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Processo:

Certificado digitalmente por: LUIS CESAR DE PAULA ESPINDOLA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.591.290-6, DA 2ª VARA CÍVEL E DA FAZENDA PÚBLICA DO FORO REGIONAL DE ARAUCÁRIA DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - 18ª CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ NÚMERO UNIFICADO: 0006436-25.2013.8.16.0025 APELANTES 1 : INEZ DO ROCIO DE LIMA DOS SANTOS E OUTRO APELANTE 2 : A.Z. IMÓVEIS LTDA. APELADOS : OS MESMOS RELATOR : DES. LUÍS ESPÍNDOLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA COM A DECRETAÇÃO DO ROMPIMENTO DO VÍNCULO E O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. APELO 1 ­ 1-IRREGULARIDADES DO LOTEAMENTO E VENDA DE LOTE EM METRAGEM INFERIOR A DEFINIDA EM LEI. PEDIDO NÃO FORMULADO EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. 2- CERCEAMENTO DE DEFESA. MATÉRIA ESSENCIALMENTE DE DIREITO RESTRITA A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTROVERTIDAS. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. OFENSA AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA INOCORRENTE. PRELIMINAR REJEITADA. 3- PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AFASTAMENTO. INAPLICABILIDADE DOS ART. 206, §3º, I E III DO CC. INCIDÊNCIA DO PRAZO LONGO DO ART. 205 DO CC QUE NÃO INICIA ANTES DA PRÓPRIA RESOLUÇÃO DO VÍNCULO. PREJUDICIAL DE MÉRITO, REJEITADA. 4- CONSTITUIÇÃO EM MORA. A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS PROMISSÁRIOS- COMPRADORES PODE SER FEITA POR CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. PREVISÃO EXPLÍCITA NO ART. 49 DA LEI Nº 6.766/79. 5-INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES, DEMONSTRADO, QUE RESULTA NA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA RESOLUTIVA DO NEGÓCIO. 6-ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CARACTERIZADO. PAGAMENTO DE 85 DAS 120 PARCELAS CONTRATADAS QUE SÓ COBREM 70% DO VALOR DO CONTRATO. 7-CUMULAÇÃO DE SANÇÕES (INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E RETENÇÃO DE VALORES). POSSIBILIDADE. BIS IN IDEM NÃO CARACTERIZADO. 8-INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS DECORRENTES DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. POSSIBILIDADE. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO E DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE. 9-INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PROMISSÁRIOS- COMPRADORES QUE CONSTROEM NO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO SÃO POSSUIDORES DE BOA- FÉ E FAZEM JUS À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, NOS TERMOS DO ARTIGO 34 DA LEI Nº 6.766/79. INDENIZAÇÃO, NO ENTANTO, QUE DEVE SER LIMITADA AS BENFEITORIAS REGULARES OU REGULARIZÁVEIS, NESTE CASO, DESCONTADO O VALOR NECESSÁRIO PARA A REGULARIZAÇÃO. 10- DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ O PAGAMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.219 DO CC. APELO 2 ­ TERMO INICIAL DA INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL SOB A FORMA DE ALUGUERES MENSAIS DA DATA DA IMISSÃO NA POSSE. REFORMA DA SENTENÇA QUE FIXOU NA DATA DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. PRECEDENTES. APELO 1 CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO E APELO 2 CONHECIDO E PROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.591.290-6, da 2ª Vara Cível e da Fazenda Pública do Foro Regional de Araucária da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que são Apelantes INEZ DO ROCIO DE LIMA DOS SANTOS e JOÃO MARIA SILVA DOS SANTOS e A.Z. IMÓVEIS LTDA e Apelados OS MESMOS.


ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer em parte e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao apelo 1 e, conhecer e dar provimento ao apelo 2, nos termos do voto do Relator.
PARTICIPARAM do julgamento, além deste Relator, os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Péricles Bellusci de Batista Pereira, presidente com voto, e Helder Luis Henrique Taguchi.
I - RELATÓRIO
Trata-se Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de bem imóvel c/c reintegração de posse, ajuizada pela vendedora, A. Z.
Imóveis Ltda., em face dos promissários compradores, Inez do Rocio de Lima dos Santos e João Maria Silva dos Santos.
Na exordial (mov. 1.1), a Autora alega que: (a) vendeu para os Requeridos, através de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 06/01/1996, o lote urbano nº 0014, da quadra A, do empreendimento Jardim D`Ampezzo, pelo preço de R$ 19.967,95 (dezenove mil e novecentos e sessenta e sete reais e noventa e cinco centavos) a ser pagos em 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 166,39 (cento e sessenta e seis reais e trinta e nove centavos) reajustáveis, vencendo a primeira em 12/02/1996 (mov. 1.5); (b) em 12/02/1996, foi entabulado termo aditivo no qual ficou estabelecido que o valor das parcelas não ultrapassaria 128% (cento e vinte e oito por cento) do salário mínimo e, em 08/08/2003, foi firmado novo termo aditivo no qual foi


