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Processo:

Certificado digitalmente por: ANDERSON RICARDO FOGACA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.631.797-4 ­ DA 4.ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CASCAVEL. APELANTES : EORLI SALETE DA SILVA LAZZARI E OUTRO. APELADO : ESPÓLIO DE AMILTON LORENÇO STOCKER. RELATOR : JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2.º GRAU ANDERSON RICARDO FOGAÇA, EM SUBSTITUIÇÃO À DES.ª LENICE BODSTEIN. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PAGAMENTO DE MULTA E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RECONVENÇÃO DESTINADA À MANUTENÇÃO DO CONTRATO, IMISSÃO NA POSSE, APLICAÇÃO DE MULTA E PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MÉRITO. PROMITENTE VENDEDORA QUE DEU CAUSA AO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE ADVERSA, EIS QUE NÃO REGULARIZOU O IMÓVEL CONFORME HAVIA SE COMPROMETIDO. NÃO PODE A PARTE QUE FOMENTA O INADIMPLEMENTO PEDIR A RESOLUÇÃO DA AVENÇA COM BASE NELE, POIS O TORPE NÃO PODE SE VALER DE SUA PRÓPRIA TORPEZA. OBSERVÂNCIA DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS (CC, ART. 476). TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CUMPRIMENTO DE 68% DO CONTRATO. NÃO CABIMENTO NO CASO CONCRETO. CONTRATAÇÃO EM CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, QUE VINCULOU, INCLUSIVE, HERDEIROS, E QUE REDUZ O PODER RESOLUTÓRIO A HIPÓTESES JUSTIFICADAS, O QUE NÃO OCORREU IN CASU. MERA PENDÊNCIA DE INVENTÁRIO QUE NÃO PODE SERVIR DE ÓBICE À IMISSÃO DOS APELANTES NA POSSE DO IMÓVEL, EIS QUE NÃO PODEM ELES FICAR À MERCÊ DO ESPÓLIO RECORRIDO. INDIVIDUALIZAÇÃO DA PORÇÃO DE TERRAS ADQUIRIDA PELOS APELANTES NO CONTRATO E BEM DEFINIDA PELA PROVA TESTEMUNHAL (CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO), POSSIBILITANDO A IDENTIFICAÇÃO DA TERRA PARA FINS DE IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NO TOCANTE À RESCISÃO CONTRATUAL E IMISSÃO NA POSSE, QUE FICA CONDICIONADA AO PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR PELO RECONVINTE. ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. V I S T O S, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.631.797-4, provenientes da 4.ª Vara Cível da Comarca de Cascavel, em que são apelantes EORLI SALETE DA SILVA LAZZARI e ROBERTO LAZZARI e é apelado ESPÓLIO DE AMILTON LORENÇO STOCKER. I. R E L A T Ó R I O Cuida-se de recurso de apelação cível interposto pelos requeridos EORLI SALETE DA SILVA LAZZARI e ROBERTO LAZZARI em detrimento da sentença1 que está aportada à seq. 180 do caderno processual eletrônico, através da qual o órgão jurisdicional a quo, em autos (nº 0034545- 95.2012.8.16.0021) de "Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda cumulada com Pagamento de Multa e Devolução dos Valores Pagos", assim se manifestou: "Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial, para o fim de: a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes; b) determinar que o autor restitua ao réu o valor pago como entrada para aquisição da propriedade, qual seja: R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), corrigido monetariamente a partir da data do pagamento, pela variação do INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; c) determinar que a parte requerente efetue em favor da parte requerida o pagamento da multa contratual no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), correspondente a 20% (vinte por cento) do valor total do contrato de compromisso de compra e venda, corrigido monetariamente a partir da data do contrato, pela variação do INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Considerando que o autor decaiu de grande parte de seus pedidos, condeno-o ao pagamento integral das custas e despesas processuais da demanda principal. Condeno o autor, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador do requerido, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico que o requerido obteve (qual seja: R$170.000,00 mais R$50.000,00 ­ acrescidos da correção monetária e juros de mora), eis que representam o sucesso da atuação do advogado. Arbitro o percentual somente em 10%, tendo em vista a natureza da demanda, a ampliação probatória, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do artigo 85, do novo Código de Processo Civil. Ainda, com supedâneo no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE IMPROCEDENTE a pretensão deduzida pela ré/reconvinte na reconvenção. Considerando que o reconvinte decaiu de grande parte de seus pedidos, condeno-o ao pagamento