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Processo:

Certificado digitalmente por: ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.638.573-2, DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA ­ 2ª VARA CÍVEL. APELANTE: CRISTIANE THOMAZ TARASIEWICH REC. ADESIVO: ROYAL LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. APELADOS: OS MESMOS. RELATOR: DES. MÁRIO LUIZ RAMIDOFF. REL. CONV.: JUIZ ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR. APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ­ COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES IMOBILIÁRIOS ­ SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA ­ IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES ­ APELAÇÃO DA PROMITENTE COMPRADORA QUE DEU CAUSA À RESCISÃO ­ PRETENDIDO RECONHECIMENTO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO ­ IMPOSSIBILIDADE ­ QUITAÇÃO REGULAR DE CERCA DE 60% DOS VALORES PACTUADOS ­ PEDIDO DE MINORAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DEFINIDA NA SENTENÇA ­ IMPOSSIBILIDADE ­ PERCENTUAL QUE SE ENCONTRA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ­ APELAÇÃO DESPROVIDA ­ RECURSO ADESIVO DA PROMITENTE VENDEDORA ­ PRETENDIDA CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA POSSE INJUSTA NO IMÓVEL ­ INEXISTÊNCIA DE EDIFICAÇÕES OU BENFEITORIAS NOS LOTES ­ FATO NÃO IMPUGNADO NO RECURSO ADESIVO ­ AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE RAZOÁVEL PREJUÍZO, NA FORMA EXIGIDA PELO ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL A JUSTIFICAR A INDENIZAÇÃO REQUERIDA ­ ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA CLÁUSULA PENAL ­ JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ENTENDENDO QUE A RETENÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DEVE INCIDIR SOBRE OS VALORES PAGOS ­ PRETENDIDA CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINAIS DEVIDAS DESDE A PACTUAÇÃO ATÉ A EFETIVA REINTEGRAÇÃO NA POSSE ­ ACOLHIMENTO ­ RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA ­ IMPOSSIBILIDADE ­ SENTENÇA PONTUALMENTE MODIFICADA ­ RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE. APELAÇÃO DESPROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível e Recurso Adesivo nº 1.638.573-2, do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina ­ 2ª Vara Cível, em que é Apelante Cristiane Thomaz Tarasiewich e Recorrente Adesiva Royal Loteadora e Incorporadora Ltda., figurando como Apelados os mesmos.
1. RELATÓRIO:
Trata-se de apelação cível e recurso adesivo interpostos contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual c/c pedido de reintegração de posse e perdas e danos (autos nº 0002446-25.2014.8.16.0014), por meio da qual o juízo a quo julgou parcialmente os pedidos iniciais a fim de "a) declarar rescindido o contrato particular de promessa de venda e compra firmado entre as partes e determinar a reintegração de posse da autora sobre os lotes mencionados na inicial, tão logo ocorra o trânsito em julgado desta sentença; b) condenar a ré ao pagamento do valor correspondente a 20% sobre o valor das parcelas pagas e sinal a título de cláusula penal (já considerada a redução do valor com base na regra do art.413 do CC/2002); c) condenar a ré ao pagamento


das despesas de IPTU contadas da data da assinatura do contrato até a reintegração de posse; d) condenar a autora a restituir à ré em parcela única a importância que corresponda ao sinal e parcelas pagas em face do contrato, importância esta devidamente atualizada pelos mesmo índices previstos no contrato a partir de cada pagamento, descontando-se desse valor as importâncias referidas nos itens `b' e `c'." (mov. 120).
Ainda, em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 40% para a parte Autora e 60% para a parte Ré. Em relação aos honorários advocatícios, condenou a parte Autora ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação ao patrono da Ré, cabendo a esta última o pagamento do percentual de 15% sobre o valor da condenação ao patrono da Autora.
Apresentados embargos declaratórios, os mesmos foram acolhidos "para o efeito de condenar a embargada ao pagamento das despesas relativas à ação de cobrança de condomínio ajuizada pela Sociedade Sun Lake contra a ré. " (mov. 138).
Inconformada, a parte Ré interpôs o presente recurso (mov. 154), alegando, em síntese, que: a) deve ser aplicada ao caso a teoria do adimplemento substancial, tendo em vista que já houve o pagamento de parte significativa do preço ajustado, isto é, mais de 70% dos valores contratados; b) o contrato foi devidamente cumprido durante anos, impondo-se sua manutenção em vista de sua função social e do princípio da boa-fé objetiva; c) caso assim não se entenda, deve ser modificado o valor da cláusula penal para o percentual máximo de 10% sobre as quantias pagos.
A parte Autora, por sua vez, apresentou contrarrazões (mov. 174) e interpôs Recurso Adesivo (mov. 170), defendendo, em resumo, que: a) deve a parte Ré ser condenada ao pagamento de indenização pela fruição do bem, em razão da posse injusta exercida a partir de 10.02.2013, momento de

