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Processo:

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO- NULIDADE DA SENTENÇA ANTE A NÃO OPOSIÇÃO DOS APELANTES À PRETENSÃO RENOVATÓRIA, PADECENDO DE INTERESSE DE AGIR NÃO ACOLHIDA- DECISÃO "ULTRA PETITA" NÃO ACOLHIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE- VALOR DEVIDAMENTE FIXADO PELO JULGADOR SINGULAR- VERBAS DA SUCUMBÊNCIA DEVIDAMENTE FIXADAS- PRELIMINARES REJEITAS- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO -
Pelo exame da causa petendi afere-se existência do interesse de agir, eis que não há incompatibilidade entre o pedido e seu fundamento jurídico, estando presente a necessidade de a autora recorrer ao Judiciário para ver reconhecido seu direito à renovação de seu contrato locatício, fixando-se novo valor do aluguel para o período renovando.
Consoante pacífica jurisprudência do STJ, o Juiz, no que tange à fixação dos alugueis, em ação renovatória, em razão do princípio da equidade, não está adstrito aos valores que lhe são apresentados pelas partes. Ao julgador é dado atribuir o valor que lhe pareça justo, não caracterizando julgamento ultra petita.
O julgamento antecipado é legítimo se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado.
O valor dos alugueis, considerando o ajustado no contrato anterior, não pode servir de base para sua fixação, eis que, em se cuidando de renovatória de locação, onde se discute o valor do mercado do imóvel com finalidade comercial, tenho por correta a sentença que se baseou em dados técnicos e também no terreno das evidências, devendo ser mantido.
Segundo entendimento do STJ, "tratando-se de renovatória adstrita ao arbitramento de aluguel, a lide será considerada de acertamento, devendo as custas e honorários de advocatícios serem divididos entre os demandantes" (REsp n° 407.432-MG, Rel. Min. Fernando Gonçalves).



Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 288.009-3 da 19ª VARA CÍVEL da Comarca de CURITIBA em que são apelantes RONALDO EPPINGER E OUTROS e apelado MÓVEIS IRIMAR INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.
RELATÓRIO:
Em Ação Renovatória de Locação interposta pela apelada contra a apelante, julgada procedente, não se conformando com a mesma, foi por esta interposto o presente visando sua reforma e para tanto aduz:
Preliminar mente, falta de interesse de agir da autora porque a locatária jamais notificou ou contatou os apelados acerca da renovação do contrato, não constando dos autos qualquer prova em sentido inverso, não tendo os apelantes externado oposição à pretensão renovatória da inquilina, que justificasse o recurso desta ao judiciário, sequer tendo sido instados a tanto.
Não há como se falar em pretensão resistida dos apelantes; estes nunca se opuseram à renovação da locação comercial objeto desta ação, mormente porque, não houve pedido pela autora no sentido de alteração das cláusulas e condições do pacto renovando, não havendo motivo ou necessidade prática que justificasse o aforamento desta, tanto que, foi aforada no primeiro mês do prazo consignado em lei para a propositura da renovatória.
Conclui-se, ainda, pela inexistência do requisito essencial para a constituição da ação, ou seja, o interesse processual, o que enseja a cassação da sentença recorrida e a extinção do feito sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC.
Outrossim, há que ser anulada a decisão ora hostilizada para se extinguir o feito sem julgamento do mérito, nos termos do dispositivo processual supra, haja vista a ausência de interesse resistido que tornasse necessário o acesso ao judiciário.
A apelada ajuizou a presente ação em 03.02.2003, visando ver tutelado o direito que lhe assiste de renovar o contrato de locação firmado com Maria Beurer Lüders, tendo por objeto o imóvel situado nesta Capital, de que são proprietários os apelantes.
Em tendo narrado os fatos e fundamentos da demanda, a recorrida veiculou pedido - proposta para a renovação quanto ao prazo, valor mensal do aluguel, reajustes anuais, mantença dos fiadores, realização do seguro renovado, condições que guardam total identidade com aquelas constantes do contrato renovando, havendo que se consignar apenas, que a partir do aluguel vencido em 30.09.2003 e em consonância com o disposto no pacto locatícia, operou-se o reajuste anual pelo índice do IGP da Fundação Getúlio Varas acumulado no período, correspondente a 22,03%.