integral das custas e despesas processuais da reconvenção. Condeno o reconvinte, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador do reconvindo, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico que o reconvindo obteve (ou seja: valor que deixou de perder: R$ 47.882,07 ­ acrescidos da correção monetária e juros de mora), eis que representam o sucesso da atuação do advogado. Arbitro o percentual somente em 10%, tendo em vista a natureza da demanda, a ampliação probatória, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do artigo 85, do novo Código de Processo Civil". Irresignados com o teor do decisum, vêm os apelantes buscar sua reforma perante este egrégio Tribunal de Justiça (seq. 190). Em suas razões recursais, ponderaram os recorrentes, em apertada síntese, que: a) a rescisão do contrato não pode ser mantida; b) isso porque: (i) foi o apelado quem deu causa ao inadimplemento contratual, não podendo, portanto, se valer de sua própria torpeza; (ii) ocorreu o adimplemento substancial do contrato (68%); (iii) o pacto não prevê hipótese de arrependimento (firmado em caráter irrevogável e irretratável); (iv) não existia impeditivo para a venda do bem à época dos fatos; (v) a pendência de inventário da usufrutuária do bem vendido ou de AMILTON LORENÇO STOCKER não são elementos hábeis para rescindir o contrato; e (vi) o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior (falecimento e abertura de inventário) se expressamente por eles não se responsabilizou; c) é hipótese de aplicação da exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que o saldo remanescente de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) somente não foi pago em virtude da ausência de solução, por parte do recorrido, de algumas pendências administrativas, as quais não foram mencionadas na época da celebração do contrato; d) o manejo desta exceção não visa a eximi-los de cumprir com a obrigação, mas, tão somente, condicionar este cumprimento à efetiva transferência da propriedade do imóvel por parte do ESPÓLIO, eis que a problemática se desenvolve no plano da eficácia; e) "destarte, considerando que o descumprimento contratual partiu do próprio Apelado AMILTON, tanto pelo fato do imóvel não ter sido vendido livre e desembaraçado (clausula primeira), quanto pelo fato do Apelante ROBERTO não ter assumido a posse do mesmo (cláusula terceira), bem como pelo fato de que administrativamente não foi possível transferir a fração ideal do imóvel, não é admissível que posteriormente o Apelado, e agora seu espólio, venham em Juízo almejar a rescisão contratual, sob pena de se valerem da própria torpeza"; f) como os valores foram substancialmente quitados (68%), não se pode permitir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do ESPÓLIO, mormente porque têm interesse em efetuar o pagamento; g) o recorrido manifestou livre e espontaneamente sua vontade, firmando pacto que não prevê cláusula de arrependimento, o que obsta a desistência do cumprimento do pacto; h) a abertura de inventário, ou mesmo a situação de falecimento de AMILTON LORENÇO STOCKER durante a relação jurídica processual, não pode servir de fundamento para a rescisão contratual pois (os apelantes) não respondem por prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil; e, finalmente, i) a tutela da evidência prescinde da demonstração do periculum in mora. À guisa de outros motivos, requereram os apelantes EORLI SALETE DA SILVA LAZZARI e ROBERTO LAZZARI seja conhecido e provido seu recurso, a fim de que este Tribunal de Justiça reforme a sentença para: 1) julgar improcedente o pedido de rescisão contratual; 2) julgar procedente o pedido reconvencional, confirmando-se a tutela da evidência pleiteada, determinando a imissão definitiva na posse do imóvel; e 3) condenar o ESPÓLIO ao pagamento do ônus sucumbencial. O ESPÓLIO DE AMILTON LORENÇO STOCKER, por seu turno, ofereceu tempestivas contrarrazões à seq. 196, pugnando pelo desprovimento do recurso. É o que se tinha para relatar. II. F U N D A M E N T A Ç Ã O Prefacialmente, considerando que a sentença foi publicada em 28.3.2016, esclareço que o exame de admissibilidade deste recurso será efetuado de acordo com as disposições do Código de Processo Civil vigente (Lei 13.105/2015), na linha do prescreve seu art. 14 e orienta o Enunciado Administrativo nº 3 do Superior Tribunal de Justiça. II.1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Feita essa ressalva, acuso a satisfação de todos os requisitos intrínsecos (cabimento, legitimidade recursal, interesse em recorrer e inexistência de fato impeditivo e/ou extintivo desse direito) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo) de admissibilidade recursal, o que autoriza o conhecimento das razões recursais. II.2. CONTEXTO DO CASO CONCRETO Em outubro de 2012, AMILTON LORENÇO STOCKER2 ingressou com a presente "Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda cumulada com Pagamento de Multa e Devolução de Valores Pagos" em desfavor de ROBERTO LAZZARI .3 Na oportunidade, asseverou o autor que teria firmado com o réu, em 20.12.2010, um contrato de compra e venda de fração ideal do imóvel (seq. 1.5) que está matriculado sob o nº 18.277 no 3.