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Processo:

Certificado digitalmente por: VITOR ROBERTO SILVA


PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA APELAÇÃO CÍVEL N.º 1543304-8, DE PONTA GROSSA ­ 4ª VARA CÍVEL APELANTE: CERGIO MIGUEL KOPENSKI APELADA: JANE LUCY MESQUITA DA SILVA RELATOR: DES. VITOR ROBERTO SILVA AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR INADIMPLEMENTO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NÃO PAGAMENTO DO PREÇO PELO PROMITENTE COMPRADOR. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. IMPROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS SUCESSIVAS. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO PREÇO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DO SINAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO VALOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. PRECEDENTES. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 2 FAVOR DA REQUERENTE PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. TERMO INICIAL. LIMITES DO PEDIDO. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA ULTRA PETITA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. PAGAMENTO DE APENAS 43,25% DO VALOR TOTAL PACTUADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.


Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1543304-8, em que é apelante Cergio Miguel Kopenski e apelada Jane Lucy Mesquita da Silva.


Em ação de resolução de contrato por inadimplemento c/c reintegração de posse (NPU 0035864- 36.2014.8.16.0019), os pedidos foram acolhidos para o fim de se declarar rescindido o contrato de compra e venda, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, condenar a parte ré ao perdimento das arras, no valor de R$ 15.000,00, ao pagamento das perdas e danos equivalentes a 1% do valor do imóvel, mensalmente, desde a data do contrato até a efetiva desocupação do imóvel, e ao pagamento do valor equivalente ao IPTU incidente sobre o imóvel no período em que exerceu a posse. Por fim, julgou improcedentes os pedidos formulados em sede de reconvenção. (mov. 110.1) Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 3


Inconformado, o requerido interpôs recurso de apelação alegando, em síntese, que: a) a apelada vendeu, na qualidade de proprietária, imóvel que a princípio não lhe pertence, pelo menos não em nível de propriedade como pactuou, o que descobriu ao tentar promover atos que lhe permitissem o uso pleno da propriedade; b) se não é proprietária, não poderia honrar com a obrigação de escrituração após os pagamentos, consoante o estabelecido na cláusula quinta do contrato; c) por isso, receoso do não cumprimento do contrato pela apelada, condicionou o pagamento integral da obrigação à prova da propriedade, constituindo em mora a apelada, conforme notificação extrajudicial; d) é evidente que a apelada não tinha o direito de exigir uma obrigação contratual quando, na verdade, não tinha condições de honrar com a sua própria obrigação desde o início do pacto; e) entre os atributos da propriedade, não tinha a apelada a possibilidade de transferir o bem desde o início do pacto, de modo que a inexecução culposa somente a ela pode ser atribuída; f) com a inversão da culpa pela rescisão do contrato, a apelada tem a obrigação de restituir as parcelas do contrato que foram pagas, mais o valor de R$ 2.300,00, tudo acrescido de juros e correção monetária na forma da lei, além de arras em dobro pela impossibilidade de execução do contrato; g) considerando que, desde o final do ano de 2012, está sendo cerceado do seu livre direito de propriedade, faz jus ao recebimento da indenização por perdas e danos, com sugestão de valor de R$ 40.000,00; h) alternativamente, existe a possibilidade de resolução da demanda pelo pagamento do preço faltante pelo apelante e a transferência da propriedade do bem; i) a retenção do arras corresponde a praticamente 40% do valor contratado, motivo pelo qual Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 4


invoca a teoria do adimplemento substancial; e, j) a retenção do arras revela-se suficiente a indenizar quaisquer prejuízos sofridos pela apelada, de modo que descabida a indenização a título de aluguéis, sob pena de enriquecimento sem causa. Pugnou, ao final, pelo provimento integral do recurso com a reforma da sentença. (mov. 119.1)

Foi apresentada resposta ao recurso. (mov.
128.1)

É o relatório.




Firmaram as partes ajuste pela qual a autora se obrigou a transferir a propriedade de um imóvel ao réu, ora apelante, tão logo quitado o preço. Todavia, como houve apenas o pagamento da entrada e de pequenos valores, a promitente vendedora intentou a presente demanda, cuja pretensão foi acolhida na origem.