Desta forma, a partir de 31.08.2003, o aluguel que, na data do ajuizamento desta importava em R$ 7.154,03, com bonificação para pagamentos pontuais, passou a ser de R$ 8.730,06, com prêmio de pontualidade no importe de R$ 1.455,02.A partir do aluguel vencido em 31.08.2004, houve novo reajuste de 12,37% , elevando a prestação mensal para R$ 9.809,97, com prêmio de pontualidade de R$ 1.635,01, portanto, o pedido da apelada pela fixação do aluguel em valor idêntico àquele vigente quando do ajuizamento da demanda e da aplicação do ajuste anual pelo IGP-DI, não pode ser considerado como pedido pela alteração do valor locatício, mesmo porque a tempo algum esta explicitou nesse sentido.
Dito de outra forma, quando do aforamento da presente ação, a apelada não apenas consignou seu intuito de renovar o contrato de locação por valor idêntico àquele vigente, como postulou, expressa e inequivocamente, pela aplicação de reajustes anuais pela variação positiva do índice até então praticado.
Na petição de fls. 95 é que a apelada externou o absurdo intuito de modificar o pedido inicial, argüindo que o valor do aluguel proposto na exordial tem caráter meramente estimativo, podendo o julgador vir a fixá-lo em importe inferior, pretensão modificativa que foi veementemente refutada pelos apelantes.
Há que se concluir que, ao reduzir o valor do aluguel quando não tenha havido pedido neste sentido, o julgador singular proferiu sentença "ultra petita", o que enseja sua nulidade de pleno direito.
Não se diga que a sentença não padece desse vício em virtude de ter observado o valor consignado na preambular, haja vista que foram ignorados os dois reajustes ocorridos desde o momento da demanda, quando a apelada expressamente pugnou pela mantença do reajuste anual dos locativos pelo IGP-DI.
Ao acolher ou rejeitar o pedido, o julgador não poderá encaminhar a solução do litígio para algo diverso do que fora pretendido pelo autor (art. 128 do CPC), trazendo ainda à colação o art. 460 e 293 do CPC.
Em virtude de a sentença atacada ter configurado julgamento "ultra petita", padece de nulidade insanável no que concerne à redução do valor do aluguel e a desconsideração dos dois reajustes anuais havidos desde o ajuizamento deste feito, quando a própria apelada postulou pela mantença do índice de reajuste acordado pelas partes e pela estipulação do locatício em valor idêntico ao vigente quando do aforamento da ação.
Há de ser provido o presente, para se adequar a sentença ao pedido da apelada, e conseqüentemente, determinar-se que, na renovação do contrato observe-se todos os termos e condições do contrato que se pretende ser renovado, mormente no que concerne ao valor do aluguel e aos reajustes anuais pelo índice do IGP da Fundação Getúlio Vargas.
Em não sendo este o entendimento, requer seja declarada a nulidade da sentença, em sua totalidade, por cerceamento de defesa, por não lhes ter sido oportunizada a produção de prova pericial.
Quanto ao mérito aduzem que, embora não se oponham à renovação do contrato, almejam que esta respeite as cláusulas dispostas no pacto renovando, em especial no que concerne ao valor do aluguel e à aplicação de reajustes anuais, ou seja, que o valor de ditos alugueis com vencimento a partir de 30.08.2004, sejam de R$ 9.809,97, com prêmio de pontualidade de R$ 1.635,01, a serem anualmente reajustados pela variação positiva do IGP-DI da Fundação Getúlio Vargas, considerando as peculiaridades do imóvel objeto da relação locatícia e sua localização.
Ante o princípio da causalidade, eis que foi a própria apelada quem deu causa ao ajuizamento do presente, há de se impor a ela o pagamento integral das verbas da sucumbência.