º Cartório de Registro de Imóveis de Cascavel-PR (seq. 1.6), pelo valor total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais). Segundo o autor, ROBERTO teria pago ­ à vista ­ a quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), restando somente a quitação do saldo remanescente de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), que seria pago, em tese, em 5.7.2011. "Ocorre que até a presente data, o promitente comprador não honrou com o compromisso do pagamento final, motivo pelo qual o autor recorre a tutela jurisdicional para requerer o desfazimento do negócio, uma vez que o comprador não cumpriu o pactuado, ficando inadimplente com os vendedores". Por esses motivos é que o autor, na origem, postulou pela resolução do contrato de compra e venda, voltando as partes ao status quo ante, com a regular devolução dos valores pagos por ROBERTO (com retenção das multas contratuais e despesas processuais), entre outros pedidos. Citado (em 4.3.2013), o réu contestou o feito à seq. 49 (assim como sua esposa o fez à seq. 99), alegando que, de acordo com o contrato, deveria ter assumido imediatamente a posse do imóvel quando da celebração do negócio jurídico (Cláusula Terceira), o que não teria ocorrido até aquele momento, além de existirem diversas pendências administrativas (seqs. 49.10/49.14), relativas à regularização do imóvel no cartório competente, que não teriam sido tomadas por AMILTON. Cabe mencionar, ainda, que ROBERTO ajuizou reconvenção em 15.3.2013 (seq. 50), requerendo a imissão na posse do imóvel, entre outros pleitos. O feito desenvolveu-se regularmente, e, quando do acertamento do caso, assim se posicionou o juízo de primeira instância (negritou-se): "[...]. No que diz respeito ao pagamento do valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), resta incontroverso nos autos que tal valor realmente não foi quitado pela parte requerida. Resta observar se falta de pagamento se deu em razão do descumprimento contratual por parte da autora. Pela documentação acostada aos autos, observa-se que a parte requerida realmente não conseguiu regularizar a documentação do imóvel adquirido, visto que havia pendências que deveriam ser regularizadas pelo vendedor. [...]. Desse modo, chega-se à conclusão de que o imóvel não foi vendido totalmente livre e desembaraçado, conforme determinou a cláusula primeira do contrato firmado entre as partes e juntado no evento de n. 49.4. Dos argumentos acima expendidos, conclui-se que o pagamento não foi efetivado em decorrência de irregularidades na matrícula do imóvel. Irregularidades essas que deveriam ser sanadas pela própria parte requerente. Da análise das notificações juntadas aos autos nos eventos de n. 49.11, verifica-se que a parte requerida tentou regularizar a situação de maneira amigável, informando à requerente que não efetuaria o pagamento da prestação, ainda que vencida, tendo em vista a necessidade de abertura de inventário e retificação da matrícula do imóvel, o que não ocorreu. Assim, diante da pendência de providência que deveria ter sido realizada pelo autor, tenho que o pagamento não se deu por descumprimento contratual que deve lhe ser imputado. [...]