Cumpre, preliminarmente, enfatizar, tal como posto na sentença, que apesar de denominado de "contrato de compra e venda", trata-se, sem dúvida, de "compromisso de compra e venda", constatação que se tem de mera leitura de suas cláusulas, dentre as quais merecem transcrição as seguintes:

"CLÁUSULA SEGUNDA ­

Pelo presente o Compromitente Vendedor promete vender e transferir todos os direitos que possue em relação ao imóvel acima descrito, ao segundo contratante pelo preço certo e ajustado Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 5


de R$ 40.000,00 (quarente mil reais), nas seguintes condições, os quais serão pagos parceladamente na forma abaixo descrita:

DOS PAGAMENTOS:

1 ­ Entrada e princípio de pagamento ­ sinal de negócio:

1.1 ­ R$ 15.000,00 (quinze mil reais), pagos no dia de amanhã ­ 17 de outubro de 2012, através de transferência bancária na conta da vendedora junto a Caixa Economica Federal, sendo que nesta data já entregue R$ 3.000,00 (três mil reais), dos quais a vendedora dá ampla quitação,

1.2 ­ R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) que serão pagos em 16 de novembro de 2012, valor este representado por nota promissória.

3 ­ R$ 8.000,00 (oito mil reais) a serem pagos em 08 (oito) parcelas iguais e sucessivas, no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais) cada uma, vencendo a primeira em 16 de dezembro de 2012, e a última em 16 de julho de 2013, representadas por 08 (oito) notas promissórias.

(...)

CLÁUSULA QUINTA ­

O Compromitente Vendedor se compromete a assinar todos os documentos necessários para a transferência da escritura, obrigando-se a fazer Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 6


sempre firme e valiosa a presente venda, a todo tempo, na forma da lei, após o pagamentos de todas as parcelas acima, sendo que é de conhecimento dos Compradores que o imóvel em questão encontra-se em fase de registro do condomínio.

CLÁUSULA SEXTA ­

O Compromitente Comprador entra na posse do imóvel nesta data, ficando responsável pelo pagamento dos impostos e taxas e demais despesas devidas, a partir desta data."




Como se percebe, o apelante entrou na posse do imóvel na data da assinatura do contrato (16/10/2012), pagou o sinal do negócio no valor de R$ 15.000,00 e deveria ter pago o restante do valor até o dia 16 de julho de 2013, data do vencimento da última parcela.

Ainda, ficou determinado que somente após o pagamento de todas as parcelas, seria feita a transferência da propriedade do imóvel.

Todavia, alega o apelante que, "ao tentar promover atos que lhe permitissem o uso pleno da propriedade", verificou que imóvel está registrado em nome de terceiro, o que, ao seu ver, inviabilizaria a futura transferência da propriedade para o seu nome.
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Por conta disso, receoso de que a vendedora não poderia honrar com a sua obrigação contratual, alega que constituiu em mora a apelada, através da notificação extrajudicial em 29/09/2014 (mov. 27.5), daí sustentar que a inadimplência é da apelada, porquanto não sendo proprietária do bem não lhe seria possível honrar sua obrigação de outorga da escritura após a quitação do preço.


Esse raciocínio não tem amparo no ordenamento jurídico.


Isso, porque somente poderia exigir o cumprimento da obrigação da autora depois de cumprida a sua obrigação. E assim o é porque, temporalmente, assim foi estipulado no contrato. Noutros termos, os termos ­ leia-se vencimento ­ das obrigações por ele assumidas no contrato são anteriores àquele da obrigação da apelada, até porque o pagamento do preço era condição para a outorga da escritura.


Assim, a apelada não estava em mora no momento em que o apelante deixou de pagar as parcelas. Ao contrário, a inadimplência é do apelante, sendo oportuno lembrar que não existe mora dúplice.


Se isso não bastasse, como bem percebido pelo magistrado, pela cláusula quinta, acima transcrita, ao firmar o ajuste o réu declarou ter conhecimento da situação registral do bem, ou seja, que se encontrava em fase de registro de condomínio.
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Corrobora essa conclusão o fato de que o temor do autor era infundado, na exata medida em que apesar do imóvel estar registrado em nome de outra pessoa, está comprovado que a apelada o adquiriu, mais precisamente por Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários e Meação (mov. 38.7). E, uma vez tratar-se de cessão de direitos hereditários, o seu registro só seria possível após a conclusão do inventário, fato que, por vezes, não depende apenas da parte interessada.



