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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Autos nº. 0044731-62.2024.8.16.0182

Recurso Inominado Cível n° 0044731-62.2024.8.16.0182 RecIno
13º Juizado Especial Cível de Curitiba
Recorrente(s): PRIDE ARAUCÁRIA LOTUS INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
Recorrido(s): EMERSON BRIDUN
Relator: Irineu Stein Junior
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DUPLICIDADE DE
PRAZOS PARA ENTREGA. PREVALÊNCIA DO MAIS FAVORÁVEL AO
CONSUMIDOR (ART. 47 DO CDC). ATRASO NA ENTREGA
CONFIGURADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO.
MULTA CONTRATUAL DEVIDA. BASE DE CÁLCULO SOBRE O VALOR
TOTAL PAGO, INCLUINDO FINANCIAMENTO BANCÁRIO.
POSSIBILIDADE (ART. 51, I, DO CDC E ART. 43-A, § 2º, DA LEI 4.591
/1964). DESPESAS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE
CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS
CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO. QUANTUM INDENIZATÓRIO
MANTIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO
CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto (mov. 62.1) pela parte requerida contra sentença (mov. 54.1)
que reconheceu o atraso de 138 dias na entrega da obra e a condenou ao pagamento de multa por
inadimplemento contratual, no valor de R$ 7.298,63 (sete mil, duzentos e noventa e oito reais, sessenta e três
centavos), além de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais) de perdas e danos e R$ 5.000,00
(cinco mil reais) pelos danos morais causados.
Contrarrazões no mov. 67.1.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual e se é
possível cumular as condenações ao pagamento de cláusula penal e perdas e danos, além da ocorrência de
danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
4. A recorrente alega a inexistência de inadimplemento contratual, sob o argumento de que o
prazo de entrega do imóvel deveria ser contado a partir do contrato de financiamento com a Caixa Econômica
Federal, e não do contrato de promessa de compra e venda.
Sustenta que há equívoco na definição da base de cálculo da cláusula penal sobre o montante
integral do contrato, pois a incidência da penalidade deveria ocorrer exclusivamente sobre os valores
adimplidos diretamente pelo recorrido à incorporadora.
Também defende a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização por
aluguéis, sob pena de bis in idem. Por fim, argumenta que não há dano moral a ser indenizado, por ausência
de comprovação de abalo extrapatrimonial relevante.
5. Diante a duplicidade de prazos, por força do art. 47 do CDC, deve prevalecer aquele mais
favorável ao consumidor. Em vista disso, a alegação de inexistência de inadimplemento contratual não
merece acolhimento, posto que a entrega das chaves ocorreu 138 dias após o término do prazo de tolerância
inicialmente previsto, o que evidencia o inadimplemento contratual.
A cláusula contratual que considera como prazo para a entrega do imóvel o cronograma da
instituição financeira viola a boa-fé e não deve ser considerado (art. 51, IV do CDC), prevalecendo o prazo
informado no momento da compra e venda, conforme precedente desta Turma:
RECURSO INOMINADO. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CASO
FORTUITO OU FORÇA MAIOR (CPC, ART. 373, II). NECESSIDADE DE PROVA DO
IMPACTO CONCRETO DA PANDEMIA DA COVID-19. PRAZO ESTABELECIDO
NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE NÃO PREVALECE SOBRE O
PRAZO INFORMADO NO MOMENTO DA COMPRA E VENDA, ACRESCIDO
DO PERÍODO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ATRASO COMPROVADO.
RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA PAGOS NO PERÍODO DE
INADIMPLEMENTO DA RÉ. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. MULTA
CONTRATUAL DEVIDA, NOS TERMOS DA CLÁUSULA PENAL ESPECÍFICA. DANO
MORAL COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma
Recursal - 0047639-14.2024.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA
TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS HELDER LUIS HENRIQUE
TAGUCHI - J. 02.09.2025). (grifo nosso)
6. A tese de equívoco na base de cálculo da cláusula penal, que deveria incidir apenas sobre o
valor efetivamente pago pelo recorrido diretamente à incorporadora, e não sobre o valor total do contrato, de
igual forma não merece acolhimento, por violar o art. 51, I do CDC que prevê:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios
de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição
de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa
jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
O § 2º do art. 43-A, da Lei 4.591/1964 não faz distinção entre o valor pago diretamente pelo
consumidor à incorporadora e o valor pago através de financiamento bancário. Logo, o item 6.3 (p. 4, mov.
32.4) deve ser interpretado nos termos do dispositivo citado, o qual estabelece:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele
previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida
ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1%
(um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de
atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em
contrato.
7. Por outro lado, a alegação acerca da impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a
indenização por aluguéis merece provimento. Isso porque a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no
Tema Repetitivo 970 prevê a impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal
moratória, quando esta possuir valor equivalente à locação:
Tema Repetitivo 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes.
Assim, a cumulação de multa contratual e lucros cessantes é permitida se o valor da multa for
inferior ao valor dos aluguéis perdidos, de acordo com o STJ. Permite-se que o comprador receba um valor
complementar para cobrir os lucros cessantes, que não foram totalmente indenizados pela cláusula penal
moratória. No entanto, o entendimento é que a cumulação não é permitida quando a cláusula penal já
abrange os lucros cessantes (como o valor do aluguel), conforme o Tema 970 do STJ.
