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Processo:

Certificado digitalmente por: MARCELO GOBBO DALLA PODER JUDICIÁRIO DEA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA Estado do Paraná Apelação Cível nº. 1.572.268-2 fls. 1 APELAÇÃO CÍVEL Nº. 1.572.268-2, DO FORO CENTRAL DE LONDRINA DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA ­ 10ª VARA CÍVEL NÚMERO ÚNICO: 70245-51.2015.8.16.0014 APELANTES: SÃO RAMIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO E MILTON JESUS SOARES DE LIMA E OUTRO. APELADO: OS MESMOS RELATOR: DES. MARCELO GOBBO DALLA DEA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL PARTE RÉ: PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL QUE FIXA VALORES DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. PERCENTUAL DE 75% A 90% DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS IMPÕE RISCO DESPROPORCIONAL AO CONSUMIDOR. ANÁLISE DE EXISTÊNCIA DE ARRAS PREJUDICADA. CLÁUSULA PENAL QUE ABSORVE PERDAS E DANOS QUE SERIAM DEVIDOS EM RAZÃO DA ARRAS. INACUMULATIVIDADE ENTRE ARRAS CONFIRMATÓRIA E CLÁUSULA PENAL. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SUA EXISTÊNCIA. PEDIDO DE RETENÇÃO PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Patente abusividade da cláusula penal que estabelece a retenção de 75% a 90% do valor pago pelo consumidor no caso de rescisão contratual. Risco desproporcional ante a natureza de contrato de longa duração. Rescisão que se torna mais interessante para a construtora do que o próprio adimplemento integral pelos consumidores. Anomalia que configura enriquecimento ilícito. Percentual de retenção reduzido para 10% sobre o valor pago, mantendo a decisão de 1º grau. 2. Análise sobre a devolução de arras confirmatória prejudicado ante a existência de cláusula penal que fixa perdas e danos, abrangendo eventual valor a ser retido a TRIBUNAL DE JUSTIÇA Estado do Paraná Apelação Cível nº. 1.572.268-2 fls. 2 título de arras. Conforme doutrina e jurisprudência, inacumulatividade de cláusula penal e arras confirmatórias. 3. Impossibilidade de pedido de devolução de comissão de corretagem. Ausência de comprovação, existindo apenas alegação genérica sobre eventual pagamento a este título. APELAÇÃO CÍVEL PARTE AUTORA: ARRAS. AFASTAMENTO DO DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUE DETERMINA SUA RETENÇÃO. EVENTUAL ARRAS ABARCADA PELA CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. AFASTAMENTO DO DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUE DETERMINA SUA RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A retenção de eventual pagamento de arras confirmatórias seria abarcada pela cláusula penal ante a inacumulatividade de ambas. Desta feita, necessário afastar do dispositivo da sentença ordem para retenção de valores a título de sinal/arras. 2. Ausência de comprovação de comissão de corretagem, razão pela qual inexiste lastro fático para sua retenção. Desta feita, necessário afastar do dispositivo da sentença ordem para retenção de valores a título de comissão de corretagem.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 1.572.268-2, do Foro Central de Londrina da Comarca da Região Metropolitana de Londrina ­ 10ª Vara Cível, em que são Apelantes São Ramiro Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outro e Milton Jesus Soares de Lima e Outro e Apelados Os mesmos.
I ­ RELATÓRIO
Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por Milton Jesus Soares de Lima e Outro em face de São Ramiro Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outro, onde pretendem a
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rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, uma vez que contraiu neoplasia e ficou impossibilitado de suportar as parcelas fixadas contratualmente, e a respectiva devolução integral dos valores pagos até então (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo, sobreveio sentença (Mov. 58.1) nos seguintes termos:
Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial e decreto a extinção do feito com julgamento de mérito (CPC, 269, I) para: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) condenar as rés solidariamente à restituição das parcelas pagas pelos autores, deduzidos o valor do sinal, da cláusula penal de 10% e da comissão de corretagem, devidamente corrigidas pelos índices da contadoria judicial, a partir do respectivo desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; b.1) determinar, a título de tutela antecipada (CPC, art. 273, § 6º), que as rés solidariamente promovam a restituição de 75% do valor pago pelos autores, deduzidos os valores previstos no item anterior, no prazo de cinco dias, sob pena de execução forçada; c) condenar as rés solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% do valor a ser restituído ao autor (CPC, 20, § 3º). Todavia, tendo em vista que os autores decaíram de parte dos pedidos, as rés arcarão solidariamente com 80% da sucumbência, cabendo aos autores, solidariamente, os 20% restantes (CPC, art. 21, caput), autorizada a compensação nos termos da Súmula nº. 306 do STJ.
Contudo, após a parte requerida alegar em sede de embargos de declaração (Mov. 73.1) a ocorrência de contradição na decisão proferida, o magistrado acolheu os aclaratórios, atribuindo-
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lhes efeito infringente para alterar o dispositivo da sentença nos seguintes termos (Mov. 82.1):
Por conseguinte, ainda dou provimento aos embargos e atribuo-lhes efeitos infringentes a fim de retificar o item "b.1" da parte dispositiva da sentença, que passa a ter a seguinte redação: "b.1) determinar, a título de tutela antecipada (CPC, art. 273, § 6º), que as rés solidariamente promovam a restituição de 25% do valor pago pelos autores, deduzidos os valores previstos no item anterior, no prazo de cinco dias, sob pena de execução forçada"
Inconformada, a parte requerida interpôs apelação (Mov. 94.3) pleiteando, em síntese, que: (a) há previsão expressa contratual prevendo os percentuais de restituição de valores no caso de rescisão contratual unilateral do consumidor, o que deve ser respeitado; (b) a retenção de parte dos valores pelas construtoras não implica em enriquecimento sem causa, uma vez que tais valores fariam parte do risco assumido pelo compromissário; (c) as arras pagas devem ser retidas, nos termos do art. 418 do CC; (d) o pagamento pelos serviços de corretagem é devido ainda que o negócio se desfaça posteriormente, nos termos do art. 725 do CC.
Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso.
Ato contínuo, a apelação foi recebida em seu duplo efeito (Mov. 101.1), exceto em relação ao item b.1 do dispositivo,
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recebido tão somente no efeito devolutivo.
Em seguida, também Irresignada com a sentença, a parte autora interpôs recurso de apelação (Mov. 114.1), alegando, em suma: (a) a inexistência de arras, não sendo possível descontar qualquer valor a este título; (b) a inexistência de comissão de corretagem, uma vez que o contrato foi firmado diretamente entre as partes, não sendo possível descontar qualquer valor a este título.
Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso.
Da mesma forma que a apelação das partes rés, o recurso foi recebido no duplo efeito, excepcionando-se o item b.1 do dispositivo da sentença, recebido apenas no efeito devolutivo (Mov.
119.1).
A parte autora apresentou contrarrazões no Mov.
124.1 e a parte ré as ofereceu no Mov. 129.1.
É a breve exposição.
II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
II.I ­ APELAÇÃO PARTE RÉ
Preliminarmente, conheço do recurso, eis que atende a todos os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos.
Passo, então, ao mérito.