fixado o pagamento de 120 (cento e vinte) parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 243,00 (duzentos e quarenta e três reais) reajustáveis pelo IGP-M (mov. 1.6); (c) os Requeridos tornaram-se inadimplentes de sorte que foram notificados, em 21/08/2004, para quitarem o débito no prazo de 30 (trinta) dias sob pena de extinção do contrato, conforme art. 32 da Lei 6.766/1979 (mov. 1.7).
Assim, requer a liminar de tutela antecipada para reintegrar-se na posse do imóvel e, ao final, a rescisão do contrato com a confirmação da liminar e, também, a condenação dos Requeridos a indenizarem a Autora em perdas e danos pela utilização do lote e eventuais despesas de água, luz e IPTU atrasadas.
A análise do pedido liminar foi postergada para momento posterior a apresentação da contestação (mov. 10).
Devidamente citados, os Requeridos apresentaram contestação (mov. 25) oportunidade que defendem: (a) a existência de conexão com a Ação Civil Pública em trâmite perante a 21ª Vara Cível de Curitiba; (b) a necessidade de suspensão do processo até o julgamento da Ação Civil Pública por prejudicialidade externa; (c) a litigância de má-fé da Autora por não ter ajuizado a demanda por dependência ao processo coletivo; (d) a impossibilidade de cumulação de cumulação de pedido de rescisão do contrato com reintegração de posse; (e) a inépcia da inicial por conter pedidos incompatíveis entre si; (f) a irregularidade da notificação extrajudicial por não obedecer ao preceito legal estabelecido no art. 32 da Lei nº 6.766/79; (g) a falta de interesse de agir em rescindir o contrato uma vez que pretende


cumprir o contrato firmado, porém, com a alteração das cláusulas abusivas e excessivamente onerosas; (h) a aplicabilidade da norma consumerista; (i) a inexistência de mora contratual imputável aos Requeridos antes as abusividades perpetradas pela vendedora; (j) o adimplemento substancial do contrato; (k) a possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (l) a necessidade de devolução dos valores pagos em parcela única, pois, a forma parcelada viola o art. 51 do CDC; e (m) a impossibilidade de indenização por perdas e danos por inexistir contrato de locação entre as partes e, também, pois, com a rescisão do contrato somente é devida a multa penal compensatória.
Impugnação à contestação em mov. 31.
Por sentença (mov. 83), o Douto Juiz Singular julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para: "declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, diante do inadimplemento; determinar a reintegração de posse do requerente em relação ao imóvel descrito na inicial; condenar os requeridos ao pagamento de indenização a título de perdas e danos, pela fruição do bem, desde 11.02.2004, no valor mensal de R$ 510,00 (quinhentos e dez reais), valor que deve ser corrigido monetariamente pelo índice INPC/IGP-DE, desde aquela data, bem como eventuais despesas pendentes como IPTU, água e energia elétrica, valores que deverão ser compensados com os valores já pagos pelo requerido a título de prestação". No mais, condenou os Requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), observado o art. 12 da Lei nº 1.060/50.



