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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
6ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Autos n.º 0006050-82.2024.8.16.0033

Recurso Inominado Cível n.° 0006050-82.2024.8.16.0033 RecIno
Juizado Especial da Fazenda Pública de Pinhais
Recorrente(s): Município de Pinhais/PR
Recorrido(s): EDUARDO BRITO FERREIRA3
Relator: Gisele Lara Ribeiro
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO DE ITBI (IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS). MUNICÍPIO DE PINHAIS.
AUTOR QUE ADQUIRIU A FRAÇÃO IDEAL DE 45,09% (QUARENTA E
CINCO INTEIROS E NOVE CENTÉSIMOS POR CENTO) SOBRE UM
IMÓVEL UNITÁRIO E INDIVISÍVEL (LOTE). INSTITUIÇÃO DE
REGIME DE CONDOMÍNIO COM CO-PROPRIETÁRIO. POSTERIOR
INCORPORAÇÃO DO BEM, COM A CONSTRUÇÃO DE 02 (DUAS)
UNIDADES AUTÔNOMAS. MUNICÍPIO QUE DETERMINOU A
COBRANÇA DO ITBI QUANDO DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO.
SENTENÇA QUE RECONHECEU A NULIDADE DO LANÇAMENTO.
RECURSO DO MUNICÍPIO. INCORPORAÇÃO QUE LEVOU AO
ESTABELECIMENTO DE UNIDADES DIVISÍVEIS NO MESMO
TERRENO. AUTOR QUE NÃO ERA MAIS PROPRIETÁRIO DE 45,09%
DO IMÓVEL, MAS SIM DE 45,09% SOBRE CADA UNIDADE.
NECESSÁRIA OPERAÇÃO DE PERMUTA QUANDO DA EXTINÇÃO DO
CONDOMÍNIO. PERMUTA QUE REPRESENTA TROCA ONEROSA.
HIPÓTESE DOS AUTOS QUE ENSEJA A COBRANÇA DO ITBI.
PRECEDENTE DO STJ EM CASO ANÁLOGO (RESP N.º 722.752-RJ).
LANÇAMENTO VÁLIDO. PAGAMENTO DO TRIBUTO DEVIDO.
PEDIDOS INICIAIS QUE DEVEM SER JULGADOS IMPROCEDENTES.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo Município de
Pinhais/PR contra sentença que, em autos de ação anulatória de
débito fiscal, julgou procedentes os pedidos iniciais, a fim de
condenar o ente público a restituir a quantia paga indevidamente
a título de ITBI, no valor de R$ 4.760,97 (quatro mil setecentos e
sessenta reais e noventa e sete centavos).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Cinge-se a controvérsia em determinar a possibilidade de
lançamento do ITBI na extinção amigável de condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 156, II, da CF/1988 e o art. 35 do CTN estabelecem que o
ITBI incide sobre transmissão onerosa de bens imóveis e de
direitos reais a eles relativos.
4. O art. 38 do CTN fixa como base de cálculo o valor venal dos
bens transmitidos, e a Lei Municipal n.º 501/2001, art. 36, prevê a
incidência do imposto sobre a permuta, inclusive quando
decorrente de divisão ou desmembramento de copropriedade.
5. No caso concreto, a extinção do condomínio não implicou mera
consolidação de frações ideais equivalentes, mas sim troca
onerosa: o autor transmitiu sua parte no terreno destinado à
terceira unidade em troca da integralidade das duas unidades
construídas.
6. Conforme o REsp n.º 722.752/RJ (STJ), há incidência do ITBI
quando a extinção de condomínio envolve imóveis
individualizados e edificados, pois cada condômino adquire
parcela correspondente à dos demais, por compra ou permuta.
7. Diferentemente seria se o condomínio recaísse sobre imóvel
divisível em estado de indivisão, hipótese em que a dissolução
corresponderia apenas à atribuição de partes ideais já
pertencentes a cada condômino, sem transmissão onerosa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento: O ITBI incide na extinção amigável de
condomínio quando envolve unidades autônomas edificadas, se a
operação configurar permuta entre condôminos.