. Da análise dos autos, observa-se que sobre o imóvel pende diversas diligências que impedem a sua venda, sendo a principal delas a resolução de inventário para correta demarcação das divisas. Assim, não é possível à parte reconvinte assumir a posse de imóvel pois, pelas provas colhidas aos autos, este bem não poderia sequer ter sido vendido. Ressalta-se que, diante da pendência do inventário, fica impossível saber, neste momento, qual seria a fração ideal pertencente ao reconvindo. Deferir a emissão de posse seria intervir em matéria a qual este Juízo não é competente, visto que o inventário (caso tenha sido aberto) tramita junto à Vara de Família. Ademais, o vendedor em sua inicial manifestou total desinteresse em promover a venda do imóvel (até porque impossibilitado legalmente), dispondo-se a devolver os valores inicialmente pagos como primeira parcela da venda. Ressalta-se que não há nenhuma irregularidade na eventual desistência ao cumprimento do contrato, desde que cumpridas as penalidades previstas. [...]". São as bases que levam ao descontentamento dos réus. II.3. JUÍZO DE MÉRITO Em que pesem os inúmeros pedidos formulados tanto na demanda principal como na reconvenção, certo é que este recurso, à luz do caput do art. 1.012 do Código de Processo Civil (efeito devolutivo), somente abarca duas questões: 1) reforma da sentença no tocante à rescisão contratual; e 2) reforma da sentença no que diz com a imissão dos apelantes na posse do imóvel. II.3.1. DA RESCISÃO CONTRATUAL Os recorrentes EORLI e ROBERTO iniciaram argumentando que foi o próprio ESPÓLIO quem deu causa ao inadimplemento contratual (relativo ao pagamento do saldo remanescente de R$ 80.000,00), na medida em que não solucionou as pendências administrativas existentes junto ao 3.º Cartório de Registo de Imóveis de Cascavel-PR, tal qual como reconhecido na sentença, impedindo, assim, a transferência do bem através do registro (exceção do contrato não cumprido). Vale dizer, não poderia o torpe se valer de sua própria torpeza, o que já seria motivo suficiente para a manutenção do contrato. Asseveraram, ainda neste intuito, que já cumpriram com cerca de 68% (sessenta e oito por cento) da obrigação assumida, isto é, que adimpliram substancialmente o contrato de compra e venda, não se podendo permitir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do recorrido ­ o que também inviabilizaria a rescisão do negócio jurídico. Ponderaram, inclusive, que a contratação se deu em caráter irrevogável e irretratável, obrigando, inclusive, herdeiros e sucessores, o que reveste de irregularidade o desejo do ESPÓLIO de desistir do cumprimento do contrato firmado. Por fim, arguiram que, diferentemente do que abordado na sentença, o fato de estar pendente inventário, ou mesmo de o contratante original ter falecido, não seria capaz de fomentar a rescisão contratual, na medida em que não se responsabilizaram pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior (Código Civil, art. 393). O juízo de origem fundamentou a impossibilidade de manutenção no contrato tendo em vista as diversas diligências que impediriam a venda do imóvel que constitui seu objeto, "sendo a principal delas a resolução de inventário para correta demarcação das divisas", já que não se poderia mais distinguir, por este motivo, qual a fração ideal pertencente a EORLI e ROBERTO. Além de expor o desinteresse do ESPÓLIO na manutenção do pacto, acusou sua incompetência para dar ordem neste sentido, haja vista as atribuições do juízo de família para tanto. Pois bem. Bem sopesadas as coisas, penso com razão os apelantes (exceto quanto à alegação de que teria ocorrido o adimplemento substancial do contrato). Como visto alhures, ROBERTO LAZZARI e sua esposa, através do contrato de compromisso de compra e venda que está jungido à seq. 1.5, adquiriram a extensão (fração ideal) de 24.200 m² da "Fazenda São Domingos", conforme sua Cláusula Primeira, devendo, em tese, assumir de imediato a posse do bem e proceder à transferência da propriedade por meio da procuração que lhes foi outorgada pelos promitentes-vendedores (seq. 1.8). Como é cediço, a exceção é uma posição jurídica ativa que se destina a obstaculizar ou a paralisar uma posição jurídica ativa oposta. Assim, quem exerce exceção confirma a existência da posição jurídica ativa oposta, porém, justificadamente, pretende obstaculizar os seus efeitos. Nos contratos sinalagmáticos (marcados pela ideia de prestação/contraprestação), além do poder de resolução e exigência da prestação, aquele que é vitimado pelo inadimplemento também tem como uma possibilidade a de exercer a posição ativa da exceção do contrato não cumprido, ou seja, de se recusar a cumprir com a sua prestação enquanto o outro contratante não venha a cumprir com a prestação respectiva. Quem opõe esta exceção reconhece que o polo oposto tem direito a receber a prestação, mas este direito é obstaculizado pelo inadimplemento daquele próprio contratante. Também passa o vitimado a, legitimamente, poder não cumprir com a sua prestação, sem que isso se qualifique como inadimplemento e sem que os efeitos nefastos deste sejam aplicáveis. Daí a relação entre a figura do art. 476 do Código Civil e a