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Processo:

Certificado digitalmente por: LAURI CAETANO DA SILVA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.637.165-6, DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA ­ 10ª VARA CÍVEL. APELANTE: IDELZINA DE OLIVEIRA APELADO: HD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/S LIMITADA RELATOR: DES. LAURI CAETANO DA SILVA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO JULGADA PROCEDENTE. RECURSO DA AUTORA: COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRAZO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REVISÃO DO PREÇO AJUSTADO PELO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. ELEMENTO ESSENCIAL DO AJUSTE. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. REVISÃO QUE SÓ SE JUSTIFICA EM CASOS EXCEPCIONAIS. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE PREMENTE NECESSIDADE OU INEXPERIÊNCIA E INTENÇÃO DE LOCUPLETAMENTO DA OUTRA PARTE. CIRCUNSTÂNCIAS NÃO ALEGADAS PELA PARTE AUTORA. LIBERDADE DE CONTRATAÇÃO QUE DEVE SER RESPEITADA. LAUDO PERICIAL. CORRETA HOMOLOGAÇÃO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RESP. Nº 1.599.511/SP, SOB O REGIME DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO NCPC. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. TEORIA QUE NÃO SE APLICA AO CASO CONCRETO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No contrato de compra e venda as partes livremente negociam o preço e forma de pagamento. 2. Não há como se avaliar a abusividade ou não do preço ajustado do imóvel, pois na sua composição integram, além do valor de mercado, a sua flutuação, gastos com infraestrutura, investimentos, etc. 3. É possível a condenação em perdas e danos consubstanciada em pagamento de aluguéis, mesmo em contrato de compra e venda. Embora não haja contrato de locação entre as partes, a indenização deve se dar pelo uso do imóvel, evitando, por seu lado, o enriquecimento sem causa; para que se dê indenização justa, criou-se, para tanto, a forma de aluguel. Assim, tendo os apelantes se utilizado do imóvel durante a vigência do contrato e tendo dado causa à sua rescisão pelo não pagamento das prestações, são devidos os aluguéis desde o inadimplemento. 4. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 5. Não é razoável adotar a teoria do adimplemento substancial do contrato tendo em conta simplesmente um critério numérico, já que isso afastaria a perquirição acerca da ocorrência de justo impedimento para o pagamento das prestações vencidas e da própria boa-fé do devedor; além da utilidade para o credor do exercício de outra fórmula processual para o recebimento do crédito. 6. Hipótese, ademais, em que o inadimplemento alcança o equivalente a mais de 60%% do valor do contrato, não se afigurando razoável a adoção da teoria debatida, sob pena inclusive de se projetar, no campo da realidade social, condutas de inadimplemento substancial.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.637.165-6, da 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, em que é apelante Idelzina de Oliveira e apelada HD Empreendimentos S/S Limitada.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar parcial provimento ao recurso.


I- RELATÓRIO
1. No dia 10 de abril de 2015 Idelzina de Oliveira ajuizou ação de revisão de contrato de compra e venda de imóvel em face de HD Empreendimentos S/S Limitada, aduzindo que (a) a construtora HD firmou, em 30.10.1999, contrato particular de compromisso de venda e compra com José Carlos Ivalea e Cleusa Pinheiro Ivalea, pelo valor de R$22.500,00 a serem pagos em 124 prestações de R$180,00. Constou do contrato que as prestações seriam corrigidas e capitalizadas mensalmente pelo índice do IGP-M; (b) no dia 01.09.2008, com anuência da construtora, os compromissários compradores cederam os direitos relativos ao contrato em seu favor; (c) o contrato encontra-se eivado de abusividades que o tornam nulo de pleno direito; (d) efetuou o pagamento de 85 prestações das 138 contratadas; (e) encontra-se inadimplente, já tendo a requerida lhe encaminhado notificação extrajudicial para o pagamento do débito no prazo de 07 dias; (f) no ato da assinatura do termo de cessão e transferência de direitos, não foi informada acerca da taxa de juros incidente no contrato e estaria assumindo a dívida do compromissário comprador originário; (g) as prestações foram calculadas com o acréscimo de juros capitalizados e de correção monetária pelo índice IGP-M; (h) não efetuou nenhuma renegociação da dívida; (i) como desejava permanecer na posse do imóvel, requereu a concessão de tutela antecipada, para autorizar o depósito em juízo do valor incontroverso.
2. A ré, HD Empreendimentos S/S Limitada, apresentou defesa em sede de contestação (mov. 23.1 - f.115/146), refutando os termos da inicial, sustentando, em especial, a validade de todas as cláusulas contratuais e a mora da autora. Assim, pediu a improcedência dos pedidos e a aplicação das penalidades por litigância de má-fé.
3. A HD Empreendimentos S/S Limitada ofereceu reconvenção (mov. 23.2 - f. 147/165) denunciando o inadimplemento do compromisso de compra e venda do lote descrito na inicial. Dessa forma, pediu (i) a resolução do contrato; (ii) a reintegração de posse do terreno; (iii) o reconhecimento da obrigação da autora/reconvinda de arcar com o pagamento dos débitos relativos ao IPTU, comissão de corretagem, água


