAGO SE TORNE DECRESCENTE. (XII) TERMO INICIAL DAS PERDAS E DANOS (ALUGUEL). IMISSÃO DOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES NA POSSE DO IMÓVEL. CONSEQUÊNCIA AO RETORNO DAS PARTES "STATUS QUO ANTE", SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. (XIII) AFASTAMENTO DO ÔNUS DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PELO NEGÓCIO. RECURSO PREJUDICADO NESSE CAPÍTULO, ANTE A RENÚNCIA DA PROMITENTE- VENDEDORA A TAL INDENIZAÇÃO. (XIV) ATRIBUIÇÃO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ À PROMITENTE-VENDEDORA. HIPÓTESES DO ART. 17, CPC/73, NÃO DEMONSTRADAS. RECURSO DE APELAÇÃO 2, DA PROMISSÁRIA VENDEDORA (AZ IMÓVEIS). (I) ACESSÕES E BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA, COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA À RESCISÃO E PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO PROPRIETÁRIO QUE RETOMA A POSSE DO IMÓVEL. EXEGESE DA PREVISÃO EXPRESSA DO ART. 34 DA LEI Nº. 6.766/79. (II) AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO E SUPOSTA IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA DA OBRA. IRRELEVÂNCIA. POSSIBILIDADE DE APURAÇÃO DAS ACESSÕES E BENFEITORIAS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, AUTORIZADO O ABATIMENTO DOS GASTOS COM A REGULARIZAÇÃO DA OBRA, DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS AOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES. (III) PERDAS E DANOS. ALUGUERES MENSAIS FIXADOS EM PERCENTUAL DE 0,5% DO VALOR VENAL. RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO DESSE "QUANTUM". (IV) JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES PAGOS QUE SERÃO RESTITUÍDOS AOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES. CABIMENTO. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO QUE RESOLVER O CONTRATO E DETERMINAR A REPRISTINAÇÃO DO ESTADO ANTERIOR. RECURSOS DE APELAÇÃO DOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES (1), E DA PROMITENTE- VENDEDORA (2), CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº 1.477.712-3, da 1ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que são Apelantes 1 LUIZ HENRIQUE SOBRAL DA SILVA e MÁRCIA UMLAUF SOBRAL DA SILVA, Apelante 2 AZ IMÓVEIS LTDA. e Apelados OS MESMOS.
ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao apelo 1, dos Réus-Apelantes 1, e considerar prejudicado o pleito de exoneração da comissão de corretagem nele contido, e também conhecer e dar parcial provimento ao apelo 2, da Autora-Apelante 1, nos termos do voto do Relator.
PARTICIPARAM do julgamento, além deste Relator, os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Péricles Bellusci de Batista Pereira, presidente com voto, e Denise Antunes, revisora.
I - RELATÓRIO
AZ Imóveis Ltda. (Apelante 2) ajuizou esta Ação de Resolução


de Contrato de Compromisso de Compra e Venda em face de Luiz Henrique Sobral da Silva e Márcia Umlauf Sobral da Silva (Apelantes 1) perante a 1ª Vara Cível do Foro Central de Curitiba.
Alegou na petição inicial, as partes terem celebrado compromisso de compra e venda do lote 09 da quadra 11 da Planta Moradias Antonina, nesta Capital, para pagamento em 96 prestações mensais, porém os Apelantes 1 deixaram de pagar as prestações a partir da 52ª, vencida em 15.10.2002, razão pela qual foram constituídos em mora por notificação extrajudicial e, não purgada a mora, ela ajuizou esta demanda para ver decretada a rescisão do contrato, a reintegração na posse do bem e a indenização de perdas e danos que teria experimentado em razão do inadimplemento do contrato pelos Apelantes 1.
Os Apelantes 1 contestaram o pedido às fls. 69/90. Alegaram na resposta, em síntese: a) prescrição das prestações; b) conexão com a Ação de Revisão/Habilitação nº 1.690/2004 e com a Ação Civil Pública nº 1.401/2002, ambas da 21ª Vara Cível de Curitiba e que tem por objeto o contrato usado pela Apelante 2; c) litigância de má-fé da Apelante 2 por não distribuir a demanda por dependência à 21ª Vara Cível; d) inépcia da inicial; e) impossibilidade da cumulação de pedidos; f) irregularidade da notificação constitutiva da mora realizada por cartório de títulos e documentos; g) falta de interesse de agir; h) aplicação do CDC ao caso; i) inexistência de inadimplemento e adimplemento substancial; j) indenização das benfeitorias introduzidas no imóvel, em caso de procedência da demanda resolutiva; l) restituição dos valores pagos, em caso de rescisão; m) inexistência de danos


indenizáveis à Apelante 2.
Pediram o deferimento de Assistência Judiciária Gratuita, a reforma da sentença e a extinção do processo sem resolução do mérito ou improcedência da demanda e sucessivamente a restituição dos valores pagos e indenização das benfeitorias, e condenação da Apelante 2 nos ônus da sucumbência proporcionais.
Atendendo despacho de especificação de provas, os Apelantes 1 pediram a realização de prova contábil do conteúdo do contrato e de avaliação imobiliária do terreno (fls. 165/166), enquanto a Apelante 2 pediu o julgamento antecipado da lide (fls. 167/168).
O MM. Juiz de 1º Grau julgou o feito imediatamente na sentença de fls. 169/184.
A sentença, em resumo:
a) indeferiu a AJG pleiteada pelos Apelantes 1; b) rejeitou as preliminares suscitadas e a prejudicial de mérito da prescrição; c) considerou regular a notificação preparatória e por considerar os Apelantes 1 em mora no cumprimento da promessa de venda e compra, acolheu o pedido resolutivo e determinou o retorno das partes ao "status quo ante".


