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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
1ª VICE-PRESIDÊNCIA

Autos nº. 0007372-69.2026.8.16.0033

Recurso: 0007372-69.2026.8.16.0033 Pet
Classe Processual: Petição Cível
Assunto Principal: Compromisso
Requerente(s): A Z Imóveis Ltda
Requerido(s): Associação dos Moradores e Amigos da Vila Emiliano Perneta
I –
AZ IMÓVEIS LTDA interpôs recurso especial, com fundamento no artigo 105, inciso III,
alínea “a”, da Constituição Federal, contra os acórdãos da 19ª Câmara Cível deste Tribunal de
Justiça.
Sustentou o Recorrente, em síntese, a violação aos seguintes dispositivos legais:
a) art. 1.022, II, do Código de Processo Civil (CPC), sob a assertiva de que permaneceram
omissão e contradição no julgamento, pois o acórdão reconheceu que não foi responsável pela
implantação do loteamento, mas lhe atribuiu responsabilidade pela comercialização dos lotes,
além de não ter acolhido a tese de decadência relacionada à alegada irregularidade do
empreendimento;
b) arts. 3º, § 1º, 12, 13, I, e 14, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), defendendo que
apenas comercializou imóveis próprios adquiridos de terceiro, de modo que sua atividade
estaria relacionada à venda de produto, e não à prestação de serviço. Afirma que, como
comerciante, sua responsabilidade pelo fato do produto seria subsidiária e estaria afastada
porque o responsável pela implantação do loteamento é identificado;
c) art. 54 da Lei nº 9.784/1999 e arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/1979, argumentando que o
loteamento foi aprovado, implementado e registrado na década de 1950, conforme a legislação
vigente na época, que eventual revisão dos atos administrativos estaria alcançada pela
decadência e que, após a entrega do loteamento ao Poder Público, não poderia ser
responsabilizado por obras de infraestrutura.
II -
Sobre a aventada ofensa aos artigos 3º, § 1º, 12, 13, I, e 14, do Código de Defesa do
Consumidor (CDC), consta do aresto combatido:
“A alienação de lotes sem a respectiva realização das obras de infraestrutura, o que
inclui obras de drenagem e aterro de áreas alagadiças, caracteriza fato do serviço, à
luz do CDC, conforme entende o STJ: (...) Ainda que a Ré não tenha sido a
responsável pela implantação do loteamento, impõe-se reconhecer que, como
vendedora dos lotes, é responsável – independentemente da existência de culpa –
pelos vícios que prejudiquem o seu pleno uso e gozo, nos termos do art. 14, do CDC,
aplicado no precedente do STJ: (...) Oportuno assinalar que loteamento aprovado mas
não executado, executado parcialmente ou mal executado é considerado loteamento
ilegal e irregular: (...) No caso dos autos, impõe-se reconhecer que a Ré vendeu aos
associados da Autora lotes irregulares, portanto.”
E, no julgamento dos embargos de declaração, o Colegiado ressaltou:
“De início, consigna-se que a aplicação do art. 14, do CDC, no acórdão embargado, foi
feita no âmbito do pleito indenizatório por danos morais decorrentes da parcial
execução das obras de infraestrutura do loteamento, circunstância que foi
caracterizada por este colegiado como fato do serviço. (...) E, realmente, a
jurisprudência do STJ reconhece que a ausência ou incompletude das obras de
infraestrutura em loteamento caracteriza fato do serviço, atraindo a incidência do art.
14, do CDC. (...) Evidente, portanto, que lote, loteamento e infraestrutura urbana são
figuras indissociáveis, pois, sozinhos, nenhum deles atende à finalidade idealizada
pelo legislador. (...) Considerada essa sistemática, é impossível desvincular a atividade
econômica desempenhada pela Embargante das demais atividades inerentes a esse
processo. E, nesse ponto, observa-se que, ao contrário do que tenta dar a entender a
Embargante, ela não adquiriu alguns lotes de terceiros de forma aleatória. Na
realidade, as escrituras públicas de compra e venda de movs. 66.4 a 66.6 revelam que
adquiriu 139 lotes, todos eles de uma mesma empresa, e todos eles concentrados na
mesma área, próxima, como já consignado, das margens do rio Atuba, e que exigiam
obras de drenagem e construção de vias de encanamento, que não foram concluídas:
(...) Também não é possível isolar a atividade econômica da Embargante das
atividades dos demais sujeitos envolvidos no loteamento, porque, como dito acima,
loteamento, infraestrutura urbana e lote são figuras indissociáveis, dentro do contexto
de parcelamento do solo urbano. Entendimento contrário fragilizaria sobremaneira o
sistema de proteção ao consumidor, porque bastaria que a empresa responsável pela
implementação do loteamento alienasse todos os lotes para terceiros para que esses
os comercializassem, deixando de arcar com as obras de infraestrutura. (...) Em
conclusão, diante do vasto acervo probatório reunido aos autos, verifica-se que a
Embargante, atuante empresarialmente no ramo imobiliário, em especial na compra e
venda de lotes urbanos, vendeu lotes irregulares aos associados da Embargada e,
portanto, deve responder pelos danos sofridos por eles, na forma da fundamentação
adotada no acórdão embargado, com a complementação aqui feita.”