Os embargos de declaração opostos pelas partes (mov. 88 e 90) foram prontamente rejeitados (mov. 104).
Inconformadas, as partes recorreram.
Em suas razões (mov. 109), os Requeridos defendem: (a) a prescrição da pretensão de reparação por perdas e danos com fulcro no art.
206, § 3º, I e II do CC; (b) o adimplemento substancial do contrato; (c) a inexistência de mora contratual imputável aos Requeridos antes as abusividades perpetradas pela vendedora; (d) a irregularidade da notificação extrajudicial por não obedecer ao preceito legal estabelecido no art. 32 da Lei nº 6.766/79; (e) a necessidade de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel bem como o reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento; (f) a impossibilidade de cumulação de sanções mediante o pagamento de perdas e danos pelo período de ocupação do imóvel e a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos; (g) a impossibilidade de indenização por perdas e danos em virtude do direito do promissários compradores de reterem o imóvel até o pagamento das benfeitorias realizadas; (h) a existência de cerceamento do direito de defesa uma vez que não foi oportunizado aos Recorrentes produzirem as provas periciais requeridas; (i) que a fixação do ônus de sucumbência exclusivamente em desfavor dos Recorrentes não condiz com a proporção dos pedidos acolhidos de cada parte; (j) a existência de irregularidades no loteamento tais como ausência de saneamento básico e de inscrição no registro imobiliário uma vez que é obrigação da loteadora regularizar o loteamento junto a prefeitura municipal; (k) que a lei de parcelamento de solo urbano deve ser interpretada


a luz da Constituição Federal de modo a resguardar os direitos fundamentais; (l) que o Requerido efetuou a venda de lote abaixo da metragem mínima definida em lei o que é vedado pelo art. 37 da Lei nº 6.766/79; e (m) a necessidade de devolução dos valores pagos em parcela única, pois, a forma parcelada viola o art. 51 do CDC. Pugnam, destarte, pelo provimento do recurso.
Por sua vez, a Autora, em suas razões (mov. 110), defende que a indenização por perdas e danos a título de alugueres pela ocupação do imóvel arbitrada em sentença da data da constituição em mora até a desocupação do imóvel deve ser reformada com termo inicial desde a imissão dos compromissários compradores na posse do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa dos Recorridos. Por fim, pugna pelo provimento do recurso.
Contrarrazões recursais pelos Requeridos em mov. 119 e pela Autora em mov. 120.
Em síntese, é o relatório.
II - VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, os recursos merecem ser recebidos com fulcro nos artigos 1.012 e 1.013 do CPC/15.


1. RECURSO DOS REQUERIDOS ­ APELANTES 1
1.1 Juízo de Admissibilidade Recursal
Primeiramente, não reúne condições de ser conhecido o recurso no ponto em que argumentam a existência de irregularidades no loteamento e a venda de lote em metragem mínima inferior a definida em lei, uma vez que tais alegações não foram apresentadas em contestação muito menos enfrentadas em primeiro grau, tratando-se de inovação recursal e, como é cediço, não é lícito à parte recorrente discutir matéria diversa da que foi decidida e aventada em primeiro grau, pois em apelação não se julga novo litígio, mas sim se analisa a matéria já apreciada e decidida em primeiro grau.
No mais, presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido.
1.2 Cerceamento de Defesa
Em preliminar, os Apelantes 1 aduzem a nulidade da sentença por cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado do feito, afirmando que não lhes foi dado oportunidade para demonstrar suas alegações por perícia técnica requeridas em mov. 39.
Todavia, sem razão.
É que, a teor do artigo 355, I do CPC/15, o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando a questão de mérito for


unicamente de direito, ou sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, pois sendo o juiz o destinatário das provas, cabe a ele aferir a necessidade de sua realização ou não.
No caso em exame, verifica-se que a matéria é eminentemente de direito e os documentos apresentados já são suficientes para sanar as questões de fato, cingindo-se o feito à legalidade das verbas cobradas em que suficiente a análise do contrato acostado aos autos para a resolução da controvérsia.
Ainda, em casos similares ao presente, inclusive de revisão de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, este Egrégio Tribunal tem se pronunciado pela desnecessidade de produção de prova pericial, eis que o Poder Judiciário não pode modificar o valor atribuído pelas partes ao bem, e as prestações do contrato já estavam pré-fixadas e líquidas quanto a todos os encargos desde a assinatura do contrato inicial e dos aditivos, não havendo se cogitar de qualquer abusividade, à luz tão-somente do que foi previsto no contrato, sendo desnecessária a perícia solicitada pelos Requeridos.
Em abono:
APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. APELAÇÃO 1 (RÉUS).
PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CABIMENTO. DISCUSSÃO QUE PRESCINDE