Condenou os Apelantes 1 a pagar perdas e danos à Apelante 2, correspondentes a: (1) alugueres pelo uso do imóvel desde a imissão na posse, arbitrados em 0,5% (meio por cento) do valor venal do imóvel; (2) gastos da Apelante 2 com a corretagem para o contrato; (3) ressarcimento dos valores impagos de IPTU, energia elétrica e água para o imóvel durante o período de ocupação. Finalmente, assegurou aos Apelantes 1 a indenização das benfeitorias introduzidas no imóvel e a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora desde o trânsito em julgado da sentença.
Assegurou a compensação de créditos e débitos estabelecidos na sentença.
Quanto à sucumbência processual, condenou os Apelantes 1 ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação.
Inconformados com a sentença, recorreram os Apelantes 1 e 2.
Os Apelantes 1, na irreverência das fls. 194/222, alegam:
Preliminarmente, cerceamento de defesa face ao julgamento antecipado da lide, porque no seu entender faz-se clara a necessidade de realização da prova pericial nos casos de resolução contratual, indispensável para verificar eventuais cobranças indevidas e constatação se realmente existe débito.


Ainda em preliminar, alegam prescrição das parcelas inadimplidas, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil, e prescrição da indenização sob a forma de alugueres, além de ser necessária reunião destes autos com os autos da ação civil pública nº 1404/2002, da 21ª Vara Cível e da Ação de Revisão de Contrato nº 1.690/2004 por eles proposta como habilitação na Ação Civil Pública supracitada, no qual se discute a revisão do contrato que embasa a demanda, e/ou a suspensão do feito em razão da prejudicialidade externa das causas que reputam conexas.
Arguem também ausência de interesse de agir, por ausência de necessidade, utilidade e adequação, e inépcia da inicial, face a cumulação das ações de rescisão de contrato e reintegração de posse, que no entender dos Apelantes 1 possuem ritos incompatíveis entre si.
Aduzem outrossim, irregularidade a notificação extrajudicial carreada aos autos, na medida em que não realizada por oficial do registro de títulos e documentos como determina o art. 32, Lei nº 6.766/79, defendendo que não há que se falar em mora dos Apelantes 1, face a extrema lesividade e onerosidade contratual.
No mérito, argumentam que inexiste inadimplência, eis que nos termos do art. 396, CC, "não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora". Caso assim não se entenda, defendem que deve ser julgada improcedente a ação de rescisão contratual face ao adimplemento substancial da dívida.


Alegam, outrossim, a indevida cumulação de sanções, devendo ser exigida apenas a multa compensatória, e que indevida a cobrança dos alugueres, a título de perdas e danos, por todo o período de ocupação do imóvel.
Quanto à comissão de corretagem, os Apelantes 1 defendem a abusividade da transferência do encargo para si, na medida em que, segundo afirmam, a "intermediação" ocorre apenas com os corretores impostos pela Imobiliária.
Reiteram, ademais, pela aplicação das penalidades por litigância de má-fé da parte Apelante 2, porque não apontou a distribuição por conexão à noticiada ação civil pública, estando caracterizada a conduta lesiva nos incisos II e IV, art. 17, CPC/73.
Por derradeiro, pedem o deferimento de assistência judiciária gratuita e, acaso não deferida, a concessão de prazo para o pagamento das custas processuais e, ao final, o provimento do recurso para, sucessivamente: a) anulação do processo por cerceamento do direito de defesa; ou b) a improcedência da demanda e se mantida a procedência, a redução das verbas indenizatórias.
Por sua vez, a Apelante 2 recorreu às fls. 231/263.
Alega no recurso, em síntese:


Ser indevida sua condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias realizadas pelos promissários-compradores na medida em que não teriam sido comprovadas ou especificadas quais seriam essas benfeitorias, e nesta circunstância, não haveria que se falar em direito de retenção, notadamente quanto sequer comprovada a regularidade das acessões realizadas, em contrariedade, pois, com o art. 34, Lei nº. 6.766/79, e 333, CPC/73. Subsidiariamente, pugna seja considerado ao menos as despesas com a regularização da obra, caso possível, ou com a demolição, às expensas dos promissários-compradores.
Alega, outrossim, que devem ser considerados para fins de valor das perdas e danos, os pareceres juntados com a inicial, eis que não restaram impugnados pela promissária-compradora, afastando-se o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel fixado na r. sentença.
Por derradeiro, insurge-se em face dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos à promissária-compradora, defendendo que incabíveis diante da inadimplência da adversa, eis que diante da ruptura contratual unilateral, faz-se necessário que a imposição dos ônus pelo rompimento do contrato recaia sobre a promissária-compradora, sob pena de enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, requer que o termo inicial para a incidência de tais juros se dê a partir do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição.
Requer, destarte, o provimento do recurso para que seja parcialmente reformada a r. sentença, a fim de (a) excluir a condenação da


