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Processo:

PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO - EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PELO LOCATÁRIO - CONEXÃO DOS FEITOS RECONHECIDA - EFEITOS DAS DECISÕES - NECESSIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO - AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E IMPROVIDO.
Embora a ação de despejo, fundada em inadimplemento do locatário, e a ação de adjudicação, tenham respaldo em um mesmo contrato, a princípio, tal circunstância seria insuficiente, por si só, para gerar conexidade entre elas, uma vez que teriam finalidades diversas. Todavia, neste caso em particular, temos que as ações se encontram umbilicalmente ligadas, eis que o despejo é pleiteado por terceiro adquirente do imóvel, sendo este negócio de compra e venda o alvo do pedido de nulidade a ser reconhecida na ação de adjudicação com o reconhecimento da violação do direito de preferência do locatário.



Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 285.503-4 da 12ª VARA CÍVEL da Comarca de CURITIBA em que são agravantes DEOLINDA FELICIDADE VALENTE MUNIZ E OUTRO e agravada ELIDIA RAPHAELLA QUADROS.
RELATÓRIO:
Inconformada com a decisão que reconheceu haver conexão entre estes autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento e a Ação de Adjudicação requerida pela agravada contra a agravante, esta recorre, aduzindo o que segue:
O entendimento esposado não é correto nem a melhor solução para o caso, posto que ausentes os elementos necessários para que se reconheça a conexão, haja vista que a simples alegação de decisão conflitante não é suficiente para que tal se reconheça, nos termos do art. 103, do CPC.
No caso, falta a coincidência de objeto e causa de pedir, não se podendo aceitar a decisão. A conexão e a continência são as formas mais corriqueiras de modificação ou prorrogação legal de competência relativa, sendo que a Lei Processual Civil admite duas modalidades de conexão, pelo objeto comum ou pela mesma causa de pedir.
A causa de pedir na ação de adjudicação é a venda do imóvel sem o exercício do direito de preferência assegurado ao locatário, segundo termos da inicial anexada nestes autos, ou seja, a causa de pedir próxima se reflete na existência de contrato de compra e venda do imóvel locado e no alegado desrespeito pelo vendedor (locador) ao direito de preferência e, a causa de pedir remota se reflete no fundamento jurídico que assegura ao locatário o direito de exercer a preferência no caso de compra e venda do imóvel e no direito de invocar para si o bem, depositando o preço e demais despesas.
A causa de pedir na ação de despejo em tela é a existência do contrato de locação e a falta de pagamento de alugueres pela agravada.
O pedido da ação de adjudicação tem a ver com o direito de propriedade e se traduz na constituição da nova relação jurídica de compra e venda com a adjudicação do imóvel locado, bem como com a consequente anulação da compra e venda efetivada entre as agravantes e o antigo proprietário do imóvel.
O objeto da presente ação de despejo é a rescisão do contrato de locação com a desocupação do imóvel ou a purga da mora pela agravada.
O que se quer na ação de despejo é a rescisão do contrato, decretando-se o despejo por falta de pagamento, e na ação de adjudicação pretende a agravada discutir a possível validade e eficácia de um contrato de compra e venda, sem que lhe fosse permitido exercer seu direito de preferência, estando evidente não haver conexão entre o que se discute em ambas as ações.
O julgamento da adjudicação não repercute no julgamento da ação em apenso, não havendo que se cogitar da existência de conexão entre ambas que justifique a prorrogação de competência na forma pretendida pela agravada.
Não há, ainda, necessidade de se reunir os processos para evitar sentenças contraditórias, posto que a decretação do despejo não se contradiz à procedência do pedido de adjudicação, ambos tendo natureza constitutiva, portanto, efeito ex nunc.
Assim, se restar adjudicado o bem pela agravada, esta será proprietária do mesmo, somente após a data da sentença, não justificando a sua ocupação gratuita do imóvel, anteriormente a esta data, bem como, a rescisão da locação se dará a partir da sentença, não prevalecendo o fundamento contido no referido despacho.
A anulação do contrato de compra e venda é causa de improcedência da presente ação, posto que a referida anulação, por certo, não ocorrerá, vez que a agravada não preenche todos os requisitos legais para a adjudicação do bem, questão que, no entanto não está em pauta nesta ação.
Não se pode aceitar da mesma forma, o argumento de que o deferimento do despejo pleiteado prejudicará o julgamento da adjudicação, posto que não há conexão entre eles, nos termos declinados em linhas anteriores.
Ainda, o fato de a agravada ter promovido ação de preferência não justifica a sua inadimplência, máxime quando desde setembro de 2003 não quita os alugueres e somente em fevereiro de 2004 protocolou a petição sobre o direito de preferência.
Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seja conhecido e provido.
Deferido o processamento do agravo e afastado o efeito suspensivo reclamado, o prazo para contra-minuta transcorreu in albis.
