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Processo:

VISTOS, etc.I – RELATÓRIO:Anselmo Menegasso agrava da decisão de mov. 129.1 proferida nos autos de “ação declaratória”, nº 0000920-39.2015.8.16.0159, por ele ajuizada contra Ana Minatto Topanotti, na qual o MM. Juiz, dada a controvérsia sobre o valor real do bem objeto da demanda, deferiu a realização de avaliação por Avaliador Judicial.Assevera que o juízo demonstrou ter conhecimento do valor cadastral do imóvel, embora desatualizado, sendo que era obrigação da agravada mantê-lo atualizado na época da vigência do contrato de arrendamento, para fins de ITR, ademais, a fixação da remuneração do contrato de arrendamento é para a época de vigência do contrato, portanto, não há que se falar em atualização do valor cadastral, sendo que o próprio juízo ao mov. 91.1 estabeleceu que este valor é a base de cálculo da remuneração do arrendamento e prestação de contas.Argui que a decisão agravada, ao afirmar que “a fixação da remuneração pelo arrendamento deve ter como parâmetro o valor real da terra nua”, contraria ao art. 2º, parágrafo único do Decreto nº 59.566/1966, que estabelece como parâmetro o valor cadastral do imóvel obtido e fornecido na Declaração de Propriedade de Imóvel Rural e aceito para o Cadastro de Imóveis Rurais do IBRA, constante do recibo de pagamento do ITR (art. 17, §1º, do Decreto nº 59.566/1966), assim como, malfere o art. 95,
XII, da Lei nº 4.504/1964, que estabelece o limite de remuneração do arrendamento rural, com base no valor cadastral do imóvel.Aponta que a decisão recorrida está fundada em convicção própria do magistrado, ignorando os ditames da lei que regula a matéria e, se mantida, acarretará na nulidade do negócio jurídico nos termos do art. 166, IV e VII; art. 168 e art. 169, ambos do Código Civil, sendo, portanto, nula, o que pode ser alegado a qualquer momento, além de poder ser conhecida de ofício pelo juízo.Reprisa que, “conforme determina o artigo 95, XII, da Lei 4.504/1964, para a fixação da remuneração o parâmetro é o valor cadastral do imóvel, já o § 1º do artigo 17 do Decreto nº 59566/1966, define que o valor cadastral do imóvel é fornecido na Declaração de Propriedade de imóvel rural e aceito para o Cadastro de Imóveis Rurais do IBRA, constante do recibo de pagamento do imposto territorial rural (ITR)”.Ressalta que, caso concordasse com a decisão agravada, agiria em contrariedade à lei, pois o art. 13, I, do Decreto 59.566/1966, traz expressa proibição de renúncia dos direitos e vantagens estabelecidas em lei por parte dos arrendatários.Por derradeiro, defende que não há previsão legal para realização de avaliação por avaliador judicial para fins de fixação da remuneração pelo arrendamento, impondo-se que o julgador aplique a lei que rege a matéria, tomando o valor cadastral do imóvel declarado pela agravada nas matrículas, não sendo admissível que os imóveis tenham valores distintos conforme a destinação.Acrescenta que a presente liquidação de sentença possui finalidade específica de apenas fixar o valor do arrendamento, em substituição à cláusula anulada nos autos principais nº 0003312-20.2013.8.16.0159 para andamento e formalidade da ação de prestação de contas, em virtude da declaratória incidental, autos nº 00920-39.2015.8.16.0159.Entende que é necessário suspender a diligência até o julgamento do recurso pelos argumentos deduzidos e sob pena de lhe causar risco de lesão grave e de difícil reparação.Em decisão de mov. 10.1, foi indeferida a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, tendo o agravante interposto embargos de declaração, autos nº 0054761-28.2021.8.16.0000 ED1, acolhidos para reiterar a competência desta Câmara de Julgamento, mantendo a decisão que negou o efeito suspensivo.Intimada a recorrida, apresentou contrarrazões ao mov. 20.1.

