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Processo:

Certificado digitalmente por: MARCELO GOBBO DALLA DEA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.599.835-7, DE REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA - 5ª VARA CÍVEL NÚMERO UNIFICADO: 0042164-92.2015.8.16.0014 APELANTE: QUADRA CONSTRUTORA LTDA. RECURSO ADESIVO: MARIA ROSELAINE DE SOUZA APELADOS: MARIA ROSELAINE DE SOUZA E QUADRA CONSTRUTORA LTDA. RELATOR: DES. MARCELO GOBBO DALLA DEA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO ­ PARTE RÉ: SENTENÇA CITRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE RETENÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS E FISCAIS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. 1. Não há que se falar em sentença citra petita pois, ao contrário do que sustenta o apelante, o contrato de compra e venda entabulado entre as partes foi rescindido pelo magistrado, ainda que de forma sucinta, tanto que confirmou a medida liminar a fim de impedir a construtora de realizar quaisquer atos de cobrança com relação aos valores oriundos do Compromisso de Compra e Venda celebrado com a autora. 2. Face aos princípios da função social do contrato e da boa- fé objetiva, a força obrigatória dos contratos restou mitigada, sendo possível, portanto, a rescisão do contrato por desistência do comprador. 3. A taxa de retenção de 10% do valor das parcelas mostra- se hábil a cobrir os custos operacionais e administrativos da vendedora. 4. Os pedidos referentes aos encargos condominiais e fiscais não foram formulados pela apelante ao magistrado singular em seu momento oportuno, quando da apresentação de sua contestação, de forma que o recurso não pode ser conhecido neste tópico sob pena de inovação recursal, gerando supressão de instância. 5. No caso dos autos, a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, e não por parte da requerida/apelante, de forma que o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado da decisão, eis que inexiste mora anterior da ré. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO ­ PARTE AUTORA: CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. A correção monetária não representa acréscimo, mas tão somente a recomposição do valor da moeda diante dos efeitos da inflação, de forma que deve incidir desde cada desembolso, sob pena de o estado anterior não ser totalmente recomposto. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.599.835-7, de Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - 5ª Vara Cível, em que são Apelantes QUADRA CONSTRUTORA LTDA e MARIA ROSELAINE DE SOUZA e Apelados MARIA ROSELAINE DE SOUZA e QUADRA CONSTRUTORA LTDA.
I ­ RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Parcelas Pagas proposta por MARIA ROSELAINE DE SOUZA contra QUADRA CONSTRUTORA LTDA., através da qual pretende a rescisão do contrato de compra e venda

de imóvel com a consequente devolução de todos os valores que lhes foram pagos, no montante de R$ 84.330,00 (oitenta e quatro mil trezentos e trinta reais), devidamente acrescidos de correção monetária (mov. 1.1).
Após as tramitações legais, o magistrado singular proferiu sentença (mov. 95.1), julgando a lide nos seguintes termos:
Diante do exposto e pelo que mais dos autos consta, resolvendo o processo com análise do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por MARIA ROSELAINE DE SOUZA nesta AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL cumulada com RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS movida em face de QUADRA CONSTRUTORA LTDA, e, em consequência: a) confirmo a tutela antecipada anteriormente concedida nestes autos (seq. 13.1) ficando a ré, definitivamente, impedida de realizar quaisquer atos de cobrança com relação aos valores oriundos do Compromisso de Compra e Venda celebrado com a autora; b) condeno a ré a restituir à autora o valor de R$75.897,00 (setenta e cinco mil, oitocentos e noventa e sete reais), referente à devolução integral do valor pago pela autora em virtude do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, já descontada a quantia a ser retida pela parte ré a título de multa ou cláusula penal, devendo o valor da condenação ser acrescido de correção monetária pela média entre o INPC e IGP-DI desde o efetivo prejuízo, ou seja, desde o momento em que deveria ter ocorrida a restituição da quantia paga à autora (contranotificação encaminhada pela ré em 08/07/2015), tal como consta da fundamentação, e de juros de mora de 1% ao mês, estes contados da data da citação, quando o objeto da ação se tornou efetivamente litigioso.