e luz; (iv) a condenação da autora/reconvinda ao pagamento de indenização pelo uso do bem (aluguel).
4. No despacho saneador (mov. 72.1 - f. 401/402), o magistrado de 1º grau reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova e deferiu a produção da prova pericial. O laudo pericial foi juntado aos autos (mov. 103.1 e 115.1 ­ f. 492/505 e f. 534/535).
5. O MM. Juiz a quo proferiu sentença (mov. 145.1 - f.598/606), pela qual (i) julgou improcedentes os pedidos revisionais; (ii) julgou procedentes os pedidos reconvencionais para (a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; (b) em razão da rescisão do pacto: (b.1) determinar a reintegração da ré/reconvinte na posse do imóvel, condicionando à restituição dos valores pagos e indenização por eventuais benfeitorias; (b.2) condenar a ré/reconvinte à restituição dos valores pagos pela autora/reconvinda, devidamente corrigidos pelos índices da contadoria judicial a partir dos desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, descontadas as quantias referentes à comissão de corretagem e aos IPTU's pendentes; (b.3) condenar a autora/reconvinda ao pagamento de aluguéis mensais a serem arbitrados em liquidação de sentença, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, devidamente corrigidos pelos índices da contadoria judicial e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir dos respectivos vencimentos, autorizada a compensação de valores com os previstos no item anterior (CC, art. 368); (b.4) reconhecer o direito da autora/reconvinda de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias implementadas no imóvel objeto do contrato, cujo valor será apurado em liquidação de sentença por arbitramento e devidamente compensado com os valores reciprocamente devidos entre as partes; (c) condenar a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da reconvenção (NCPC, art. 85, § 2º), observada a gratuidade judicial (NCPC, art. 98, § 3º).

Contra esta decisão, ambas as partes opuseram embargos de declaração (mov. 150.1 e 156.1 ­ f. 612/620 e f. 628/634), sendo acolhido, apenas com efeito integrativo, os embargos de declaração

opostos pela ré/reconvinte, para suprir a omissão referente à análise do pedido de concessão de tutela antecipada de reintegração de posse (mov. 152.1 e 158.1 - f. 623 e 637).
6. A autora, Idelzina de Oliveira, interpôs recurso de apelação (mov. 165.1 - f.645/664), postulando a reforma da sentença, aduzindo que: (a) ao caso se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor; (b) houve ofensa ao princípios basilares da boa-fé objetiva, proteção, informação, transparência, dentre outros; (c) em nenhum momento afirmou ter renegociado a dívida, apenas confessou que efetuou o pagamento em atraso de algumas prestações; (d) não sabia que estava assinando um contrato antigo e que lhe seria cobrado as prestações vencidas há muito tempo; (e) as prestações foram calculadas com o acréscimo abusivo de juros, os quais devem ser expurgados; (f) o laudo pericial deixou de considerar valores que foram pagos, bem como foi produzido com base em um contrato que apresentava inúmeras irregularidades; (g) o laudo pericial deve ser interpretado de modo mais favorável ao consumidor; (h) também não é cabível indenização por perdas e danos, uma vez que não deu causa à resolução do contrato; (i) é abusiva a cobrança da comissão de corretagem; (j) houve adimplemento substancial do contrato, sendo improcedente o pedido da ré/reconvinte de resolução do contrato. Ao final, pediu a redistribuição do ônus da sucumbência.
Contrarrazões de apelação (mov. 174.1 ­ f. 681/698).
É o relatório.
II- VOTO
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, merece o recurso ser conhecido.
7. Do cotejo dos autos, observa-se que (i) no dia 30.10.1999, José Carlos Ivalea e Cleusa Pinheiro Ivalea celebraram com HD Empreendimentos S/S Limitada contrato particular de compromisso de venda e compra, com objetivo de adquirir o lote nº 22, da quadra nº 07, com área de