Assim, o Órgão Colegiado concluiu que a ausência ou incompletude das obras de
infraestrutura do loteamento constitui fato do serviço e atrai a incidência do art. 14 do CDC. A
conclusão foi assentada no memorial descritivo, no plano de loteamento, na prova pericial e
nos demais elementos probatórios, a partir dos quais considerou demonstrado que não foram
integralmente executadas as obras de drenagem e demais intervenções previstas para a área
próxima ao Rio Atuba, onde se situavam os lotes comercializados pela Recorrente. O acórdão
integrativo acrescentou que lote, loteamento e infraestrutura urbana são elementos
indissociáveis no sistema de parcelamento do solo urbano e que a atividade econômica da
Recorrente não poderia ser isolada das demais atividades integrantes desse processo.
Considerou relevante que a Recorrente adquiriu 139 lotes concentrados na área atingida pela
deficiência de infraestrutura e reconheceu sua inserção na cadeia de fornecimento.
Verifica-se, portanto, que as razões do presente recurso encontram-se dissociadas do que
restou decidido pelo Colegiado, bem como deixou o Recorrente de impugnar especificamente
os fundamentos que embasaram o aresto combatido, acima destacados. Nesta ótica, a
deficiência nas razões recursais e o fato de não ter atacado especificamente o fundamento do
acórdão atraem a incidência das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal. A propósito:
PROCESSUAL CIVIL. RECLAMAÇÃO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
(...) FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA.
APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 283 E 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 211/STJ E 282, 356/STF. (...) X - Ademais, o reexame
do acórdão recorrido, em confronto com as razões do recurso especial, revela que os
fundamentos apresentados naquele julgado, e que fundamentaram a construção da
sólida ratio decidendi alcançada pelo Tribunal de origem, foram utilizados de forma
suficiente para manter a decisão proferida no Tribunal a quo e não foram
suficientemente rebatidos no apelo nobre, fator capaz de atrair a aplicação dos óbices
das Súmulas n. 283 e 284, ambas do STF. (...) XII - Agravo interno improvido. (AgInt no
AREsp n. 2.722.719/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
26/2/2025, DJEN de 5/3/2025.)
Além do mais, exsurge que a convicção a que chegou o Órgão Julgador decorreu da análise
das circunstâncias fáticas peculiares à causa, de maneira que o reexame das questões
suscitadas, com a modificação do julgado, configura-se inviável nesta fase processual diante
dos óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, máxime em face das premissas
fáticas estabelecidas, acima destacadas, uma vez que, “Segundo a orientação desta Corte
Superior, não há como afastar as premissas fáticas e probatórias estabelecidas pelas
instâncias ordinárias, soberanas em sua análise, pois, na via estreita do recurso especial, a
incursão em tais elementos esbarraria no óbice do enunciado 7 da Súmula do Superior
Tribunal de Justiça.” (AgRg no REsp n. 1.273.861/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024.).
No que tange à tese de decadência prevista no art. 54 da Lei nº 9.784/1999 e responsabilidade
pelas obras à luz dos arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/1979, constou do julgado:
“Como consta da certidão do 6º Registro de Imóveis, a planta do loteamento Jardim
Pedro Demeterco foi aprovada pela Prefeitura de Piraquara com 128 quadras e 1939
lotes (mov. 1.7). O Memorial Descritivo assim retrata a área: (...) Observa-se, portanto,
que consta do Memorial Descritivo, com muita clareza, a necessidade de drenagem
das áreas próximas às margens do Rio Atuba. O Plano de Loteamento constante do
mesmo documento, por sua vez, prevê expressamente a construção de estrada de
encanamento e um futuro canal, denominado “Canal Atuba”, que teria 12 metros de
largura, ladeado por duas avenidas, cada uma com 18 metros de largura. (...) Invertido
o ônus da prova, a imobiliária Ré sequer demonstrou a presença das obras previstas
naquele documento (valas, estradas de encanamento e canal).”
