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Processo:

RELATÓRIO:
Trata-se de recurso de apelação interposto por Odebrecht Realizações Imobiliárias S/A contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos e indenização por dano moral ajuizada por Gilberto Leal Valias Pasquinelli, na qual o magistrado de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para o fim de:
a) declarar a resilição do negócio jurídico discutido na inicial a partir de 05 de setembro de 2016; b) condenar a parte ré a: b.1) devolver à parte autora, de forma imediata e em parcela única, os valores por ele pagos, a serem calculados na forma da cláusula 3.4 das condições gerais do contrato, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a partir da data do trânsito em julgado desta sentença, admitidas as seguintes deduções: - taxa administrativa de 10% (dez por cento) do valor pago; - cláusula penal de 15% (quinze por cento) do valor do pago; - encargos moratórios referentes a parcelas vencidas antes da resilição; - comissão de intermediação de 5% do preço atualizado; b.2) pagar indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ser atualizado pelo INPC a partir da data desta sentença (súmula nº 362 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA), com acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação.
Diante da sucumbência recíproca, condenou a parte autora ao pagamento de 20% das custas processuais e dos honorários advocatícios, ficando os outros 80% sob responsabilidade do réu. Quanto aos honorários advocatícios, foram fixados em 15% sobre o valor das deduções afastadas somado ao valor da indenização por danos morais para o procurador do autor e, para o procurador do réu, sobre o valor das deduções mantidas.
Após a oposição de embargos de declaração, esclareceu-se que a declaração de resilição do negócio jurídico deve ser a partir de 05/10/2016, autorizando, ainda, a dedução da taxa de fruição dos valores a serem devolvidos (mov. 71.1).
Em suas razões recursais, sustentou o apelante que é incontroverso nos autos que o desfazimento do contrato foi solicitado exclusivamente pelo autor que, ao contratar, tinha ciência e concordou com os descontos previstos, jamais questionando as cláusulas pactuadas. Destacou que a intervenção judicial nas cláusulas contratuais deve ser medida excepcional.
Argumentou que a redução do percentual da cláusula penal foi indevida, pois a previsão contratual de 20% é compatível com o entendimento do STJ. Alegou que a sentença recorrida alterou o percentual da taxa de administração, fornecendo uma nova forma de cálculo que deixou de considerar os custos da administração do contrato, esclarecendo que a taxa de administração possui natureza completamente diferente da taxa de fruição, não havendo o que se falar em bis in idem. Acrescentou que os encargos moratórios e demais tributos são devidos, uma vez que existe previsão contratual para tanto, não sendo razoável que arque com tais valores no caso de distrato unilateral.
Defendeu que não houve violação da honra do autor e, consequentemente, não há dano moral a ser reparado. Por fim, afirmou que, caso seja mantida a condenação ao pagamento de indenização por dano moral, os juros moratórios devem ser contados do arbitramento, e não da citação.
Pugnou pelo provimento do recurso de apelação com a reforma da sentença para o fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais em relação à suposta abusividade das cláusulas contratuais, afastando a condenação por dano moral. Alternativamente, que os juros de mora sejam aplicados a partir do arbitramento na sentença (mov. 78.1).
O apelado apresentou contrarrazões, manifestando-se pelo desprovimento do recurso (mov. 84.1).
É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTOS:
1. Admissibilidade:
Não conheço do recurso quanto ao pedido de autorização do abatimento do valor pago pelo autor da taxa de administração e taxa de fruição, conforme previsto no contrato.
Isso, porque o magistrado singular admitiu o desconto da taxa administrativa de 10% (dez por cento) do valor pago, de acordo com o previsto na cláusula contratual 13.1.1, conforme excerto extraído da fundamentação da sentença:
Seguindo essa linha de raciocínio, portanto, não se pode falar em modificação a base de cálculo da taxa administrativa, pois não guarda ela relação com o tempo de efetiva utilização do bem. Rejeita-se, então, este tópico da pretensão do autor.