Consequentemente, a sentença deve ser reformada, afastando-se a condenação ao pagamento
de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais) a título de indenização por lucros cessantes.
8. Por fim, a parte recorrente argumenta que não há dano moral a ser indenizado, por
ausência de comprovação de abalo extrapatrimonial relevante. Contudo, a fixação de indenização por danos
morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ao recorrido, mostra-se adequada e proporcional, diante
das circunstâncias do caso concreto.
O atraso na entrega do imóvel, que ultrapassou o prazo contratual mesmo com a inclusão do
período de tolerância, frustrou a legítima expectativa do consumidor quanto à posse do bem adquirido para
fins de moradia própria.
Tal frustração não se limita a mero aborrecimento cotidiano, mas representa violação
relevante à dignidade do autor, que se viu compelido a residir em imóvel alugado, arcando com despesas não
previstas em seu planejamento financeiro, conforme contrato de locação juntado no mov. 1.8, o qual não foi
impugnado oportunamente, nos termos do art. 437 do CPC.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA,
MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES.
IMPOSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO N. 970. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA.
DEMORA SUPERIOR A CINCO ANOS. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL
CARACTERIZADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme orientação
do Superior Tribunal de Justiça, "A legitimidade passiva da CAIXA não deve decorrer da
mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no
âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com
todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de
habitação popular" (AgInt no REsp 1.526.130/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe de 29/05/2017, g.n.). 2. No caso específico do
empreendimento imobiliário objeto destes autos, julgados recentes desta Corte assentaram
o entendimento de que foi gerido pela própria Caixa Econômica Federal para a promoção de
moradia a pessoas de baixa renda, reconhecendo sua legitimidade para responder pelos
vícios construtivos. 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega
do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo
considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento
de dano extrapatrimonial. Precedentes. 4. Na hipótese, o atraso de mais de cinco anos na
entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual e denota circunstância
excepcional suficiente a ensejar a reparação por danos morais, fixados em R$ 10.000,00
(dez mil reais). 5. "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (REsp 1.635.428/SC, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe de 25/06/2019 -
Tema Repetitivo n. 970). 6. Agravo interno parcialmente provido, para dar parcial
provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.795.662/RN, Relator Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/9/2020, DJe 1º/10/2020).
Portanto, é devida a indenização arbitrada pelo Juízo de origem (art. 6º, VI do CDC), pois,
além de cumprir sua função reparatória e sancionatória, não implica em enriquecimento indevido da parte
recorrida, em face da ausência de prova em contrário, mantida também a sentença neste ponto.
9. Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
inominado, para fins de reformar a sentença, restando afastada a condenação da parte requerida ao
pagamento de indenização por lucros cessantes, na forma da fundamentação.
No mais, fica mantida a decisão do Juízo a quo por seus próprios fundamentos, acrescidos os
aqui delineados.
Frente ao parcial sucesso recursal, incabível a condenação de verba honorária, conforme art.
55 da Lei 9.099/95.
Custas de lei, conforme Lei Estadual 18.413/14, arts. 2º, inc. II e 4º, e Instrução Normativa -
CSJEs, art. 18.
Teses de julgamento: Havendo duplicidade de prazos para a conclusão da obra, deve ser
considerado o prazo mais favorável aos interesses do consumidor. A base de cálculo da cláusula penal deve
considerar o valor pago pelo consumidor, inclusive através de financiamento bancário. O pagamento da
cláusula penal por inadimplemento contratual, decorrente de atraso na entrega da obra, e em valor
semelhante à locação, não pode ser cumulado com a indenização por aluguéis pagos ou lucros cessantes.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, VI, 47, 51, I, IV; Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º;
CPC, art. 437.
Jurisprudência relevante citada: TJPR, 2ª Turma Recursal, 0047639-14.2024.8.16.0014.
Rel.: Juiz de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Helder Luis Henrique Taguchi, j.
02.09.2025; STJ, Tema Repetitivo 970. AgInt no REsp n. 1.795.662/RN, Relator Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 14/9/2020, DJe 1º/10/2020
Resumo em linguagem acessível: O recurso foi parcialmente acolhido, ou seja, a
decisão anterior foi, em parte, reformada. O juiz manteve o entendimento de que a empresa atrasou a
entrega do imóvel em 138 dias, o que gerou prejuízos ao consumidor. Assim, a condenação ao pagamento
da multa prevista em contrato e da indenização pelos danos morais foram mantidas. Porém, a empresa não
precisará restituir o valor que autor pagou de aluguel, pois a multa contratual, no valor que foi fixada, já
serve para reparar esse prejuízo.
Ante o exposto, esta 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve,
por unanimidade dos votos, em relação ao recurso de PRIDE ARAUCÁRIA LOTUS INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA SPE LTDA, julgar pelo(a) Com Resolução do Mérito - Provimento em Parte nos exatos
termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Irineu Stein Junior (relator),
com voto, e dele participaram os Juízes Vanessa De Souza Camargo e Fernanda Bernert Michielin.

02 de dezembro de 2025
Irineu Stein Junior
Juiz (a) relator (a)