_____
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, arts.
35 e 38; Lei Municipal nº 501/2001, art. 36.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 722.752/RJ, Rel.
Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 05.03.2009, DJe
11.11.2009.
I. RELATÓRIO
Relatório dispensado nos termos do art. 46 da Lei n.º 9.099/95 e do enunciado 92 do
FONAJE.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Presentes as condições intrínsecas e extrínsecas de admissibilidade, conheço do
presente recurso.
Cinge-se a controvérsia em determinar a possibilidade de lançamento do ITBI na
extinção amigável de condomínio.
Conforme disposto em exordial, em 06/10/2020, o autor adquiriu fração ideal de 322,03
m2 (trezentos e vinte e dois inteiros e três centésimos de metro quadrado), equivalente a
45,09% (quarenta e cinco inteiros e nove centésimos por cento) do imóvel de matrícula n.º
22.926, conforme cópia do registro do bem acostada ao mov. 01.5 dos autos de origem.
A parte remanescente do imóvel foi adquirida por terceiro na mesma oportunidade.
Celebrado o negócio jurídico, as partes contribuintes realizaram o pagamento do ITBI
em 19/10/2020, correspondente ao valor de R$ 14.834,95 (quatorze mil, oitocentos e trinta e
quatro reais e noventa e cinco centavos) (mov. 01.5).
Registrada a aquisição, em 06/06/2023, foi instaurado condomínio sobre a propriedade
por meio de incorporação imobiliária, a fim de realizar a construção do “Condomínio Residencial
Nahir Brito” com 03 (três) unidades individuais (mov. 01.5).
Concluída a construção somente de 02 (duas) unidades, as partes averbaram
“instituição parcial do condomínio” em relação a estas, mantendo-as sob registro de ambos os
proprietários (R-9/22.926, de 27/06/2023 - mov. 01.5).
Não obstante, em 07/07/2023, as partes registraram escritura pública de divisão
amigável, em comum acordo, visando à extinção parcial do regime condominial, nos
seguintes termos: a) à parte estranha ao processo ficou pertencendo trecho do terreno sobre o
qual seria construída futuramente a 3ª (terceira) unidade individual, correspondente à sua
fração ideal do bem; b) ao autor da demanda, ficou pertencendo “única e exclusivamente,
em sua plena totalidade, as UNIDADES nº 01 (um) e a UNIDADE nº 02 (dois), já concluídas
(acima descritas)”, com atribuição de valores específicos para efeitos fiscais (mov. 01.6).
Frise-se que, com a extinção do condomínio, não foi alterada a parte ideal do autor, o
qual continuou a ser proprietário das unidades equivalentes a 45,09% (quarenta e cinco
inteiros e nove centésimos por cento) do imóvel original.
Não obstante, quando da regularização da matrícula do bem, a parte foi informada da
necessidade de novo pagamento do ITBI (mov. 01.7), entendimento este mantido mesmo em
sede de recurso administrativo (mov. 01.16).
Realizado o lançamento, o autor quitou o novo débito tributário.
Por entender indevida a cobrança, porém, a parte ajuizou a presente demanda, a fim de
anular o lançamento e determinar a restituição dos valores pagos indevidamente.
Julgada procedente a ação, o ente público interpôs recurso inominado.
Pois bem. Inicialmente, verifica-se que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) encontra respaldo legal no inciso II do art. 156 da Constituição Federal, que assim
dispõe:
"Art. 156. Compete aos Município instituir impostos sobre: (…)
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição;” (Grifo nosso).