Também autorizou o abatimento da taxa de fruição, de acordo com a fundamentação da sentença recorrida que afastou a alegada abusividade da cláusula e a ocorrência de bis in idem suscitada pelo autor, posteriormente acrescentado no dispositivo com o parcial acolhimento dos embargos de declaração, veja-se:
3. Pelo exposto, ACOLHO em parte os embargos de declaração opostos no seq. 64.1 para o fim de integrar a sentença do seq. 58.1, por consequência, declarar resilido o negócio jurídico a partir de 05 outubro de 2016 e autorizar a dedução da taxa de fruição dos valores a serem devolvidos. (Destacou-se).
Com isso, verifica-se que não há interesse recursal por parte do apelante.
Em relação à impugnação dos encargos moratórios, a sentença reconheceu que são devidos, porém somente em relação às parcelas vencidas antes da rescisão contratual.
Logo, ao sustentar simplesmente a validade da cobrança, o apelante deixou de impugnar especificamente os fundamentos da sentença, violando o princípio da dialeticidade recursal, motivo pelo qual não conheço deste tópico.
Quanto aos demais argumentos, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
2. Mérito:
Cinge-se a controvérsia recursal apresentada a respeito da possibilidade de reforma da sentença que reduziu o percentual previsto na cláusula penal do contrato firmado entre as partes e condenou o apelante ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da sentença, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação.

2.1. Da leitura dos autos observa-se que as partes celebraram contrato de concessão de direito real de uso de uma unidade do empreendimento residencial Condomínio Quintas de Sauípe Grande Laguna pelo valor de R$ 198.000,00 (cento e noventa e oito mil reais).
O concessionário realizou o pagamento do sinal no valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais) e, em relação ao saldo remanescente, ficou acordado que o pagamento seria realizado em 05 (cinco) parcelas anuais no valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), com vencimento nos dias 25 de fevereiro dos anos de 2015, 2016, 2017, 2018 e 2019, sendo que, das cinco parcelas, somente as duas primeiras foram pagas e, em setembro de 2016, o concessionário manifestou o interesse de rescindir o contrato.
Todavia, a questão não foi solucionada pela concedente, ensejando o ajuizamento da presente demanda.
2.2. Inicialmente, cumpre mencionar que a Constituição Federal e o Código Civil asseguram aos contratantes o exercício da autonomia privada para contratar com liberdade, declarando suas vontades, porém encontrando limites na função social dos contratos e observando o princípio da boa-fé.
Ainda, com base nesta autonomia, o ordenamento jurídico traz as possibilidades de resilição contratual, ou seja, a extinção do vínculo jurídico por manifestação da vontade de uma ou de ambas as partes, prevista no contrato firmado entre as partes na cláusula 13.1 que assegura o direito do concessionário denunciar o contrato.
Muito embora o concessionário tenha manifestado sua vontade de forma livre quando contratou com a apelante, tem-se que na revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista é aplicável à espécie e permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda.
Assim, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, uma vez que o princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, veja-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS MONITÓRIOS. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. JUROS REMUNERATÓRIOS. TAXA MÉDIA DO MERCADO. COBRANÇA ABUSIVA. LIMITAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. CAPITALIZAÇÃO MENSAL EXPRESSAMENTE PACTUADA. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. No que atine à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, tendo em conta que o princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual.(...).(AgInt no AREsp 1638853/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020) (Destacou-se).
Assim, não obstante a intervenção judicial nos contratos seja medida excepcional, no caso dos autos, verifica-se a necessidade da discussão das cláusulas pactuadas.
2.3. A respeito do direito de retenção nos casos de inadimplemento ou desistência do promitente comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o valor da retenção deve ser entre 10% a 25% da quantia paga, de acordo com o caso concreto:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 e 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. O recurso especial que indica violação do artigo 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, mas traz somente alegação genérica de negativa de prestação jurisdicional é deficiente em sua fundamentação, o que atrai o óbice da Súmula nº 284/STF, aplicada por analogia.3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.4. No caso, rever a conclusão das instâncias ordinárias quanto ao percentual de retenção, fixado com base nas peculiaridades dos autos, demandaria o reexame de provas e do contrato estabelecido entre as partes, providência que atrai os óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.(...)(AgInt no AgInt no AREsp 1579612/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 18/08/2020) (Destacou-se).