início do inadimplemento; b) o percentual de 20% relativo a multa rescisória deve incidir sobre o valor total do contrato, como prevê a respectiva cláusula, e não somente em relação aos valores pagos; c) a Ré deve ser condenada ao pagamento das cotas condominiais e despesas de quaisquer ações de cobranças relativas a tais débitos, até o momento da efetiva reintegração de posse; d) deve ser reconhecida a sucumbência mínima, com a condenação integral da parte Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais devem ser majorados para 20% de condenação.
As contrarrazões ao Recurso Adesivo foram apresentadas junto ao mov. 185.
Remetidos ao Tribunal, vieram-me conclusos os autos.
É o breve relatório.
2. VOTO:
2.1 APELAÇÃO (Parte Ré):
Estando presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos e extrínsecos, conhece-se do recurso de apelação.
Na presente ação de rescisão contratual a Autora sustenta, em suma, que firmou com a Demandada o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóveis Urbanos Localizados em Loteamento Fechado (mov. 1.14), em 01/10/2007, sendo o objeto contratual 3 (três) lotes (números 9, 10 e 11), no valor de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais) a serem pagos em 120 parcelas mensais. Contudo, houve inadimplemento da compradora, ora Apelante, a partir de fevereiro de 2013. E assim, requer a rescisão contratual cumulada com a reintegração na posse e perdas e danos A Ré, por sua vez, em síntese, defende que é impossível

a rescisão do contrato em razão do adimplemento substancial do contrato, diante de ter pago a entrada e princípio de pagamento no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), mediante a entrega de um carro (mov.53.4), havendo a amortização de 22,85 parcelas, devendo este valor ser considerado como dação em pagamento, e mais 63 parcelas até o mês de fevereiro de 2013, de modo que foram adimplidas 85,85 parcelas de cada um dos lotes, o que corresponde a 71,55% do contrato.
Ou seja, o desate da lide depende, essencialmente, de se averiguar a ocorrência do adimplemento substancial do contrato, diante dos valores pagos pelos Apelantes.
Inicialmente, cumpre esclarecer que a Teoria do Adimplemento Substancial ou Inadimplemento Mínimo tem por finalidade acobertar situações em que o pagamento das prestações periódicas esteja prestes a satisfazer o resultado final sobre o qual se assentou o contrato e, em razão disso, mostra-se descabido a sua rescisão.
É esse o entendimento adotado pelo Superior Tribunal Justiça, como se pode verificar a seguir:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092,

§ único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO (RESp 1636692/RJ, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJ 12/12/2017)
A Teoria do Adimplemento Substancial está ligada ao princípio da boa-fé objetiva e à função social do contrato, a fim de evitar sua resolução. Assim, nos casos em que o inadimplemento for mínimo, não caberá a sua extinção, mas outros efeitos jurídicos como a cobrança, indenização, entre outros.
Embora existam divergências quanto ao percentual a ser considerado e a matéria ainda não esteja pacificada, de um modo geral a jurisprudência tem aplicado a teoria do adimplemento substancial nos casos em que o cumprimento do contrato ultrapasse 85% do valor total do débito.
No caso em tela, o valor acordado entre as partes no contrato inicialmente juntado fora de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais),