De todo modo, ainda que se tenha como fundado o receio alegado pelo apelante, não poderia simplesmente deixar de quitar o preço na época devida. Poderia, por exemplo, consignar os valores em juízo ou adotar qualquer medida visando salvaguardar seus direitos, para o que não se presta a notificação por ele alegada, já que realizada mais de um ano depois de incorrer em mora.



Ocorrendo dessa forma, impõe-se rescindir o ajuste, não sendo possível a solução alternativa preconizada pelo apelante (cumprimento do contrato), já que a tanto não se pode obrigar a parte contrária. É direito inequívoco do contratante lesado o desfazimento do contrato, com a indenização dos respectivos danos.



Como o apelante deu causa à rescisão, não tem direito a qualquer valor indenizatório em razão de possíveis perdas e danos.
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Quanto às perdas e danos da apelada, cuja indenização é devida pelo apelante, cabe definir, em primeiro lugar, a natureza do sinal quitado pelo requerido.

E, sem dúvida, tem natureza de arras confirmatórias, já que integravam o preço e, ademais, da mesma natureza que a obrigação principal, conforme ensina Hamid Charaf Bdine Jr.1:

Segundo a parte final deste artigo, a parte inocente pode postular a execução do contrato com perdas e danos, valendo as arras como mínimo de indenização. Essa solução é possível quando as arras forem confirmatórias, isto e, confirmarem a celebração do contrato, sem direito de arrependimento. Sempre que as partes não convencionarem em sentido diverso, as arras serão consideradas confirmatórias. E, se confirmatórias, prevalece a função das arras de tornar definitivo o negócio, tanto que a parte final do presente artigo autoriza a parte inocente a exigir a execução do contrato e cumular tal pretensão com a indenização pelos prejuízos que houver suportado.

Se houver expressa referência a natureza penitencial das arras, considera-se presente o direito de arrependimento (TEPEDINO, Gustavo;


1 Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência :Lei n. 10.406, de 10.01.2002: contém o Código Civil de 1916 / coordenador Cezar Peluso. - 4. cd. rev. e atual. - Barueri, SP : Manole, 2010. p. 476/477.
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BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina Bodin de. Código Civil interpretado, v. I.
Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 763).

As arras serão penitenciais quando as partes convencionarem a possibilidade de arrependimento. Nesses casos, elas atuam como pena convencional, como sanção ao arrependimento, mesmo que ele tenha sido previsto. E o que está consignado no art. 420.
Segundo esta regra, nesses casos, não haverá direito a indenização suplementar.




Assim, apenas quando estipulado o direito de arrependimento, as arras são classificadas como penitenciais e tem função unicamente indenizatória. Não é o caso do contrato firmado pelas partes, pelo que a indenização de eventuais perdas e danos do contratante lesado não se limita ao valor das arras.

Noutros termos, a regra são as arras confirmatórias, de modo que, no silêncio das partes, assim são consideradas. E, para este caso, se a parte que deu as arras não cumprir o contrato, a outra parte pode retê-las, conforme estabelecido na primeira parte do artigo 418 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 11


Logo, como quem não cumpriu o contrato foi o apelante e oi quem deu as arras, no valor de R$ 15.000,00, teria a apelada o direito de retê-las como valor mínimo de indenização de seus prejuízos pelo inadimplemento do réu.

Não obstante, levando-se em consideração que o valor do imóvel foi estipulado em R$ 40.000,00, a quantia paga inicialmente - R$ 15.000,00, correspondente a 37,5% do preço ajustado - é muito superior a mero sinal de negócio, abrangendo parte significativa do preço, pelo que se impõe reduzi-lo para se evitar enriquecimento sem causa.

