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Acórdão
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APELAÇÃO CÍVEL Nº 164.427-7, DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA 7ª VARA CÍVEL APELANTES : 1. ALBERTO SAPAROLLI JUNIOR, 2. CONSTRUTORA SAN ROMAN S/A (nova denominação de Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis) e MERCANTIL MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA. APELADOS : 1. BANCO BAMERINDUS DO BRASIL S/A 2. ALBERTO SAPAROLLI JUNIOR RELATOR : Des. MORAES LEITE
APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE PASSIVA INOCORRÊNCIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA INEFICÁCIA DO GRAVAME EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES AQUISIÇÃO POSTERIOR AO REGISTRO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO HIGIDEZ DO ÔNUS REAL OBRIGAÇÃO DA ALIENANTE DE OPORTUNIZAR A ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DO IMÓVEL LIVRE DE ÔNUS COMINAÇÃO DE MULTA DIÁRIA POR INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER PREVISÃO EXPRESSA DO § 4º DO ART. 461 DETERMINAÇÃO DE ARRESTO DE OFICIO GARANTIA DO PAGAMENTO DA MULTA - MEDIDA EXCEPCIONALMENTE AUTORIZADA JULGAMENTO EXTRA PETITA INOCORRÊNCIA RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO DAS PRIMEIRAS REQUERIDAS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro, recaindo sobre unidades de apartamentos, carece de eficácia perante os promissários-compradores, quando celebrada após a promessa de compra e venda.(...) (REsp 418040/SC Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS - DJ 10.05.2004).
2. Se, à data da promessa de compra e venda, o imóvel já estava gravado por hipoteca, a ela estão sujeitos os promitentes compradores, porque se trata de direito real oponível erga omnes; o cumprimento da obrigação de escriturar a compra e venda do imóvel sem quaisquer onerações deve ser exigida de quem a assumiu, o promitente vendedor. (REsp 314122/PA Rel. Min. ARI ARGENDLER - DJ 05.08.2002)
3. A cominação de multa diária enquanto não outorgadas as escrituras dos imóveis livres de ônus, tem fundamentação legal conforme previsão expressa do § 4º do art. 461 do CPC e não merece qualquer reparo.
4. A autorização de arresto de bens é medida excepcional e que, no âmbito do poder cautelar do magistrado, se justifica quando visa garantir a eficácia da ordem judicial e o pagamento da multa em caso de descumprimento da obrigação de fazer pelo devedor recalcitrante.
5. Jurisprudência do STJ acolhe entendimento no sentido de que arresto decretado pelo juiz da execução, de ofício, no exercício de seu poder cautelar e para garantia do processo e eficácia da decisão, é cabível e pode ser efetivado sem audiência da parte adversa. (REsp 122583/RS Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER - DJ 04.05.1998).
6. Denotado que o pedido visa o cumprimento da obrigação de fazer (outorga de escritura), devidamente prevista em contrato, o valor da causa deve corresponder ao montante respectivo da avença. Aplicação do art. 259, V do CPC. (REsp 222417/SP Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES - DJ 05.05.2003).