DO EXAME TÉCNICO POSTULADO. TESE REJEITADA. (...).
(TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1380869-0 - Curitiba - Rel.: Carlos Eduardo Andersen Espínola - Unânime - - J. 16.08.2016)
Assim, rejeita-se a preliminar arguida.
1.3 Prescrição
Igualmente, não prospera, a arguida prescrição da pretensão de indenização por perdas e danos, com fundamento no art. 206, §3º, I e III do CC.
O caso concreto não autoriza a aplicação do prazo prescricional previsto no art. 206, § 3º, I e III do CC, porquanto, a indenização fixada em sentença decorre do uso do imóvel pelos Apelantes 1 desde a assinatura da promessa de compra e venda e visa reembolsar a promissária compradora (Apelante 2) pela indisponibilidade de uso do imóvel.
Por isso o prazo prescricional incidente ao caso é o mais longo previsto em lei e só pode começar a ser contado após a rescisão do contrato e condenação transitar em julgado, já que antes disso sequer existe o direito à indenização na ordem jurídica.
Por esses motivos, rejeita-se a prejudicial de mérito de prescrição.


1.4 Constituição em Mora
Ainda, os Apelantes 1 defendem a nulidade da notificação extrajudicial realizada no intuito de constituição em mora por não ter se realizado por ofício de registro de imóveis, em observância ao disposto no art.
32, §1º, da Lei nº 6.766/791.
Ao contrário do alegado pelos Apelantes 1, há previsão legal explícita no artigo 49 da Lei nº 6.766/792 que os cartórios de títulos e documentos também terão competência legal para a prática dos atos de cobrança e convocação dos contratantes ao adimplemento dos contratos.
Em que pese a arguida irregularidade na constituição em mora, porque ela não teria sido formalizada por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis, o que se verifica dos autos é que a autora-apelada atendeu ao comando legal, assentado nos arts. 32 e 49, Lei nº 6.766/1979, mediante notificação via Ofício de Títulos e Documentos, cuja entrega foi realizada na pessoa de Inez do Rocio Lima dos Santos, conforme certificado no documento

de mov. 1.73.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FALTA DE INTERESSE DE AGIR DO APELANTE - DEDUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL DO VALOR DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS - ACOLHIMENTO DO PEDIDO RECURSAL QUE IMPORTA EM PREJUÍZO AO PRÓPRIO APELANTE - SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO INTEGRA DAS PRESTAÇÕES PAGAS - CLÁUSULAS ABUSIVAS - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 370 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - MATÉRIA FÁTICA COMPROVADA POR DOCUMENTOS - CONEXÃO À NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - EXEGESE DO ARTIGO 49 DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - SUSPENSÃO DO FEITO POR PREJUDICIAL EXTERNA - IMPOSSIBILIDADE -

2PREJUDICIAL NÃO CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO APELANTE CONFIGURADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE SE OPERA DE PLENO DIREITO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 32 DA LEI Nº 6.766/79 E 474 DO CÓDIGO CIVIL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO QUE NÃO AFASTA A MORA DO DEVEDOR - SÚMULA Nº 380 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE - PERDAS E DANOS - ALUGUERES PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PREVISÃO DO ART. 292 DO CPC/1973 - ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO - DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE NÃO IMPORTAM EM SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, NÃO PROVIDO.
(TJPR - 7ª C.Cível - AC - 1607174-6 - Araucária - Rel.: Joeci Machado Camargo - Unânime - J. 28.03.2017)
Nessas condições, validamente comprovada a mora dos promissários-compradores, rejeita-se o argumento dos Apelantes 1.
1.5 Mora Contratual
No mérito, os Apelantes 1 defendem que inexiste mora


contratual a ensejar na resolução do contrato por inadimplemento dos promissários compradores.
No entanto, sem razão, a par da constatação da regularidade da constituição em mora dos Apelantes 1 e que, nos termos da Sumula 380/STJ, a mera existência de ação revisional não tem o condão de inibir a caracterização da mora do devedor.
Além disso, não se desincumbiram os Apelantes 1 em comprovar que no processo da Ação Civil Pública tenha até o presente momento reconhecido qualquer abusividade contratual ou autorizado a suspensão dos pagamentos, de modo que, a falta de pagamento das parcelas contratuais ao tempo de seu vencimento afasta a aplicação do invocado art.
396 do CC4, até porque, conforme consignou a r. sentença, a inadimplência foi suficientemente demonstrada, sendo que os comprovante de pagamentos das parcelas apresentados pelos Requeridos (mov. 25.18 à 25.25) são em período anterior ao inadimplemento apontado na petição inicial.
1.6 Adimplemento Substancial
De outro norte, inaplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial que, segundo a doutrina, é definida como sendo um adimplemento tão próximo ao resultado final, que tornaria inviável a resolução do contrato, comportando apenas o direito à cobrança do valor remanescente, o que não se verifica no presente caso.