Pedem, ao final, o provimento do presente para os fins de, preliminar, e alternativamente, declarar-se a nulidade da sentença pela não oposição dos apelantes à pretensão renovatória; declarar sua nulidade no que tange a alteração do valor do aluguel, haja vista o julgamento "ultra petita", em razão do cerceamento de defesa, e no mérito, sua reforma para os fins de se determinar a renovação do contrato de locação, objeto da presente, observando-se as condições e cláusulas originárias, em especial no que se refere ao valor do aluguel, e à aplicação dos reajustes anuais, e à luz dos princípios da sucumbência e da causalidade, seja a apelada condenada aos encargos sucumbenciais.
Recebido o recurso, foi contra-arrazoado e pelo seu improvimento.
É o relatório.
VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O presente recurso será conhecido, eis que satisfeitos os requisitos de sua admissibilidade.
Ao propor a presente, a apelada, em sua proposta pela renovação, quanto ao aluguel mensal, pleiteou que este fosse no importe de R$ 7.154,03(sete mil, cento e cinqüenta e quatro reais e três centavos), com bonificação para pagamentos pontuais, até o último dia útil do respectivo mês, no valor de R$ 1.192,35 ( um mil, cento e noventa e dois reais e trinta e cinco centavos), resultando no valor líquido de R$ 5.964,68(cinco mil, novecentos e sessenta e quatro reais e sessenta e oito centavos), com reajustes anuais conforme a variação do IGP-FGV, este acordado pelas partes na transação feita anteriormente, conforme se apreende do contido às fls. 10.
Citados os réus, vieram contestar o feito, aduzindo a falta de interesse processual da autora e conseqüente extinção do processo pela falta de notificação acerca da renovação por parte da autora e por não terem os réus externado oposição á pretensão renovatória, trazendo, quanto ao mérito, os mesmos fundamentos externados no apelo quanto as condições da renovação, bem como quanto ao princípio da causalidade.
Quanto a falta de interesse processual, o MM. Juiz singular, rejeitando dita preliminar, assim se pronunciou: "A argüição de falta de interesse, data vênia, não se sustenta em razão dos esclarecimentos prestados pela requerente em sua impugnação de fls. 83, denunciando as tratativas com a imobiliária a qual se declarou sem poderes para a renovação do contrato. Portanto, sendo necessária a renovação do contrato para o exercício da atividade empresarial da Autora, buscou com amparo na Lei de Locações, a renovação do contrato.
De outro vértice, houve divergência quanto ao valor do novo aluguel, demonstrando que a via judicial não foi opção precipitada da Autora, mas verdadeira necessidade para garantir a manutenção do contrato.
Vede que o manejo da renovatória, dentro do limite temporal fixado pela Lei 8.245/91, é essencial inclusive para afastar-se a decadência em face ao contido no § 5° do artigo 51 do diploma normativo supra citado".
Na acepção jurídica do termo, renovar é, compulsoriamente, continuar na coisa locada por determinado período. Contudo, "o direito à renovação não pode ser considerado mero direito pessoal, consistente num crédito contra o locador, a fim de obrigá-lo a permitir a fruição da coisa; é ao contrário, um direito autônomo, cuja criação independe de uma manifestação expressa de vontade do locador; nasce da lei, desde que concorram as condições por ela previstas. (...) Tem caráter misto; funda-se numa relação jurídica locativa, mas está provido de um elemento real, que opera direta e imediatamente sobre o imóvel e é oponível erga omnes. Armado de uma ação, que assegura a continuidade do fundo do comércio explorado pelo locatário, pode ser exercido pelo locador. (Da Ação Renovatória, Prof. Alfredo Buzaid, Ed. Saraiva, p. 220).
Assim, não se pode falar em ausência de interesse processual da apelada, visto que, satisfazendo os requisitos essenciais à propositura da ação, pretende ver mantido seu contrato de locação, por igual período, somente diminuindo o valor do aluguel.
O interesse de agir funda-se na premissa da necessidade e da adequação da prestação jurisdicional, tendo interesse na propositura de ação a parte que necessita de tutela jurisdicional. Adequada se mostra a prestação jurisdicional, ocorrentes entre a situação posta pela autora e o provimento jurisdicional pedido.
