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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Autos nº. 0013639-10.2023.8.16.0018

Recurso Inominado Cível n. 0013639-10.2023.8.16.0018 RecIno
2º Juizado Especial Cível de Maringá
Recorrente(s): OZIAS ANTONIO ESTEVAM, MARIA MODERNO ESTEVAM, AMANDA
CAROLYNE PAULISTA SANDOLE e LUCIANO MODERNO ESTEVAM
Recorrido(s): IRANI JOSE COSTA
Relator: Juan Daniel Pereira Sobreiro
RECURSOS INOMINADOS. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
COBRANÇA DE REPAROS APÓS A DEVOLUÇÃO DO
BEM IMÓVEL. VISTORIA DE SAÍDA REALIZADA SEM
COMPROVAÇÃO DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO DOS
LOCATÁRIOS. LAUDO UNILATERAL. EXISTÊNCIA DE
INFILTRAÇÕES PREVIAMENTE COMUNICADAS À
IMOBILIÁRIA. NOTA FISCAL SEM DISCRIMINAÇÃO DOS
SERVIÇOS EXECUTADOS. AUSÊNCIA DE PROVA SEGURA
DA RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA PELOS DANOS
APONTADOS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 23, INCISO III, DA
LEI N. 8245/1991. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. RECURSO
DA LOCATÁRIA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DOS
FIADORES PREJUDICADO.
1. RELATÓRIO
Relatório dispensado conforme artigo 38 da Lei n. 9.099/1995.
2. VOTO
Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, os recursos em
apreço devem ser conhecidos.
A sentença (eventos 296.1 e 298.1) julgou improcedentes os embargos à execução
opostos pelos executados, determinando o prosseguimento da execução fundada
em contrato de locação residencial e respectivos documentos que instruíram a
petição inicial.
Em grau recursal (evento 302.1), a reclamada AMANDA CAROLYNE PAULISTA
SANDOLE aponta a nulidade da execução, pela ausência dos requisitos de certeza,
liquidez e exigibilidade do título executivo, uma vez que a cobrança se baseia em
laudo de vistoria unilateral e nota fiscal genérica, sem comprovação detalhada dos
serviços realizados. Defende a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
ao caso concreto. No mérito, pugna pela reconhecimetno da invalidade da vistoria
final realizada sem prévia intimação dos locatários e fiadores, o que comprometeria
sua eficácia probatória. Aduz, ainda, que não há prova dos valores efetivamente
despendidos com os reparos, tampouco demonstração de que tais despesas
decorreram de conduta da locatária, sendo necessária dilação probatória
incompatível com a via executiva. Por fim, sustenta a abusividade da cobrança de
pintura nova do imóvel, por se tratar de obrigação indevida diante do desgaste
natural, pugnando pela reforma da decisão, com a consequente extinção da
execução.
Por sua vez, em seu recurso inominado (evento 301.1) os reclamados OZIAS
ANTONIO ESTEVAM, MARIA MODERNO ESTEVAM e LUCIANO MODERNO ESTEVAM
afirmam que a execução decorre de cobrança de valores referentes a supostos
reparos e alugueres, porém, defendem a responsabilidade da imobiliária,
considerando sua negligência na condução da locação, deixando de prestar suporte
adequado e de adotar providências para evitar prejuízos. Alegam que eventuais
danos decorrentes da má administração devem ser imputados à imobiliária e não
aos locatários. Por isso, pugnam pela reforma da sentença, com o reconhecimento
da nulidade da execução e sua consequente extinção.
Da análise dos autos, chega-se à conclusão de que a sentença comporta reforma.
Explica-se.
a) Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
A recorrente AMANDA CAROLYNE PAULISTA SANDOLE sustenta a incidência das
normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente para afastar
a validade de cláusulas contratuais e a exigibilidade dos valores executados
(evento 302.1, página 05).
A controvérsia, todavia, decorre de contrato de locação residencial firmado entre
particulares, cuja disciplina jurídica encontra-se submetida à Lei n. 8245/1991 (Lei
do Inquilinato) e às normas gerais do Código Civil, não se verificando típica relação
de consumo entre locador e locatário.
Não se ignora, obviamente, a existência de participação de imobiliária na
administração do imóvel (evento 1.5), contudo, o objeto da presente execução
refere-se ao cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelos locatários e
fiadores perante o locador, o que não encontra eco no sistema de proteção ao
consumidor.