Apelante ao pagamento de indenização por benfeitorias; (b) determinar que o valor do aluguel seja aquele indicado na inicial, ou seja, de acordo com os pareces juntados; e (c) afastar os juros sobre os valores a serem devolvidos à Apelada e, sucessivamente, se mantidos, que sejam contados a partir do trânsito em julgado da sentença (razões de fls. 232/263).
O apelo 2 foi recebido no despacho de fls. 265.
Devidamente intimados, os Apelantes 1 não apresentaram contrarrazões (fls. 266) e a Apelante 2 apresentou contrarrazões ao apelo 1 às fls. 267/306.
Às fls. 330/331 a Apelante 2 renunciou à cobrança do ressarcimento da comissão de corretagem.
É o breve relatório.
II ­ VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
Os recursos são tempestivos. O apelo 1 pugna o deferimento de AJG, rejeitada na sentença, enquanto o apelo 2 foi devidamente preparado (fls. 264).
Presentes os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, os recursos avançam ao exame de prelibação e delibação da Corte.


Conforme relatado, trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano julgada parcialmente procedente, pela rescisão do contrato por inadimplemento dos promissários- compradores, restituição dos valores pagos, indenização de perdas e danos e de benfeitorias introduzidas no imóvel por estes.
Os recursos serão julgados adiante, na ordem de prejudicialidade.
- APELAÇÃO I, DE LUIZ HENRIQUE SOBRAL DA SILVA E MÁRCIA UMLAUF SOBRAL DA SILVA
Inicialmente, merece acolhimento o apelo 1, e defere-se os benefícios da justiça gratuita formulada pelos promissários-compradores (Apelantes 1), face a declaração de hipossuficiência consignada na contestação e a ausência de elementos que desabonem a presunção de hipossuficiência financeira arguida, vez que não há quaisquer indícios de maior capacidade contributiva por parte deles. Tal exame é admissível pela Corte, mesmo ante o indeferimento da AJG na sentença. Nesse sentido:
"JUSTIÇA GRATUITA. Requerimento denegado na sentença.
Apelação. Falta de preparo. Possibilidade. Interposta apelação da sentença que denegou o benefício da gratuidade, a falta de preparo não autoriza seja decretada a deserção do recurso do requerente do benefício sem que previamente seja examinada pela Câmara a questão da gratuidade; se denegada, será


oportunizado ao requerente o pagamento do numerário correspondente ao preparo, que só ali se tornou exigível.
Recurso conhecido em parte e provido." (STJ, RESP.
247.428/MG, 4ª T., Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j.
02.5.2000, DJ de 19.6.2000)
No recurso, os Apelantes 1 arguem, preliminarmente, cerceamento do direito de defesa ante o julgamento antecipado da lide, eis que no seu entender, imprescindível a realização de perícia.
Reiteram ainda, as preliminares aventadas na contestação, acerca da (I) prescrição das parcelas inadimplidas e perdas e danos, com fundamento no art. 206, §5º, I, e 206, §3º, I e III, CC; (II) conexão e necessidade de reunião da presente demanda com a ação civil pública que versa sobre o mesmo contrato, ou subsidiariamente, a suspensão do presente recurso até o julgamento daquela, face a arguida prejudicialidade externa; (III) falta de interesse de agir da autora-Apelada; (IV) inépcia da inicial, face a cumulação das ações de rescisão de contrato e reintegração de posse, cujos ritos, no seu entender, são incompatíveis entre si; (V) ausência de válida notificação extrajudicial, uma vez não realizada por Oficial do Registro de Imóveis.
No mérito, cogitam a inexistência do inadimplemento por ausência de fato ou omissão imputável ao devedor, ou ainda, subsidiariamente, pela improcedência da demanda face ao adimplemento substancial da dívida, bem como, defendem indevida a cumulação de sanções - multa e perdas e


danos, também que indevida a cobrança de alugueres por todo o período de ocupação, além de abusiva a condenação ao reembolso da comissão de corretagem, pugnando também pela condenação da Apelante 2 às penas por litigância de má-fé.
- Cerceamento de defesa - julgamento antecipado da lide:
Os Apelantes 1 arguem cerceamento do direito de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, sob alegação de que imprescindível a realização de perícia para a comprovação de eventuais cobranças indevidas e efetiva existência de saldo devedor.
Entretanto, sem razão.
Isto porque, a teor do artigo 330, I do CPC/73, o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, pois sendo o juiz o destinatário das provas, cabe a ele aferir a necessidade de sua realização ou não.
Assim, considerando que no caso em voga envolve questão essencialmente de direito, suficiente o exame das alegações e do contrato de compromisso de compra e venda, agiu o Douto Julgador Singular conforme lhe faculta o artigo 130, CPC/73.
Em casos similares ao presente, inclusive de revisão de


contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, este Egrégio Tribunal tem se pronunciado pela desnecessidade de produção de prova pericial de avaliação imobiliária, eis que o Poder Judiciário não pode modificar o valor atribuído pelas partes ao bem, e as prestações do contrato já estavam pré- fixadas e líquidas quanto a todos os encargos desde a assinatura do contrato inicial e dos aditivos, não havendo se cogitar de qualquer abusividade, à luz tão-somente do que foi previsto no contrato, sendo desnecessária a perícia solicitada pelos Apelantes 1.
Em abono:
APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. APELAÇÃO 1 (RÉUS).
PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. DISCUSSÃO QUE PRESCINDE DO EXAME TÉCNICO POSTULADO. TESE REJEITADA. (...).
(TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1380869-0 - Curitiba - Rel.: Carlos Eduardo Andersen Espínola - Unânime - - J. 16.08.2016)
Destarte, deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa.
- Prescrição da cobrança das parcelas inadimplidas e das perdas e danos:


A arguida prescrição do direito de cobrança das parcelas inadimplidas, com fundamento no art. 206, §5º, I, CC, e das perdas e danos (alugueis), com fundamento no art. 206, §3º, I e III, CC, não prospera.
O caso concreto não trata de ação de cobrança de alugueres a determinar a aplicação do prazo prescricional previsto no art. 206, §3º, I e III, e §5º, CC, porquanto os alugueres previstos no dispositivo citado são aqueles resultantes de contrato de locação, enquanto a indenização fixada em concreto, em razão do uso do imóvel pelos Apelantes 1 desde a assinatura da promessa de venda, visa reembolsar à Apelante 2 a fruição do imóvel dela em contrapartida à devolução das prestações pagas ao promissário-comprador.
Por isso o prazo prescricional da indenização é o mais longo previsto em lei e só pode começar a ser contado após a rescisão do contrato e condenação transitar em julgado, já que antes disso sequer existe o direito à indenização na ordem jurídica.
Quanto às prestações do contrato em si mesmas, o prazo é o longo previsto em lei (CC de 1916, art. 177, CC de 2002, art. 205), já que não havia previsão de prescrição quinquenal tal no Código Civil de 1916 e aqui não se trata de cobrança de cobrança de dívida líquida pura e simples, mas de prestação de contrato de compromisso de compra e venda, prevalecendo então a previsão residual, como sempre ocorreu no Direito Civil.
E, ainda que por outros fundamentos, tratando-se de pedidos que decorrem da rescisão do contrato, o prazo prescricional, à falta de regra


específica, é aquele de longo prazo. Assim, considerando a data da celebração, em 12/08/1999, aplicar-se-ia o prazo vintenário do artigo 177 do Código Civil de 1916, a contar somente do vencimento da última parcela, em agosto de 2005 (86ª parcela).
Assim deve ser entendido porque o contrário importaria em reconhecer à inadimplência voluntária do promissário-comprador causa de mudança ou antecipação do termo final do contrato, de 2005, para 2002, e, no entanto, não pode um dos contraentes mudar unilateralmente o teor de um contrato firmado, muito menos pelo ato ilícito de deixar de cumprir uma obrigação relevante e solenemente assumida. Nesse sentido:
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Cobrança de parcelas não pagas. Prescrição e Decadência não configuradas.
Contrato firmado na vigência do Código Civil de 1916. Prazo vintenário. Mora ex re. Desnecessidade de notificação prévia.
Multa de 10% mantida. Precedentes do STJ. Vício de representação não configurado. Atualização das parcelas a partir da propositura da ação. Ausência de prejuízo para os réus. Recurso improvido." (TJSP, AC 0000822- 83.2001.8.26.0606, 2ª CDP, Rel. Márcia Tessitore, j.
07.10.2014, site TJSP)
Não bastassem os argumentos já tecidos, a arguida existência de simultânea ação de revisão do mesmo contrato por parte dos Apelantes 1, na 21ª Vara Cível de Curitiba, ainda não decidida, importa no reconhecimento


da dívida e interrupção da prescrição enquanto a revisional tramitar (e ainda tramita).
Em abono:
"(...) 1. Pretensão recursal dos autores buscando ver reconhecida a prescrição dos juros remuneratórios incidentes no contrato que sofreu revisão judicial, sob o fundamento de que a casa bancária deixou de promover a ação de cobrança do saldo devedor. Rejeição. Proposta a demanda revisional, interrompe-se e suspende-se o prazo prescricional para manejo de eventuais ações por iniciativa do credor, até advento do trânsito em julgado da sentença a ser proferida na contenda ajuizada pelo mutuário. 2. Agravo regimental não provido." (STJ, AGRGAI nº 1.244.895/PR, 4ª T., j. 20.03.2012, DJe de 09.4.2012)
Por derradeiro, ainda que aplicado o prazo decenal do art. 205 c.c. 2.028, CC/02, como fundamentou a r. sentença, a pretensão não estaria fulminada pela prescrição, porque o prazo para a propositura da lide se encerraria em 11/01/2013, e a ação foi distribuída em 31/07/2012.
Por esses motivos, rejeita-se a preliminar de prescrição.
- Reunião por conexão e/ou suspensão da demanda, em razão da ação civil pública que tem por objetivo revisar o contrato ora


