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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
1ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Autos nº. 0066945-03.2023.8.16.0014

Recurso Inominado Cível n° 0066945-03.2023.8.16.0014 RecIno
6º Juizado Especial Cível de Londrina
Recorrente(s): Eduardo Nogueira
Recorrido(s): Fento Engenharia LTDA - EPP e PINHEIROS LONDRINA INCORPORADORA E
CONSTRUTORA SPE LTDA
Relator: Fernando Andreoni Vasconcellos

RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESIDENCIAL PINHEIROS.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA
RECURSAL DO AUTOR. ENTREGA DAS CHAVES APÓS O PRAZO
CONTRATUAL ACRESCIDO DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA
MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE.
DESCABIMENTO, NO CASO CONCRETO. RECOMPOSIÇÃO DOS
PREJUÍZOS DECORRENTES DA MORA QUE SE MOSTRA MAIS
ADEQUADAMENTE ATENDIDA PELA CONDENAÇÃO AO
PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, NA MODALIDADE DE
ALUGUEL PRESUMIDO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA
RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. INDENIZAÇÃO
ARBITRADA COM BASE NO VALOR LOCATÍCIO DE MERCADO.
PESQUISA DE MERCADO IDÔNEA. INDENIZAÇÃO PREVISTA NO
ART. 43-A, § 2º, DA LEI Nº 4.591/1964. CLÁUSULA PENAL LEGAL
PELO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. VERBA DE NATUREZA
DISTINTA DOS LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE BIS IN
IDEM. CUMULAÇÃO ADMITIDA.JUROS DE OBRA. TEMA
REPETITIVO Nº 996 DO STJ. COBRANÇA ADMITIDA APENAS ATÉ O
PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA, INCLUÍDA A CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS ENTRE
MAIO E SETEMBRO DE 2023. APURAÇÃO EM CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA POR SIMPLES CÁLCULO. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Dispensado o relatório, nos termos dos artigos 38 e 46 da Lei nº 9.099/95.
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos, o recurso deve
ser conhecido.
Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença proferida nos autos de “ação
indenizatória”, proposta por EDUARDO NOGUEIRA em face de PINHEIROS LONDRINA
INCORPORADORA E CONSTRUTORA SPE S.A. e FENTO ENGENHARIA LTDA., que julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés ao pagamento de indenização
correspondente a 1% do valor efetivamente pago pelo autor para cada mês de atraso na entrega do
imóvel, nos termos do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, rejeitando os demais pedidos formulados
na petição inicial. Posteriormente, em sede de embargos de declaração, foi corrigido o período de
incidência da condenação para abranger os meses de maio de 2023 a dezembro de 2023.
Em suas razões recursais, o autor sustenta, em síntese, a necessidade de reforma da sentença para que
sejam acolhidos os pedidos de inversão da cláusula penal, indenização na forma de alugueres/lucros
cessantes e restituição dos juros de obra pagos durante o período de atraso.
Inicialmente, cumpre destacar que a ocorrência do atraso na entrega do imóvel não constitui matéria
controvertida nesta fase recursal.
Isso porque a própria sentença reconheceu que o contrato previa a entrega da unidade até outubro de
2022, admitindo-se cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o prazo final para
cumprimento da obrigação expirou em abril de 2023. Reconheceu, ainda, que as chaves somente foram
entregues ao autor em dezembro de 2023, configurando atraso de oito meses após o término do prazo de
tolerância, razão pela qual condenou as recorridas ao pagamento da indenização prevista no artigo 43-A,
§ 2º, da Lei nº 4.591/1964. Também consignou que o incêndio ocorrido no empreendimento não
configurou hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a mora das fornecedoras, uma vez que
teve origem nas instalações elétricas da própria obra, tratando-se de evento relacionado aos riscos
inerentes à atividade por elas desenvolvida.
Nesse contexto, passa-se ao exame dos pedidos recursais.
No que se refere à inversão da cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema
Repetitivo nº 971, firmou entendimento no sentido de que, “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor”.