255 m2, da planta do Jardim Atlanta, na cidade de Londrina/PR, pelo valor de R$22.500,00. Na oportunidade, realizaram o pagamento à vista de R$180,00 e assumiram a obrigação de pagar 124 prestações mensais de R$180,00, vencendo- se a primeira em 30.12.1999 e a última 30.03.2010 (mov. 23.6 ­ f. 179/183).
Em virtude de problemas econômicos, no dia 17.09.2001, os compromissários compradores renegociaram a dívida, comprometendo-se a saldar o débito em 150 parcelas mensais de R$150,00, vencendo-se a primeira em 17.09.2001; (ii) posteriormente, com anuência da construtora, José Carlos Ivalea e Cleusa Pinheiro Ivalea cederam os direitos do contrato em favor de Antônio Honório (mov. 23.8 ­ f. 185), que cedeu seus direitos para Pedro Pereira de Araújo Sobrinho (mov. 23.9 ­ f. 186) que, por sua vez, cedeu para Idelzina de Oliveira (mov. 23.10 ­ f. 187); (iii) no instrumento de cessão do contrato constou que ainda restavam 138 prestações em aberto, as quais deveriam ser pagas conforme "as normas e condições estabelecidas no contrato"; (iv) o último pagamento efetuado pela autora foi em 15.01.2015, da prestação vencida em 17.01.2008; (v) por considerar o contrato omisso acerca do modo de correção das prestações, ajuizou a presente demanda revisional.
Entretanto os pedidos foram julgados improcedentes, dando ensejo a interposição do recurso de apelação.
8. Em primeiro lugar, não restam dúvidas, assim como reconhecido na sentença atacada, que, no presente caso, têm inteira aplicação as disposições do Código de Defesa do Consumidor, já que a relação negocial efetivada entre as partes demandantes é uma relação de consumo, cujo objeto envolve compra e venda de bem imóvel, ofertado à venda por empresa do ramo de loteamentos, em que é praxe a fixação de cláusulas predeterminadas e sem possibilidade de discussão.
"A revisão do contrato torna-se ainda mais relevante, quando o vertente desequilíbrio técnico e/ou econômico de uma das partes fica demonstrado, de modo que as cláusulas que importem em prejuízo concreto ao consumidor devem, sem sombra de dúvida, ser objeto de apreciação pelo Poder Judiciário, em homenagem aos princípios norteadores do Direito encartados na Constituição Federal e, mais especificamente, no Código de Defesa do Consumidor" (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 701587-0 - Fazenda Rio Grande - Rel.: Dilmari Helena Kessler - Unânime - - J. 08.05.2012).
Sobre o tema, válidos são os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:
"(...) O magistrado irá integrar o contrato, criando as novas circunstâncias contratuais. Para tanto deverá pesquisar e observar a vontade das partes quando da celebração do contrato de consumo, qual a dimensão da desproporção da prestação ou da onerosidade excessiva, de forma a recolocar as partes na situação de igualdade contratual em que se devem encontrar, desde a formação até a execução completa do contrato (...)" (NERY JUNIOR, Nelson; ANDRADE NERY, Rosa Maria de. Código civil comentado e legislação extravagante. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 955).
No entanto, não pode a parte autora confundir onerosidade excessiva com o preço livremente ajustado pelo imóvel, ainda mais quando estamos diante de compra e venda de imóvel a prazo, cujo preço sofre alterações decorrentes do custo do dinheiro tomado. Por conta disso, o preço a prazo ajustado entre as partes não se iguala ao preço do bem, quando comprado à vista, não havendo desequilíbrio entre prestação e contraprestação, a justificar a invalidade do negócio jurídico firmado pelas partes.
Aqui é preciso esclarecer que na promessa de compra e venda foram estabelecidas as cláusulas contratuais relativas ao preço, sua atualização, forma de pagamento, prazo, incidência de encargos moratórios, previsão de remuneração pelo uso do imóvel na hipótese de rescisão contratual (cláusula penal - previsão de pagamento de aluguel mensal). No Termo de Cessão e Transferência de Direitos constou expressamente que, a partir daquele momento, todas os direitos e responsabilidades oriundas do contrato nº 96 estavam sendo transferidos à autora. No referido termo também constou o número de prestações em aberto, bem como que o pagamento das mesmas deveria ser feito de acordo com as disposições contratuais.
Assim, não vejo fundamento para a alegação da apelante, no sentido de que foi enganada pela construtora, visto que não teria sido informada do real saldo devedor do contrato. Isto porque, na formalização do citado ajuste contratual, com a devida vênia, não se vislumbra qualquer abusividade em razão da completa
ausência de inexperiência do comprador e da alegada desproporcionalidade das prestações.
Nesse contexto, deve ser aplicado o princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual as disposições contratuais, livremente pactuadas, fazem lei entre as partes contratantes. Note-se que o preço não é uma cláusula embutida (adesiva) no contrato, em que a autora/apelante simplesmente teve que aderir. Ao contrário, para a formalização do contrato, certamente as partes discutiram o preço do imóvel e o modo como ele seria pago. Ademais, a apelante deve, ao menos, ter pesquisado, no mercado, valores de outros imóveis em condições similares, ou, então, aceitou as parcelas pactuadas, de forma livre e deliberada.
Com efeito, o preço firmado pelas partes é elemento essencial do contrato, devendo sempre ser hígido, quando aderido de forma livre e espontânea.
É importante frisar que o fato de a apelante não cumprir com suas obrigações (pagamento), não invalida o contrato e nem o torna abusivo. Ora, tanto o valor como a forma de pagamento estavam expressamente previstos no contrato de compra e venda, possibilitando a exata compreensão e livre análise acerca do negócio.
Não pode esquecer a apelante que, nos termos ajustados no contrato, as prestações deveriam ser corrigidas mensalmente (cláusula 2ª ­ item "C" ­ mov. 1.7 ­ f. 180). Contudo, nos termos esclarecidos pelo perito judicial, a ré aplicou correção monetária anual1, o que é plenamente aceitável, uma vez que, tratando-se de contratos de longo prazo, a correção das parcelas é necessária para