Ainda que os recorrentes OZIAS ANTONIO ESTEVAM, MARIA MODERNO ESTEVAM e
LUCIANO MODERNO ESTEVAM defendam em seu recurso possível falha na
prestação de serviço da administradora imobiliária (evento 303.1, página 04), é
preciso convir que a referida empresa sequer integra o polo ativo ou passivo da
presente demanda.
Por isso, a análise da controvérsia deve ocorrer à luz das disposições da Lei n. 8245
/1991e do Código Civil, não havendo que se falar na aplicação das normas
consumeristas ao caso em exame.
Assim, rejeita-se o pedido de incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Por oportuno, a tese ausência dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do
título executivo diz respeito ao próprio mérito da demanda e com ele será
analisado.
b) Do mérito
O embate repousa na exigibilidade ou não de valores exigidos a título de reparos
no imóvel locado após a desocupação, especialmente quanto à vistoria de saída.
Com efeito, assiste razão à recorrente AMANDA CAROLYNE PAULISTA SANDOLE
quanto à alegação de invalidade da vistoria final utilizada para embasar a cobrança
dos reparos imputados ao imóvel (evento 302.1, página 10).
Como se sabe, inexiste obrigação legal de convocação dos fiadores para
acompanhamento da vistoria de saída, uma vez que a responsabilidade destes
decorre do contrato de fiança e acompanha a obrigação principal assumida pelos
locatários, não havendo previsão normativa que condicione a validade da vistoria à
sua participação ou ciência prévia.
Situação diversa, contudo, ocorre em relação aos locatários/inquilinos.
Muito embora não seja exigível que a imobiliária ou o locador somente realizem a
vistoria mediante a efetiva presença do inquilino, é induvidoso que este deve ser
previamente comunicado acerca da data e horário designados para o ato,
possibilitando-lhe acompanhar a inspeção e confrontar as constatações realizadas
com aquelas constantes do laudo de vistoria inicial.
Tal providência decorre dos deveres anexos de boa-fé objetiva e cooperação que
regem as relações contratuais, especialmente porque a vistoria de saída constitui o
principal instrumento destinado à verificação do cumprimento da obrigação
prevista no artigo 23, inciso III, da Lei n. 8245/1991, consistente na devolução do
imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do
uso normal.
A prévia comunicação permite ao locatário verificar a correção das anotações
realizadas, apresentar esclarecimentos imediatos, apontar eventuais divergências
em relação à vistoria inicial e, inclusive, providenciar os reparos que entender
cabíveis antes da imputação dos respectivos custos. Nesse sentido:
"RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTRATAÇÃO DE IMOBILIÁRIA
APENAS PARA REALIZAÇÃO DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA. SEGUNDA VISTORIA DE
SAÍDA REALIZADA COM ACOMPANHAMENTO APENAS DA LOCADORA QUE NÃO PODE
SER CONSIDERADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE A LOCATÁRIA TERIA CAUSADO
TODOS OS DANOS MATERIAIS ALEGADOS. RETENÇÃO DA CAUÇÃO DE FORMA INDEVIDA.
SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 46, LJE). RECURSO CONHECIDO
E DESPROVIDO. (TJPR - 3ª Turma Recursal - 0037877-90.2023.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.:
JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO HELÊNIKA VALENTE DE SOUZA PINTO - J. 29.09.2025)." (grifou-
se).
Não se está afirmando que a realização da vistoria dependa da concordância do
locatário ou que sua ausência impeça a prática do ato. A administradora do imóvel
não fica vinculada à participação do inquilino na inspeção final. Exige-se apenas
que lhe seja oportunizado o acompanhamento mediante comunicação prévia
adequada, sem prejuízo de eventual ajuste consensual de datas para viabilizar sua
presença.
Nessa perspectiva, uma vez regularmente cientificado, eventual não
comparecimento injustificado do locatário transfere-lhe os ônus decorrentes das
constatações efetuadas na vistoria, cuja validade não poderá posteriormente ser
questionada apenas com fundamento em sua ausência voluntária.
No caso concreto, entretanto, não há nos autos qualquer demonstração de que os
locatários tenham sido previamente informados acerca da realização da vistoria
final (evento 1.7).
Além disso, observa-se que o referido documento foi produzido unilateralmente,
não contendo registro de ciência dos locatários, muito embora apresente prazo
para impugnação, não há elementos de convicção que comprovem que ele foi
encaminhado aos locatários para rebater os apontamentos ali trazidos ou execução
dos reparos apontados.