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 164.427-7, do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 7ª Vara Cível, em que são apelantes o autor ALBERTO SAPAROLLI JUNIOR e as primeiras requeridas CONSTRUTORA SAN ROMAN S/A (nova denominação de Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis) e Mercantil Materiais de Construção Ltda. e apelados BANCO BAMERINDUS DO BRASIL S/A e ALBERTO SAPAROLLI JUNIOR. Trata-se de recursos de apelação interpostos da sentença de f. 528/534 que na ação de obrigação de fazer c/c desconstituição de hipoteca julgou procedente o pedido de ALBERTO SAPAROLLI JUNIOR para o fim de determinar que as requeridas promovam a liberação da hipoteca incidente sobre os imóveis adquiridos pelo autor e outorguem da escritura definitiva sob pena de multa diária. Autorizou, ainda, o arresto de bens para garantir o cumprimento da multa. Apela o autor em face do Banco Bamerindus do Brasil S/A (f. 552/568) aduzindo que o pleito inicial abrange requerimento de desconstituição da hipoteca e seu cancelamento junto ao registro imobiliário. Insurge-se asseverando que mesmo após a apresentação de embargos de declaração a sentença não decidiu expressamente sobre o pedido de desconstituição da hipoteca, mas, como se vê, sua fundamentação deu claras mostras de que tal pedido não foi acolhido, pois, em que pese ter ressalvado que a hipoteca não tem efeitos contra o apelante, disse-a válida. As rés, Construtora San Roman S/A (nova denominação de Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis) e Mercantil Materiais de Construção Ltda., apelam (f. 571/599) alegando a) cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide, b) ilegitimidade passiva da ré Mercantil Materiais de Construção Ltda., c) julgamento extra petita em face da cominação de multa e autorização de arresto de bens e, d) excesso na fixação do valor da multa diária. Asseveram ainda, que a determinação de outorga definitiva da escritura não pode prevalecer porque o levantamento da hipoteca incidente sobre os imóveis não depende de nenhuma atitude da apelante, mas sim, exclusivamente do credor hipotecário. Com isso, pleiteiam a improcedência da ação e o afastamento da multa diária por descumprimento da obrigação de fazer. Insurgem-se também contra a condenação em honorários sucumbenciais sustentando serem excessivos e pleiteando ao menos sua minoração. O autor apresentou contra razões ao recurso das primeiras rés nos termos constantes de f. 604/619. O Banco Bamerindus do Brasil S/A apresentou em duplicidade as contra razões ao recurso do autor. Conhece-se o que foi primeiramente apresentado (f. 629/651) em face da preclusão consumativa. Ressalta, o Banco apelante, em suma, que devido à sua condição de credor hipotecário, comparece aos autos tão somente em face da garantia contratual representada pela hipoteca que recai sobre referidos imóveis, em razão de liberação de recursos à empresa construtora. Assevera que a hipoteca que lhe foi concedida não pode ser simplesmente cancelada por que regularmente constituída e porque a dívida oriunda do financiamento ainda não foi quitada pela construtora. Ao final requer seja mantida íntegra a garantia hipotecária em favor do agente financeiro, confirmando-se a sentença que determinou às recorrentes promoverem o levantamento da hipoteca incidente sobre os imóveis adquiridos pelos autores (...), visto serem as únicas responsáveis pelo cumprimento das obrigações contratualmente assumidas. Em que pese não recorridas, as rés Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis e Mercantil Materiais de Construção Ltda. contra-arrazoaram o recurso do autor reiterando a argumentação expendida durante o transcurso processual (f. 621/627).
É o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade impõe-se o conhecimento dos recursos de apelação. As apelantes Construtora San Roman S/A e Mercantil Materiais de Construção Ltda. alegam, em preliminar, cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide e ilegitimidade passiva da ré Mercantil Materiais de Construção Ltda. No que se refere ao cerceamento de defesa tem-se que não verificado. A matéria trazida a lume é eminentemente de direito e reclama análise de prova tão somente documental para a formação do convencimento jurisdicional. Assim, oportunizada a manifestação das partes e a juntada de documentos não há que se falar em cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide conforme disposição do art. 330, inc. I do CPC. No que tange à alegação de ilegitimidade de parte da ré Mercantil Materiais de Construção Ltda., melhor sorte não socorre as apelantes. Do que se extrai dos documentos colacionados aos autos a empresa Mercantil Materiais de Construção Ltda. apresenta-se como proprietária do terreno sobre o qual foi registrada a futura construção do edifício Itajubá (f. 38). Também foi a responsável pela concessão da hipoteca das frações ideais do imóvel ao 2º requerido, Banco Bamerindus (f. 47 verso). E, por fim, em que pese a presença da Ré Galvão S/A Corretagem de Imóveis como cedente ou vendedora nos compromissos de compra e venda dos imóveis, observa-se que só poderia tê-lo feito como procuradora da real proprietária do imóvel, conforme certidão e f. 50 e documento de f. 29. Diante disso, conclui-se que a ré Mercantil Materiais de Construção Ltda. é parte legítima para figurar no pólo passivo da presente demanda. Assim, afastadas as preliminares e ausente requerimento de apreciação do agravo retido de f. 309/325, passa-se à análise do mérito dos recursos. A ação foi inicialmente proposta contra as empresas Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis e Mercantil Materiais de Construção Ltda. Posteriormente, o autor aditou a inicial para o fim de trazer ao pólo passivo da demanda também o Banco Bamerindus do Brasil S/A (f. 396/404). A sentença deu provimento ao pedido do autor para o efeito de determinar que as requeridas Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis e Mercantil Materiais de Construção Ltda, promovam a liberação da hipoteca incidente sobre os imóveis adquiridos pelo autor e procedam a outorga da escritura definitiva dos mesmos em favor do autor, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (...). Cinge-se o mérito da apelação do autor ao pleito de cancelamento do ônus hipotecário sobre as unidades condominiais que adquiriu e não na simples determinação de obrigação de fazer imputada às promitentes vendedoras. Já a irresignação das primeiras rés versa sobre a determinação de obrigação de fazer e respectivas cominações por eventual descumprimento. Do que se infere dos autos as primeiras rés alienaram as unidades condominiais consistentes no apartamento 12 e vaga de garagem 06 em 26/08/94 a Antonio e Sandra Soares (f. 29/36). Posteriormente, em 16/10/96, estas unidades foram cedidas por instrumento particular ao autor (f. 51/52). Deste instrumento consta a anuência da ré Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis, acompanhada pela procuração de f. 50 com poderes outorgados pela ré Mercantil Materiais de Construção Ltda. De outra parte a unidade condominial consistente na vaga de garagem 15 foi adquirida pelo autor diretamente das primeiras rés em 29/04/97, conforme se deduz dos documentos de f. 53/57. A aquisição dos imóveis, bem como a respectiva quitação do preço são fatos incontestes nos autos. Consta do Registro de Imóveis (f. 47 verso) que em 14/06/96 a empresa Mercantil Materiais de Construção Ltda. gravou de ônus hipotecário as frações ideais do solo que corresponderão às unidades autônomas do EDIFÍCIO ITAJUBÁ, integrante do CONDOMÍNIO CHÁCARA MARUMBI, que se acha em construção no terreno objeto desta matrícula, em PRIMEIRA E ESPECIAL HIPOTECA em favor do BANCO BAMERINDUS DO BRASIL SOCIEDADE ANÔNIMA,.... Assim, observa-se que a constituição do ônus hipotecário do apartamento 12 e da vaga 06 deu-se quando as primeiras rés já haviam alienado as unidades autônomas a terceiros enquanto que o gravame sobre a vaga de garagem 15 foi constituído em momento anterior à sua alienação ao autor. Da análise dos termos dos recursos de apelação, conclui-se que a sentença realmente merece reforma. A discussão trazida para reapreciação não é nova já tendo sido objeto de apreciação inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça nos seguintes termos.
DIREITO CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEIS PROMETIDOS À VENDA E QUITADOS. INVIABILIDADE. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO OBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. - A hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro, recaindo sobre unidades de apartamentos, carece de eficácia perante os promissários-compradores, quando celebrada após a promessa de compra e venda. - A entidade financeira, ao celebrar contratos de financiamento, deve inteirar-se sobre a situação dos imóveis, destinados à venda, já oferecidos ao público. Se observar tal cuidado, apurará, facilmente, quais os que foram prometidos à venda e a proporção em que foram pagos. (RESP 418040/SC Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS - TERCEIRA TURMA Julg. 20/04/2004 - DJ 10.05.2004 p.00273)
DIREITO CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO. INVALIDADE. ENCOL. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INOBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PRECEDENTE. RECURSO DESACOLHIDO. I - Os arts. 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel. II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. III - É da jurisprudência desta Corte que, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa fé". (RESP 329968/DF Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA - QUARTA TURMA Julg. 09/10/2001 - DJ 04.02.2002)
DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO À EXECUÇÃO. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA A CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL (PRÉDIO COM UNIDADES AUTÔNOMAS). OUTORGA, PELA CONSTRUTORA, DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL AO AGENTE FINANCIADOR. PRÉVIA CELEBRAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO ADQUIRENTE. INVALIDADE DA HIPOTECA. - É nula a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. - Recurso especial a que não se conhece. (RESP 409076/SC Rel. Min. NANCY ANDRIGHI - TERCEIRA TURMA Julg. 07/11/2002 - DJ 09.12.2002)
Diante disso, razão assiste ao autor apelante ao pleitear, em seu favor, a ineficácia da hipoteca gravada sobre o apartamento 12 e a vaga de garagem 06 porque levada a efeito ao tempo em que a empresa cedente já o tinha alienado por Compromisso de Compra e Venda a terceiro. De outra parte, a vaga de garagem 15 foi adquirida pelo autor apelante quando sobre ela já pesava ônus hipotecário. É o que se extrai da certidão de matrícula de f. 74 verso e do compromisso de compra e venda de f. 53/56. Por isso, considerando que ao adquirente (autor apelante) já era dado conhecer deste fato porque constante do registro de imóveis, tem-se que não se pode olvidar da higidez da garantia hipotecária anteriormente ofertada. Assim, escorreita a sentença na parte em que determina que a escrituração desta unidade condominial seja fornecida livre de gravames conforme compromisso assumido pelas primeiras rés sem, contudo, reconhecer mácula na constituição da garantia hipotecária. Neste sentido também já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA ANTERIOR. Se, à data da promessa de compra e venda, o imóvel já estava gravado por hipoteca, a ela estão sujeitos os promitentes compradores, porque se trata de direito real oponível erga omnes; o cumprimento da obrigação de escriturar a compra e venda do imóvel sem quaisquer onerações deve ser exigida de quem a assumiu, o promitente vendedor. Recurso especial conhecido, mas não provido. (RESP 314122/PA Rel. Min. ARI ARGENDLER - TERCEIRA TURMA Julg. 27/06/2002 - DJ 05.08.2002)
No que se refere ao recurso das primeiras rés tem-se que não merece provimento. Não há dúvida de que as apelantes se comprometeram com o autor adquirente a entregar-lhe os imóveis livres de ônus e não fizeram. A alegação de caso fortuito deve ser afastada porque certamente descabida já que a negociação e respectivos termos em que tomado o financiamento do imóvel são circunstâncias alheias à pretensão do autor. Por certo que escrituração do imóvel é direito do autor e, ao contrário do que alegam as primeiras rés, ora apelantes, não depende exclusivamente do Banco a favor de que foi constituído o ônus hipotecário. Depende, isto sim, muito mais de atitude da apelante consistente em pagamento da dívida ou substituição da garagem oferecida em garantia do que de mera anuência do Banco. Também a cominação de multa diária enquanto não outorgadas as escrituras dos imóveis livres de ônus, tem fundamentação legal conforme previsão expressa do § 4º do art. 461 do CPC e não merece qualquer reparo. No entanto, considerando o fato de que a obrigação de fazer determinada pela sentença persiste somente sobre a vaga de garagem nº 15 (adquirida por R$ 20.000,00 conforme f. 53), reduzo a multa diária para R$ 55,00 (cinqüenta e cinco reais) por se mostrar mais consentâneo com o ordenamento das astreintes. Por fim, a irresignação sobre a determinação de oficio do arresto de bens para garantia do pagamento da multa também não merece guarida. Em que pese a excepcionalidade desta medida, tem-se que a recalcitrância das requeridas em cumprir a avença, mesmo depois de integralmente adimplida a obrigação do autor, já seria indicativo da necessidade desta providência. A par disso, a situação de risco a que foram expostos e se encontram os bens das requeridas, dentre eles a vaga de garagem nº 15 (conforme se infere dos termos da contestação e demais manifestações das rés), faz concluir que a autorização de arresto é medida que se impõe, mesmo que emanada de oficio, para garantir a eficácia da ordem judicial e eventual pagamento da multa arbitrada para o caso de descumprimento da obrigação de fazer. A este respeito o seguinte aresto jurisprudencial do STJ:
PROCESSUAL CIVIL PODER CAUTELAR DO JUIZ ARRESTO. I Jurisprudência do STJ acolhe entendimento no sentido de que arresto decretado pelo juiz da execução, de ofício, no exercício de seu poder cautelar e para garantia do processo e eficácia da decisão, é cabível e pode ser efetivado sem audiência da parte adversa. II Recurso não conhecido. (RESP 122583/RS Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER - TERCEIRA TURMA Julg. 17/02/1998 - DJ 04.05.1998).
