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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Autos nº. 0020361-09.2023.8.16.0035

Recurso Inominado Cível n° 0020361-09.2023.8.16.0035 RecIno
2º Juizado Especial Cível de São José dos Pinhais
Recorrente(s): CLAUDIOMIRO DOS SANTOS
Recorrido(s): VENTURI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/C LTDA., ROSELI MARIA SIQUEIRA
COLAÇO e LOFT SOLUCOES FINANCEIRAS S/A
Relator: Helder Luis Henrique Taguchi

EMENTA: RECURSO INOMINADO. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM COBRANÇA DE
MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL COM PRAZO DETERMINADO.
DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO, EM RAZÃO DA
EXISTÊNCIA DE VÍCIOS OCULTOS (INFILTRAÇÕES NAS PAREDES).
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À
RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE O LOCATÁRIO E A
IMOBILIÁRIA E A EMPRESA GARANTIDORA (FIANÇA LOCATÍCIA).
MÉRITO. LOCATÁRIO QUE TINHA PRÉVIA CIÊNCIA DOS
PROBLEMAS DE INFILTRAÇÃO EXISTENTES NO IMÓVEL,
CONFORME LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA. CONJUNTO
PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA QUE O IMÓVEL FOI
DESOCUPADO, APÓS O TERCEIRO MÊS DE LOCAÇÃO, POR FALTA
DE CLIENTELA. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAR A CLÁUSULA
PENAL COMPENSATÓRIA OU DE APLICÁ-LA EM FAVOR DO
LOCATÁRIO QUE DEU CAUSA AO ROMPIMENTO DO CONTRATO.
PEDIDO CONTRAPOSTO. RESSARCIMENTO DE ENCARGOS
LOCATÍCIOS QUITADOS PELA EMPRESA GARANTIDORA EM PROL
DO LOCADOR. POSSIBILIDADE. VENDA CASADA NÃO
CARACTERIZADA. PRERROGATIVA DO LOCADOR DE EXIGIR
UMAS MODALIDADES DE GARANTIA PREVISTAS NO ARTIGO 37 DA
LEI 8.245/1991. RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM PINTURA NOVA.
INVIABILIDADE. PROBLEMAS DE INFILTRAÇÃO NAS PAREDES DO
IMÓVEL PREEXISTENTES AO INÍCIO DA LOCAÇÃO COM DURAÇÃO
DE APENAS 3 (TRÊS) MESES. USO ANORMAL DO IMÓVEL PELO
LOCATÁRIO NÃO COMPROVADO (ARTIGO 373, II, DO CPC).
CONDENAÇÃO AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de declaração de inexistência de débito cumulada com pedido de
indenização por danos materiais e aplicação de multa contratual, proposta em decorrência de
alegado vício oculto no imóvel locado que teria inviabilizado sua utilização comercial. O douto
Juízo, ao proferir sentença, julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados pelo autor e
procedente o pedido contraposto apresentado pela ré CREDPAGO SERVIÇOS DE
COBRANÇA S/A, para condenar o autor ao ressarcimento do valor de R$ 10.711,10,
correspondente aos encargos locatícios quitados pela ré em cumprimento do contrato de
fiança.
2. Em seu recurso (mov. 70.1), o autor sustenta, em síntese, que:
i. a sentença foi omissa quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, à relação
entre o locatário e imobiliária e ao contrato de seguro fiança;
ii. a contratação do seguro fiança foi imposta pela imobiliária, caracterizando venda casada,
prática vedada pela jurisprudência consolidada do STJ;
iii. o imóvel locado apresentava vício oculto (infiltrações) que se agravou durante a locação,
tornando-o impróprio para a atividade comercial pretendida (loja de celulares), o que justifica a
rescisão contratual e a inexigibilidade de débitos;
iv. as rés tinham ciência prévia do vício, conforme termo de vistoria de entrada e prints de
conversas, o que configura má-fé e descumprimento contratual;
v. a condenação ao pagamento de R$ 1.400,00 pela pintura do imóvel é indevida, pois o vício
(infiltrações) já existia antes da locação e foi o responsável por danificar a pintura, mesmo
após tentativa de reparo pelo locatário.
3. Em 29 de junho de 2023, o autor firmou com a ré ROSELI MARIA SIQUEIRA
COLAÇO (proprietária) contrato de locação de sala comercial com prazo determinado, por
intermédio da ré VENTURI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/C LTDA., e com garantia de
fiança prestada pela segunda ré CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A.
De acordo com a petição inicial, após três meses de locação, o locatário, que atua na
comercialização e manutenção de aparelhos de telefone celular, constatou a existência de
vícios ocultos no imóvel, que impossibilitaram sua utilização para o fim destinado: infiltrações
nas paredes, teto e piso, que acabaram por danificar e inutilizar praticamente por completo os
móveis do estabelecimento, causando um enorme prejuízo ao comerciante, motivando a sua
saída do imóvel.
Com base nesses fatos pediu: a) a rescisão do contrato, com a declaração de inexigibilidade
da multa contratual; b) a condenação das rés ao pagamento de multa no valor valor de três
meses de aluguel, pelo descumprimento contratual; e c) a condenação das rés ao pagamento
de indenização por danos materiais, no valor de R$ 28.900,00, consistentes “na perda total dos
móveis”.
A análise da controvérsia recursal deve, portanto, ser analisada a partir de duas perspectivas
distintas: a primeira, relativa à relação jurídica existente entre locador e locatário, regida pela
Lei 8.245/91; já a segunda, estabelecida entre o locatário e a imobiliária e a empresa