Nesse sentido foi o julgamento do STJ, no Resp nº 1.513.259/MS, que, inclusive, deu origem ao informativo de jurisprudência nº 577/2016:

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR.
VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA.
JULGAMENTO EXTRA PETITA E INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO TANTUM DEVOLUTUM, QUANTUM APPELLATUM. NÃO OCORRÊNCIA. VALIDADE DO ATO JURÍDICO. REQUISITOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. CONFISSÃO. INVALIDADE.
SÚMULA N. 284 DO STF. AÇÃO RESCISÓRIA.
REQUISITOS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO.
PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 12


CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR.
VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR. 1.
Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O recurso especial não é via própria para rever questão referente à validade de ato jurídico, se, para tanto, for necessário interpretar cláusulas contratuais e reexaminar elementos fáticos. Aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.
Se o Tribunal a quo, atento aos fatos, à causa de pedir e ao pedido, resolve a controvérsia dentro desses parâmetros, não incorre em julgamento extra petita. Assim, evidenciado que o órgão julgador ateve-se aos limites das matérias que foram objeto de impugnação no recurso, não há ofensa ao princípio tantum devolutum, quantum appellatum. 4. É inadmissível o recurso especial quando a fundamentação que lhe dá suporte não guarda relação de pertinência com o conteúdo do acórdão recorrido. Aplicação da Súmula n.
284 do STF. 5. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF quando as questões suscitadas no recurso especial não tenham sido debatidas no acórdão recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios. 6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 13


sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte. (REsp 1513259/MS, Rel.
Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016)

DIREITO CIVIL. DESPROPORÇÃO ENTRE A QUANTIA PAGA INICIALMENTE E O PREÇO AJUSTADO.

Se a proporção entre a quantia paga inicialmente e o preço total ajustado evidenciar que o pagamento inicial englobava mais do que o sinal, não se pode declarar a perda integral daquela quantia inicial como se arras confirmatórias fosse, sendo legítima a redução equitativa do valor a ser retido. Quanto às arras, deve-se destacar que elas têm duas funções: a) confirmatória (principal); e b) penitencial (secundária). As arras confirmatórias podem significar princípio de pagamento, na medida em que o negócio efetivamente se concretizar.
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Marcam, portanto, o início da execução do negócio. Convém esclarecer que o valor dado a título de arras confirmatórias deve ser integralmente perdido, ou seja, quando a parte que deu as arras não executar o contrato, não terá direito à devolução do "sinal" por ter dado causa à rescisão. Mas, se o valor do pagamento inicial englobava mais do que o sinal, o percentual de retenção deve ser reduzido. Isso porque não é razoável o entendimento de que todo o referido valor inicial pago seja enquadrado como sinal ou arras confirmatórias e, em consequência, sujeite-se ao perdimento em prol do vendedor. Entender de forma diversa implicaria onerar excessivamente a parte que deu as arras, ainda que a ela tenha sido atribuída culpa pela rescisão do contrato, e beneficiar a parte que as recebeu. Em outras palavras, seria uma fonte de enriquecimento desproporcional. Observe-se que a orientação jurisprudencial do STJ é no sentido de que a fixação das arras confirmatórias se dá em percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais precisamente, entre 10% e 20% (AgRg no REsp 1.013.249-PE, Quarta Turma, DJe de 8/6/2010; e REsp 355.818-MG, Quarta Turma, DJ 13/10/2003). Nessa linha intelectiva, convém mencionar o Enunciado n. 165 da III Jornada de Direito Civil do CJF: "Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 15


arras confirmatórias ou penitenciais". Esclareça- se que o art. 413 do CC estabelece que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo- se em vista a natureza e a finalidade do negócio".




Aliás, com base no percentual acima especificado, pede o apelante o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato, de modo a impedir a resolução do negócio.


A teoria do adimplemento substancial atua como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, impondo que, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja muito próxima do final, seja excluída a possibilidade de resolução do contrato, permitindo-se, tão-somente a cobrança do débito pendente. Prevalece, nesses casos, o princípio da preservação dos contratos.


Na verdade, o entendimento predominante exige, para a incidência da teoria, que o saldo em aberto seja demasiadamente reduzido frente ao valor pago, ou seja, que falte o pagamento de parcela ínfima ou muito reduzida do débito.