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II.I.I ­ Da abusividade da cláusula contratual
Alega a parte ré que, ante a existência de previsão contratual específica sobre os percentuais a serem restituídos aos autores no caso de rescisão unilateral, não haveria razão para seu afastamento. Segundo sua tese, o baixo percentual de restituição ao consumidor decorre do risco envolvido na celebração de promessa de compra e venda ainda na "planta", sendo adequado diante desta variável.
Contudo, sem razão.
Conforme dispõe o art. 6º, inc. IV, do CDC, é um direito básico do consumidor a proteção contra práticas e cláusulas abusivas, existindo regras específicas para a identificação desta abusividade nos arts. 51 e seguintes da legislação consumerista.
Neste sentido, dispõe o inc. IV do art. 51 que será declarada nula a cláusula que estabelecer obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
É o caso dos autos.
Mesmo diante da necessidade de aporte de capital para o início das obras e também para seu desenvolvimento, o que explicaria a própria majoração no percentual de restituição já previsto em contrato (cláusula Décima Segunda), de 10% até 30%, conforme a evolução do pagamento total realizado pelo consumidor, não é crível a redução da restituição a patamares tão reduzidos. Frisa-se, a

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restituição varia de 10% a 30%, e não a retenção!
Afinal, diante destes percentuais, o consumidor ficaria sujeito a um risco superior ao do próprio empreendedor, uma vez que diante de qualquer alteração da condição econômico- financeira no longo prazo fixado para o pagamento das parcelas, estaria suscetível a perdas elevadíssimas, muitas vezes custando a si economias de uma vida. Não é minimamente razoável, portanto, impor ao consumidor um risco financeiro desta magnitude na aquisição de um imóvel.
Certamente o perfil de consumidor de unidades imobiliárias não se equivale àquele do investidor de alto risco.
Além do mais, conforme dispõe o art. 884 do Código Civil, nosso ordenamento proíbe o enriquecimento sem causa, característica inerente ao cumprimento integral da cláusula décima segunda do contrato em questão. Afinal, para as construtoras, passa a ser mais interessante do ponto de vista econômico a rescisão do contrato por parte dos consumidores do que o seu próprio adimplemento, o que é uma anomalia.
Neste sentido, portanto, afasto as razões da parte ré e mantenho a declaração de abusividade da cláusula décima segunda do contrato firmado entre as partes, assim como a fixação do percentual de retenção em apenas 10% (dez por cento) sobre a totalidade de valores pagos pelos consumidores.
II.II ­ TÓPICOS COMUNS À APELAÇÃO DA PARTE AUTORA E RÉ
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Preliminarmente, conheço do recurso da parte autora, eis que atende a todos os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos. Passo, então, ao mérito, a ser analisado juntamente com os tópicos da apelação da parte ré ainda não apreciados por este relator.
II.II.I ­ Das arras
De antemão, afasta-se a alegação da parte apelada em sede de contrarrazões no que diz respeito à necessidade de previsão expressa para a existência de arras, uma vez que tal requisito varia conforme a espécie de arras: arras confirmatórias e arras penitenciais.
As arras confirmatórias não necessitam de prévia pactuação expressa no contrato principal firmado entre as partes, confundindo-se com o adiantamento de determinada quantia para informar a seriedade da declaração de vontade. Sua finalidade seria pré-fixar o valor mínimo da indenização por perdas e danos a ser paga em caso de inadimplemento1.
Já para as arras penitenciais, é necessário que o contrato principal fixe expressamente a possibilidade de arrependimento por uma das partes, de forma tal que sua finalidade seria pré-fixar o valor integral da indenização a ser suportada pelo inadimplente, a quem, portanto, não caberia pedido de indenização complementar.2