noção de sinalagma. In casu, os documentos de seq. 49.9/49.10 não deixam dúvidas de que os promitentes compradores, mesmo com a procuração em mãos, não conseguiram promover a transferência da propriedade no cartório competente em razão de várias pendências que careciam de regularização por parte de AMILTON LORENÇO STOCKER, embora este contratante tenha se obrigado a entregar o bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus, conforme Cláusula Primeira do pacto. Veja-se algumas pendências: A prova oral colhida também aponta nesse sentido. O apelante ROBERTO LAZZARI, em depoimento pessoal, disse que o de cujus AMILTON teria lhe oferecido a área de terras objeto da lide. Relatou que precisava da regularização da documentação para a realização do pagamento remanescente de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), eis que, para ter acesso ao crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais) ­ destinado a quitar tal débito ­ haurido num consórcio, dependia do documento. Ademais, afirmou que "ficou sabendo que a terra estava penhorada" por força de dívida de um irmão de AMILTON, e que se propôs a pagar a dívida para que saísse a documentação. Ponderou que AMILTON lhe disse que só iria entregar a terra com o pagamento, conquanto tenha reiteradamente lhe dito que não poderia fazer o pagamento sem a documentação (regularização) do bem. Já a testemunha LUIZ CARLOS PILOTTI narrou que conhecia AMILTON por força de relações comerciais, e que redigiu o contrato em questão. Afirmou que os litigantes tinham uma relação muito próxima, quase como parentes, de confiança. Relatou, como afirmado por ROBERTO, que este "tinha que alienar o bem a um consórcio para pagar os 80 mil" e que quando tentaram a subdivisão do imóvel o agrimensor detectou diferença de rotação do que estava documentado e do que estava na área, isto é, que "precisava arrumar a matricula antes". Ponderou, também, que tentaram registrar a fração ideal adquirida em nome dos apelantes, mas que "algumas penhoras em áreas do ALCEU, irmão de AMILTON, por dívida com o Banco Santander", os impediram. Ou seja, tendo em vista o objetivo primordial do negócio jurídico (registro com a confirmação da propriedade), os apelantes se negaram justificadamente a efetuar o pagamento do saldo devedor (R$ 80.000,00) enquanto não houvesse a devida regularização do imóvel para a transferência, revelando-se verdadeira e legítima invocação da exceptio non adimpleti contractus (exceção de contrato não cumprido), tal como prevê o Código Civil: "Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". É a jurisprudência deste Tribunal de Justiça: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. [...]. EXCEPTIO NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS. NOS CONTRATOS BILATERAIS, NENHUM DOS CONTRATANTES, ANTES DE CUMPRIDA A SUA OBRIGAÇÃO, PODE EXIGIR O IMPLEMENTO DA DO OUTRO (ART. 476 DO CÓDIGO CÍVIL). SENTENÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA INALTERADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO". (TJ-PR, 10.ª Câmara Cível, AC 1.540.924-8, rel. GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA, rel. desig. para o acórdão: CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN, por maioria, j. 25.5.2017). Disso conclui-se, portanto, tal qual como consignou o juízo de origem, que "o pagamento não foi efetivado em decorrência de irregularidades na matrícula do imóvel. Irregularidades essas que deveriam ser sanadas pela própria parte requerente", revelando que foi o próprio ESPÓLIO quem deu causa ao inadimplemento contratual. Sendo assim, não pode o ESPÓLIO , após ter dado causa ao inadimplemento dos apelantes, se pautar neste ato-fato jurídico para pleitear a rescisão contratual, na medida em que é recorrente a lição de que o torpe não pode se valer de sua própria torpeza, como bem asseverado pelos apelantes. Acresça-se a estes fundamentos o fato de o contrato de compromisso de compra e venda ter sido assinado em caráter irrevogável e irretratável, de acordo com a sua Cláusula Oitava, obrigando, inclusive, herdeiros e sucessores, o que mitiga a relevância do desinteresse do ESPÓLIO na manutenção do contrato e reduz seu poder resolutório a hipóteses bem justificadas (as quais não estão presentes neste caso, na medida em que foi o próprio ESPÓLIO quem deu causa ao inadimplemento). Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO ORDINÁRIA ­ FALTA DE INTERESSE DE AGIR ­ NOME DADO À AÇÃO ­ IRRELEVÂNCIA ­ COMPRA E VENDA ­ CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE ­ ARREPENDIMENTO ­ RESCISÃO DO CONTRATO ­ IMPOSSIBILIDADE. [...]. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade impede a rescisão do contrato por arrependimento de umas das partes, sendo possível somente no caso de descumprimento de alguma das cláusulas". (TJ-MG, 14.ª Câmara Cível, AC 10701100030165001, rel. MARCO AURÉLIO FERENZINI, j. 28.8.2014). Ademais, o argumento trazido à baila pelo juízo de origem acerca da impossibilidade de os apelantes assumirem a posse do bem em razão da pendência de inventário do de cujus, data máxima venia, não serve para motivar a ordem de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda. Ora, os recorrentes, que entabularam o pacto, e somente não realizaram o pagamento do saldo remanescente pela inércia do próprio ESPÓLIO, não podem ficar à mercê deste último "aguardando a definição do processo de inventário que não se sabe em que passo anda", mormente porque "o Judiciário se presta justamente a garantir os direitos do cidadão e nesta seara, necessário que seja declarado o direito do Apelado em ver a escritura definitiva do imóvel adquirido em seu nome" (TJ-PR, 7.ª Câmara Cível, AC 1.249.348-8, rel. VICTOR MARTIM BATSCHKE, j. 3.2.2015).4 Note-se, aliás, que a prova testemunhal produzida não deixa dúvidas acerca do fato de que o pai de AMILTON, SR. ANTÔNIO, cedeu a cada um de seus filhos 1 (um) alqueire de terras, sendo que o de cujus alienou aos apelantes justamente esta porção de terra que lhe pertencia. Assim, não se afigura que é impossível saber, no momento, qual a fração ideal de terras adquirida por ROBERTO e sua esposa, como afirmou o juízo de primeira instância. As razões até aqui expostas são, com efeito, suficientes para a reforma deste capítulo da sentença. Como uma outra razão para a reforma da sentença, porém, certo é que os apelantes suscitam a ocorrência de adimplemento substancial. Esta específica alegação, todavia, não merece guarida, ainda que seja insuscetível de comprometer o resultado deste julgamento. Explica-se. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, "a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa- fé e da função social do contrato" (STJ, 4.ª Turma, REsp. 1.051.270-RS, rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 4.8.2011). De fato,
trata-se de figura importada do direito anglo- americano, no qual é denominada de substancial performance. Quando uma parte cumpre substancialmente um contrato, o exercício do poder resolutório, próprio aos contratos sinalagmáticos, pode ser considerado abusivo, e, portanto, vedado pelo ordenamento jurídico.
Além de se tocar com o abuso de direito (CC, art. 187), a inviabilidade de seu exercício também se liga ao princípio da conservação dos negócios jurídicos ­ isto é, sempre se deve interpretar os contratos em prol de sua manutenção.


Ressalte-se, ainda, que a teoria do adimplemento substancial não extingue o dever jurídico de o inadimplente realizar os pagamentos devidos, mas, tão somente, impede o exercício do poder resolutório do contrato ante a satisfação substancial dos interesses do credor.
Ocorre que este Tribunal de Justiça tem considerado, contrario sensu, que o cumprimento das obrigações contratuais em ordem superior a 70% (setenta por cento) é que atrairia a aplicação do instituto, senão vejamos:
"APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO ­ CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA [...] ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO ­ INAPLICABILIDADE ­ PAGAMENTO DE VALOR INFERIOR A 70% DO AVENÇADO ­ EXPRESSIVIDADE DA QUANTIA INADIMPLIDA ­ CAPITALIZAÇÃO DIÁRIA DE JUROS ­ POSSIBILIDADE - EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL ­ ART. 5º, MP 2.170-63/2001 ­ ART. 28, §1º, LEI Nº. 10.931/2004 ­ COBRANÇA MANTIDA ­ ALEGAÇÃO DE DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA ­ VERIFICAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA EM SENTENÇA ­ VALOR ÍNFIMO, CORRESPONDENTE A 0,38% DO VALOR DA PARCELA ­ MORA HÍGIDA ­ RAZOABILIDADE ­ RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. [...]. Segundo a teoria do adimplemento substancial, invocada pela apelante, deve haver prestígio
à resolução natural do contrato e ao cumprimento de sua função social, diante do já pagamento quase integral (substancial) do valor contratado, evitando-se, assim, o desfazimento desnecessário da avença em prejuízo do devedor, de modo que o credor, poderia, então, buscar a satisfação de seu crédito pelas vias ordinárias em direito previstas".
