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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS - PROJUDI
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Autos nº. 0004990-97.2024.8.16.0187

Recurso: 0004990-97.2024.8.16.0187 RecIno
Classe Processual: Recurso Inominado Cível
Assunto Principal: Locação de Imóvel
Recorrente(s): IMOBILIÁRIA BETEL LTDA,
Recorrido(s): RODRIGO LUIZ DE OLIVEIRA
FRANCIELE CRISTINA MAULEPIS

EMENTA: RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. CONTRATO DE
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INVASÃO DO APARTAMENTO
PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA.
ADMINISTRADORA DE IMÓVEL QUE ATUA COMO MERA
MANDATÁRIA DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA
RELAÇÃO CONTRATUAL COMO PARTE. CULPA EXCLUSIVA DE
TERCEIRO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
ART. 485, VI, DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:
Trata-se de recurso inominado interposto por IMOBILIÁRIA BETEL LTDA contra sentença que
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de locação
residencial e condenar solidariamente os réus ao pagamento de multa contratual, indenização
por danos materiais e danos morais, em razão da invasão do imóvel pelo locador antes da
entrega das chaves.
A parte ré sustenta, em síntese, inexistência de responsabilidade da imobiliária, ausência de
prova dos alegados danos materiais, a inexistência de abalo moral indenizável ou,
subsidiariamente, o excesso do quantum fixado, bem como a ausência de responsabilidade da
imobiliária pelos atos praticados exclusivamente pelo locador, pugnando pela reforma da
sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
A questão em discussão consiste em:
(i) saber se a administradora imobiliária possui legitimidade passiva para responder pelos
danos decorrentes da invasão do imóvel praticada pelo locador antes da entrega das chaves; e
(ii) saber se houve conduta própria, culposa ou excesso de poderes por parte da
administradora capaz de atrair sua responsabilização civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
Preliminarmente, não merece ser conhecida a alegação recursal de furto de objeto dos autores
por terceiros, visto se tratar de inovação recursal e a sua análise neste grau recursal
configuraria supressão de instância.
No tocante às demais insurgências recursais restam satisfeitos os pressupostos processuais
viabilizadores da admissibilidade, tanto os objetivos quanto os subjetivos, o recurso deve ser
conhecido em parte.
Inicialmente, verifica-se que a alegação de ausência de responsabilidade/ilegitimidade passiva
da ré IMOBILIÁRIA BETEL LTDA deve ser acolhida. Justifico.
O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que “pelo contrato de
administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando,
em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas
distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a
segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. A
administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e
especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura
como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como
consumidor, portanto” (STJ - REsp 1846331 / DF - TERCEIRA TURMA – Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI – J. 10/03/2020 - DJe 13/03/2020).
Assim, a responsabilidade do mandatário limita-se às hipóteses em que atua com culpa
própria, excesso de poderes ou em desacordo com as instruções do mandante, nos termos
dos arts. 663 e 665 do Código Civil.
No caso dos autos, os autores imputam a ré/recorrente a responsabilidade pela rescisão do
contrato, diante da invasão do apartamento pelo locador, bem como pela existência de
contrato com o proprietário do imóvel, conforme segue:
“o Sr. Elielson Pereira dos Santos, representante da empresa, diminuiu a
situação e ignorou a legítima frustração que os Requerentes sentiram,
diante da falta de profissionalismo e das flagrantes infrações contratuais e
legais que os Requeridos deram causa, a saber, invasão domiciliar e
apropriação indébita (...) Frisa-se, Excelência, que os Requerentes
seguem, até o presente momento, sem assinar a rescisão do contrato e
sem a restituição de seus pertences” (fl. 02 do mov. 1.1)
“intermediar e representar o locador a imobiliária responde,
solidariamente, pela existência de vícios em decorrência da relação
contratual” (fl. 03 do mov. 1.1).
Tem-se, da análise das fundamentações, que não há nos autos qualquer demonstração de
que a imobiliária tenha agido com culpa, extrapolado os poderes outorgados ou deixado de
cumprir dever contratual próprio
Constata-se que, da oitiva das partes e testemunhas em sede de audiência de instrução e
julgamento, o preposto não sabia da intenção do proprietário de adentrar no imóvel antes do
encerramento do contrato, com a respectiva entrega das chaves:
O Sr. Elielson relatou, em síntese, que é sócio proprietário da imobiliária, que o contrato foi
bem rápido, de cerca de 2 a 3 meses, que foi a esposa do autor quem foi pegar o contrato na
imobiliária, que foi indicado fiador, que o autor falou que ia mudar de emprego sendo
necessário desocupar o imóvel, que o autor ficou de entregar o imóvel em uma sexta, que não
foi entregue as chaves no dia combinado, que até hoje as chaves não foram entregues, que só
ele que falava com os autores, que não falou para o proprietário sobre a rescisão, só que os
autores iam desocupar o imóvel, que informou que o autor ia sair do imóvel em uma sexta
feira, que as chaves não foram entregues no dia, que quem avisou que entraram no imóvel