Confira-se decisão do STJ sobre o tema: Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 16


DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEIS PARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. 1. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de 2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". 2.
Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato. 3. No caso em apreço, é de se aplicar a da teoria do adimplemento substancial dos contratos, porquanto o réu pagou: "31 das 36 prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação e VRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido". O mencionado descumprimento contratual é inapto Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 17


a ensejar a reintegração de posse pretendida e, consequentemente, a resolução do contrato de arrendamento mercantil, medidas desproporcionais diante do substancial adimplemento da avença. 4. Não se está a afirmar que a dívida não paga desaparece, o que seria um convite a toda sorte de fraudes. Apenas se afirma que o meio de realização do crédito por que optou a instituição financeira não se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento e, de resto, com os ventos do Código Civil de 2002. Pode, certamente, o credor valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais adequados à persecução do crédito remanescente, como, por exemplo, a execução do título. 5. Recurso especial não conhecido. (REsp 1051270/RS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 05/09/2011)




No caso, o apelante realizou o pagamento do valor intitulado de "sinal" correspondente a R$ 15.000,00 e mais a quantia de R$ 2.300,00, conforme recibos juntados e que não foram impugnados pela apelada. E tal valor corresponde a apenas 43,25% do valor total contrato, ou seja, não corresponde nem à metade do valor total pactuado, motivo pelo qual sequer é possível cogitar de adimplemento substancial do contrato.
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Assim, deve ser mantida a sentença quanto à retenção das arras devendo, entretanto, impondo-se reduzir seu valor, não obstante, para 10% (dez por cento) do valor do contrato ­ percentual compatível com a finalidade das arras e a fim de se evitar o enriquecimento desproporcional da apelada.

Por outro lado, diante da resolução do contrato por culpa do apelante, tem o dever de indenizar os danos, no que se compreende a remuneração pelo uso indevido do bem da apelada. Não se trata, portanto, de aluguéis, mas de indenização das perdas e danos decorrentes da inadimplência contratual. Apenas é usado o valor de eventual locação como parâmetro para essa indenização. Assim também se justifica para evitar o enriquecimento ilícito, já que entendimento diverso acarretaria no uso do imóvel sem qualquer contraprestação pela parte.

Já em relação ao termo inicial para a cobrança dos alugueres, observado o limite do pedido (petição inicial ­ mov. 1.2, fls. 5), é cabível desde a inadimplência, como assim tem entendido o STJ:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO DE IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. 1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 19


enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 2. Recurso especial provido. (Resp n. 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 4ª TURMA, DJe 27/10/2009).


AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO NOS MOLDES DOS ARTS. 541, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 255, §§ 2º E 3º DO RISTJ. TERMO INICIAL. TAXA E FRUIÇÃO IMÓVEL. DATA DA INADIMPLÊNCIA.
PRECEDENTES. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O conhecimento do recurso especial pela divergência exige a transcrição dos trechos dos acórdãos impugnado e paradigma, evidenciando- se, de forma clara e objetiva, o suposto dissídio jurisprudencial, não sendo suficiente a simples transcrição de ementas ou votos, sem a exposição das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.
Precedentes. 2. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. Precedentes.
Aplicação da Súmula nº 83/STJ. 3. Agravo Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 20


regimental não provido. (AgRg no AREsp 199.817/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2013, DJe 11/11/2013)




Não havendo impugnação, são mantidos os critérios fixados na sentença para a apuração do valor da indenização, salvo em relação ao termo inicial, já que nesse ponto a decisão apelada é, a rigor, ultra petita, já que o fixou na data da ocupação (dispositivo ­ item IV).

Nessas condições, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, para o fim de determinar que a retenção das arras seja limitada em 10% do valor do contrato, ficando mantida a sentença mantida, no mais, por seus próprios fundamentos, inclusive quanto à sucumbência, já que mínimo o êxito do recurso. Por outro lado, é alterado de ofício o termo inicial para a apuração das indenizações.




Nessa conformidade:

ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, com alteração parcial e de ofício da sentença, nos termos do voto do Relator.
Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1543304-8 ­ fl. 21


Presidiu o julgamento o Senhor Desembargador Pericles Bellusci de Batista Pereira, com voto, e acompanhou o voto do Relator o Senhor Juiz Substituto em 2º Grau Helder Luis Henrique Taguchi.




Curitiba, 15 de fevereiro de 2017.




Des. VITOR ROBERTO SILVA


= Relator =


Assinado digitalmente