Considerando a sucumbência recíproca de cada parte; considerando o disposto no art. 21 do CPC, e considerando, finalmente, que após o advento do Estatuto da Advocacia os honorários passaram a pertencer aos causídicos e não mais às partes, tornando-se impossível mera compensação, já que não há identidade entre os sujeitos ativos e passivos da obrigação, condeno a autora ao pagamento de 20% (vinte por cento) e a ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios em favor dos advogados das respectivas partes adversas, nas mesmas proporções, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no art. 85, §2º do CPC, tendo em vista a considerável importância da causa, o trabalho realizado pelos profissionais, e o relativo tempo nela despendido.

Insatisfeita, a parte requerida interpôs Recurso de Apelação (mov. 104.1), em cujas razões sustenta, em síntese, que: a) deve ser reconhecida a nulidade da sentença, citra petita, sob o fundamento de que o seu ilustre Prolator, violando o disposto nos arts. 141, 490 e 492, todos do NCPC, deixou de apreciar o pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial; b) o ordenamento jurídico nacional não alberga pedido de resolução de contrato deduzido por contratantes inadimplentes, sejam eles consumidores ou não, salvo em casos excepcionalíssimos, nos quais haja prova cabal da impossibilidade material de adimplir as prestações da forma convencionada; c) a autora/apelada não comprovou a insuportabilidade da obrigação contratual assumida, e que a ré/apelante produziu prova documental (movs. 23.2 a 23.4) não impugnada (mov. 29.1) de que, no dia 22 de junho de 2015, a recorrida estava em plenas condições de adimplir o contrato por inteiro, quitando o saldo devedor através de financiamento bancário,

salta aos olhos a improcedência do pedido de resolução contratual que veio a ser deduzido em Juízo pela consumidora inadimplente somente em 14 de julho de 2015 (mov. 1.1); d) não havendo cláusula de arrependimento ­ a exemplo do caso concreto ­, o art. 463 do Código Civil permite às partes a exigir a celebração do contrato definitivo, até mesmo no âmbito judicial (art. 464 do NCC); e) o negócio jurídico objeto da lide, a despeito de ser um contrato preliminar (art. 462 do NCC) de promessa de compra e venda de imóvel em construção sob o regime da incorporação imobiliária, contém cláusula expressa de irrevogabilidade e de irretratabilidade, que veda o arrependimento de qualquer dos figurantes da avença; f) o artigo 32 (§ 2º) da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações 4 ) ­ que a apelante reputa violado direta e frontalmente pela douta sentença recorrida ­, institui a irretratabilidade de contratos de compra e venda, de promessa de venda, de cessão e de promessa de cessão de unidades autônomas em construção, tornando contrária à lei e inadmissível a fundamentação adotada pelo MM. Juiz `a quo' de que, no caso em tela, a adquirente teria o direito de desistir do negócio fundada na convicção íntima (subjetiva) de que o cumprimento do contrato "....
não satisfaz os seus interesses e/ou conveniências..." [mov. 95.1 (pág. 7/12, § 2º)]; g) como a autora/apelada não produziu prova acerca da ­ alegada ­ impossibilidade material de pagar as prestações do contrato de financiamento aprovado, a ré/apelante sustenta que é igualmente ilegal proibir que ela, como contratante adimplente, que honrou todas as obrigações assumidas, prossiga na cobrança do saldo devido através de regular processo de execução; h) embora os dispositivos do CDC sirvam para