Assim também preconiza a súmula 543/STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Veja-se que a súmula dispõe que caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento do contrato, o vendedor poderá reter parte do valor pago, levando em consideração os gastos administrativos e o fato do imóvel poder ser comercializado novamente.
Da leitura do contrato de concessão de direito real de uso pactuado entre as partes, nota-se que ficou estabelecido que o concessionário será restituído dos valores até então pagos, deduzidas verbas conforme descrito a seguir:

É possível verificar que todas as deduções dizem respeito ao direito de retenção do concedente, e não somente à cláusula penal.
Com isso, não obstante a cláusula penal determine a dedução de 20% do valor pago pelo concessionário, estando, a princípio, dentro dos limites estabelecidos pela jurisprudência do STJ, o valor total das deduções ultrapassa os 25% assegurados pelo direito de retenção.
Neste cenário, analisando o caso concreto, o magistrado singular, acertadamente reduziu o percentual da cláusula penal para 15%, em consonância com o entendimento dos tribunais superiores.
A título de esclarecimento, colaciona-se excerto da fundamentação da sentença recorrida:
Esse percentual engloba todos os encargos a serem deduzidos, tanto de natureza indenizatória quanto cominatória (afastados apenas eventuais encargos moratórios já existentes ao tempo da desistência). Portanto, a cláusula penal de 20% não seria abusiva. Contudo, sua soma com a retenção de mais 10% a título de taxa administrativa implicaria em retenção de 30% dos valores pagos, superando o teto admitido pela jurisprudência.
Dito isso, não assiste razão ao apelante no sentido de que a redução se mostra indevida e, portanto, a sentença não merece reparo neste ponto.
2.4. A despeito do dano moral, insta salientar que é natural que relações contratuais impliquem eventuais aborrecimentos para as partes em razão da obrigação não ser cumprida da forma e no prazo combinado ou porque seu cumprimento não satisfaz a expectativa, por exemplo.
Portanto, o dano moral pelo descumprimento de lei ou do contrato não se configura pela mera existência do fato, sendo necessária a comprovação efetiva de que as consequências do inadimplemento vão além do mero aborrecimento, causando lesão ao direito da personalidade da suposta vítima.
No caso em análise, apesar de o apelante não ter providenciado a resilição do contrato quando interpelado pelo concessionário, não ficou demonstrada qualquer violação ao direito de personalidade desse, tanto que somente após três anos da manifestação da vontade é que o apelado ajuizou a presente demanda.
Além disso, entende-se que caso o concessionário não quisesse mais arcar com as parcelas após o pedido de resilição, poderia ter utilizado de outros meios para suspender o pagamento, como por meio de ação judicial.
Outrossim, não se verifica a existência de prejuízo ao concessionário, pois o pagamento das parcelas conforme havia sido pactuado no contrato garantiu que pudesse continuar usufruindo do bem durante esses três anos.
Com isso, tem-se que o dano moral, para restar configurado, deve efetivamente ser provado e a mera alegação da “perda de tempo útil” não se mostra suficiente para tanto.
De toda sorte, pelo que se extrai dos autos, não há elementos hábeis a superar este ônus, não havendo comprovação da efetiva angustia e sofrimento em decorrência da demora na resilição contratual.
Logo, assiste razão ao apelante quanto à inexistência de violação à honra do concessionário, devendo a sentença ser reformada para o fim de afastar a condenação ao pagamento de indenização por dano moral.
2.5. Diante da parcial reforma da sentença, o ônus sucumbencial deve ser readequado.
Para tanto, mantenho a sucumbência recíproca em relação às custas processuais, porém na proporção de 30% (trinta por cento) sob a responsabilidade do autor, ficando os outros 70% (setenta por cento) a cargo do réu.
Também fica mantido o percentual de 15% (quinze por cento) referente aos honorários advocatícios incidentes sobre o êxito obtido na demanda, devido ao procurador do réu e, ao procurador do autor, sobre o valor das deduções afastadas.
3. Conclusão:
Por tais fundamentos, voto no sentido de conhecer parcialmente do recurso de apelação e, na parte conhecida, dar parcial provimento para o fim de afastar a condenação ao pagamento de indenização por dano moral, readequando a sucumbência nos termos do voto.