Possível se mostra o exercício do direito de ação, no caso, eis que há motivo a justificar a solicitação da prestação jurisdicional.
Pelo exame da causa petendi afere-se existência do interesse de agir, eis que não há incompatibilidade entre o pedido e seu fundamento jurídico, estando presente a necessidade de a autora recorrer ao Judiciário para ver reconhecido seu direito à renovação de seu contrato locatício, fixando-se novo valor do aluguel para o período renovando.
Pelos documentos de fls. 29/34, o imóvel era administrado pela Imobiliária 2000 S/A, sendo procuradora de todos os co-proprietários, recebendo os aluguéis, e ante sua alegação que não tinha poderes para decidir sobre a renovação do contrato, à autora o direito de ação para a renovação do contrato.
A lei não exige que a notificação dos apelantes, ou que o locatário contate com eles acerca da renovação do contrato, como uma das condições da ação, principalmente porque a administração do imóvel foi deferida à Imobiliária, e a essa não foi dado direito da renovação, ou que pudesse se negar a ela.
Correto, pois, o posicionamento do MM. Juiz singular ao refutar dita preliminar.
Outrossim, estando presente o fato constitutivo em que se funda o direito à renovação, temos que os apelantes contestaram o feito quando ao direito do valor locativo real e nos termos do que fora acordado no contrato anterior, principalmente quanto a atualização de ditos valores, havendo pretensão resistida.
Quanto a alegação de julgamento "ultra petita", esta ocorre quando,além de dar deslinde às questões apresentadas, vai além, concedendo mais do que foi pedido, sendo que, neste caso, a nulidade atinge apenas as parcelas trasbordantes dos pedidos.
Aduzem os apelantes que, ante a proposta para a renovação apresentada na inicial, as condições nela constantes guardam total identidade com aquelas constantes do contrato renovando, e que, operando-se o reajuste a partir dos aluguéis vencidos, aplicando o índice IGP da Fundação Getúlio Vargas acumulado no período, os alugueis tiveram novos valores, pelo que, o pedido da apelada pela fixação de aluguel em valor idêntico àquele vigente quando do ajuizamento da ação, e de aplicação de reajuste anual pelo IGO-DI, não pode ser considerado como pedido de alteração do valor do locativo.
Ao decretar a renovação do contrato de locação para fins comerciais, o Juiz pode modificar a cláusula do reajustamento do aluguel arbitrado.
Consoante pacífica jurisprudência do STJ, o Juiz, no que tange à fixação dos alugueis, em ação renovatória, em razão do princípio da equidade, não está adstrito aos valores que lhe são apresentados pelas partes. Ao julgador é dado atribuir o valor que lhe pareça justo, não caracterizando julgamento ultra petita.
"Não há que se falar em julgamento ultra petita, se o Juiz, em sede de ação renovatória de locação comercial, fixa o aluguel em valor diverso do apresentado pelo locatário em contraproposta" (REsp 158.199/RJ, 6ª T, Rel. Min. Vicente Leal, RT 753/205.
Quanto ao cerceamento de defesa, temos que, na sentença atacada, o MM. Juiz singular declinou que "A lide comporta julgamento de plano, posto que a controvérsia se delimita a questões de natureza exclusivamente jurídica, bastando para a solução do litígio a prova documental já produzida".
Formulando proposta de composição os apelantes deduziram (fls. 88/89) que, em caso de recusa por parte da apelada, postulavam o julgamento antecipado do feito, com esteio no art. 330, I, do CPC.
Tendo a autora trazido aos autos laudo da Câmara de Valores Imobiliários, instados os apelantes para se manifestar sobre o mesmo, em pronunciamento de fls. 141/144, o impugnaram, requerendo apenas fosse rechaçado de plano o intuito externado pela autora de alterar o pedido veiculado em sua petição inicial, pelo que, entendeu ser desnecessária a produção da prova pericial, pois que, no momento de deveria insistir na sua realização, se manteve silente.
