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Processo:

Certificado digitalmente por: VICENTE DEL PRETE MISURELLI
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.621.574-8, DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA ­ 2ª VARA CÍVEL. APELANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN PABLO III. APELADO : ITAÚ UNIBANCO S/A. RELATOR : DES. VICENTE DEL PRETE MISURELLI. APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO REPETITIVO RESP Nº 1345331/RS. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO SE IMITE NA POSSE. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ART. 1.368-B, § ÚNICO DO CCB E ART. 27, § 8º, DA LEI N.º 9.514/97. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.621.574-8, do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina ­ 2ª Vara Cível em que é apelante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN PABLO III e, apelado, ITAÚ UNIBANCO S/A.

Trata-se de Apelação Cível nos autos de Ação de Cobrança nº 0075608-19.2015.8.16.0014, contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a devedora fiduciante Lazinha Aparecida Vieira ao pagamento das taxas condominiais em atraso, extinguindo o feito em relação ao credor fiduciário (fls. 231/234).


Dessa sentença recorre CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN PABLO III (fls. 241/251) alegando que se trata de obrigação propter rem, o que enseja a responsabilidade solidária do proprietário fiduciário.
Aduz que condômino é todo aquele que mantém relação de direito real com a coisa, o que inclui o credor fiduciário, na medida em que é o proprietário do bem. Aduz que os art. 1.368-B, do Código Civil e art. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/97 são aplicáveis apenas às partes contratantes e não atingem terceiro de boa-fé. Prequestiona os art. 5º, XXIII e XXXVI, da CF; art. 12 da Lei n.º 4.591/64; art. 1.336, I, e 1.368-B, do CCB e art. 27, § 8º, da Lei n.º 9.514/97.

Contrarrazões (fls. 263/271).

É o relatório.

Voto.

Presentes os pressupostos conheço do recurso.

O recurso não merece provimento.

A questão aqui é saber se o credor fiduciário pode ser responsabilizado solidariamente com o devedor fiduciante por taxas condominiais em atraso.

Em que pese algumas posições divergentes neste Tribunal e mesmo na 8ª Câmara Cível, filio-me à orientação firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo, que fixa a responsabilidade pela taxa condominial pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse:

"Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:


a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."(STJ - REsp 1345331/RS ­ 2ª Seção ­ Rel.. Min. Luis Felipe Salomão - DJ 20/04/2015)
Desse modo, é a imissão na posse que deve servir de critério para fixar a responsabilidade pelas taxas condominiais.

E, conforme consta na matrícula do imóvel, a adquirente Lazinha Aparecida Vieira financiou o imóvel através de garantia fiduciária com o banco apelado (fls. 29).

Como se sabe, o credor fiduciário detém apenas a propriedade resolúvel do bem, sendo que a posse direta fica com o devedor fiduciante, o que o transforma, segundo a uniformização do repetitivo, em único responsável pelo pagamento de taxas condominiais atrasadas.

Além da uniformização do tema pelo STJ a partir do


critério de imissão na posse, há que se considerar, ainda, a existência de normas específicas expressas atribuindo ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, conforme se vê do art. 1.368-B, § único, do CCB e art. 27, § 8º da Lei 9.514/97:
Art. 1.368-B, § único, do CCB: "O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem."
Art. 28, § 8º da Lei 9.514/97: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse."
Note-se que ambas as normas são específicas para a alienação fiduciária e também utilizam o critério da imissão na posse para determinar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

Não há que se falar em inaplicabilidade destas normas, porque destinadas a regular todo o instituto do negócio fiduciário e seus efeitos, não sendo limitadas apenas às partes contratantes.

Não prospera, também, a alegação de proteção de


terceiro de boa-fé, porque o condomínio sempre teve ciência inequívoca de que a devedora fiduciante Lazinha Aparecida Vieira era a única condômina a exercer posse no imóvel, conforme demonstra a documentação dos autos (fls. 31/33).

Os art. 12 da Lei n.º 4.591/64; art. 1.336, I, do CCB, que imputam as taxas condominiais ao condômino, são regras gerais que não definem o conceito de condômino, além de subordinarem-se às regras específicas da alienação fiduciária dispostas nos art. 1.368-B, § único, do CCB e art. 27, § 8º da Lei 9.514/97.

O art 5º, XXIII, que trata da função social da propriedade, e XXXVI, que trata do direito adquirido, ato perfeito e coisa julgada, não tem qualquer aplicação concreta no presente caso, limitado e definir se o credor fiduciário pode ser responsabilizado por taxa condominial sem imitir-se na posse, o que, como já visto, não é possível.

Sobre o tema aqui enfrentado:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO CONDENATÓRIA.
TAXAS CONDOMINIAIS. - ILEGITIMIDADE PASSIVA.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...). CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO IMITIDO NA POSSE. POSSE DIRETA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. (...). "Em contrato de financiamento de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, não há responsabilidade do credor fiduciário no adimplemento das despesas do condomínio enquanto não for imitido na posse do bem." (TJPR ­ ApCiv 1364102-0 ­ 9ª CâmCív ­ Rel. Des. Rafael Vieira de Vasconcellos Pedroso ­ DJ 27/05/2015
Em razão do não provimento do recurso, aplico o art.
85, § 11º do CPC e majoro os honorários advocatícios devidos pela


apelante para R$ 1.100,00, em razão do trabalho adicional representado pelas contrarrazões da apelada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, conforme fundamentação supra.

ACORDAM os Desembargadores da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Participaram da sessão presidida pelo Desembargador Vicente Del Prete Misurelli (com voto) e acompanharam o voto do Relator o Excelentíssimo Senhor Desembargador Luiz Cezar Nicolau, e o Juiz Subst.
2º G. Alexandre Barbosa Fabiani.

Curitiba, 23 de fevereiro de 2017.
Des. VICENTE DEL PRETE MISURELLI