(TJ-PR, 8.ª Câmara Cível, AC 1.605.326-2, rel. GILBERTO FERREIRA, unânime, j. 9.3.2017).
É oportuno, também, julgado trazido à baila pelos próprios recorrentes, envolvendo caso mui análogo:
"EMBARGOS INFRINGENTES ­ RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ­ INADIMPLEMENTO ­ PAGAMENTO DE 71,91% DAS PARCELAS ­ DEMONSTRADA A BOA-FÉ OBJETIVA DA DEVEDORA ­ RESPEITO A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ­ REQUISITOS DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DEMONSTRADOS ­ APLICABILIDADE ­ ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL NO MESMO SENTIDO ­ ACÓRDÃO VENCEDOR MANTIDO ­ EMBARGOS INFRINGENTES DESPROVIDO. `Ademais, incide a teoria do adimplemento substancial, que visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do
contrato' (REsp 877.965/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO)".
(TJ-PR, 7.ª Câmara Cível em Composição Integral, EIC 1.163.611-6/01, rel. LUIZ ANTÔNIO BARRY, unânime, j.
12.4.2016).
Ou seja, a jurisprudência desta Corte exige ­ ao menos ­ o adimplemento de 70% (setenta por cento) das obrigações contratuais para que se possa ingressar no terreno da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial.
Entretanto, do valor total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) os apelantes somente quitaram R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) ­ resultando em verba remanescente avaliada em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) ­, o que corresponde a uma taxa de 68% (sessenta e oito por cento) de adimplemento contratual.
Se assim o é, é evidente que não podem os recorrentes invocar tal teoria para justificar a impossibilidade de desfazimento do negócio jurídico. Todavia, como já ressaltado, os demais argumentos dos apelantes ­ devidamente acolhidos por este Tribunal ­ já são aptos a promover a reforma da sentença.
De todo o exposto, portanto, conclui-se que o pacto deve ser mantido e conservado, eis que não pode o ESPÓLIO, face às peculiaridades apontadas, fazer uso regular de seu poder resolutório, devendo o recurso ser provido nesta seara.
II.3.2. DA IMISSÃO NA POSSE

Os apelantes requereram, via reconvenção, fossem imitidos na posse do imóvel objeto da lide, tendo em vista nunca terem exercido diretamente sua posse.
Igual sorte lhes recai.
Ainda que houvesse dúvidas quando da análise da tutela da evidência, é certo que a prova testemunhal produzida nos autos deixa claro que os recorrentes ROBERTO e EORLI nunca exerceram a posse da fração ideal adquirida, a despeito do teor da Cláusula Terceira do contrato (assunção imediata).
Em seus depoimentos, DORIVAL DE MAIA e NERI NOLLI alegaram que conheciam AMILTON, já que eram seus vizinhos. Relataram que este último vendeu um alqueire de terras, anteriormente de propriedade de seu pai (Sr. ANTÔNIO), no ano de 2010. Questionados, disseram que nunca viram ROBERTO na propriedade.
HAROLDO STOCKER, irmão de AMILTON (ouvido como informante), também afirmou que seu pai deu um alqueire de terra para cada irmão, e que AMILTON vendeu suas terras para ROBERTO em 2010/2011.
Ademais, disse que o promitente-comprador não chegou a usar o terreno.
MARCELO AMILTON STOCKER, representante do ESPÓLIO, também afirmou que ROBERTO nunca tomou posse, assim como afirmou ROBERTO em seu depoimento pessoal.
Destarte, se a posse nunca foi exercida pelos apelantes,
cabível o pedido de imissão por eles formulado, mormente porque em conformidade com a Cláusula Terceira do contrato de seq. 1.5.
Todavia, entendo que a imissão na posse deve ser condicionada ao pagamento do saldo devedor (R$ 80.000,00).