que seria pago em 120 parcelas de R$1.750,00.
A Ré demonstrou ter dado como sinal de negócio e princípio de pagamento um veículo, pelo valor de R$40.000,00, o que restou demonstrado pelo documento de mov. 53.4.
No entanto, com a réplica, demonstrou a Demandante que o valor total do contrato seria, na verdade, de R$250.000,00 e, com o recebimento do carro referido pelo valor de R$40.000,00, reduziu-se a escrito o instrumento contratual com o valor de R$210.000,00, consoante proposta de mov. 67.2, firmada pelo marido da Ré.
Apesar de a Demandada impugnar esse documento, sob o fundamento de que não fora ela quem o firmara, não impugnou especificamente a alegação de que fora seu esposo quem assinara a referida proposta de compra, assinatura, aliás, que coincide com aquela lançada por ele no cheque juntado aos autos no mov. 1.14, logo após o contrato, evidenciando a existência de poder conferido a ele para a prática de atos em favor da esposa.
Assim, esse valor de R$40.000,00 deve ser reputado como válido, mas para amortizar o valor contratual de R$250.000,00, não sendo possível se acolher a pretensão da Apelante de se acolher esse valor para amortizar as prestações ajustadas no instrumento contratual que reduzira a escrito o valor de R$210.000,00 para o contrato, sob pena de indevido e manifesto enriquecimento ilícito.
Assim, considerado o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de sinal de negócio, bem como a quitação de 63 das 120 prestações ajustadas (no valor nominal de R$110.250,00, admitindo na contestação o inadimplemento a partir de fevereiro de 2013 (mov. 53.2 ­ Páginas 4 e 23), nota-se que teria havido o pagamento de R$ 150.250,00, o que corresponde à quitação aproximadamente de 3/5 (três quintos) do valor total do contrato (mov. 1.2). E esse montante, diferentemente do que pretende a

Apelante, não se revela suficiente para aplicação da teoria do adimplemento substancial.
Deste modo, há de ser afastada a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Porque a inadimplência não é insignificante e corresponde a cerca de 40% do contrato. Admitir entendimento contrário, importaria em restringir o direito do credor à resolução contratual, previsto no artigo 475 do Código Civil.
A sentença, portanto, deve ser mantida, no que diz respeito ao afastamento da teoria do inadimplemento substancial, incidindo a consequência prevista na Cláusula Décima Oitava do referido Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóveis Urbanos Localizados em Loteamento Fechado (mov. 1.14), que é a rescisão do negócio jurídico.
Neste aspecto, portanto, não comporta provimento a pretensão recursal.
E ainda, inconformada, pretende a Apelante a modificação do valor da cláusula penal imposta, para o percentual máximo de 10% sobre os valores pagos.
Ora, a cláusula penal nada mais é que a prefixação das perdas e danos ajustada pelas partes para a hipótese de futuro inadimplemento da parte e que deverá incidir, portanto, no caso de inexecução total ou parcial do pactuado.
Na casuística é notório o descumprimento contratual, diante do reconhecimento pela própria Ré, na contestação, de que, "no tocante as parcelas do lote, a ré de fato está inadimplente desde fevereiro de 2013" (mov.
53.2 ­ Página 23).
A sentença recorrida ao tratar do pedido referente ao pagamento da taxa de intermediação, do ressarcimento das despesas havidas com a promoção da venda e da cláusula penal, fixadas em 6%, 3% e 10%,

respectivamente, sobre o preço total dos lotes devidamente atualizados, assentou que devem ser arcados pela Ré, diante da previsão contratual (mov.
1.14 ­ Cláusula 42), contudo reconhecera a configuração de bis in idem, considerando que a comissão de intermediação e as despesas com a promoção de vendas já estariam inseridas na cláusula penal.
Ou seja, em caso de inadimplemento deveria ser pago ao prejudicado 19% sobre o valor total dos lotes devidamente atualizados, o que, realmente, mostrava-se excessivo, sobretudo porque o valor comissão de intermediação e a promoção de vendas comporiam a cláusula penal, de modo que manutenção desta porcentagem extrapolaria o fim a que se destinava.
Por consequência, nada impedia ao magistrado a redução da penalidade pactuada no contrato nitidamente de adesão, à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor e também por força da norma do art. 413 do Código Civil, como de fato ocorrera, sendo a multa reduzida ao patamar de 20% sobre o valor das prestações pagas (valor do veículo, a título de sinal, mais as 63 parcelas quitadas).
Mesmo diante da existência da cláusula penal e da inadimplência da compradora, há necessidade de interpretação do pactuado, sendo este o entendimento previsto no art. 413 do Código Civil: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. " E assim, diante da ocorrência de bis in idem nesta cobrança prevista contratualmente, considerando que a comissão de intermediação e a promoção de vendas compõem a cláusula penal e do cumprimento de cerca de 60% da obrigação contratual, há necessidade de redução da cláusula penal a um patamar justo, e foi isto que fez o juízo a quo.