Denota-se que os Apelantes 1 se comprometeram, por meio do termo aditivo (mov. 1.6), ao pagamento de 120 (cento e vinte) prestações mensais e consecutivas de R$ 243,00 (duzentos e quarenta e três reais) reajustáveis pelo IGP-M, no entanto, pagou apenas 85 (oitenta e cinco) parcelas, estando inadimplente desde a parcela vencida em 04/12/2013.
Assim, o Apelante cumpriu apenas 70% da obrigação total do contrato, não sendo admissível, portanto, a aplicação da teoria em questão.
Nesse sentido:
"Com efeito, tem se entendido que apenas configura substancial adimplemento da dívida quando, no mínimo, cerca de 90% da dívida já estiver quitada, o que não é o caso dos autos, em que a inadimplência atinge cerca de ¼ do valor do débito, o que, convenhamos, não pode ser tido como parcela mínima." (TJPR - AC 1229961-5. Relator: Vitor Roberto Silva.
Julgado em:18/03/2015, 18ª Câmara Cível. Publicado no DJ: 1538 de 01/04/2015)
1.7 Cumulação de Sanções
No tocante a alegação de que a cumulação de sanção pela rescisão do contrato (cláusula penal de retenção de parte dos valores pagos e indenização por perdas e danos na forma de alugueres) configuraria bis in idem, novamente sem razão os Apelantes 1.


Primeiramente, destaca-se que a r. sentença não fixou nenhuma cumulação de sanções (alugueres + cláusula penal), apenas condenou os promissários compradores em alugueres pela ocupação do imóvel mais despesas de IPTU, água e luz e, também assegurou aos Apelantes 1 a restituição de todos os valores pagos.
No mais, é perfeitamente possível a condenação dos promissários-compradores inadimplentes em perdas e danos, se, como acontece em concreto, deu causa à rescisão do contrato e causou danos ao outro contraente.
Assim acontece por não ser razoável admitir a indenização de todos os prejuízos do promitente-vendedor inocente apenas com retenção do percentual das prestações pagas que ele retiver. Se a indenização for limitada a tal percentual, terá natureza decrescente, isto é, quanto mais tempo o inadimplente usar do imóvel, menor valor pagará por mês de uso, o que seria um verdadeiro estímulo à resistência às ordens judiciais de reintegração na posse. Em apoio:
"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.


POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem. 2.
A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental não provido." (STJ, AgRgRESP. 1.179.783/MS, 4ª T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19.4.2016, DJ de 26.4.2015)
"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - TAXA DE FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida


com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido." (STJ, AgRgRESP. 1.285.565/MS, 3ª T., Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01.10.2015, DJ de 08.10.2015)
1.8 Indenização por Perdas e Danos
Ainda, os Apelantes 1 se insurgem em face da r. sentença que os condenou ao pagamento de indenização por perdas e danos consistente em alugueres pela ocupação do imóvel no valor mensal de R$ 510,00 (quinhentos e dez reais) desde 11/02/2004, ponderando ser incabível a condenação uma vez que não estão no exercício regular de direito retenção do imóvel.
No entanto, novamente sem razão.
Conforme pacificado na jurisprudência, em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda e retorno ao "status quo ante", uma vez que o promissário-comprador receberá a devolução das prestações pagas, deve indenizar o uso do imóvel desde o momento da imissão na posse, quando recebeu o lote para ocupação e passou a usufruir dele.
Nesse sentindo, são os precedentes:
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE


COMPRA E VENDA DE TERRENO. INADIMPLEMENTO.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CONSTRUÇÃO DE CASA.
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO FEITO APÓS A CONTESTAÇÃO. ACOLHIMENTO EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA.
1 - O pedido de indenização por benfeitorias, ainda que formulado após a contestação, é consequência lógica da procedência do pedido de resolução do contrato, cujo resultado prático é o retorno das partes ao "status quo ante".
2 - Com a retomada do imóvel pela promitente-vendedora, esta não pode locupletar-se, recebendo seu terreno com a construção realizada pelos promitentes-compradores sem a correspondente indenização.
3 - Inocorrência de ofensa ao art. 303 do CPC.
4 - Vedação do enriquecimento sem causa.
5 - Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 764.529/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2010, DJe 09/11/2010)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DOS APELADOS - NÃO CARACTERIZAÇÃO - DEMONSTRADA A PROPRIEDADE SOBRE O BEM - IMOBILIÁRIA QUE FIGURA COMO MERA