II – VOTO:Da leitura dos autos, infere-se que o ora agravante, em 30/03/2015, ajuizou ação declaratória contra a agravada, autos nº 0000920-39.2015.8.16.0159, pugnando pela declaração de nulidade do “Instrumento Particular de Arrendamento de Terras Rurais”, firmado entre as partes, que instrui os autos de ação de prestação de contas, nº 0003312-20.2013.8.16.0159 (mov. 1.4).No juízo a quo, foram rechaçadas as pretensões do autor/agravante, porém em sede de recurso de apelação, a questão restou solucionada nos termos da seguinte ementa:
“(...)APELAÇÃO CÍVEL 2 (DO AUTOR). AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL. ARRENDAMENTO RURAL. CLÁUSULA QUE FIXA A CONTRAPRESTAÇÃO EM FRUTOS/PRODUTOS. NULIDADE RECONHECIDA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NULIDADE QUE, NO ENTANTO, NÃO ALCANÇA TODO O CONTRATO. CONTRAPRESTAÇÃO A SER APURADA EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CLÁUSULA DE FIXAÇÃO DE PRAZO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DO CADASTRO DE IMÓVEL RURAL NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. AUSÊNCIA DE TESTEMUNHAS NO CONTRATO. NULIDADES AFASTADAS. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO, ANTE A CONSIDERAÇÃO DE QUE A RELAÇÃO CONTRATUAL, CONFORME ALEGADO PELA PRÓPRIA PARTE, DUROU MAIS DE DEZ (10) ANOS. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” – sem grifos no original.
Iniciada a fase de liquidação de sentença (mov. 116.1), o ora agravante pugnou que a apuração da contraprestação devida siga o disposto no art. 95, da Lei nº 4.504/1964, ou seja, limitada a 15% do valor cadastral do imóvel, constante das matrículas dos imóveis (R$ 100.000,00) ou, de forma atualizada, pelo Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).A ora agravada, então, apresentou impugnação ao pedido de liquidação (mov. 124.1), arguindo que as áreas plantadas eram selecionadas, portanto deve ser aplicada a remuneração de 30% do valor atribuído à terra (art. 95, XII, do Estatuto da Terra), bem como que o CCRI não indica o valor da terra, devendo ser apurado por corretor imobiliário ou utilizando-se dos dados oficiais do DERAL-PR (Departamento de Economia Rural).Diante desse impasse, o MM. Juiz singular consignou na decisão agravada:“(...)2. O valor cadastral do imóvel está desatualizado, portanto, a fixação da remuneração pelo arrendamento deve ter como parâmetro o valor real da terra rural. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do arrendador, já que tal indicador foi estabelecido porque deveria refletir o preço da terra nua. Assim, também não cabe a liquidação do preço do arrendamento pelo valor cadastral, como requerido pelo liquidante. 3. Dada a controvérsia sobre o real valor do bem à época, defiro a avaliação pelo Avaliador Judicial.”
Pois bem.É incontroverso que as partes firmaram contrato de arrendamento rural, regulado pelo Estatuto da Terra – Lei nº 4.504/94 e Decreto nº 59.566/66 que, no tocante ao preço do arrendamento, dispõem:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:[...]XII - a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento). (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007) – sem grifos no original.
Segundo Arnaldo Rizzardo[1], é aceita “a fixação do valor em consonância com o valor real da terra, se desatualizado o valor cadastral para efeito de incidência do Imposto Territorial Rural, como já se apregoava antiga jurisprudência [A melhor interpretação do art. 95, XII, do Estatuto da Terra, e do art. 17, § 1.º, do Dec. 59.566/66, é aquela que admite a incidência percentual sobre o valor real da terra, e não sobre aquele lançado no cadastro, normalmente desatualizado, seja por inércia do proprietário, seja por inércia do órgão público encarregado da fiscalização, seja mesmo pela inflação galopante que assola a este país. Se com a desatualização do valor cadastral o proprietário pagou menos imposto do que devia, é problema a ser enfrentado pelo órgão competente. O que não se pode é, por essa razão, penalizá-lo com renda insignificante, iníqua, até. O preço do arrendamento é limitado em função do valor cadastral do imóvel, este, porém, deve corresponder ao valor da terra nua. Não o sendo, tem de ser atualizado ao invés de se reduzir o preço do aluguel (…) O certificado do Incra, além de ser elemento meramente probatório e não ad solemnitatem, tem pouca importância para a decisão da causa, dado que o percentual previsto na legislação citada deve incidir sobre o valor real do imóvel arrendado.” (TARGS, ApCiv 185029345, 2.ª Câm. Civ., j. 03.09.1985, v;i;. rel. Cacildo de Andrade Xavier, Julgados do Tribunal de Alçada do RGS 57/169)]”.”Resguardada a existência de posição doutrinária divergente e tendo como fundamento os princípios da boa-fé contratual e do não enriquecimento ilícito, não há como acolher a posição defendida pelo agravante no sentido de reformar a decisão que, diante da evidente não atualização do valor cadastral do imóvel, determinou a realização de perícia para avaliar o valor da terra nua nos dias atuais.Veja-se que o valor cadastral do imóvel quando absolutamente desatualizado não se presta sequer para cálculo do depósito judicial em demanda de desapropriação de imóveis, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos:
“RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. DEPÓSITO JUDICIAL. VALOR FIXADO PELO MUNICÍPIO OU VALOR CADASTRAL DO IMÓVEL (IMPOSTO TERRITORIAL URBANO OU RURAL) OU VALOR FIXADO EM PERÍCIA JUDICIAL.- Diante do que dispõe o art. 15, § 1º, alíneas "a", "b", "c" e "d", do Decreto-Lei n. 3.365/1941, o depósito judicial do valor simplesmente apurado pelo corpo técnico do ente público, sendo inferior ao valor arbitrado por perito judicial e ao valor cadastral do imóvel, não viabiliza a imissão provisória na posse.- O valor cadastral do imóvel, vinculado ao imposto territorial rural ou urbano, somente pode ser adotado para satisfazer o requisito do depósito judicial se tiver "sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior" (art. 15, § 1º, alínea "c", do Decreto-Lei n. 3.365/1941).- Ausente a efetiva atualização ou a demonstração de que o valor cadastral do imóvel foi atualizado no ano fiscal imediatamente anterior à imissão provisória na posse, "o juiz fixará independente de avaliação, a importância do depósito, tendo em vista a época em que houver sido fixado originalmente o valor cadastral e a valorização ou desvalorização posterior do imóvel" (art. 15, § 1º, alínea "d", do Decreto-Lei n. 3.365/1941).- Revela-se necessário, no caso em debate, para efeito de viabilizar a imissão provisória na posse, que a municipalidade deposite o valor já obtido na perícia judicial provisória, na qual se buscou alcançar o valor mais atual do imóvel objeto da apropriação.Recurso especial improvido.” (REsp 1185583/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro CESAR ASFOR ROCHA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 23/08/2012)
Desse modo, considerando-se que o valor do imóvel constante no cadastro junto ao INCRA está claramente desatualizado, andou bem o julgador singular em determinar a realização de avaliação do imóvel para com base no quantum a ser apurado pelo perito fixar o valor devido a título de arrendamento rural.Nessa esteira, os julgados:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO – ARRENDAMENTO RURAL – APLICAÇÃO DO ARTIGO 95, INCISO XII DO ESTATUTO DA TERRA – VALOR REAL DO IMÓVEL - LAUDO PERICIAL QUE UTILIZA O PERCENTUAL DE 15% SOBRE O VALOR REAL DO IMÓVEL CORRETO – INVIABILIDADE DA APLICAÇÃO DO VALOR CADASTRAL DESATUALIZADO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - O percentual de 15% estabelecido pelo artigo 95, inciso XII, do Estatuto da Terra deve incidir sobre o valor real do imóvel e não apenas em relação ao cadastro do valor do imóvel. II – Recurso conhecido e desprovido.”(TJMS. Agravo de Instrumento n. 1406180-13.2018.8.12.0000,
Sidrolândia,
2ª Câmara Cível, Relator (a):
Des. Alexandre Bastos, j: 22/08/2018, p:
24/08/2018) “AGRAVO DE INSTRUMENTO LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO, POR INTEMPETIVIDADE - REJEITADA - MÉRITO - LAUDO PERICIAL QUE UTILIZA O PERCENTUAL DE 15% SOBRE O VALOR REAL DO IMÓVEL - ARRENDAMENTO RURAL - ART. 95, XII, DO ESTATUTO DA TERRA - PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO VALOR CADASTRAL - INVIABILIDADE - VALOR REAL DO IMÓVEL - DECISÃO MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. Nos contratos de arrendamento rural, a percentagem a título de aluguel deve incidir não sobre o valor declarado para o efeito de cadastro do imóvel no INCRA, mas sim sobre o valor real do imóvel, tendo em vista a necessidade de se evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes e a preservação da boa-fé objetiva.” (TJMS. Agravo de Instrumento n. 4011426-77.2013.8.12.0000, Sete Quedas, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 10/12/2013, p: 12/12/2013)
Resta assente, portanto, que o douto magistrado não decidiu com base em convicção própria, inexistindo fundamento para que se alegue a nulidade do negócio jurídico, como reclama o agravante, eis que não houve ofensa à forma prevista em lei, nem há norma que imponha sua nulidade (art. 166, IV e VII, do CC).Por fim, embora não haja previsão expressa determinando a realização de avaliação de imóveis rurais nos casos como o presente, também não há vedação legal, ou seja, a prática não está proibida e, na hipótese, é a solução que melhor atende à aplicação da justiça.Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento.III - DECISÃO:Acordam os integrantes do 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.