Portanto, deve ser mantida a decisão apelada que reduziu a multa penal para 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações pagas (inclusive o valor do sinal e princípio de pagamento) e não sobre o preço atualizado dos lotes, uma vez que se mostra condizente à gravidade do inadimplemento, bem como não propicia o enriquecimento indevido da Apelada.
Assim, rejeita-se o apelo, também neste tópico.
2.2 RECURSO ADESIVO (Parte Autora)
Em razões de recurso adesivo, pretende a parte Autora a condenação do requerido ao pagamento de indenização pelo período em que permaneceu indevidamente no imóvel, sem efetuar o pagamento das parcelas.
Nos termos do art. 402 do Código Civil, as perdas e danos correspondem ao que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar.
Com efeito, a doutrina enaltece que a expressão legal "perdas e danos" compreende a noção de perda ou diminuição econômica, senão vejamos:
"A locução "perdas e danos" traz, assim, concomitantemente, a ideia da ofensa ou do mal causado a direito ou a coisa alheia, de que resulta um prejuízo, isto é, um detrimento, diminuição econômica ou desfalque ao patrimônio do ofendido."1


1 STOCO, Rui. Tratado de Responsabilidade Civil (livro eletrônico): doutrina e jurisprudência. 2ª Ed. rev. atual. e reform. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014.


Do mesmo modo, segundo estabelece o art. 416, parágrafo único, do Código Civil, se os prejuízos excederem ao que foi previsto na cláusula penal, pode o credor cobrá-lo, desde que o demonstre, valendo a penalidade como o mínimo da indenização.
E justamente por isso a jurisprudência pátria já construiu sólido entendimento no sentido de que a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, por culpa do promitente comprador, autoriza a retenção de parte dos valores pagos, por força da cláusula penal pactuada nesse sentido, e também a fixação de indenização pela fruição do bem, geralmente arbitrada em valor correspondente ao do aluguel do imóvel.
Na casuística, no entanto, a r. sentença afastou essa indenização pretendida pela promitente vendedora sob o fundamento de que inexistira prejuízo, já que incontroverso nos autos a inexistência de construção ou benfeitorias nos lotes negociados e, neste específico aspecto (inexistência de construção), a apelação adesiva foi omissa, limitando-se a Apelante adesiva a afirmar que "teve grandes prejuízos pois não se utilizou do bem por estar privada de seu uso frente ao contrato em questão entabulado entre as partes e descumprido pela parte ré recorrida desde 10 de fevereiro de 2013" (mov. 170.1 ­ p. 604).
Ora, com a retomada da posse dos lotes em decorrência da rescisão do contrato poderá a promitente vendedora negociá-los novamente com terceiros, o que, aliado ao recebimento da cláusula penal, compensaria os danos suportados, inexistindo prova satisfatória de quaisquer outros razoáveis lucros cessantes, no caso, em razão da inexistência de edificação nos lotes, a justificar a fixação da pretendida indenização pela não fruição do bem.
Nega-se provimento ao recurso adesivo, neste tópico.
Em outro vértice, pretende a Autora que o valor fixado a título de cláusula penal incida sobre o valor do contrato (mov. 1.14), como

pactuado entre as partes, e não como foi fixado na r. sentença sobre as parcelas efetivamente pagas pela Apelante.
Neste ponto, igualmente não lhe assiste razão.
Conforme já tratado anteriormente, a redução da multa penal para 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações pagas (inclusive o valor do sinal e princípio de pagamento) e não sobre o preço atualizado dos lotes, é o correto, diante do pactuado na cláusula 42ª, itens "a", "b" e "c" do contrato (mov. 1.14) ser excessivo, principalmente ao considerar que o valor da comissão de intermediação e a promoção de vendas já integram a cláusula penal e que o adimplemento da Ré foi de cerca de 60% do valor do contrato.
A redução da multa penal está em consonância com a jurisprudência já pacificada do colendo Superior Tribunal de Justiça. Ora, é cediço que a resolução do contrato de compra e venda por iniciativa ou culpa do comprador gera o direito de retenção, ante a inexistência de culpa da vendedora.
Entretanto, os parâmetros unilateralmente inseridos pela vendedora no instrumento contratual de adesão, fixando-se percentual sobre o valor atualizado do imóvel, importam não apenas na perda dos valores pagos pela parte consumidora, como também podem gerar um saldo credor em favor da construtora desproporcional, prejudicando a volta ao status quo ante das partes determinada pela sentença.
E nem se alegue suposto dever de observância do princípio da liberdade contratual e do pacto sunt servanda, já que comprometidos os limites da razoabilidade e da boa-fé objetiva que norteiam os negócios jurídicos e exigem disposições contratuais que não sejam demasiadamente onerosas a qualquer um dos contratantes em benefício exclusivo do outro, máxime porque, na espécie, se aplicam as normas protetivas do CDC.
Ou seja, necessária a relativização do pacto no que diz respeito aos contratos que são regidos pelo direito do consumidor, tendo em vista