Desta feita inocorrido o alegado julgamento extra petita. Diante disso, conclui-se que a autorização de arresto de bens é medida excepcional e que, no âmbito do poder cautelar do magistrado, se justifica quando visa garantir a eficácia da ordem judicial e o pagamento da multa em caso de descumprimento da obrigação de fazer pelo devedor recalcitrante Considerando a parcial reforma do provimento jurisdicional de primeira instância reforma-se a sentença também quanto à condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais. Com fundamento no § 3º do art. 20 do CPC, condena-se as rés Construtora San Roman S/A (nova denominação de Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis) e Mercantil Materiais de Construção Ltda. ao pagamento de honorários sucumbenciais ao patrono do autor no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por representar 10% (dez por cento) do valor de aquisição da unidade condominial vaga de garagem nº 15 (f. 53), imóvel sobre o qual pende a condenação em obrigação de fazer. Nesta seara já manifestou-se o STJ:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. VALOR DA CAUSA. CONTRATO. MULTA DIÁRIA (ASTREINTE). MONTANTE. REDUÇÃO. REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO. SÚMULA 7-STJ. 1 - Denotado que o pedido visa o cumprimento da obrigação de fazer (outorga de escritura), devidamente prevista em contrato, o valor da causa deve corresponder ao montante respectivo da avença. Aplicação do art. 259, V do CPC. (...omissis...) (destaque não constante no texto original). (RESP 222417/SP Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES - QUARTA TURMA Julg. 15/04/2003 - DJ 05.05.2003)
No que se refere aos honorários sucumbenciais a serem pagos pelo Banco requerido aos patronos do autor, fixa-se, com fulcro no § 4º do art. 20 do CPC em 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) por apresentar-se como montante suficiente e necessário a remunerar o labor efetivamente despendido pelo patrono da parte autora. Quanto à parcial sucumbência do autor verifica-se que, em verdade, o fim almejado era justamente a escrituração e registro das três unidades condominiais adquiridas. Assim, tanto a declaração de ineficácia da garantia hipotecária em relação a duas unidades condominiais, quanto a condenação em obrigação de fazer referente à terceira unidade, são provimentos suficientes a satisfazer a real pretensão do requerente. Assim, nos termos do parágrafo único do art. 21, deixa-se de condenar o autor ao pagamento de honorários aos patronos dos requeridos por entender-se que o provimento jurisdicional almejado foi amplamente atendido. Custas e despesas processuais devem ser rateadas na proporção de 1/3 (um terço) para cada uma das requeridas. Por tais razões dá-se parcial provimento ao recurso do autor Alberto Saparolli Junior para o fim de reconhecer em seu proveito, a ineficácia da hipoteca que onera o apartamento 12 e a vaga de garagem 06 outorgada pelas primeiras rés ao Banco Bamerindus do Brasil S/A, bem como para o fim de e negar provimento ao pleito referente à vaga de garagem nº 15 porque adquirida quando sobre ela já pesava o ônus hipotecário devidamente registrado, mantendo-se a condenação das primeiras rés em obrigação de fazer nos termos do voto. Quanto ao recurso das rés Construtora San Roman S/A (nova denominação de Comissária Galvão S/A Corretagem de Imóveis) e Mercantil Materiais de Construção Ltda., afasta-se as preliminares de cerceamento de defesa e ilegitimidade passiva. No mérito, nega-se provimento apelo porque escorreita a decisão que, fundamentada no art. 461 do CPC, fixou a multa cominatória por dia de inadimplemento, bem como oportunizou o arresto de bens necessários a garantir a observância da determinação judicial consistente na obrigação de fazer e cominações por eventual descumprimento. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer dos recursos e dar parcial provimento ao recurso do autor e negar provimento ao recurso das primeiras rés. O julgamento foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Cunha Ribas, sem voto, e dele participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Ruy Cunha Sobrinho e Rosene Arão de Cristo Pereira. Curitiba, 18 de novembro de 2004.
DES. MARCO ANTONIO DE MORAES LEITE RELATOR
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