1 MEDINA, José Miguel Garcia; ARAÚJO, Fábio Caldas. Código Civil Comentado, p 386.
2 Idem, p. 386.
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Partindo-se deste pressuposto, de antemão verifica-se que, diante da ausência de cláusula de arrependimento no contrato em tela, não há que se falar em arras penitenciais. Seria possível haver, então, as chamadas arras confirmatórias
Contudo, previamente a esta discussão, importa asseverar a existência de cláusula penal (décima segunda) fixadora dos percentuais de restituição no caso de rescisão unilateral pelo consumidor. Neste ponto, verifica-se que tal cláusula, apesar de parcialmente mitigada no tópico anterior ante a abusividade de sua redação original, mantém sua função de antecipar as perdas e danos pelo descumprimento do negócio jurídico (equivalente ao limite de 10% de retenção sobre o valor pago).
Assim sendo, tem-se que em razão das perdas e danos já terem sido limitados pela cláusula penal (nos termos do tópico anterior) ao montante equivalente a 10% sobre o valor pago pelo consumidor, restaria prejudicada qualquer previsão de arras confirmatórias para pré-fixar o valor mínimo da indenização por perdas e danos.
Em resumo, portanto, as eventuais arras confirmatórias hábeis a fixar o valor mínimo da indenização já estariam abarcadas pela cláusula penal, razão pela qual, evidentemente, não são acumuláveis com esta.
Nesse sentido é o entendimento de José Miguel Garcia Medina e Fábio Caldas de Araújo (Código Civil Comentado, pg.
387): "Se o contrato contiver a previsão de cláusula penal, as arras deverão ingressar no cômputo do valor global da indenização. O art.

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419 estabelece a possibilidade de cumulação, mas determina que será tomada como taxa mínima".
E também da jurisprudência deste tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO DE IMÓVEL LOTEADO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL SOBRE 10% (DEZ POR CENTO) DO DÉBITO. APLICAÇÃO DO ART. 26, INCISO V, DA LEI 6.766/79. INCIDÊNCIA SOBRE O SALDO DEVEDOR, ABATENDO-SE COMISSÃO DE CORRETAGEM, ARRAS CONFIRMATÓRIAS E OUTRAS PARCELAS PAGAS PELA COMPRADORA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO (RETENÇÃO) DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA JÁ QUE VISAM A INDENIZAR OS PREJUÍZOS DO VENDEDOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE NÃO PODE SER CUMULADA COM OUTRAS INDENIZAÇÔES A NÃO SER TAXA DE FRUIÇÃO QUE É DEVIDA PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO COMPRADOR. O ÕNUS DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PODE SER IMPOSTO AO CONSUMIDOR. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA VENDEDORA. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1321225-4 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Regional de Cambé - Rel.: Sigurd Roberto Bengtsson - Unânime - J. 30.09.2015)

Assim sendo, tem-se que a conformação ou não de arras confirmatórias no contrato em tela resta como questão prejudicada no presente feito, uma vez que as perdas e danos restam limitadas por cláusula penal em 10% sobre o valor total pago pelo consumidor.
Por todo o exposto, dou provimento ao apelo da parte autora a fim de afastar da sentença dispositivo que determina a

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retenção do sinal em favor das construtoras, negando provimento ao apelo da parte ré em relação ao mesmo tópico.
II.II.II ­ Da comissão de corretagem:
Tal como asseverado pela parte autora, não há a comprovação do pagamento de comissão de corretagem nos autos, razão pela qual não é possível afastar algo que sequer existe.
Frisa-se, inclusive, que a apreciação da restituição da comissão de corretagem pelo juízo decorre, pelo que se depreende dos autos, de alegação genérica da parte ré, sobretudo diante da inexistência de sua comprovação.
Desta forma, portanto, dou provimento ao recurso da parte autora para afastar do dispositivo da sentença a determinação de retenção da comissão de corretagem, eis que inexiste lastro fático sobre sua cobrança.
II.III ­ Sucumbência:
A despeito do provimento do recurso da parte autora, mantenho a distribuição sucumbencial em razão da sucumbência parcial dos pedidos formulados na inicial, especificamente no que diz respeito à restituição integral dos valores pago.
III ­ DECISÃO:
Diante do exposto, acordam os Desembargadores da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por

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unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao apelo da parte autora e conhecer e negar provimento ao apelo da parte ré, nos termos do voto do Relator.
Presidiu o julgamento o Desembargador PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA, sem voto, e dele participaram os Desembargadores ESPEDITO REIS DO AMARAL e DENISE KRUGER PEREIRA.
Curitiba, 22 de fevereiro de 2017.


Des. MARCELO GOBBO DALLA DEA Relator