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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
1ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS - PROJUDI
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Autos nº. 0030428-14.2024.8.16.0030

Recurso: 0030428-14.2024.8.16.0030 RecIno
Classe Processual: Recurso Inominado Cível
Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Recorrente(s): CANELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Recorrido(s): MAURI JOSE DUTRA JUNIOR

ISABELA SILVA DOS SANTOS

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONTRATO
DE AQUISIÇÃO DE COTA DE MULTIPROPRIEDADE. PEDIDO DE
RESCISÃO DO CONTRATO. VALIDADE DA RETENÇÃO DE VALORES A
TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. MODIFICAÇÃO DA CLÁUSULA
PENAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PARA 25%. PARCIAL
PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto em face de sentença que julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do
contrato, indevida a comissão de corretagem e condenando a ré a restituir os
valores pagos, retendo apenas 10% a título de cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em verificar a possibilidade de restituição dos
valores pagos, especialmente a título de corretagem, diante do cancelamento
do contrato, bem como a validade da cláusula penal que instituiu 50% sobre
os valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. É válida a cláusula contratual que atribui ao consumidor o pagamento da
comissão de corretagem, desde que previamente informado do valor.
4. A retenção da corretagem mostra-se legítima quando decorrente de serviço
efetivamente prestado e prevista contratualmente, não configurando cláusula
abusiva.
5. A cláusula penal deve ser modificada para possibilidade de retenção de
25% das parcelas pagas, conforme legislação específica da matéria.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso inominado conhecido e parcialmente provido.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, e 51; CC, art. 725;
Lei nº 13.786/2018, art. 67, caput, I, II e § 5º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016
RELATÓRIO
Relatório dispensado conforme art. 38 da Lei 9.099/1995.
FUNDAMENTAÇÃO
Recurso conhecido, pois presentes os requisitos de admissibilidade recursal,
tanto os extrínsecos quanto os intrínsecos.
Trata-se de recurso interposto em face da sentença que julgou parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, declarando a resolução dos contratos, bem como indevida a
taxa de corretagem e condenando a requerida à restituição dos valores da taxa de corretagem
e valores já pagos, reduzindo a cláusula penal de 50% para 10%. A parte ré pretende a
reforma da decisão para que seja mantida a cláusula contratual penal de 50%, bem como a
licitude da retenção da taxa de corretagem.
Inicialmente, cumpre destacar que a controvérsia deve ser analisada à luz das
normas de proteção e defesa do consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos
conceitos de consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do
Consumidor. Diante da hipossuficiência dos reclamantes em relação à ré, é devida a inversão
do ônus da prova em favor da parte consumidora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.
No tocante à abusividade da cláusula que prevê a retenção dos valores pagos a
título de corretagem, assiste razão à parte recorrente.
Prevê o art. 67 da Lei 13.786/2018 que:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o
incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação
do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao
incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
Referido artigo prevê a possibilidade de retenção da comissão de corretagem nos
empreendimentos imobiliários celebrados com o incorporador (caso dos autos, consoante
dispõe no contrato de seq. 1.6), nos casos de distrato.
Ainda que tenha decorrido apenas dias ou semanas do negócio jurídico, o
trabalho do vendedor foi realizado, fazendo jus ao percebimento da corretagem,
independentemente de situações posteriores. Isso é, havendo a prestação do serviço, e
estando prevista a cláusula de forma destacada, é válida a cobrança.
Vale destacar que a ementa colacionada pelos recorridos em contrarrazões não
se amolda ao caso concreto, pois a causa de pedir não está calcada em situação idêntica.
Ainda, o Superior Tribunal de Justiça consagrou tese no julgamento do REsp
1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos de
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem. (STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Ou seja, não estaria enquadrada em nenhuma das hipóteses do art. 51 do
Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a cláusula não afasta a responsabilidade do
fornecedor, não impede o acesso do consumidor ao Poder Judiciário, tampouco impõe
desvantagem exagerada, limitando-se a disciplinar os efeitos econômicos do eventual
desfazimento contratual.
Ademais, tal previsão encontra respaldo na própria natureza da verba de
corretagem, que decorre de serviço efetivamente prestado, consistente na intermediação bem-
sucedida da negociação entre as partes.
Assim, evidencia-se que houve prévia ciência do encargo, o que reforça a
validade da cláusula.
Ademais, a corretagem constitui verba autônoma, devida em razão da
aproximação útil entre as partes, sendo legítima sua retenção quando inexistente ilicitude na
contratação, nos termos do art. 725 do Código Civil.
E considerando que foram duas unidades que os autores adquiriram, é válida a
retenção integral de R$ 7.312,00.
Em relação à possibilidade de retenção parcial das parcelas pagas a título de
cláusula penal, com parcial razão à parte recorrente.
Inicialmente, registre-se que a parte recorrente não comprovou que o
empreendimento imobiliário que é objeto dos contratos está sendo constituído sob o regime de
afetação de patrimônio, ônus que lhe incumbia.
Não consta nenhuma informação no contrato desse tipo, tão menos a parte
demonstrou que houve abertura de CNPJ específico para o empreendimento. Portanto, desde
já, verifica-se que a retenção de 50% é indevida, não se subsumindo o caso ao previsto no art.
67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018.
Considerando que o inciso II deste mesmo artigo prevê a possibilidade de
retenção de até 25% da quantia paga, mostra-se devida a reforma parcial da sentença para
que esse seja o percentual passível de abatimento daquilo a ser devolvido à parte requerente.
Vale lembrar que as leis, ressalvadas antinomias normativas, convivem
harmonicamente entre si, devendo ser compatibilizadas a interpretação quando não se verifica
o conflito de normas.
Assim, ainda que se aplique o Código de Defesa do Consumidor, não há como se
assumir nulidade da cláusula quando outra Lei traz a possibilidade de retenção, isso é, o
legislador já entendeu que a quantia é compatível com o ordenamento jurídico. Destaca-se que
não há nenhum tipo de alegação de que essa norma que prevê a cláusula penal sofra de
alguma inconstitucionalidade ou ilegalidade, isso é, que deveria ser extirpada do ordenamento
jurídico.
Portanto, deve ser modificada a sentença, nesse ponto, para que sejam
devolvidas as parcelas pagas, com possibilidade de retenção de 25%.
Diante do exposto, voto pelo parcial provimento do recurso inominado,
reformando a sentença, na forma da fundamentação acima.
Diante do êxito parcial do recurso, não há condenação do recorrente ao
pagamento de honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/1995 e da
interpretação uniformizada pelo Superior Tribunal de Justiça por meio do PUIL 3.874/PR.
Custas processuais nos termos da Lei Estadual 18.413/2014.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, esta 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve, por
unanimidade dos votos, em relação ao recurso de CANELA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., julgar pelo(a) Com Resolução do Mérito - Provimento em Parte nos
exatos termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Vanessa Bassani (relator), com voto, e
dele participaram os Juízes Melissa De Azevedo Olivas e Douglas Marcel Peres.
Curitiba, 29 de maio de 2026

VANESSA BASSANI
Juíza Relatora