II.4. CONCLUSÃO
Ex positis, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO à apelação em mesa, para o fito de reformar a sentença objurgada no sentido de: 1) julgar improcedente o pedido de rescisão contratual, pelos motivos elencados, restando prejudicada, por conseguinte, a ordem de restituição de valores pagos, eis que dela logicamente decorrente; 2) julgar procedente o pedido reconvencional, determinando a imissão definitiva dos apelantes ROBERTO LAZZARI e EORLI SALETE DA SILVA LAZZARI na posse do imóvel objeto do contrato de seq. 1.5, condicionada ao pagamento do saldo devedor (R$ 80.000,00), corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI, a partir do vencimento, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.
II.5. ÔNUS SUCUMBENCIAL
Como visto acima, em relação à demanda principal, foi o ESPÓLIO condenado ao pagamento integral das custas e despesas processuais, nada havendo a se alterar neste tocante, portanto. No que se refere à reconvenção, porém, ROBERTO e EORLI foram condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, nos seguintes termos:


"Considerando que o reconvinte decaiu de grande parte de seus pedidos [manutenção do contrato, imissão na posse e indenização por danos materiais], condeno-o ao pagamento integral das custas e despesas processuais da reconvenção. Condeno o reconvinte, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador do reconvindo, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico que o reconvindo obteve (ou seja: valor que deixou de perder: R$ 47.882,07 ­ acrescidos da correção monetária e juros de mora), eis que representam o sucesso da atuação do advogado. Arbitro o percentual somente em 10%, tendo em vista a natureza da demanda, a ampliação probatória, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do artigo 85, do novo Código de Processo Civil".
Com a reforma da sentença, os pedidos relativos à manutenção do contrato e à imissão na posse do imóvel foram devidamente atendidos, somente restando os reconvintes sucumbentes quanto ao pleito de indenização por danos morais, os quais alegaram ser de R$ 47.882,07 (quarenta e sete mil, oitocentos e oitenta e dois reais e sete centavos).
Desta forma, considerando a sucumbência parcial existente, readéquo o ônus sucumbencial, devendo as custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência (fixados nos moldes supratranscritos) seguirem a seguinte proporção: a) 70% (setenta por cento) para o ESPÓLIO; e b) 30% (trinta por cento) para ROBERTO LAZZARI e sua esposa.

Por fim, friso que, como não é caso de desprovimento integral do recurso, são incabíveis os honorários recursais (CPC, art. 85, § 11), em conformidade com os requisitos elencados pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento dos EDcl no REsp. 1.573.573-RJ.
III. D I S P O S I T I V O
Acordam os (as) Desembargadores (as) da 11.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos da fundamentação.
Participaram da sessão e acompanharam o voto do Relator os (as) eminentes Senhores (as) Desembargadores (as) SIGURD ROBERTO BENGTSSON E O JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2º GRAU RODRIGO

FERNANDES LIMA DALLEDONE.

Curitiba, 13 de dezembro de 2017.


ANDERSON RICARDO FOGAÇA Relator


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1 Prolatada por CLAUDIA SPINASSI, eminente Juíza de Direito.
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2 No polo ativo da demanda se encontra, atualmente, o ESPÓLIO do de cujus, que faleceu no decorrer da relação jurídica processual (isto é, em 15.1.2015 ­ seq. 155.2).
3 Na peça exordial somente consta como réu o apelante ROBERTO pois sua esposa, E ORLI SALETE DA SILVA LAZZARI, só veio a ingressar no feito em 18.11.2013 (seq. 79), por ordem do eminente juiz singular, sendo citada em 22.1.2014 (seq. 98).
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4 Eis a ementa do julgado citado: "APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ­ COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ­ ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERENCIA DO IMÓVEL EM RAZÃO DA PENDENCIA DO PROCESSO DE INVENTÁRIO DO ANTIGO PROPRIETÁRIO ­ INCABIMENTO ­ DETERMINAÇÃO PARA QUE SE REALIZEM AS PROVIDENCIAS NECESSÁRIAS ­ PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO COMPROVADO ­ DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ­ ARTIGO 1.418 DO CÓDIGO CIVIL ­ SENTENÇA MANTIDA ­ RECURSO DESPROVIDO".