se evitar a perda decorrente da variação inflacionária. Tal correção não torna o contrato mais oneroso.
A adequada atualização monetária é direito de todo aquele que tem a receber dívida de valor vencida. Como alega a apelante, realmente no contrato não há previsão de taxa de juros, mas isso se deu por uma razão muito simples, tal encargo não foi incorporado ao valor das prestações.
A apelante não foi obrigada a aceitar o preço estabelecido pela apelada, muito menos, assinar o contrato. Tal conduta foi realizada de livre e espontânea vontade, não podendo ser alegada, neste caso, ignorância a respeito do fato. Se o preço exigido não estava condizente com a estrutura oferecida pela unidade residencial (local, infraestrutura, regularização municipal, etc), ou, ainda, com as condições financeiras da apelante, cabia a esta se abster de firmar o contrato em questão.
Dessa forma, não tendo a apelante comprovado a existência de defeito no negócio jurídico, como por exemplo: erro, dolo ou coação, presume-se que houve consenso, logo, o negócio é plenamente válido e eficaz, não sendo possível a revisão do preço ajustado.
A respeito do tema, este Tribunal assim decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. DISCUSSÃO PRECLUSA.
IMPOSSIBILIDADE DE SE ALTERAR O VALOR DO OBJETO CONTRATUAL. LIVRE NEGOCIAÇÃO DAS PARTES. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS NÃO DEMONSTRADA.
ADMISSIBILIDADE DO IGP-M COMO FATOR DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. RECURSO NÃO-PROVIDO. 1. Tendo o juízo entendido que as provas presentes nos autos seriam suficientes para o julgamento do feito no estado em que encontra-se, sem qualquer insurgência das partes, resta preclusa a alegação de cerceamento de defesa por não permitir-se a produção de provas. 2. Ante ao princípio da intangibilidade do conteúdo dos contratos, é vedado ao Poder Judiciário alterar o preço da coisa livremente pactuada entre as partes, em compromisso de compra e venda, sem que haja demonstração de algum vício de vontade. 3. Não demonstrada a prática de capitalização de juros, residindo a questão em meras especulações da parte, não há como reconhecer-se
qualquer vício na pactuação ou mesmo na execução do contrato. 4. O IGP-M, adotado livremente pelas partes consiste em indexador oficial, que não pode ser alterado unilateralmente, para substituição por outro (INPC), mais benéfico ao consumidor, por não se visualizar nenhuma ilegalidade na estipulação. 5. Apelação cível à que se nega provimento. (TJPR - 17ª C.Cível - AC 0509212-6 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Juiz Subst. 2º G. Francisco Jorge - Unanime - J. 08.10.2008)
APELAÇÃO CÍVEL - REVISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - PREÇO INICIAL - REVISÃO INADMISSÍVEL - LIVRE INICIATIVA - CLÁUSULAS QUE OBEDECEM OS DITAMES LEGAIS - NULIDADES NÃO CONFIGURADAS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. O preço, nos contratos de compra e venda, são resultado de convenção entre as partes e não podem ser objeto de intervenção do Judiciário. Precedentes. 2. Não demonstrada ilicitude no estabelecimento de cláusulas contratuais, a revisão, mesmo à luz do CDC, deve ser improcedente. (TJPR - 6ª C.Cível - AC 473654-9 - Foro Regional de Fazenda Rio Grande da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Prestes Mattar - Unânime - J. 10.06.2008)