rescindido.
A reiterada conexão e necessidade de reunião do presente feito com a ação civil pública nº. 1401/2002, da 21ª Vara Cível de Curitiba, que tem por objeto a revisão do mesmo contrato que embasa a presente demanda, igualmente não prospera.
Isso porque ainda que houvesse a arguida conexão, é cediço que o julgamento de uma das demandas impede a reunião dos feitos, por força da Súmula 235/STJ. Assim considerando que o Douto Juízo Sentenciante havia verificado que a ação civil pública já havia sido sentenciada em 29/01/2013, restam prejudicados, o pedido de reunião por conexão e a suspensão do presente feito até o julgamento da ação civil pública.
- Inépcia da inicial - cumulação de ações de rescisão de contrato e reintegração de posse - incompatibilidade de ritos:
Sem razão aos réus-Apelantes na arguida preliminar de inépcia da inicial, por suposta incompatibilidade de ritos entre os pedidos de rescisão de contrato e reintegração de posse.
Acontece que não há qualquer irregularidade na demanda ajuizada, notadamente porque adotado o rito ordinário, admitida na forma do art. 292, CPC/73, e porque a reintegração de posse é consequência natural e lógica à rescisão do contrato, ou seja, declarada a rescisão do contrato, imperativa a reintegração do promissário-vendedor na posse do bem.


- Ausência de interesse de agir
Diversamente do alegado pelos réus-Apelantes, está presente também, o interesse de agir da autora-apelada, porquanto observado o binômio necessidade-utilidade.
Como inclusive explicitaram os réus-Apelantes em sua petição recursal, para a averiguação do interesse de agir, "não se indaga se ocorreu violação ao direito ou se o autor tem razão, mas tão somente se os fatos narrados caracterizam, em tese, violação ao direito ou situação que autorize a tutela pretendida".
E a descrição exposta justamente coincide com a presente demanda, na medida em que a parte autora, em sua inicial, descreveu situação compatível com a inadimplência contratual, que justificava a propositura da ação para a declaração judicial de rescisão de contrato, inclusive para reaver a posse do imóvel, e as respectivas indenizações pelo uso da coisa.
Anote-se, que a simples propositura de ação revisional (veiculada na ação civil pública nº. 1.401/2002), não tem o condão de descaracterizar a mora do devedor, e por isso não há que se falar em falta de certeza e segurança jurídica de que há o inadimplemento, até porque nesse aspecto não fizeram prova do adimplemento, que deveria vir pré-constituída com a contestação, nos termos do art. 333, II, CPC/73.


Presente, pois, o interesse de agir, rejeita-se mais essa preliminar.
- Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Extremo de dúvida que aplicáveis ao caso as regras do CDC, no entanto, os Apelantes 1 não conseguiram provar alguma prática da Apelante 2, no caso, ou alguma cláusula do contrato, em contrariedade ao direito consumerista ou que justifique a situação de longo inadimplemento em que se encontravam já no ajuizamento da demanda.
- Notificação extrajudicial - constituição em mora.
Ao contrário do alegado pelos Apelantes 1, há previsão legal explícita no artigo 49 da Lei 6.766/79 que os cartórios de títulos e documentos também terão competência legal para a prática dos atos de cobrança e convocação dos contratantes ao adimplemento dos contratos.
Em que pese a arguida irregularidade na constituição em mora, porque ela não teria sido formalizada por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis, o que se verifica dos autos é que a autora-apelada atendeu ao comando legal, assentado nos arts. 32 e 49, Lei nº. 6.766/1979, mediante notificação via Ofício de Títulos e Documentos, cuja entrega restou frustrada sob informação de que os Apelantes 1 haviam se mudado para lugar incerto e não sabido, e em razão disso, foi expedida a intimação da notificação via edital.


Tal informação da mudança de endereço não restou infirmada em contrário pelos réus-Apelantes, resultando válida pelo simples envio.
A propósito:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO.
ENVIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AO ENDEREÇO DO DEVEDOR CONSTANTE DO CONTRATO. NÃO RECEBIMENTO PELO MOTIVO "MUDOU-SE". DEVER DO DEVEDOR MANTER SEUS DADOS ATUALIZADOS PERANTE O CREDOR. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA LEALDADE NEGOCIAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA COMPROVADA. PRECEDENTES. APELO CONHECIDO E PROVIDO." (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1327098-1 - Araucária - Rel.: Vitor Roberto Silva - Unânime - J. 19.08.2015)
"DIREITO BANCÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR ABANDONO DA CAUSA. ARTIGO 267, III, DO CPC. INÉRCIA DO AUTOR. INTIMAÇÃO PESSOAL DA PARTE AUTORA FRUSTRADA. AVISO DE RECEBIMENTO DEVOLVIDO COM A INFORMAÇÃO "MUDOU-SE".
CORRESPONDÊNCIA ENCAMINHADA AO ENDEREÇO CONSTANTE DA INICIAL. ALTERAÇÃO DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA. EFICÁCIA DO ATO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 238, PARAGRAFO ÚNICO, DO CPC. RECURSO