Da mesma forma, o Código Tributário Nacional disciplinou a matéria referente ao
imposto em seus art. 35, transcrito abaixo:
"Art. 35 - O imposto, de competência dos Estados, sobre a
transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem
como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio
útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como
definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis,
exceto os direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e
II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos
geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
(...)
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos". (Grifo nosso).

Em relação ao ITBI, portanto, nos termos do art. 38 do CTN, a base de cálculo do
imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos por meio de ato oneroso.
No caso do Município de Pinhais/PR, em particular, é prevista a cobrança do tributo
sobre operações de permuta, como indica o art. 36 da Lei Municipal n.º 501/2001, nos
seguintes termos:
"Art. 36. O Imposto é devido quando os bens transmitidos, ou sobre os
quais versarem os direitos cedidos, se situarem no território do Município,
ainda que a mutação patrimonial decorra de contrato celebrado fora do
Município
Parágrafo único - Estão compreendidos na incidência do imposto:
(...)
III - a permuta, inclusive nos casos em que a co-propriedade se
tem estabelecido pelo mesmo título aquisitivo, ou tenha por objeto
bens contíguos que venham a ser objeto de divisão, separação ou
desmembramento;" (Grifo nosso).

Neste contexto, importa destacar que quando da aquisição da fração ideal pelo autor, o
imóvel não estava individualizado em unidades autônomas com registros particulares.
Pelo contrário, tratava-se de um “lote urbano”, conforme indicado no próprio registro.
Posteriormente, porém, foi realizada incorporação sobre o bem, sendo construídas duas
unidades autônomas no mesmo terreno, com espaço já destinado à construção futura de uma
terceira unidade habitacional.
Ou seja, quando da extinção do condomínio, as partes eram co-proprietárias de
unidades autônomas, situação esta que foi inclusive averbada à Matrícula do bem (mov.
01.5 - suprimidos dados sensíveis do terceiro proprietário da parte ideal do imóvel):
Nesta hipótese, há a incidência do ITBI.
Isso porque cada um dos condôminos é proprietário de 50% de cada uma das
unidades e do terreno separado para a construção da terceira residência.
Assim, para extinguir o regime coletivo e transferir a propriedade exclusiva das
Unidades 01 e 02 ao autor, foi necessária uma permuta: o reclamante cedeu ao outro
condômino sua parte do terreno para construção da Unidade 02 em troca da parte dele das
unidades já edificadas.
Diferente seria se a extinção do condomínio ocorresse com o imóvel ainda indivisível,
permanecendo como um lote ou terreno rural.
Este entendimento já foi indicado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp n.º 722.752-RJ, o qual deferiu o pedido do Município do Rio de Janeiro para cobrança do
tributo em caso análogo ao dos autos. Confira-se:
"PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. OMISSÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. ITBI.
IMÓVEIS URBANOS EDIFICADOS. DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO.
INCIDÊNCIA DO TRIBUTO. BASE DE CÁLCULO. PARCELA ADQUIRIDA AOS
OUTROS CO-PROPRIETÁRIOS. 1. Hipótese em que os quatro impetrantes
(ora recorridos) eram co-proprietários de seis imóveis urbanos edificados.
Os condôminos resolveram extinguir parcialmente a co-propriedade. Para
isso, cada impetrante passou a ser único titular de um dos seis imóveis.
Quanto aos dois bens restantes, manteve-se o condomínio. Discute-se a
tributação municipal sobre essa operação. 2. O Tribunal de origem
entendeu ter ocorrido simples dissolução de condomínio relativo a
uma universalidade de bens, conforme o art. 631 do CC/1916.
Assim, não teria havido transmissão de propriedade com relação à
maior parte da operação. Se o indivíduo passou a ser proprietário
de imóvel em valor idêntico à sua cota ideal no condomínio, não
incidiria o ITBI. 3. Inexiste omissão no acórdão recorrido, que julgou a