proteger o consumidor e, em algumas circunstâncias, para mitigar a força obrigatória dos contratos (`pact sunt servanda'), este princípio antigo e salutar não foi abolido da ordem jurídica com o advento da Lei nº 8.078/1990. A propósito, ao prestar depoimento pessoal, a autora/apelada confessou que tinha ciência de que o saldo devedor estava sujeito à incidência de atualização, e que reputou o valor das parcelas muito elevado, mas não insuportável; i) a sentença recorrida foi `extra petita', eis que, sem que houvesse pedido expresso da parte autora/apelada, julgou abusiva a cláusula "08.03" do contrato firmado pelas partes (mov.
1.4), violando não somente os arts. 490 e 492 do NCPC, como também a orientação sedimentada nos Tribunais Superiores 6 ­ inclusive a cristalizada na Súmula nº 381/STJ 7, aplicável aos contratos bancários ­, de que é vedado ao Julgador conhecer de ofício a abusividade de cláusulas contratuais; j) ainda que se admita a revisão `ex officio' da cláusula penal, a limitação da multa contratual em apenas 10% (dez por cento) das parcelas pagas, determinada na douta sentença recorrida, está muito aquém dos prejuízos materiais (danos emergentes + lucros cessantes) que a ré/recorrente terá de suportar caso ocorra a extinção do contrato; k) com o provimento parcial deste recurso, deve ser assegurado à incorporadora o direito de abater, do saldo restituível à recorrida, os encargos condominiais e fiscais (IPTU's e taxas) das unidades compromissadas ­ entre as datas da expedição do `habite-se' e do julgamento final da causa ­, na forma da cláusula "13.02" do contrato; l) os arts. 396 e 397 exigem o elemento culposo, aliado à presença de obrigação positiva e líquida, para caracterizar a `mora debitoris'. No caso, como a ré/apelante não contribuiu, com ações ou omissões, para a eventual e futura resolução do contrato, e

como somente haverá ­ se houver ­ obrigação de restituir quantia líquida após o julgamento final do feito, impõe-se o provimento parcial desta apelação para que a data do trânsito em julgado seja definida como termo inicial dos juros moratórios.
Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de reformar a sentença.
Contrarrazões foram apresentadas pela parte autora no mov. 111.1.
Recurso Adesivo foi interposto pela requerente no mov. 112.1 alegando, em síntese, que por se tratar de rescisão contratual, a correção monetária deve incidir a partir da data do desembolso, a fim de evitar que o compromissário-comprador receba menos do que tem direito.
Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de reformar a sentença.
Contrarrazões foram apresentadas pela parte requerida no mov. 123.1.
Após, vieram os autos para análise e julgamento.
É a breve exposição.
II ­ VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
RECURSO DE APELAÇÃO ­ PARTE RÉ



O recurso é tempestivo e preenche em parte os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual, deve ser parcialmente conhecido.
1 ­ Da Sentença Citra Petita
Sustenta o apelante que deve ser reconhecida a nulidade da sentença, citra petita, sob o fundamento de que o seu ilustre Prolator, violando o disposto nos arts. 141, 490 e 492, todos do NCPC, deixou de apreciar o pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial.
Sem razão.
E isso porque, ao contrário do que sustenta o apelante, o contrato de compra e venda entabulado entre as partes foi rescindido pelo magistrado, ainda que de forma sucinta, tanto que confirmou a medida liminar a fim de impedir a construtora de realizar quaisquer atos de cobrança com relação aos valores oriundos do Compromisso de Compra e Venda celebrado com a autora, bem como condenou a ré a restituir à autora o valor de R$ 75.897,00 (setenta e cinco mil, oitocentos e noventa e sete reais), referente à devolução integral do valor pago pela autora em virtude do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, já descontada a quantia a ser retida pela parte ré a título de multa ou cláusula penal.
Dessa forma, resta claro que o contrato restou rescindido pelo magistrado.
2 ­ Da Possibilidade de Rescisão Contratual