Além do mais, no momento do negócio as partes eram capazes, o objeto era lícito e a forma utilizada não era defesa em lei. A relação jurídica entabulada entre as partes envolvia tão- somente direitos patrimoniais (disponíveis). Assim, mesmo com a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, não podemos desconsiderar que o contrato possui força de lei entre os contratantes. Acolher a pretensão da apelante seria um risco para as relações jurídicas contratuais, já que não existiria mais segurança para a consecução dos negócios.
Portanto, não cabe ao Poder Judiciário intervir e autorizar a modificação do preço livremente ajustado pelos interessados.
9. No que tange a prova pericial, não vejo motivos para a sua desconsideração. A parte não pode querer, sob o argumento da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, modificar os fatos, a fim de torná-los adequado a sua situação. Como visto acima, no contrato entabulado entre as partes, não existe nenhuma abusividade apta a justificar a readequação do preço do imóvel.


Pelo que se viu da prova pericial, a construtora deixou de aplicar alguns encargos a fim de "ajudar" a autora, de modo a possibilitar o adimplemento da obrigação. Vejamos a explicação do Perito Judicial:
Ocorre que, conforme, explicitado no decorrer do processo, os Requeridos realizaram a atualização monetária anualmente, sendo que o contrato prevê tal atualização de forma mensal.
Sendo assim, a perícia aplicou tal correção da mesma forma praticada pela Requerida, ou seja, de forma anual.
Após a apuração dos valores das parcelas devidas, conforme contrato, a perícia apurou a diferença entre os valores devidos apurados pela perícia e os valores pagos pela requerente discriminados no mov. 29.15 de 01/06/15, totalizando o montante pago a menor (devido pela Requerente) de R$ 40.670,14 (quarenta mil seiscentos e setenta reais e quatorze centavos).
Tal diferença (R$ 40.670,14) atualizada desde a data de sua apuração pelo IGP-M/FGV, resultou no montante devido pela Requerente atualizado até março/2016 (data do presente laudo) no valor de R$ 58.895,60 (cinquenta e oito mil oitocentos e noventa e cinco reais e sessenta centavos).
Frisa-se que não houve aplicação de encargos moratórios (multa e juros moratórios) considerando que a Requerida não aplicou tais encargos (mov. 103.2 ­ f. 496).