NÃO PROVIDO." (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1284283-4 - Curitiba - Rel.: Espedito Reis do Amaral - Unânime - J.
21.10.2015)
Nessas condições, validamente comprovada a mora dos promissários-compradores, rejeita-se o argumento dos Apelantes 1.
- Mora do devedor e adimplemento substancial:
Rejeitadas as preliminares, no mérito, a par da anterior constatação acerca da regularidade da constituição em mora dos Apelantes 1, note-se que, nos termos da Sumula 380/STJ, a mera existência de ação revisional não tem o condão de inibir a caracterização da mora do devedor.
Além disso, não se desincumbiram os Apelantes 1 em comprovar que a sentença proferida na ação civil pública tenha reconhecido qualquer abusividade contratual, de modo que, a falta de pagamento das parcelas contratuais ao tempo de seu vencimento afasta a aplicação do invocado art. 3961, CC, até porque, conforme consignou a r. sentença, a inadimplência é incontroversa.
Por outro lado, o inadimplemento de cerca de 1/3 do total do contrato (pagamento de 51 das 86 contratadas = 60,46%), afasta qualquer pretensão à aplicação da teoria do adimplemento substancial.

- Cumulação de sanções - cláusula penal e perdas e danos:
A sentença não fixou nenhuma cumulação de sanções (alugueres + cláusula penal), apenas condenou em alugueres mais despesas de IPTU, água e luz, e assegurou aos Apelantes 1 a restituição de todos os valores pagos.
E é possível a condenação do promissário-comprador inadimplente em perdas e danos, se, como acontece em concreto, deu causa à rescisão do contrato e causou dano ao outro contraente.
Assim acontece por não ser razoável admitir a indenização de todos os prejuízos do promitente-vendedor inocente apenas com retenção do percentual das prestações pagas que ele retiver. Se a indenização for limitada a tal percentual, terá natureza decrescente, isto é, quanto mais tempo o inadimplente usar do imóvel, menor valor pagará por mês de uso, o que seria um verdadeiro estímulo à resistência às ordens judiciais de reintegração na posse. Em apoio:
"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA


EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem. 2.
A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental não provido." (STJ, AgRgRESP. 1.179.783/MS, 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19.4.2016, DJ de 26.4.2015)
"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - TAXA DE FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE. 1. A


jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido." (STJ, AgRgRESP. 1.285.565/MS, 3ª T., Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01.10.2015, DJ de 08.10.2015)
Portanto, a indenização na forma de alugueres mensais pelo tempo de uso tem por finalidade assegurar a reparação integral dos danos sofridos pelo contraente lesado pela rescisão do contrato, nos exatos termos do artigo 944 do Código Civil, e por isso deve ser admitida.
- Termo inicial de incidência dos alugueres
A data da imissão do promissário-comprador na posse do imóvel é o termo inicial da indenização pelo tempo de uso, porque é a partir de então que a fruição do bem sai do patrimônio do promitente-vendedor e passa ao do promissário-comprador.
Assim, se fosse estabelecido termo inicial das perdas e danos a partir da notificação extrajudicial como querem os Apelantes 1, haveria enriquecimento sem causa deles, que usariam do imóvel por determinado período ­ longo, aliás ­ sem ressarcimento ao proprietário.


Observe-se que a indenização é devida não pelo descumprimento do contrato em si mesmo, mas, porque o uso e a fruição são transferidos ao comprador sob condição resolutiva ­ a rescisão do negócio preliminar ­ e, se realizada a condição resolutiva, as partes retornam ao "status quo ante", ou seja, o imóvel retorna ao patrimônio do vendedor com eficácia "ex-tunc", daí ele fazer jus ao ressarcimento do uso de imóvel por outrem e por tantos anos quanto ficou privado de usufruir do bem.
Prevalece então nessa matéria o princípio geral do direito que ninguém pode usufruir do que pertence a outrem sem que haja ressarcimento ou liberalidade do titular, razão pela qual, mantem-se a r. sentença a respeito.
- Comissão de corretagem
O apelo 1 também reclama o reembolso das despesas com a comissão de corretagem recebida por corretor que intermediou a transação.
Tendo em vista a renúncia da Apelante 2 a tal indenização na petição de fls. 330/331, o apelo perde objeto nesse tema.
- Litigância de má-fé - distribuição por dependência:
Alegam os Apelantes 1 que deve ser cominada penalidade por litigância de má-fé à Apelante 2 (art. 17, II, CPC/73), pelo fato dela ter distribuído livremente a presente demanda, sem observar que deveria ter distribuído por dependência à ação civil pública, nº. 1.401/2002, na forma do