a vulnerabilidade de uma das partes, o que não ocorre na esfera privada em caso de contratos de compra e venda entre particulares.
Quanto ao percentual arbitrado, jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça já firmou sólido entendimento que nas hipóteses de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, ainda que por culpa do promitente comprador, inadimplente, devem-lhe ser restituídas as importâncias que pagou, até então, sendo lícito à promitente vendedora a retenção de parte de tais valores, entre 10% a 25% das parcelas pagas (e não do valor do contrato), dependendo das circunstâncias do caso concreto.
Nesse sentido, citam-se os seguintes precedentes:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. 1. PRESCRIÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 2. RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS, INCLUSIVE A TÍTULO DE OCUPAÇÃO DO BEM. MODIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A tese recursal acerca da prescrição não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, e, embora opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão porventura existente, não foi indicada no apelo nobre a contrariedade ao art.
535 do Código de Processo Civil de 1973, motivo pelo qual, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula n. 211 do STJ.
2. Tendo o Tribunal estadual, soberano na análise das provas,

concluído que a retenção de 25% do valor quitado seria capaz de recompor os prejuízos da empresa agravante, não se mostra possível modificar tal conclusão por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e a análise de cláusulas do contrato, procedimentos sabidamente vedados na via do recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1090125/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 28/09/2017)
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
SÚMULAS 7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM.
VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos.
Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do

comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.
3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1062082/AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2017, DJe 23/05/2017)
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.
3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.
4. Agravo interno não provido." (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)
Dessa forma, correta a sentença que reconheceu a abusividade da cláusula que fixara o percentual sobre o valor do bem, arbitrando- o em 20% sobre o valor das parcelas pagas, e não sobre o valor do contrato.
Mantém-se a r. sentença hostilizada, portanto, também neste aspecto.
Ainda, sustenta a Autora que a Ré deve ser condenada ao pagamento das cotas condominiais e despesas de quaisquer ações de cobranças relativas a tais débitos até o momento da efetiva reintegração de posse.
A r. sentença (mov. 120) foi complementada pela decisão dos respectivos embargos de declaração (mov. 138), e assim, condenou a Ré ao pagamento das despesas relativas à ação de cobrança de condomínio ajuizada pela Sociedade Sun Lake, referente aos autos 90.666-33/2013.

Contudo, assiste razão ao Recorrente, diante do lapso temporal que transcorrerá entre a publicação da sentença e a reintegração de posse pela Autor, que somente poderá ocorrer após o trânsito em julgado do acórdão proferido no Tribunal. Assim, poderão surgir débitos condominiais além dos previstos na sentença das ações de cobrança de condomínios.
À vista disso, merece ser acolhida a pretensão da Autora, para reconhecer que a Ré deve arcar com as despesas condominiais desde a assinatura do contrato de compra e venda (mov. 1.14) até a efetiva reintegração de posse no imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.
Por fim, quanto à pretensão recursal de reconhecimento da sucumbência mínima da parte autora, novamente não lhe assiste razão Isto porque, considerando as perdas e ganhos das partes, não é possível afirmar que a parte Autora sucumbira de parte mínima do seu pedido, já que restara vencida quanto ao percentual e base de cálculo da cláusula penal, bem como nos lucros cessantes, o que representa quantitativamente parte significante dos seus pedidos, de modo que não é possível determinar a redistribuição dos ônus de sucumbência na forma arbitrada pela r. sentença hostilizada.
Assim, voto pelo parcial provimento do recurso adesivo da parte Autora, apenas para condenar a Ré ao pagamento das despesas condominiais relativamente aos lotes em questão até a efetiva reintegração da posse em favor da Demandante.
Ainda, por força do desprovimento da Apelação da Ré, majoram-se para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação os honorários de sucumbência, na forma determinada pelo art. 85, §11, do Código de Processo Civil.



3. DISPOSITIVO:
ACORDAM os Magistrados integrantes da 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao apelo da Ré e em dar parcial provimento ao recurso adesivo da Autora, nos termos do voto do Relator.
A Sessão foi presidida pela Excelentíssima Senhora Desembargadora IVANISE MARIA TRATZ MARTINS e acompanharam o voto do Relator o Excelentíssimo Senhor Desembargador MARCO ANTONIO ANTONIASSI e o Excelentíssimo Senhor Juiz Convocado ALEXANDRE GOMES GONÇALVES.
Curitiba, 19 de setembro de 2018.

Juiz ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR Relator Convocado