Em complementação ao aludido julgado, o STJ também firmou o entendimento de que tal penalidade
“tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em
valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema Repetitivo n. 970).
Todavia, compulsando os autos, verifica-se que a aplicação da penalidade de 10% (dez por cento) sobre o
valor do contrato se mostra demasiadamente elevada no caso concreto. Além disso, tal penalidade foi
estipulada para hipóteses específicas de inadimplemento do adquirente, especialmente relacionadas à
resolução contratual, situação que não ocorreu nos presentes autos. De mais a mais, sua incidência sobre
o valor integral do contrato resultaria em indenização manifestamente excessiva e desproporcional.
Some-se a isso o fato de que a sentença já condenou as recorridas ao pagamento da indenização prevista
no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964.
Desse modo, embora seja possível, em tese, a inversão da cláusula penal, verifica-se que a indenização
correspondente aos lucros cessantes revela-se solução mais justa e proporcional para compensar os
prejuízos suportados pelo adquirente em razão do atraso na entrega do imóvel.
Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em caso envolvendo o mesmo
empreendimento imobiliário:
“Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de reparação de danos materiais e morais c
/c tutela de urgência. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. 1. Preliminar de
intempestividade, arguida nas contrarrazões. Rejeição. Recurso interposto dentro do prazo legal,
conforme informação do sistema Projudi. Mérito. 2. Atraso na entrega do imóvel. Configurada.
Entrega das chaves que ocorreu 5 (cinco) meses após o prazo previsto, já considerada a cláusula
de tolerância. Inocorrência, ademais, de caso fortuito ou força maior. Incêndio no
empreendimento que caracteriza fortuito interno, pois teve início nas instalações elétricas, e
aconteceu já dentro do prazo de tolerância. 3. Inversão da cláusula penal. Impossibilidade de
cumulação com os lucros cessantes. Prevalência, no caso, do pagamento de aluguéis, eis que se
revela mais justo e proporcional para indenizar o adquirente no caso concreto. 4. Alugueres que
deverão incidir desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves. 5. Juros
de Obra. Impossibilidade de cobrança após a data fixada para entrega do imóvel. Restituição
devida. 6. Danos morais não configurados. Ausência de demonstração concreta de lesões à esfera
psíquica do adquirente. ônus sucumbenciais redistribuídos. Honorários recursais não fixados.
recurso parcialmente provido . I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que
julgou improcedentes os pedidos em ação de reparação por danos materiais e morais, condenando
o autor ao pagamento dos ônus de sucumbência. O autor requer o reconhecimento do atraso na
entrega do imóvel, defendendo, nesse contexto, a inocorrência de força maior. II. Questão em
discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve atraso na entrega do imóvel, se o
incêndio ocorrido caracteriza ou não força maior, se a cláusula de penalidade deve ser invertida,
se são devidos alugueres pelo período de atraso na entrega, se devem ser restituídos os juros de
obra e se cabe indenização por danos morais. III. Razões de decidir 3. A cláusula de tolerância de
180 dias para a entrega do imóvel é válida, mas o atraso na entrega ultrapassou esse prazo,
configurando inadimplemento.4. O incêndio ocorrido na obra não exime as rés de
responsabilidade, pois se deu em decorrência de riscos da atividade construtiva, não
caracterizando força maior. 5. A indenização por danos morais não se justifica, pois não houve
comprovação de abalo psicológico que ultrapassasse mero aborrecimento. 6. Os alugueres são
devidos pelo período em que o autor residiu em imóvel alugado devido ao atraso na entrega,
sendo presumido o prejuízo pela não utilização do bem. 7. Não é cabível a inversão da cláusula
penal, pois a penalidade de 10% sobre o valor do contrato é excessiva e desproporcional ao caso.