Assim, em que pese não se identifique nulidade decorrente da ausência de
convocação dos fiadores, verifica-se que os locatários foram privados da
oportunidade de acompanhar a vistoria de saída e de exercer contraditório mínimo
sobre as constatações posteriormente utilizadas para fundamentar a cobrança dos
alegados prejuízos.
Tal circunstância compromete a força probatória do laudo de vistoria final
produzido, especialmente porque a pretensão executiva está amparada justamente
nas conclusões extraídas dele.
A conclusão acima ganha ainda maior relevância diante das particularidades
verificadas no caso concreto.
É que os elementos probatórios produzidos nos autos evidenciam que parte
significativa das irregularidades apontadas na vistoria de saída possui relação
direta com problema estrutural previamente comunicado pelos locatários à
imobiliária.
Com efeito, as imagens de evento 103.7 demonstram a existência de infiltrações
no teto do imóvel durante a vigência da locação, situação que foi objeto de
reclamações formuladas pelos inquilinos junto à administradora. A propósito:
Não por acaso, as fotografias constantes da vistoria de saída utilizadas para
justificar a cobrança dos reparos reproduzem exatamente a área do teto que havia
sido anteriormente afetada pelas infiltrações e que já era objeto de insurgência dos
locatários quanto à qualidade da pintura e às consequências dos vazamentos
ocorridos (evento 1.7, página 08).
Nesse contexto, a ausência de prévia comunicação para acompanhamento da
vistoria final assume especial relevância, pois, impediu que os locatários
esclarecessem, no momento da inspeção, que parte das avarias apontadas decorria
de problema estrutural já comunicado à administradora do imóvel e não de
inadequada conservação do bem.
Também não se ignora que o exequente juntou aos autos nota fiscal de prestação
de serviços no valor de R$ 5.172,00 (cinco mil, cento e setenta e dois reais),
buscando demonstrar os gastos realizados para recomposição do imóvel.
O referido documento, todavia, isoladamente considerado, não se mostra suficiente
para comprovar a efetiva extensão dos danos atribuídos aos locatários. Afinal, a
nota fiscal não apresenta qualquer discriminação dos serviços executados, não
discrimina os materiais empregados, tampouco individualiza os valores
correspondentes a cada reparo supostamente realizado. Igualmente, não foram
juntados orçamentos, memoriais descritivos ou quaisquer outros documentos aptos
a demonstrar a correlação entre os danos apontados na vistoria e os valores
efetivamente desembolsados.
Por consequência, não é possível aferir qual parcela do montante cobrado
corresponde à pintura do imóvel e qual parcela se refere aos demais itens descritos
na vistoria de saída, circunstância que compromete a liquidez e a própria
comprovação do alegado prejuízo.
Cumpre destacar, ainda, que a exigência de pintura nova ao término da locação
constitui matéria que reiteradamente gera controvérsias nas relações locatícias,
justamente porque nem toda deterioração da pintura autoriza a transferência dos
custos ao locatário.
Nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei n. 8245/191, o imóvel deve ser restituído
no estado em que recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso
normal. Veja-se:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal.” (grifou-se).
Assim, o desgaste natural da pintura decorrente do decurso do tempo e da
utilização ordinária do imóvel não pode ser confundido com dano indenizável.
A responsabilização do locatário exige demonstração concreta de que a
necessidade de repintura decorreu de danos efetivamente por ele causados, e não
do desgaste natural do imóvel ou de problemas estruturais de responsabilidade do
locador. Nesse sentido:
"RECURSO INOMINADO. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL.
INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. (1) RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REPARO E
PINTURA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. PAGAMENTO DAS DESPESAS
COM REPARO E PINTURA NÃO PREVIAMENTE OPORTUNIZADO À LOCATÁRIA, A PARTIR DE
APRESENTAÇÃO DE ORÇAMENTO ELABORADO POR VISTORIADOR, CONFORME DISPOSIÇÃO
CONTRATUAL. FALTA DE ESPECIFICAÇÃO E INÍCIO DE PROVA DOS SUPOSTOS DANOS,
RELACIONADOS GENERICAMENTE NO TERMO DE ENTREGA DAS CHAVES, QUE AFASTA A
PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL, COM PINTURA
NOVA. ABUSIVIDADE NO CASO CONCRETO. LOCATÁRIO QUE DEVE ENTREGAR O
IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES EM QUE RECEBEU, SALVO AS DETERIORAÇÕES
DECORRENTES DO USO NORMAL (ARTIGO 23, III, LEI 8245/91). AUSÊNCIA DE PROVA
DO USO ANORMAL DO IMÓVEL. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma
Recursal - 0011053-34.2022.8.16.0018 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM
SEGUNDO GRAU HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI - J. 20.10.2023)." (grifou-se).