O MM. Juiz singular apresentou suas informações às fls. 238.
É o relatório.
VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Presentes os requisitos recursais intrínsecos e extrínsecos o agravo será conhecido.
Relatam as agravantes, na peça exordial da Ação Desalijatória, terem adquirido de Berman S.A. Engenharia e Construções, por Escritura Pública de Compra e Venda o imóvel objeto da discussão, na data de 12/08/2003, o qual se encontrava locado à agravada que, a partir de setembro daquele ano, deixou de efetuar os pagamentos do aluguel pactuado, ensejando a propositura da ação fundada no inadimplemento das obrigações pela locatária.
Por seu turno, a agravada ingressou em juízo com Ação Cautelar de Adjudicação, inicialmente contra os locadores originários do imóvel, na qual relata que durante as tratativas para o exercício do direito de preferência, previsto na Lei de Locações, foi surpreendida com o protesto de título de origem desconhecida, tomando conhecimento posteriormente que os supostos credores eram terceiros adquirentes de dito imóvel (agravantes) e, preenchendo as condições legais para tanto, requereu para si o imóvel. Aquela inicial foi emendada para incluir como litisconsortes passivos os adquirentes, ora agravantes.
O douto julgador singular com supedâneo no art. 103, do CPC, com o escopo de evitar a prolação de decisões conflitantes, haja vista que em caso de procedência da ação de adjudicação terá efeitos ex tunc a sentença, determinou a reunião dos processos e declinou a competência do juízo prevento da 6ª Câmara Cível da Comarca da Capital.
O recurso se volta contra esta decisão interlocutória, porém, não merece acolhimento, pois andou bem o magistrado de primeiro grau.
Acerca do art. 103, do CPC, destacamos a doutrina:
"Conexão, do latim "conexio, conexionis", significa ligação entre fatos ou coisas que se encadeiam, em que uma é continuidade da outra. Por extensão é que se diz conexão de causas para referir que as ações estão intimamente ligadas, que se nota uma relação tão estreita entre elas, que não devem ser conhecidas separadamente; o julgamento de uma vai afetar necessariamente o conteúdo da outra; por conseguinte a decisão que nessa deva ser proferida.
Objeto da ação. Objeto, em sentido jurídico, é a coisa ou o fato sobre o que recai o direito, isto é, é o bem vinculado a uma relação jurídica.
Em consequência, objeto da ação é o bem que se leva a juízo em virtude da ocorrência de uma controvérsia afetando pretensão resultante da relação jurídica que o envolve. Objeto da ação, é, pois, a "res in iudicio deducta".
Causa de pedir é a razão, o motivo, o fundamento da demanda. É o fato que afetou a relação jurídica de direito material, provocando um desequilíbrio nela. Há entendimento no sentido de que causa de pedir é o fato que gerou a pretensão. Não parece muito correto, porque, aí, a pretensão não resulta do fato violador; ela preexiste a ele. No dizer lapidar de PONTES DE MIRANDA, "pretensão é a posição subjetiva de poder exigir de outrem alguma prestação positiva ou negativa" (TRATADO DE DIREITO PRIVADO, Editora Revista dos Tribunais, 4ª edição,1982, tomo V, pág. 451). Na definição, hoje clássica, que tem a lide como um conflito de interesses qualificado por uma pretensão resistida, vê-se, com nitidez, que a causa de pedir resulta do fato da resistência oposta por alguém um certo comportamento jurídico. Por exemplo, na locação de coisa a pretensão do locador se consubstancia no poder de exigir do locatário o pagamento do aluguel ou a devolução do imóvel, findo o contrato; a pretensão do locatário, de seu turno, se traduz no poder de exigir do locador que lhe possibilite o uso da coisa nos termos pactuados. Se um dos dois lados descumpre a prestação, esse fato - o inadimplemento - gera a causa de pedir, não a pretensão que preexistia" (NEVES, Iêdo Batista, O Processo Civil na Doutrina e na Prática dos Tribunais, vol. I, 8ª ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995, pág. 491).
Embora a ação de despejo, fundada em inadimplemento do locatário, e a ação de adjudicação, tenham respaldo em um mesmo contrato, a princípio, tal circunstância seria insuficiente, por si só, para gerar conexidade entre elas, uma vez que teriam finalidades diversas. Todavia, neste caso em particular, temos que as ações se encontram umbilicalmente ligadas, eis que o despejo é pleiteado por terceiro adquirente do imóvel, sendo este negócio de compra e venda o alvo do pedido de nulidade a ser reconhecida na ação de adjudicação com o reconhecimento da violação do direito de preferência do locatário.
Patente a causa determinante da reunião das ações, qual seja, a necessidade de julgamento simultaneus processus, para evitar decisões contraditórias, haja vista que o período de débito coincide com a época da venda do imóvel em suposto desrespeito à Lei de Locações que prima pelo direito de preferência do locatário.