8. A restituição dos valores pagos a título de juros de obra é devida, pois a cobrança é ilícita após
o prazo de entrega do imóvel. 9. Sem honorários recursais, diante do parcial provimento do
recurso. IV. Dispositivo e tese. 10. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Tese de
julgamento: Em contratos de compra e venda de imóveis, a cláusula de tolerância de 180 dias
para a entrega do bem é válida, mas não exime a construtora de responsabilidade por atrasos que
ultrapassem esse prazo, sendo devida a indenização por alugueres durante o período em que o
comprador não pôde utilizar o imóvel adquirido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487,
I, 1 .010, 1.012, § 1º, 355, I, 85, § 2º; CC, arts. 944, 389, 395 e 403; CDC.Jurisprudência
relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1 .253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j .
04.03.2024; STJ, REsp 1.498 .484/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 18 .12.2018; TJPR,
Apelação Cível 0028617-77.2022.8 .16.0001, Rel. Desª Ana Lucia Lourenço, j. 11 .06.2024; TJPR,
Apelação Cível 0020091-44.2020.8 .16.0017, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j . 15.05.2023;
TJPR, Apelação Cível 0006344-15.2022 .8.16.0160, Rel. Des . Substituto Osvaldo Canela Junior,
j. 19.11.2024; Súmula nº 7/STJ” (TJ-PR 00473651620258160014 Londrina, Relator.: Andrei de
Oliveira Rech, Data de Julgamento: 14/10/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10
/2025) – sem destaque no original.
Assim, a pretensão recursal de aplicação da cláusula penal não comporta acolhimento.
Por outro lado, assiste razão ao recorrente quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes.
A sentença afastou a pretensão sob o fundamento de que a condenação ao pagamento da indenização
prevista no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 configuraria bis in idem, bem como porque o imóvel
foi adquirido por meio do Programa Casa Verde e Amarela.
Todavia, o entendimento adotado não merece prevalecer.
Com efeito, a indenização prevista no artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 possui natureza de
penalidade legal imposta à incorporadora em razão do atraso na entrega do imóvel, ao passo que a
indenização correspondente ao valor locatício visa compensar os lucros cessantes decorrentes da privação
injusta do uso do bem.
Trata-se, portanto, de verbas de natureza jurídica distinta, razão pela qual não há falar em sobreposição
indenizatória.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o
inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao
adquirente, dispensando-se a comprovação específica do dano efetivamente suportado.
No caso concreto, o autor apresentou pesquisa de mercado indicando a média de locação de imóveis
situados na mesma região e com características semelhantes à unidade adquirida, servindo como
parâmetro objetivo para a quantificação do prejuízo (seqs. 1.10, 1.11 e 1.12).
Assim, considerando que o atraso da obra privou o autor da utilização do bem durante o período de mora
das recorridas, mostra-se legítimo o pedido de ressarcimento pelo período em que a unidade deixou de
ser disponibilizada.
Dito isso, o recorrente postula indenização correspondente ao valor locatício mensal de R$ 1.116,66 (mil,
cento e dezesseis reais e sessenta e seis centavos).
O valor indicado mostra-se plausível, tendo em vista que o autor instruiu a petição inicial com elementos
aptos a demonstrar a compatibilidade do montante com os valores praticados no mercado, sem que as
recorridas tenham produzido prova apta a infirmar a alegação.
Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:
“RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO
DE FORÇA MAIOR DECORRENTE DA PANDEMIA DE COVID-19. AUSÊNCIA DE PROVA.
ÔNUS DO RÉU (ART. 373, II, CPC). DANOS MATERIAIS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
INDENIZAÇÃO COM BASE NO VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO. PROVA DOCUMENTAL
SUFICIENTE. DANO MORAL CONFIGURADO. ATRASO SIGNIFICATIVO QUE SUPERA
UM MERO DISSABOR. VALOR FIXADO CORRETAMENTE. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO”. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0003586-
54.2023.8.16.0184 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS
JUIZADOS ESPECIAIS DOUGLAS MARCEL PERES - J. 18.02.2026) – sem destaque no
original.