Como visto, no caso dos autos, além de inexistir prova segura acerca da origem
dos alegados danos na pintura, há elementos indicando que parte relevante das
irregularidades decorreu de infiltrações previamente comunicadas pelos próprios
inquilinos. Soma-se a isso a ausência de participação dos locatários na vistoria final
e a falta de detalhamento dos serviços constantes da nota fiscal apresentada.
Com esse conjunto de circunstâncias, não há elementos probatórios
suficientemente seguros para atribuir aos recorrentes a responsabilidade pelos
reparos cobrados pelo exequente.
Por conta da fragilidade da vistoria unilateral produzida sem prévia comunicação
aos locatários, a existência de problemas estruturais relacionados às infiltrações
registradas nos autos, bem como a insuficiência da documentação apresentada
para comprovar a efetiva extensão dos danos e dos gastos realizados, impõe-se o
reconhecimento da inexigibilidade das cobranças objeto da execução.
Por conseguinte, a sentença deve ser reformada para julgar procedentes os
embargos à execução (evento 255.1), reconhecendo-se a inexigibilidade da dívida,
o que aproveita aos fiadores, na forma do artigo 117 do Código de Processo Civil.
Finalmente, sobre o recurso interposto no evento 303.1, este está fundamentado
exclusivamente na alegação de que os prejuízos discutidos nos autos decorreriam
de falha imputável à administradora do imóvel, a qual teria conduzido
inadequadamente a relação locatícia e os procedimentos de vistoria.
Acontece que o deslinde favorável do recurso interposto pela locatária torna
prejudicada a discussão por eles trazida, por ser inócuo discutir a responsabilidade
da imobiliária, não obstante seja evidente que sequer faça parte destes autos, seja
no polo ativo, seja no plo passivo. Assim, não faz sentido apreciar o recurso dos
fiadores.
Diante do exposto, vota-se:
a) pelo conhecimento e provimento do recurso interposto por Amanda de
Fátima Estevam, para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos à
execução, reconhecendo-se a inexigibilidade da dívida objeto da presente
execução, extinguindo-a, sem resolução do mérito, aproveitando o resultado aos
fiadores, conforme artigo 117 do Código de Processo Civil;
b) por julgar prejudicado o recurso interposto por Ozias Antonio Estevam, Maria
Moderno Estevam e Luciano Moderno Estevam.
Houve êxito recursal pela recorrente Amanda de Fátima Estevam, logo, deixa-se de
condená-la ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da
Lei n. 9099/1995.
Como o recurso de Antonio Estevam, Maria Moderno Estevam e Luciano Moderno
Estevam restou prejudicado, não se pode falar que ficaram vencidos, destarte,
deixa-se de condená-los ao pagamento de honorários advocatícios (artigo 55 da Lei
n. 9.099/1995).
Custas nos termos legais (Lei nº 18.413/2014,arts. 2º, I e II, e 4º; IN 01/2015 do
CSJE, art. 18).
Observe-se o disposto no artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, porquanto a
recorrente é beneficiária da gratuidade da justiça (evento 313.1).
Dou porprequestionadostodos os dispositivos constitucionais e infraconstitucionais
suscitados pelas partes.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, esta 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais resolve, por
unanimidade dos votos, em relação ao recurso de OZIAS ANTONIO ESTEVAM, julgar
pelo(a) Sem Resolução de Mérito - Prejudicado, em relação ao recurso de LUCIANO
MODERNO ESTEVAM, julgar pelo(a) Sem Resolução de Mérito - Prejudicado, em
relação ao recurso de MARIA MODERNO ESTEVAM, julgar pelo(a) Sem Resolução de
Mérito - Prejudicado, em relação ao recurso de AMANDA CAROLYNE PAULISTA
SANDOLE, julgar pelo(a) Com Resolução do Mérito - Provimento nos exatos termos
do voto.
O julgamento foi presidido pelo (a) Juiz(a) Juan Daniel Pereira Sobreiro (relator),
com voto, e dele participaram os Juízes Letícia Zétola Portes e Tiago Gagliano Pinto
Alberto.
21 de agosto de 2026

Juan Daniel Pereira Sobreiro
Juiz de Direito Relator