Ao contrário do defendido pelas agravantes, a decisão final a ser proferida nos autos da Ação Adjudicatória não se limita à mera declaração do direito da parte,
Regra geral, as decisões judiciais declaram a preexistência de relações jurídicas anteriores à suas prolações jurídicas anteriores à sua prolação, não sendo fonte imediata de obrigações, mas uma declaração de sua certeza (e até de sua exigibilidade nas decisões condenatórias). Ao contrário, a decisão constitutiva criará uma situação nova, ou seja, novas obrigações que não resultantes diretamente da lei, da vontade das partes e, muitas vezes, independente de ato ilícito. Assim, afirma-se que a decisão judicial constitutiva é também fonte imediata de obrigações, pelos critérios da interferência de um poder (Jurisdição) e da inovação.
Por este fato, os efeitos da decisão constitutiva não retroagem, pois sempre vinculará seus efeitos para o futuro, ao contrário dos provimentos declaratórios e condenatórios.
A ação de despejo é uma ação de conhecimento, cuja sentença tem natureza constitutiva, produzindo efeitos ex nunc. É constitutiva porque, ao iniciar a ação, as partes - autor e réu - estão ligadas pelo contrato de locação e, após a sentença, se procedente o pedido de despejo, constituirão os mesmos, novo estado, na medida em que estarão liberados um do outro.
Por óbvio, se percebe neste tipo de ação uma carga condenatória, haja vista que não raras vezes, principalmente no despejo por falta de pagamento, o ex-locatário é obrigado a deixar o imóvel e pagar o montante devido. Todavia, este caráter de condenação existente não é suficiente para descaracterizar a natureza constitutiva da ação.
Ao contrário, na Ação de Adjudicação, o efeito da sentença é essencialmente declaratório, haja vista que se está analisando a existência de direito de preferência do locatário fundada em contrato pré-existente. Volta-se o estudo para a situação em que se encontravam as partes ao tempo da vigência do contrato, o qual gerou direitos e obrigações, o que será objeto de declaração pelo magistrado, gerando, portanto, efeitos retroativos.
Nesta esteira, a lição de HUMBERTO TEODORO JÚNIOR:
"Sem se limitar à mera declaração do direito da parte e sem estatuir a condenação do vencido ao cumprimento de qualquer prestação, a sentença constitutiva "cria, modifica ou extingue um estado ou relação jurídica".
O seu efeito opera instantaneamente, dentro do próprio processo de cognição de modo a não comportar ulterior execução da sentença. A simples existência da sentença constitutiva gera a "modificação do estado jurídico existente".
Enquanto na sentença declaratória o juiz atesta a preexistência de relações jurídicas, na sentença constitutiva sua função é essencialmente "criadora de situações novas".
(...)
As sentenças declaratórias e condenatórias produzem efeito ex tunc. Nas primeiras, o efeito declaratório retroage à época em que se formou a relação jurídica, ou em que se verificou a situação jurídica declarada. Exemplo: declarado nulo o casamento, o efeito da sentença retroage à data da celebração." (Curso de Processo Civil, vol. I, Ed. Forense, págs. 469/470).
Efetivamente, a repercussão das decisões a serem proferidas em cada um dos processados em análise justifica sua reunião, na medida em que se deferido o despejo, não há lógica em posterior reconhecimento do direito de preferência do locatário, desconstituindo de legitimidade ativa o autor da ação desalijatória.
De qualquer ângulo não subsistem as razões de inconformismo das agravantes com o despacho singular, como confirmado pela jurisprudência:
"CONEXÃO. Se ajuizada ação de despejo e o locatário do imóvel, alegando direito de preferência para sua compra, intenta ação ordinária de anulação de escritura de compra e venda e de adjudicação compulsória, necessária se faz a reunião dos pleitos em face da conexão. Isso porque a causa remota de pedir em ambas as ações propostas é o contrato de locação. Os aluguéis devem ser pagos pela forma estipulada no contrato. Havendo escusa em recebê-los, aí caberá a propositura da ação consignatória para o depósito judicial. Deu-se provimento ao agravo, à unanimidade" (Ac. un. da 1ª T. Cível do TJDF, de 21.10.86, no AI 1579-Tag, rel. Des. Irajá Pimentel, DJU de 23/10/86).
Em face do exposto, nosso voto é pelo conhecimento e improvimento deste agravo, mantendo o despacho hostilizado por seus jurídicos fundamentos.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao presente recurso.
Participaram do julgamento os eminentes Desembargadores CARVILIO DA SILVEIRA FILHO, Presidente sem voto, PAULO HABITH e MIGUEL KFOURI NETO.
Curitiba, 24 de maio de 2005.
ANNY MARY KUSS
Relator