Ao contrário do que alega a apelante não houve a desconsideração de nenhum valor por ela pago. As parcelas de número 135, 148 e 154, apesar dos valores não constarem da planilha, foram listadas como pagas pelo perito, inclusive com o apontamento da data do pagamento.
Acerca da renegociação da dívida, esta foi perpetrada pelo compromissário-comprador originário, razão pela qual, no momento da celebração do termo de cessão, a dívida já se encontrava renegociada, encontrando-se em aberto 138 prestações, conforme consta do termo de cessão.
Portanto, nos termos postos pelo magistrado de 1º grau, "não há se cogitar no excesso apontado pela parte autora e, na hipótese, uma vez que a perícia realizada observou estritamente a determinação judicial no sentido de serem observados os termos de todos os pactos firmados entre as partes, entendo que sua conclusão não merece considerações ou reparos".


10. Com efeito, ao contrário do que alega a apelante, é possível a condenação em perdas e danos consubstanciada em pagamento de aluguéis, mesmo em contrato de compra e venda. Embora não haja contrato de locação entre as partes, a indenização deve se dar pelo uso do imóvel, evitando o enriquecimento sem causa. Para que se dê indenização justa, criou-se, para tanto, a forma de aluguel. Assim, tendo os recorrentes utilizado o imóvel durante a vigência do contrato e tendo dado causa à sua rescisão pelo não pagamento das prestações, são devidos os aluguéis pelo período de uso do bem.
Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial:
AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM COM CLÁUSULA PENAL.
1. Não há se falar em bis in idem na condenação ao pagamento dos aluguéis cumulada com cláusula penal. O pagamento de aluguéis é devido não porque se enquadram estes na categoria de perdas e danos decorrentes do ilícito, mas por imperativo legal segundo o qual a ninguém é dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 394.466/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2013, DJe 10/12/2013)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO NA POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO OCORRÊNCIA. ALUGUEL PELA UTILIZAÇÃO DO BEM.
CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. I. Possível reconhecer, com base nos princípios da boa-fé e da função social do contrato, o adimplemento substancial, com o fim de preservar o vínculo contratual, nos casos em que haja cumprimento de parte essencial da obrigação.
Não demonstrado o adimplemento de parte essencial do contrato, é de ser mantida a sentença que rescindiu o ajuste. II. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelo promitente-comprador no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao status quo ante. É cabível fixação de alugueis desde a data da posse até efetiva desocupação do bem. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70063891428, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/08/2015).


Sendo assim, mantenho a condenação da apelante ao pagamento de aluguel pelo tempo que estiveram na posse do bem, conforme fixado na sentença. A base de cálculo é o valor do aluguel do terreno, sem as benfeitorias edificadas.
11. Em relação ao pedido de exclusão da cobrança da taxa de corretagem é importante trazer à reflexão o conceito do contrato de corretagem que pode ser abstraído da simples análise do conteúdo do artigo 722 do Código Civil: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".
Maria Helena Diniz enumera as características do contrato de corretagem: "1ª) bilateralidade, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo; 2ª) acessoriedade, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído; 3ª) onerosidade, porque há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos; 4ª) aleatoriedade, já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, isto é, de um evento futuro e incerto (...); 5ª) consensualidade, por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas (...)"2.
Feitos estes esclarecimentos preliminares, passamos a análise do caso concreto.
As apelantes sustentam que a comissão de corretagem não foi paga em seu favor, o que torna totalmente impossível que recaia sobre elas a devolução do referido importe.