foi o Rodrigo (autor), que depois o locador falou que entrou no imóvel, pois ele estava
aberto, que não foi até o apartamento e que não recebeu reclamações de mau cheiro no local
(mov. 43.5)
O autor Rodrigo relatou que fez contrato de locação, que mudaram o seu local de trabalho e
decidiu se mudar, que na sexta feira o rapaz estava pintando o local e no sabado o proprietário
entrou no apartamento, dormindo no local, que ainda tinham coisas na residência, que entrou
em contato com a imobiliária, que na propriedade tinha um tablet, roupas intimas, cortina,
banqueta e halteres, que estavam levando aos poucos os seus pertences, que tinha
comentado que ia entregar a chave quando terminasse os reparos, que não tinha data
definida, que o locador entrou no sabado, que informou a imobiliária que ia entrar na justiça,
que a empresa/ré falou que não sabia da entrada, que solicitou a entrega dos objetos para a
empresa, que depois preferiu não retirar as coisas, que foi orientado a fazer BO e entrar na
justiça, que estavam limpando o apartamento, que o local não tinha mau cheiro, mas somente,
sujeira de obra (mov. 43.6).
Ainda, tais informações são corroboradas pela juntadas os prints de mensagens, nos quais o
funcionário da ré responde as mensagens do autor sobre os adiamentos na entrega das
chaves (mov. 23.8), bem como consta resposta daquele após reclamos dos autores/locatários
respondendo que “tranquilo, vejo o que você quer fazer” (áudio 2 da folha 03 do mov. 1.8).
Logo, considerando que a administradora atua como simples mandatária do locador,
praticando atos de gestão e administração em nome destes, sem se confundir com a figura do
locador propriamente dito, não se verifica a responsabilidade da imobiliária no caso concreto.
Salienta-se que o mandato, no sistema civil, traduz atuação em nome alheio, de modo que os
efeitos jurídicos do negócio recaem sobre o mandante, e não sobre quem apenas o representa.
No caso em tela, os pedidos formulados na inicial decorrem diretamente do contrato de
locação e do alegado inadimplemento dos deveres inerentes à posição de locador,
notadamente quanto invasão do imóvel antes da entrega definitiva das chaves.
Trata-se, portanto, de pretensões que se dirigem àquele que integra a relação locatícia como
locador, e não à pessoa jurídica que apenas administrava o bem em nome dos proprietários e
que, como comprovado, atuou dentro dos limites do contrato.
Dessa forma, o pedido inicial baseia-se exclusivamente na invasão do imóvel locado pelo
locador, de responsabilidade exclusiva deste, sem apontar conduta autônoma da
administradora que justifique sua inclusão no polo passivo.
Assim, a sentença merece reforma, com o reconhecimento da ilegitimidade passiva da ré
IMOBILIÁRIA BETEL LTDA, por ausência de nexo entre sua atuação e o dano material
alegado.
Nesse sentido:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. ADMINISTRADORA DE
IMÓVEL QUE ATUA COMO MERA MANDATÁRIA DOS LOCADORES.
AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA RELAÇÃO CONTRATUAL COMO
PARTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO ENTRE AUTORES E
PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM
RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 485, VI, DO CPC. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0008160-
92.2024.8.16.0182 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA
RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DOUGLAS MARCEL PERES
- J. 22.04.2026)(grifei).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INVASÃO DO
IMÓVEL E FURTO DE ITENS ANTES DA MUDANÇA DO LOCATÁRIO.
ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. MANDATÁRIA DO LOCADOR.
ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. AUSÊNCIA DE ATO
PRÓPRIO, CULPOSO OU EXCESSO DE PODERES. SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PROVIDO (TJPR - 2ª Turma Recursal -
0000250-72.2024.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA
TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO
RODRIGUES JUNIOR - J. 11.11.2025)(grifei).
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, para fins de
reformar parcialmente a sentença para reconhecer a ilegitimidade passiva da ré IMOBILIÁRIA
BETEL LTDA, julgando o feito extinto em relação a esta, sem resolução do mérito, nos termos
do art. 485, VI do CPC.
Ante o êxito recursal, não há condenação ao pagamento de honorários advocatícios (art. 55,
Lei 9.099/95). Custas nos termos dos artigos 2º, I e II e 4º da Lei nº 18.413/2014, bem como
artigo 18 da IN 01/2015 do CSJE. Observe-se a suspensão da cobrança na forma do artigo 98,
§3º, do CPC, caso a parte recorrente seja beneficiária da assistência judiciária gratuita.
Dou por prequestionados todos os dispositivos constitucionais, legais e demais normas
suscitadas pelas partes nestes autos.
Resumo em linguagem acessível: O Tribunal entendeu que a imobiliária não pode ser
responsabilizada porque apenas administrava o imóvel para o proprietário. A entrada indevida
no apartamento foi feita exclusivamente pelo locador, sem participação ou culpa da imobiliária.
Por isso, o processo foi encerrado em relação à imobiliária, sem análise do mérito, e o recurso
foi aceito e provido.
IV. DISPOSITIVO:
Ante o exposto, esta 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve, por unanimidade dos
votos, em relação ao recurso de IMOBILIÁRIA BETEL LTDA,, julgar pelo(a) Com Resolução do
Mérito - Provimento nos exatos termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Irineu Stein Junior, com voto, e dele participaram os
Juízes Fernanda Bernert Michielin (relator) e Patrícia Di Fuccio Lages De Lima.

Curitiba, 26 de maio de 2026

Fernanda Bernert Michielin
Juíza Relatora