art. 235, I, CPC/73.
A pretensão, contudo, é despropositada.
É que a propositura da presente demanda, sem observar a suposta conexão com a ação civil pública antes ajuizada, não se insere em nenhuma das hipóteses do art. 17, CPC/73, a justificar a aplicação da penalidade.
Ressalte-se, ademais, que inexistiu qualquer prejuízo à defesa dos Apelantes 1, e quando muito, autorizaria a reunião dos feitos, se não fosse o óbice da Súmula 235/STJ, eis que segundo consignou a r. sentença, a ação civil pública fora sentenciada em 29/01/2013, ou seja, muito antes de contestado o presente feito, que se deu em maio/2014.
Isto posto, improcede a aplicação da penalidade pleiteada.
Face ao exposto, o voto é pelo conhecimento e provimento parcial do recurso 1, para reforma parcial da sentença apenas pela concessão de Assistência Judiciária Gratuita em favor dos Apelantes 1 LUIZ HENRIQUE SOBRAL DA SILVA e MÁRCIA UMLAUF SOBRAL DA SILVA.
II.2. APELO 2, DA PROMISSÁRIA-VENDEDORA, AZ IMÓVEIS.
Por sua vez, nas razões de inconformismo, a Apelante 2, pugna pela reforma parcial da r. sentença, tão somente para o fim de: (a)


excluir a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por benfeitorias ou ao menos que os promissários-compradores sejam responsabilizados pelo custeio da regularização administrativa; (b) determinar que o valor do aluguel seja aquele indicado na inicial, ou seja, de acordo com os pareces juntados; e (c) afastar os juros sobre os valores a serem devolvidos à Apelada.
(II.2.a) Exclusão da indenização por benfeitorias
Sem razão a Apelante 2 quanto à exclusão de sua condenação ao ressarcimento das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, sendo certo que independe de pedido expresso ou reconvenção, tendo em vista que é decorrência lógica da procedência da rescisão do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.
Os Apelantes 1 adquiriram o imóvel e nele edificaram moradia, aliás, foram citados no endereço que, pelo contrato, é tanto do lote como da moradia deles (fls. 30), o que basta à constatação que existam acessões e benfeitorias no terreno, e, em linha de princípio, indenizáveis.
Note-se, ademais, que tal qual acertadamente concluiu a r.
sentença, a indenização constitui direito da parte, nos termos do art. 34, Lei nº.
6.766/79, segundo o qual "Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário".


Nestas circunstâncias, nada impede a apuração de tais benfeitorias em sede de liquidação de sentença, na esteira dos precedentes:
Em abono:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. (...). BENFEITORIA. SUPOSTA INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO.
INOCORRÊNCIA. MATÉRIA DE DEFESA ARGUIDA EM CONTESTAÇÃO. PLEITO DE INDENIZAÇÃO EX- PRESSAMENTE FORMULADO. ALEGADA AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DA EXISTÊNCIA, ESPECIFICAÇÃO E VALOR DA BENFEITORIA. ACESSÃO ARTIFICIAL.
CONSTRUÇÃO DE MORADIA. EXISTÊNCIA COMPROVADA POR MEIO DE IMAGENS QUE INSTRUEM A CONTESTAÇÃO. VALOR A SER APURADO EM FASE DE LIQUIDAÇÃO. SUPOSTA IRREGULARIDADE DA OBRA E CONSEQUENTE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO. ART.
34, CAPUT E PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI Nº 6.766/79.
VÍCIO CUJA EXISTÊNCIA É CONTROVERSA E QUE PODE SER OU NÃO SANADO. PRECEDENTE DO STJ.
CIRCUNSTÂNCIA A SER APURADA POR OCASIÃO DA LI- QUIDAÇÃO. No caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, o comprador tem direito à indenização por acessão, sendo que eventual irregularidade na construção


deverá ser apurada por ocasião da liquidação de sentença, notadamente a possibilidade de que o vício venha a ser sanado, sendo que as despesas daí decorrentes deverão ser deduzidas de eventual crédito que venha a ser apurado em favor do comprador. (...). Apelação: parcialmente provida Recurso adesivo: conhecido em parte e parcialmente provido.
(TJPR-18ª Câmara Cível, AC 1.449.567-7, rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, j. 27/06/2016)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. (...). INSURGÊNCIA DA AUTORA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS FORMULADO EM CONTESTAÇÃO.POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DA PRETENSÃO SER DEDUZIDA EM RECONVENÇÃO.
DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INDENIZAÇÃO QUE É UM DIREITO DA PARTE QUE REALIZOU AS BENFEITORIAS GARANTIDO POR LEI (ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79). ESPECIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS.
IRRELEVÂNCIA.POSSIBILIDADE DE TAL PROVIDÊNCIA SER EFETUADA EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE OS ÓRGÃOS PÚBLICOS QUE NÃO OBSTA A INDENIZAÇÃO. (...). (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1415593-2 - Curitiba - Rel.: HELDER LUIS


HENRIQUE TAGUCHI - Unânime - - J. 09.03.2016)
Não obsta o ressarcimento determinado na r. sentença, ademais, eventual irregularidade administrativa, notadamente quando a Apelante sequer comprovou a impossibilidade de respectivo saneamento.
No mesmo sentido:
"(...) 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões. 3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano. 4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente


comprador. 5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade ­ consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. 6. Recurso especial parcialmente provido." (SJT, RESP. 1.191.862/PR, 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.5.2014, DJ de 22.05.2014)
No entanto, é justo imputar ao promitente-comprador que edificou no imóvel, o custeio por eventuais gastos que o promitente-vendedor tiver que suportar para a regularização, que poderão ser deduzidos dos valores pagos a serem restituídos aos réus-Apelados, nos termos do precedente desta 18ª Câmara Cível, de minha relatoria:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL ­ APELAÇÕES CÍVEIS ­ AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, REINTEGRAÇÃO NA POSSE E INDENIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS ­ PROCEDÊNCIA PARCIAL EM 1º GRAU ­ (...). RECURSO (II), DA PROMITENTE-VENDEDORA ­ (...) ­ INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS ­ GARANTIA LEGAL DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR QUE INTRODUZI-LAS DE BOA-FÉ NA VIGÊNCIA DO PACTO, DESCONTADOS OS GASTOS DO PROMITENTE-VENDEDOR COM A REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA ­ (...) ­ RECURSO (I)