É cediço que a comissão de corretagem, corresponde à remuneração de serviços de intermediação prestados por terceiro, com vistas à aproximação das partes para a realização do negócio.
Nada obsta a cobrança de taxa de corretagem em negócios envolvendo a compra e venda de imóvel. As partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento destas verbas (art. 724, Código Civil3). No entanto, em observância ao princípio da informação, tal encargo deve ser devidamente informado ao adquirente do imóvel. Ou seja, o consumidor deve ser informado que ele arcará com as comissões daqueles que intermediaram a venda.
Nesse sentindo, foi o entendimento manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, sob o regime do artigo 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil, com efeito vinculante:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico- imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No caso em exame, porém, não houve previsão contratual acerca da cobrança da taxa de corretagem, não podendo, portanto, tal encargo ser repassado ao consumidor, tendo em vista a flagrante violação dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor, que exigem informação clara, suficiente e precisa acerca das condições do negócio, principalmente, de forma discriminada, de todos os encargos a incidir sobre a transação que seriam de responsabilidade do comprador (artigos 46 e 47 do CDC4). Ora, se o contrato foi objeto de cessão de direitos interpretada pelo promitente comprador originário, não é possível imputar ao cessionário o pagamento da comissão de corretagem, sem expressa previsão contratual.
Assim, indevida a retenção dos valores pagos pela construtora a título de comissão de corretagem.
12. A pretensão da apelante com relação ao reconhecimento do adimplemento substancial não merece prosperar.
Não nos parece razoável adotar simplesmente um critério numérico, quantificando o número de prestações adimplidas e inadimplidas. A adoção pura e simples desse critério matemático afasta a perquirição se ocorreu um justo impedimento para o pagamento das prestações vencidas e da própria boa-fé do devedor, além da utilidade para o credor do exercício de outra fórmula processual para o recebimento do crédito.


Para exemplificar podemos citar a hipótese do devedor que não dispõe de outros meios materiais e financeiros para pagar a dívida vencida, senão pelo único bem objeto do contrato. Se o credor deve proceder de forma menos onerosa para receber o seu crédito, também não se pode obstar que o mesmo postule pela única forma capaz de alcançar esse objetivo. No campo da realidade social, adotar esse critério matemático sem qualquer outro tipo de investigação, projetará condutas de inadimplemento substancial, pois com o pagamento de 70% ou 80% das prestações ajustadas, o devedor pode se sentir imune a qualquer pedido de resolução do contrato, praticando ação negativa de pagamento, ficando no aguardo da iniciativa do credor.
No caso concreto, mesmo se fosse possível utilizar isoladamente o critério matemático, vislumbro que a apelante não cumpriu o pressuposto básico para aplicação da aludida teoria, qual seja, o adimplemento substancial do contrato. Não podemos concordar com a ideia de que o pagamento de 39,38% do contrato (conforme reconhecido pelo perito judicial ­ mov. 103.2 ­ f. 504) autorize a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
Com relação ao tema, o entendimento é unânime na 17ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça:
AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO DO RELATOR QUE NEGOU SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO COM PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS FINANCEIRAS INSERIDAS EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. PEDIDO DE DEPÓSITO JUDICIAL DAS PRESTAÇÕES EM SEU VALOR INTEGRAL VALOR AJUSTADO NO CONTRATO. AGRAVANTE QUE ALEGA O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. TEORIA QUE NÃO SE APLICA AO CASO CONCRETO. PAGAMENTO DE 44 PRESTAÇÕES DAS 60 CONTRATADAS. AUSÊNCIA DE MOTIVOS OU FUNDAMENTOS QUE AUTORIZEM A REFORMA DE DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO. 1. É direito do devedor fiduciante ajuizar ação com pedido de revisão das cláusulas financeiras do contrato de arrendamento mercantil visando afastar eventuais cláusulas abusivas. 2. Todavia, sem justa causa, não é razoável o deferimento de liminar incidental para o depósito do valor integral da prestação, visando afastar a mora e, consequentemente, impedir a inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes e eventual ajuizamento de ação por parte do credor arrendante. 3. Se o devedor pretende afastar a mora basta promover o pagamento da prestação através do boleto bancário, na data do vencimento. 4.