lide e fundamentou adequadamente seu acórdão. 4. No entanto, o art. 631
não incide na hipótese, pois se refere ao caso clássico de condomínio
de bem divisível. Seria aplicável se os quatro impetrantes fossem
co-proprietários de terreno rural ou de terreno urbano não-
edificado. Nesse exemplo, no caso de desfazimento do condomínio, o
imóvel poderia ser fracionado junto ao cartório de imóveis, observados os
limites mínimos, requisitos e formalidades legais, resultando em quatro
partes iguais. Cada um dos antigos co-proprietários seria o único titular de
seu terreno (correspondente a 25% do original). Inexistiria transmissão
onerosa de propriedade nessa situação fictícia e, portanto,
incidência do tributo municipal. 5. Diferentemente, quando há
condomínio de apartamento edilício, ou de um prédio urbano não-
fracionado em unidades autônomas, é impossível a divisão do bem. É este
o caso dos autos. 6. O registro imobiliário é individualizado, como o é a
propriedade de apartamentos, nos termos da Lei de Registros Públicos (art.
176, § 1o, I, da Lei 6.015/1973). 7. Na situação inicial, antes do pacto
de extinção parcial do condomínio, os quatro impetrantes eram co-
proprietários de cada um dos imóveis, que devem ser considerados
individualmente. 8. Com o acordo, cada um dos impetrantes passou
a ser único proprietário de um dos seis imóveis. Ou seja, adquiriu
dos outros co-proprietários 75% desse bem, pois já possuia 25%.
9. O ITBI deve incidir sobre a transmissão desses 75%. Isso
porque a aquisição dessa parcela se deu por alienação onerosa:
compra (pagamento em dinheiro) ou permuta (cessão de parcela
de outros imóveis). 10. Esse raciocínio se aplica aos quatro imóveis que
passaram a ser titulados por um único proprietário. Quanto aos outros dois
bens, com relação aos quais o condomínio subsistiu, não há alienação
onerosa nem, portanto, incidência do ITBI. 11. Os impetrantes
adjudicaram cada um dos quatro imóveis a uma única pessoa, indenizando
os demais (por pagamento ou permuta), nos termos do art. 632 do CC
/1916. 12. É pacífico que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial)
referem-se aos bens autonomamente considerados. Também por essa
razão seria incabível tratar diversos imóveis como universalidade para fins
de tributação. 13. Esse entendimento foi consolidado pelo egrégio STF na
Súmula 589: "É inconstitucional a fixação de adicional progressivo do
imposto predial e territorial urbano em função do número de imóveis do
contribuinte". 14. A Suprema Corte impediu que os Municípios
considerassem todos os imóveis de cada contribuinte como uma
universalidade para fins de progressividade das alíquotas. Isso decorre do
reconhecimento de que cada imóvel a ser tributado deve ser
autonomamente considerado. 15. Se o Município não pode considerar
o conjunto de imóveis uma universalidade, para cálculo do IPTU,
seria inadmissível que o contribuinte possa fazê-lo com o intuito de
pagar menos ITBI. 16. Recurso Especial provido. (REsp 722.752/RJ, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/03/2009,
DJe 11/11/2009)”. (Grifo nosso).

No caso dos autos, portanto, o ITBI deve incidir quando da extinção do condomínio não
pela extinção em si, mas sim pela operação de permuta realizada entre as partes, que
representa troca onerosa entre os co-proprietários.

III. DISPOSITIVO
Isto posto, voto pelo CONHECIMENTO e DOU PROVIMENTO do recurso, a fim de
declarar a validade do lançamento e da cobrança do ITBI pela permuta realizada entre os
interessados quando da extinção do regime de condomínio, nos termos da fundamentação.
Logrando êxito com seu recurso, sem condenação em custas e honorários advocatícios
(art. 55, Lei n.º 9.099/95).
Ante o exposto, esta 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve, por unanimidade
dos votos, em relação ao recurso de Município de Pinhais/PR, julgar pelo(a) Com Resolução do
Mérito - Provimento nos exatos termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Gisele Lara Ribeiro (relator), com voto, e dele
participaram os Juízes Austregésilo Trevisan e Marcos José Vieira.

14 de novembro de 2025
Gisele Lara Ribeiro
Juíza Relatora