MEDIADORA DO NEGÓCIO - RESCISÃO QUE TEM COMO CONSEQUÊNCIA A REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS - FIXAÇÃO DE ALUGUERES PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1607892-9 - Cascavel - Rel.: Ruy Muggiati - Unânime - J. 15.03.2017)
Assim, a indenização sob a forma de alugueres mensais pelo uso do imóvel tem respaldo legal no artigo 944 do Código Civil, no princípio da proibição do enriquecimento sem causa e na jurisprudência, devendo, portanto, ser mantida.
1.9 Indenização por Benfeitorias e Direito de Retenção
Todavia, assiste razão aos Apelantes 1 no tocante a possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Conquanto o Douto Juiz Singular tenha afastado o pedido formulado pelos Apelantes 1 sob o fundamento de que não teriam comprovado as benfeitorias realizadas no imóvel e pela exigência de autorização do promitente vendedor para a edificação no imóvel. Transcreve- se:
"28. Já no que diz respeito às benfeitorias que teriam sido realizadas pelos requeridos no imóvel objeto do contrato, além de não haver produzido nenhuma prova neste sentido, uma


vez que as fotografias colacionadas aos movimentos 25.9 a 25.16 são insuficientes para comprovar o que pretende, porque pode não se tratar do imóvel objeto da demanda, o contrato colacionado ao movimento 1.5, em sua cláusula 5º, parágrafo terceiro, dispõe: `não poderá o Promitente Comprador efetuar qualquer tipo de edificação no imóvel sem a prévia anuência por escrito do Promitente Vendedor na vigência do presente contrato, ficando condicionado a sua realização pelos órgãos municipais ou outros que se fizerem necessários', do que resulta a improcedência da presente pretensão."
Nos movimentos 25.9 à 25.16 encontram-se fotografias de acessões realizadas no imóvel, as quais, não foram devidamente impugnadas pela Autora. Nestas circunstâncias, demonstram a existência de acessões e benfeitorias no imóvel e nada impede a apuração e avaliação de tais benfeitorias em sede de liquidação de sentença.
Certo que o direito a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelos promissários-compradores decorre de imposição do art. 34 da Lei nº 6.766/79:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.


Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
E, também, encontra respaldo no Código Cível, tanto de 1916 (art. 516) como de 2002 (art. 1.219), devendo ser assegurado para evitar que a promitente vendedora obtenha enriquecimento sem causa, já que receberá o imóvel em devolução no estado que se encontra, com as acessões. Em apoio:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. (...) PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS FORMULADO EM CONTESTAÇÃO.
POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DA PRETENSÃO SER DEDUZIDA EM RECONVENÇÃO. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INDENIZAÇÃO QUE É UM DIREITO DA PARTE QUE REALIZOU AS BENFEITORIAS GARANTIDO POR LEI (ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79).
ESPECIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS. IRRELEVÂNCIA.
POSSIBILIDADE DE TAL PROVIDÊNCIA SER EFETUADA EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE OS ÓRGÃOS PÚBLICOS QUE NÃO OBSTA A INDENIZAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS PELA PROMITENTE-VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL A SER CONTADO A


PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO." (TJPR, AC 1.415.593-2, 18ª CC, Rel. Juiz Subs. 2º Grau Helder Luis Henrique Taguchi, j.
09.3.2016, DJ de 23.3.2016)
No entanto, é justo imputar aos promitentes compradores que edificaram no imóvel, o custeio por eventuais gastos que a promitente vendedora tiver que suportar para a regularização, já que o parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/79, expressamente ressalva que não serão objeto de indenização as benfeitorias irregulares, que poderão ser deduzidas dos valores pagos a serem restituídos.
Nessa senda, o recurso dos Apelantes 1 deve ser parcialmente provido neste ponto para reconhecer o direito dos promissários compradores a serem indenizados pelas benfeitorias regulares ou regularizáveis realizadas no imóvel, bem como o direito de retenção do imóvel até o integral pagamento, admitida a compensação de valores com as parcelas adimplidas.
2. RECURSO DA AUTORA ­ APELANTE 2
Presentes os pressupostos, o recurso merece ser conhecido.
Por sua vez, a Autora defende a reforma da sentença no ponto em que fixou termo inicial da indenização na data da constituição em mora dos devedores.