O julgamento antecipado é legítimo se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado.
"Inocorre cerceamento de defesa, com o julgamento antecipado da lide, se o juiz, a vista da prova documental acostada à inicial e à resposta, dispõe já de dados suficientes à formaçãod e seu livre convencimento" (Ac. unân. da 4ª Câm. doTJBA, Rel, Des, Paulo Furtado).
Se a prova pericial a ser produzida se revela inútil, ante os documentos existentes nos autos, não há que se falar em nulidade do processo por cerceamento de defesa, em face do julgamento antecipado da lide.
Quanto ao mérito, os apelantes afirmam que não se opõem a renovação do contrato, pleiteando apenas que o valor dos alugueis com vencimento a partir de 30.08.2004 sejam de R$ 9.809,97 (nove mil, oitocentos e nove reais e noventa e sete centavos), com prêmio de pontualidade de R$ 1.635,01(um mil, seiscentos e trinta e cinco reais e um centavo) a serem anualmente reajustados pela variação do IPG- DI da fundação Getulio Vargas.
O MM. Juiz singular, quanto ao valor mensal da locação acolheu a proposição do autor, fixando-o em 7.154,03 (sete mil, cento e cinqüenta e quatro reais e três centavos), com bonificação para pagamento pontual (até o último dia útil do mês) de R$ 1.192,35(mil, cento e noventa e dois reais e trinta e cinco centavos), resultando em valor líquido (em sendo pontual, de R$ 5.964,69 (cinco mil, novecentos e sessenta e quatro reais e sessenta e nove centavos), ao fundamento de que: "a atualização do aluguel através de índices inflacionários, importaria no caso em apreço, em elevar o valor da locação acima do valor de mercado como se apurou através de laudo da Câmara de Valores Imobiliários do Estado do Paraná que, apesar de ter sido elaborado a pedido da parte autora, apresenta informações concretas que permitem concluir que o valor proposto pelo autor afigura-se justo ao contexto mercadológico".
Na renovatória, cingindo-se a controvérsia unicamente à fixação do valor locativo, cabe às partes formular as suas pretensões e ao juiz determiná-lo consoante as provas produzidas.
Se o julgador detectar elementos fáticos suficientes para convencer o homem médio, a respeito do valor de mercado, estará apto a fixar o valor.
O valor dos alugueis, considerando o ajustado no contrato anterior, não pode servir de base para sua fixação, eis que, em se cuidando de renovatória de locação, onde se discute o valor do mercado do imóvel com finalidade comercial, tenho por correta a sentença que se baseou em dados técnicos e também no terreno das evidências, devendo ser mantido.
Quanto aos honorários, tem-se que os réus se limitaram a impugnar o valor dos aluguéis, não se opondo à renovação.
Segundo entendimento do STJ, "tratando-se de renovatória adstrita ao arbitramento de aluguel, a lide será considerada de acertamento, devendo as custas e honorários de advocatícios serem divididos entre os demandantes" (REsp n° 407.432-MG, Rel. Min. Fernando Gonçalves).
"LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. LIDE DE MERO ACERTAMENTO.
1. Cingindo o inconformismo do réu somente no valor oferecido a título de novo aluguel, a lide será de mero acertamento, não havendo vencido nem vencedor. Dessa forma, os honorários advocatícios devem ser rateados entre as partes.
2. Recurso conhecido e provido" (REsp 79040-SP, Rel. Min. Min. Edson Vidigal, DJ 24.11.1997).
Não há, como se reformar a sentença de primeiro grau nesse ponto.
Pelo exposto, conheço do recurso, desacolho as preliminares argüidas pelos apelantes e no mérito, bem como em relação às verbas sucumbenciais, nego provimento.
É como voto.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao presente recurso.
Participaram do julgamento os eminentes Desembargadores CARVILIO DA SILVEIRA FILHO, Presidente sem voto, PAULO HABITH e MIGUEL KFOURI NETO.
Curitiba, 31 de maio de 2005.
ANNY MARY KUSS
Relator