NÃO CONHECIDO ­ RECURSO (II) CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, AC 1.368.890-9, j.
05/10/2015)
Valor dos alugueres mensais.
Por sua vez, a fixação da sentença de indenização do uso do imóvel sob a forma de alugueres mensais no correspondente a 0,5% do valor venal do bem no cadastro do IPTU do Município deve ser mantida.
A afirmação da Apelante 2 que não foram impugnadas as avaliações trazidas com a inicial não prevalece, na medida em que a falta de impugnação específica do réu tem efeito probatório relativo, não convence da veracidade da afirmação por si só.
Por outro lado, em matéria de locação imobiliária, a prática consagrada no mercado é a fruição ou rentabilidade pela via da locação pelo correspondente entre 0,5% e 1% do valor do bem, devendo ser adotado o menor percentual, por se tratar de imóvel destinado à população de baixa renda, de menor poder aquisitivo, critério a ser observado na fixação dos lucros cessantes por alto grau de razoabilidade.
Nesse sentido:
"Pedido de rescisão de compromisso de compra e venda cumulado com reintegração de posse - Inadimplemento do


comprador que autoriza rescisão contratual e reintegração do vendedor na posse - Acertado o decreto de primeiro grau ao determinar a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas aos compradores, assegurada a retenção de percentual remuneratório de administração e corretagem, além da cobrança de percentual a título de fruição do bem durante o período de inadimplência - Os réus realizaram benfeitorias no terreno antes da rescisão, enquanto de boa-fé, tendo direito à restituição dos valores despendidos, conforme artigo 34 da Lei n° 6.766/79, evitando enriquecimento sem causa de um dos polos contratantes - Recurso dos réus parcialmente provido, apenas para reduzir o percentual de 1% para 0,5% do valor venal do lote, por mês de inadimplência, a título de fruição, de acordo com o entendimento desta C. 10ª Câmara de Direito Privado; desprovido o adesivo." (TJSP, AC nº 0037481-87.2012.8.26.0224, 10ª CDP, Rel. J.B.
Paula Lima, j. 15.9.2015, site TJSP)
- afastamento dos juros moratórios ou alteração do termo inicial
Quanto ao afastamento dos juros moratórios, contrariamente do que defende a Apelante 2, tal pleito não procede, é plenamente possível a cobrança de juros de mora sobre as parcelas pagas que serão restituídas aos Apelantes 1, com o objetivo de indenizar o retardamento culposo do ressarcimento, como sói acontecer com qualquer obrigação pecuniária, pois do vencimento da obrigação resulta imediatamente, "ex-lege", o direito aos frutos


da mora.
E, observe-se, a sentença já fixou o termo inicial no exato momento indicado pela Apelante 2, sucessivamente, no recurso, isto é, o trânsito em julgado da sentença resolutiva, não havendo, por tais razões, de ser provido o pleito de exclusão dos juros da mora.
Assim, o recurso de apelação de AZ Imóveis Ltda. comporta parcial provimento, para reformar a r. sentença tão somente em relação a atribuir o ônus pelo custeio de despesas para a regularização das acessões e benfeitorias introduzidas pelos Apelantes 1 no imóvel, aos próprios Apelantes 1, autorizando-se a retenção de tal montante quando apurado, dos valores devidos pela Apelante 2.
III - CONCLUSÃO:
Face ao exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso 1 dos promissários-compradores, Apelantes 1, a fim de tão-somente conceder a eles os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita e julgar prejudicado o pleito de exclusão do dever de reembolsar a comissão de corretagem à Apelante 2; e também conhecer e dar parcial provimento ao recurso da Apelante 2, a fim de reformar em parte a sentença e atribuir o ônus pelo custeio de despesas para a regularização das acessões e benfeitorias introduzidas pelos Apelantes 1 no imóvel, a serem indenizadas, aos próprios Apelantes 1, autorizando-se a retenção de tal montante quando apurado, dos valores a serem restituídos pela Apelante 2.


Não obstante o parcial provimento de ambos os recursos, não se vislumbra alteração da sucumbência fixada na r. sentença, integralmente aos Apelantes 1, eis que mínima a derrota da Apelante 2, que dos pedidos inicias, decaiu apenas em relação ao pedido de ressarcimento da comissão de corretagem. Observada, no entanto, a concessão da Assistência Judiciária Gratuita aos Apelantes 1 nesta decisão.
Curitiba, 08 de fevereiro de 2017.
[assinado digitalmente] DES. LUÍS ESPÍNDOLA Relator


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1 Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.