E com razão.
Conforme pacificado na jurisprudência, em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda e retorno ao "status quo ante", uma vez que o promissário-comprador receberá a devolução das prestações pagas, deve indenizar o uso do imóvel desde o momento da imissão na posse, quando recebeu o lote para ocupação e passou a usufruir dele.
Se o "dies a quo" da indenização fosse postergado para a data da constituição em mora, no caso, anos após a imissão na posse, isso significaria longo período de moradia para o promissário-comprador inadimplente, em detrimento do credor, o que não é razoável, já que o inadimplemento daquele foi a razão de ruptura do negócio.
Em respeito ao princípio da reparação integral do artigo 944 do Código Civil, e porque postergar o termo inicial dos alugueres para a notificação importaria indenização apenas parcial do uso do imóvel, o reclamo de adiamento do termo inicial deve ser rejeitado.
Observa-se que a solução fixada na sentença ­ indenização a partir da imissão na posse ­ é pacífica na jurisprudência desta Câmara:
"APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.


RECURSO DE APELAÇÃO 01 - PARTE AUTORA: CONDENAÇÃO DE ALUGUÉIS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS 0,5% DO VALOR VENAL DO IMÓVEL - INALTERAÇÃO - VALOR SUFICIENTE A RECOMPÔR OS PREJUÍZOS SEM OCASIONAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO DO POSSUIDOR DE BOA-FÉ PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - CABIMENTO - MÁ-FÉ DA RÉ NÃO DEMONSTRADA - EVENTUAL IRREGULARIDADE NAS OBRAS QUE NÃO AFASTA O DEVER DE INDENIZAR SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 02 - PARTE RÉ: CONSTITUIÇÃO EM MORA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL RECEBIDA NO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO - MORA CONSTITUÍDA - CITAÇÃO VÁLIDA - FINALIDADE LEGAL ATINGIDA - INTELIGÊNCIA DO ART. 219, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA. BENFETORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - DIREITO DE RETENÇÃO ATÉ EFETIVA COMPENSAÇÃO/PAGAMENTO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. AVALIAÇÃO BENFEITORIAS - REALIZAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA - RESGUARDADO O DIREITO DE IMPUGNAÇÃO AO LAUDO E REQUERIMENTO DE PERÍCIA A SER REALIZADA POR TÉCNICO COM CONHECIMENTOS ESPECÍFICOS - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À PARTE.


PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DESDE A DATA DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO." (TJPR, AC 1.338.271-7, 18ª CC, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, j. 03.02.2016, DJ de 26.02.2016)
O voto então é por dar provimento ao recurso da Autora para fixar o "dies a quo" da indenização sob a forma de alugueres, da imissão na posse do imóvel.
3. Ônus de Sucumbência
Destarte, com o parcial provimento dos recursos impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, analisando a vitória e a derrota das partes, tanto quantitativamente quanto qualitativamente, as partes arcarão com as custas processuais na proporção de 80% (oitenta por cento) para os Requeridos e 20% (vinte por cento) para a Autora e, na mesma proporção, em honorários advocatícios, estes no mesmo patamar fixado pela sentença (R$ 3.000,00 ­ três mil reais), observado o disposto no art. 12, da Lei 1.060/50, ante o deferimento da assistência judiciária gratuita aos Requeridos concedida em sentença.
III - CONCLUSÃO
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer em parte e, nesta, dar parcial provimento ao recurso 1 (Requeridos) para reconhecer o direito dos promissários compradores a serem indenizados pelas


benfeitorias regulares ou regularizáveis realizadas no imóvel, bem como o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, admitida a compensação de créditos e débitos e conhecer e dar provimento ao recurso 2 (Autora), para fixar o termo inicial da indenização por perdas e danos sob a forma de alugueres, desde a data de imissão na posse do imóvel.
Curitiba, 24 de maio de 2017.
[assinado digitalmente] DES. LUÍS ESPÍNDOLA Relator


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1 Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
2 Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

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3 "Certifico que, em 21/08/2004 a pedido da parte interessada, foi entregue 01 via desta carta no endereço retro mencionado aos destinatários na pessoa de Inez do Rocio Lima dos Santos"

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4 Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.