Em que pesem as razões apresentadas pela apelante para o fim de sustentar a impossibilidade de rescisão contratual por parte do promitente comprador, tal premissa não prevalece.
E isso porque, face aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, a força obrigatória dos contratos restou mitigada.
Em uma análise da situação específica do caso, vê-se que a autora busca a resolução do contrato pelo fato de que teve seu crédito do financiamento negado junto ao Banco do Brasil, tendo sido vítima de fraude com o consequente cancelamento da carta de crédito premiada que buscou junto ao Consórcio Embracon.
Em que pese ter sido aprovada a simulação de financiamento junto ao Banco Intermedium S/A, a taxa de juros e demais condições mostraram-se impraticáveis no mercado, inviabilizando a contratação pela apelante.
Diante de tais ocorrências, a consumidora não teria condições de arcar com o pagamento das parcelas contratadas com a construtora, culminando no pedido de resolução do contrato, antes que se tornasse inadimplente, o que foi negado pela Ré, tudo conforme notificação e contra notificação encaminhada em anexo (DOC. 5 ­ mov. 1.10).
Veja-se que o próprio contrato entabulado entre as partes prevê a resolução automática do contrato em caso de inadimplemento, conforme se extrai da cláusula nº 08.03 (mov. 1.5),

que assim dispõe:
A falta ou o atraso no pagamento de qualquer parcela, por prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias, redundará na aplicação imediata da cláusula resolutiva expressa ora instituída (artigo 474 do Código Civil), com a automática rescisão da presente promessa de compra e venda (...)
Desta forma, levando-se em consideração que a inadimplência da autora resultaria na resolução do contrato e que esta não teria condições financeiras para arcar com as parcelas contratadas, deve ser observada a sua boa-fé objetiva para o fim de reconhecer a possibilidade de resolução contratual.
3 ­ Da Multa Contratual
Sustenta o apelante que a sentença recorrida foi `extra petita', eis que, sem que houvesse pedido expresso da parte autora/apelada, julgou abusiva a cláusula "08.03" do contrato firmado pelas partes (mov. 1.4), violando não somente os arts. 490 e 492 do NCPC, como também a orientação sedimentada nos Tribunais Superiores 6 ­ inclusive a cristalizada na Súmula nº 381/STJ 7, aplicável aos contratos bancários ­, de que é vedado ao Julgador conhecer de ofício a abusividade de cláusulas contratuais.
Sem razão, posto que a parte autora, ainda que não tenha mencionado expressamente a cláusula nº 08.03, requereu a exclusão da multa contratual, conforme se extrai do tópico "b" de sua petição inicial (mov. 1.1), não havendo que se falar, portanto, em sentença extra petita.
Advoga que, ainda que se admita a revisão da

cláusula penal, a limitação da multa contratual em apenas 10% (dez por cento) das parcelas pagas, determinada na douta sentença recorrida, está muito aquém dos prejuízos materiais (danos emergentes + lucros cessantes) que a ré/recorrente terá de suportar caso ocorra a extinção do contrato.
Novamente sem razão, posto que exigir a referida multa na integralidade é abusivo, uma vez que sua finalidade é a penalidade pelo descumprimento da obrigação assumida e não aplicação de sanção moratória de valor exagerado.
É certo que tal cláusula penal busca atingir os princípios da boa-fé e da isonomia, que devem informar a celebração e a execução dos contratos, sobretudo daqueles de natureza bilateral, nos quais as obrigações são recíprocas, estabelecendo equilíbrio entre as prestações pactuadas entre as partes.
Como se sabe, deve-se primar pelo cumprimento dos termos pactuados entre as partes, consoante os princípios da autonomia da vontade, do pacta sunt servanda e da liberdade contratual, porém, não se pode ter valor extremamente abusivo, fugindo da finalidade da multa.
Ademais, a taxa de retenção de 10% do valor das parcelas mostra-se hábil a cobrir os custos operacionais e administrativos da vendedora.
É o entendimento deste Tribunal:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMPROMISSO COMPRA VENDA IMÓVEL


INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR RESCISÃO DO CONTRATO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS CABIMENTO PREVISÃO LEGAL ARTIGO 34, DA LEI Nº 6.766/79, E ARTIGO 1.219, DO CÓDIGO CIVIL FINALIDADE SOCIAL DO CONTRATO BO -FÉ DO APELANTE DIREITO DE RETENÇÃO ATÉ A INDENIZAÇÃO MULTA POR PERDAS E DANOS ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DIREITO DO AUTOR/APELADO EM RETER APENAS 10% (DEZ POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO." (TJPR - VI CCv - Ap Civel 0507100-3 - Rel.: Marco Antonio de Moraes Leite - Julg.: 10/08/2010 -Unânime - Pub.: 03/09/2010 - DJ 465)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INTERESSE RECURSAL. ANATOCISMO. MULTA. LEI Nº 9.298/96. RESCISÃO DO CONTRATO. TAXA DE RETENÇÃO.
PERCENTUAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL. VENDA PARA TERCEIRO. TAXA. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M.
SUCUMBÊNCIA. (...) 4. A taxa de retenção de 10% do valor das parcelas mostra-se coerente e razoável para que cobrir os custos operacionais e administrativos da vendedora, consoante precedentes desta Câmara. (...) RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJ-PR - AC: 7177459 PR 0717745-9, Relator: Alexandre Barbosa Fabiani, Data de Julgamento: 22/03/2011, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 608)

Desta forma, mantenho o valor aplicado pelo juízo por ser razoável e proporcional.
5 ­ Dos encargos condominiais e fiscais
Requereu, subsidiariamente, a apelante que, com o provimento parcial deste recurso, deve ser assegurado à

incorporadora o direito de abater, do saldo restituível à recorrida, os encargos condominiais e fiscais (IPTU's e taxas) das unidades compromissadas ­ entre as datas da expedição do `habite-se' e do julgamento final da causa ­, na forma da cláusula "13.02" do contrato.
Todavia, vê-se que tais pedidos não foram formulados pela apelante ao magistrado singular em seu momento oportuno, quando da apresentação de sua contestação, de forma que o recurso não pode ser conhecido neste tópico sob pena de inovação recursal, gerando supressão de instância.
6 ­ Do Termo Inicial dos Juros Moratórios
Requer o apelante a reforma da sentença para que a data do trânsito em julgado seja definida como termo inicial dos juros moratórios.
No caso dos autos, a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, e não por parte da requerida/apelante, de forma que o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado da decisão, eis que inexiste mora anterior da ré.
Inclusive, é o entendimento pacífico do STJ:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL.
SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de


compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ - AgRg no AREsp: 474503 MG 2014/0029523-6, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/09/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2014)

Portanto, merece provimento o recurso no presente tópico para o fim de que a data do trânsito em julgado seja definida como termo inicial dos juros moratórios.
Do exposto, voto no sentido de conhecer em parte e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao presente Recurso de Apelação, tão somente para o fim de alterar o termo inicial dos juros moratórios para que incidam somente a partir da data do trânsito em julgado da decisão.
RECURSO ADESIVO ­ PARTE AUTORA
O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual, deve ser conhecido.
Requer a apelante a reforma da sentença tão somente para o fim de que a incidência da correção monetária se dê partir da data do desembolso.
Com razão, posto que correção monetária não representa acréscimo, mas tão somente a recomposição do valor da moeda diante dos efeitos da inflação.
Dessa forma, a correção monetária deve incidir

desde cada desembolso, sob pena de o estado anterior não ser totalmente recomposto.
Portanto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao Recurso Adesivo, interposto pela parte autora, para o fim de que o termo inicial da correção monetária seja a data de cada desembolso.
Considerando o parcial provimento do Recurso de Apelação e provimento do Recurso Adesivo, em observação ao artigo 85, §11º, do Código de Processo Civil de 2015, em vigor quando das suas interposições, majoro em 5% os honorários fixados pelo magistrado singular, devidos ao patrono de cada parte.
III - DECISÃO
Diante do exposto, acordam os Desembargadores da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer em parte e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao Recurso de Apelação e conhecer e dar provimento ao Recurso Adesivo, nos termos do voto do Relator.
Presidiu o julgamento o Desembargador PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA, sem voto, e dele participaram os Desembargadores ESPEDITO REIS DO AMARAL e DENISE KRUGER PEREIRA.
Curitiba, 22 de fevereiro de 2017.
Des. MARCELO GOBBO DALLA DEA Relator