Não nos parece razoável adotar a teoria do adimplemento substancial do contrato tendo em conta simplesmente um critério numérico, já que isso afastaria a perquirição acerca da ocorrência de justo impedimento para o pagamento das prestações vencidas e da própria boa-fé do devedor; além da utilidade para o credor do exercício de outra fórmula processual para recebimento do crédito.
(TJPR - 17ª C.Cível - AR - 1093383-4/01 - Foro Regional de Campo Largo da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Lauri Caetano da Silva - Unânime - - J. 17.07.2013)
AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. LIMINAR DEFERIDA. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÓTICA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO, PLEITEANDO A REVOGAÇÃO DA LIMINAR. DECISÃO DO RELATOR QUE NEGOU SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PAGAMENTO DE 38 DAS 48 PRESTAÇÕES CONTRATADAS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO. RECURSO DESPROVIDO.
(TJPR/Agravo n. 0697439-8/01, 17ª CCível, Rel.Desembargador Lauri Caetano da Silva, unânime, j. 15.09.2010)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR PRETENDIDA COM FUNDAMENTO NA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE.
CERCEAMENTO DO DIREITO DE AÇÃO, SEM JUSTA CAUSA COMPROVADA NOS AUTOS.
INADIMPLEMENTO, ADEMAIS, QUE ALCANÇA O EQUIVALENTE A 25% DO CONTRATO.
RECURSO PROVIDO PARA CASSAR A DECISÃO AGRAVADA.
1. Não nos parece razoável adotar a teoria do adimplemento substancial do contrato tendo em conta simplesmente um critério numérico, já que isso afastaria a perquirição acerca da ocorrência de justo impedimento para o pagamento das prestações vencidas e da própria boa-fé do devedor; além da utilidade para o credor do exercício de outra fórmula processual para recebimento do crédito. 2. Hipótese, ademais, em que o inadimplemento alcança o equivalente a 25% do valor do contrato, não se afigurando razoável a adoção da teoria debatida, sob pena inclusive de se projetar, no campo da realidade social, condutas de inadimplemento substancial.
3. Além do critério matemático adotado na decisão agravada, para a aplicação da tese do adimplemento substancial é necessário perquirir se havia justo motivo para o não pagamento e se o ajuizamento da ação de busca e apreensão não era o único meio para a satisfação do crédito. Assim, nos parece impossível o magistrado reconhecer tal abuso de ofício, caracterizando verdadeiro cerceamento do direito de ação, sem justa causa comprovada nos autos. 4. Na ação de busca e apreensão regulada pelo Decreto-lei 911/69, o indeferimento da liminar provoca automaticamente a extinção do processo sem resolução de mérito. Nessa vereda, equivocada se apresenta a decisão agravada também na sua parte final, pois que o magistrado, apesar de indeferir a liminar de busca e apreensão, determinou a citação do réu para contestar, como se fosse possível ao final examinar qualquer questão de mérito que não esteja diretamente vinculada com a consolidação da propriedade e posse do bem anteriormente apreendido. (TJPR - 17ª C.Cível - AI 858161-1 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Lauri Caetano da Silva - Unânime - J. 14.03.2012)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR INDEFERIDA - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO - INAPLICABILIDADE - PARTE IMPAGA EQUIVALENTE A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO)

DO DÉBITO - PAGAMENTO DE 36 DAS 48 PRESTAÇÕES CONTRATADAS - DECISÃO REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - AI 819034-1 - Rolândia - Rel.: Fabian Schweitzer - Unânime - J. 07.03.2012)

13. Em face da inexistência de alteração substancial da sentença, mantenho o disciplinamento da distribuição da sucumbência nela fixada.
14. Diante do exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso de apelação, para afastar a autorização de retenção dos valores pagos à título de comissão de corretagem.
III- DECISÃO
ACORDAM os Desembargadores integrantes da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar parcial provimento ao recurso.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador LAURI CAETANO DA SILVA, relator, e dele participaram os Desembargadores TITO CAMPOS DE PAULA e RUI BACELLAR FILHO.
Curitiba, 14 de junho de 2017.
DES. LAURI CAETANO DA SILVA Relator


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1 De acordo com a perita, "os Requeridos realizaram a atualização monetária anualmente, sendo que o contrato prevê tal atualização de forma mensal. Sendo assim, a perícia aplicou tal correção da mesma forma praticada pela Requerida, ou seja, de forma anual" (mov. 103.2 ­ f. 496).

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2 Maria Helena Diniz - Tratado Teórico e Prático dos Contratos, editora Saraiva, 3º

volume, págs. 423, 427 e 428.

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3 Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada

entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

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4 Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.