garantidora (fiança locatícia), subordinada às disposições do Código de Defesa do
Consumidor.
3.1. A alegação do recorrente de que a rescisão antecipada no contrato de locação teria sido
provocada pelos problemas de infiltração existentes no imóvel é contrariada pelo teor das
conversas mantidas entre as partes por aplicativo de mensagens, pois indicam que o
real motivo foi a falta de clientela (mov. 35.4):
Ao lado disso, a cópia da vistoria de entrada (mov. 32.6) também demonstra que o autor
estava ciente da existência de bolhas de infiltração nas paredes do imóvel, não havendo, de
outra parte, prova de que os móveis instalados pelo locatário tenham sido danificados em
razão dessas infiltrações, como alega.
Conforme avaliado na sentença:
"Quanto às alegações de infiltração, verifica-se que, ao adentrar no imóvel, tais
bolhas já possuíam, tendo sidos discriminadas na vistoria de entrada.
As fotos juntadas pelo autor, no mov. 1.11, nota-se que, nas fls. 1/2, não dá para
precisar se há ou não infiltração, nota-se que houve a instalação de um novo ponto
de luz, tendo esta instalação ficado aparente, ou seja, visível.
Já as fls. 3/4, as fotos são justamente o que ficou descrito na vistoria de entrada, no
mais, no local, não ficou demonstrado qualquer móvel instalado pelo autor. Nos
vídeos, movs. 1.12/1.13, verifica-se que o móvel é em vidro e não ficou demonstrado
que ficou danificado/inutilizado”.
Nesse contexto, não há, portanto, como afastar a incidência da cláusula penal compensatória
prevista na cláusula décima quarta do contrato de locação ou aplicá-la em favor do consumidor
(mov. 1.6).
3.2. No que se refere ao pedido contraposto, infere-se que a ré Credpago Serviços de
Cobrança S.A. requereu a condenação do autor (locatário) ao ressarcimento dos valores
relativos a encargos locatícios e reparos no imóvel quitados pela garante junto à imobiliária (R$
10.711,10) (mov. 32.1).
O recorrente sustenta que a contratação do seguro fiança caracteriza venda casada e que não
é devido o ressarcimento da despesa com pintura do imóvel (R$ 1.400,00), pois o vício
(infiltrações) já existia antes da locação e foi o que ocasionou os danos à pintura.
Quanto ao primeiro ponto, o artigo 37 da Lei de Locações (8.245/1991) prevê as seguintes
modalidades de garantia:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O artigo 41, por sua vez, estabelece que “o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade
das obrigações do locatário”.
A escolha da garantia é, pois, prerrogativa do locador, que é o beneficiário direto do contrato.
Assim, a quitação dos débitos pela empresa garantidora em prol do locador decorre
justamente da natureza da modalidade de garantia contratada (fiança), que visa dar garantia
às partes envolvidas no contrato locatício no caso de eventual inadimplência do locatário. E, ao
quitar os valores inadimplidos pelo locatário, a empresa garantidora sub-rogou-se nos direitos
de crédito relativo à totalidade dos valores indenizados ao locador, nos termos do artigo 349,
do Código Civil.
Ademais, o fato de o contrato ser tipicamente de adesão, não o torna nulo ou abusivo, nem
afasta a vontade do aderente, que poderia escolher entre pactuar ou não o negócio, cujos
termos, inclusive no que se refere à garantia, não pode alegar desconhecimento.
Já no que se refere à condenação do autor ao ressarcimento de despesa com pintura do
imóvel, é preciso lembrar que entre as obrigações do locatário previstas no artigo 23 da Lei
8245/91 está a de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal” (inciso III).
No caso concreto, considerando o curto período de permanência do locatário no imóvel (cerca
de três meses), aliado ao fato de que os problemas de infiltração já eram preexistentes à
locação da sala comercial, não é possível exigir o ressarcimento de despesas com pintura
nova, quando não há prova da ocorrência de desgaste anormal do imóvel, ônus processual de
que não se desincumbiram as rés (art. 373, II, do CPC).
Subsiste, portanto, a condenação do autor ao ressarcimento dos encargos locatícios descritos
na planilha inserida na página 4 da contestação (mov. 32.1), com exceção das despesas com
pintura do imóvel, no valor de R$ 1.400,00.
4. Recurso parcialmente provido para, em relação ao pedido contraposto, afastar a
condenação do autor ao ressarcimento das despesas com pintura do imóvel, nos termos do
voto.
Sem condenação em honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95). Custas na forma da Lei
Estadual 18.413/14 (arts. 2°, II, e 4°) e Instrução Normativa – CSJEs 01/2015 (art. 18),
observado o anterior deferimento da gratuidade de justiça.

Ante o exposto, esta 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve,
por unanimidade dos votos, em relação ao recurso de CLAUDIOMIRO DOS SANTOS, julgar pelo(a)
Com Resolução do Mérito - Provimento em Parte nos exatos termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Marcel Luis Hoffmann, sem
voto, e dele participaram os Juízes Helder Luis Henrique Taguchi (relator), Irineu Stein Junior e
Fernanda Bernert Michielin.

17 de junho de 2025
Helder Luís Henrique Taguchi
Juiz Relator