Dessa forma, devem as recorridas ser condenadas ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$
8.933,28 (oito mil, novecentos e trinta e três reais e vinte e oito centavos), correspondente ao período
compreendido entre maio de 2023 e dezembro de 2023. Referido valor deverá ser acrescido de correção
monetária a contar do efetivo prejuízo, e juros moratórios a contar da citação (art. 405 do CC), por se
tratar de relação contratual. Os consectários legais deverão observar, em ambos os casos, os parâmetros
estabelecidos pela nova redação dada aos artigos 389 e 406 do CC, pela dicção dada pela Lei 14.905
/2024.
Por fim, também merece reforma a sentença quanto ao pedido de restituição dos juros de obra.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 996, consolidou
entendimento no sentido de que somente é lícito o repasse dos juros de obra até o término do prazo
contratualmente previsto para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.
Assim, reconhecida a mora das recorridas, revela-se indevida a cobrança dos referidos encargos após
abril de 2023.
Embora a sentença tenha reconhecido expressamente que a responsabilidade pelos juros de obra passa a
ser da construtora em caso de atraso na entrega da unidade, afastou a pretensão sob o fundamento de
ausência de comprovação dos valores pagos.
Todavia, o reconhecimento do direito à restituição não depende da prévia demonstração do montante
exato devido, sobretudo quando possível a sua apuração por simples cálculo aritmético.
Nesse contexto, faz jus o autor à restituição dos valores pagos a título de juros de obra no período
compreendido entre maio de 2023 e setembro de 2023, cujo montante deverá ser apurado em fase de
cumprimento de sentença mediante simples cálculo aritmético. Referido valor deverá ser acrescido de
correção monetária a contar do efetivo prejuízo, e juros moratórios a contar da citação (art. 405 do CC),
por se tratar de relação contratual. Os consectários legais deverão observar, em ambos os casos, os
parâmetros estabelecidos pela nova redação dada aos artigos 389 e 406 do CC, pela dicção dada pela Lei
14.905/2024.
Diante do exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento do recurso inominado interposto,
reformando parcialmente a sentença proferida pelo juízo de origem para o fim de
i) condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a R$ 1.116,66 (mil,
cento e dezesseis reais e sessenta e seis centavos) mensais durante o período compreendido entre
maio de 2023 e dezembro de 2023, totalizando R$ 8.933,28 (oito mil, novecentos e trinta e três
reais e vinte e oito centavos). Referido valor deverá ser acrescido de correção monetária a contar
do efetivo prejuízo, e juros moratórios a contar da citação (art. 405 do CC), por se tratar de relação
contratual. Os consectários legais deverão observar, em ambos os casos, os parâmetros
estabelecidos pela nova redação dada aos artigos 389 e 406 do CC, pela dicção dada pela Lei
14.905/2024.
ii) condenar as rés à restituição dos valores pagos a título de juros de obra no período
compreendido entre maio de 2023 e setembro de 2023, montante a ser apurado por simples cálculo
aritmético em fase de cumprimento de sentença. Referido valor deverá ser acrescido de correção
monetária a contar do efetivo prejuízo, e juros moratórios a contar da citação (art. 405 do CC), por
se tratar de relação contratual. Os consectários legais deverão observar, em ambos os casos, os
parâmetros estabelecidos pela nova redação dada aos artigos 389 e 406 do CC, pela dicção dada
pela Lei 14.905/2024.
Considerando o parcial provimento do recurso, deixo de condenar a parte recorrente ao pagamento de
honorários advocatícios, em consonância com o entendimento firmado no PUIL n. 3.874/PR, DJe em 05
/03/2024. Custas na forma da Lei Estadual nº 18.413/2014.
Ante o exposto, esta 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve,
por unanimidade dos votos, em relação ao recurso de Eduardo Nogueira, julgar pelo(a) Com Resolução
do Mérito - Provimento em Parte nos exatos termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Vanessa Bassani, sem voto, e
dele participaram os Juízes Fernando Andreoni Vasconcellos (relator), Douglas Marcel Peres e Jaime
Souza Pinto Sampaio.
07 de agosto de 2026
Fernando Andreoni Vasconcellos
Juiz (a) relator (a)