Ainda, o Colegiado ressaltou no julgamento dos aclaratórios que:
“Por fim, o fato de o loteamento encontrar-se irregular não demanda a pretendida
análise a respeito da validade ou decadência dos atos administrativos relacionados à
sua aprovação ou registro, dado que a questão se refere ao cumprimento desses atos.
A omissão apontada pela Embargante nesse ponto, portanto, não se configura.”
Assim, a Câmara Julgadora fundamentou que a questão decidida não dizia respeito à
anulação da aprovação ou do registro administrativo do loteamento. A irregularidade
reconhecida decorreu da constatação de que obras previstas por ocasião da aprovação não
foram integralmente realizadas. Por isso, afastou a tese de que o julgamento implicaria revisão
ou anulação, após décadas, dos atos administrativos que aprovaram e registraram o
empreendimento
Nesse ponto, também se verifica que as razões recursais não correspondem ao que foi
decidido pelo Colegiado e que o Recorrente não impugnou especificamente os fundamentos
do acórdão acima destacados. Essa deficiência de fundamentação e a ausência de
impugnação específica atraem a aplicação das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal
Federal, já mencionadas.
Ainda, nesse contexto, verifica-se que os comandos normativos apontados como violados
neste tópico não foram objeto de exame pelo Colegiado (arts. 54 da Lei nº 9.784/1999 e 17 e
22 da Lei nº 6.766/1979), de maneira que não resta satisfeito o indispensável requisito do
prequestionamento, necessário mesmo quando verse sobre matéria de ordem pública,
incidindo a Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal: “É inadmissível o recurso extraordinário,
quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”. Nesse sentido:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. COMPETÊNCIA
TERRITORIAL. COISA JULGADA E PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. (...) 5. Mesmo tratando-se
de matéria de ordem pública, é indispensável o prequestionamento para viabilizar o
conhecimento do recurso especial, conforme jurisprudência consolidada do Superior
Tribunal de Justiça, segundo a qual a ausência de deliberação anterior sobre a matéria
federal inviabiliza o conhecimento do recurso, inclusive em temas de ordem pública. (...)
(EDcl no AREsp n. 2.838.586/AL, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado
em 11/5/2026, DJEN de 15/5/2026.)
Por seu turno, não comporta acolhimento a suposta afronta ao artigo 1.022 do Código de
Processo Civil, sob o argumento de que persistiriam vícios no acórdão embargado, pois o
colegiado, ainda que contrariamente aos interesses da parte Recorrente, julgou a lide
integralmente e por meio de decisão fundamentada, esclarecendo as questões suscitadas,
conforme se evidencia dos trechos do acórdão acima transcritos.
Consoante tem reiterado o Superior Tribunal de Justiça, “(...) O acórdão recorrido não possui
as omissões suscitadas pela parte recorrente, mas apresentou, concretamente, os
fundamentos que justificaram a sua conclusão. Como é cediço, o Julgador não está obrigado a
rebater, individualmente, todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo suficiente que
demonstre, fundamentadamente, as razões do seu convencimento. Inexiste, portanto, ofensa
ao art. 1022 do CPC/2015. 2. O acórdão recorrido apresentou fundamentação concreta e
suficiente para dar suporte às suas conclusões, inexistindo desrespeito ao dever judicial de se
fundamentar as decisões judiciais, existindo mero inconformismo da parte recorrente com o
resultado do julgamento que lhe foi desfavorável. Portanto, não há ofensa ao art. 489 do CPC
/2015.” (AgInt no REsp n. 1.949.221/AL, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda
Turma, julgado em 9/4/2025, DJEN de 23/4/2025.).
Saliente-se que “Conforme entendimento desta Corte, não há incompatibilidade entre a
inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a
incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ, quanto às teses invocadas pela parte
recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para
a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado.” (AgInt no AREsp n.
2.726.652/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 30/4/2025, DJEN
de 7/5/2025.)
III –
Diante do exposto, inadmito o recurso especial com base no entendimento jurisprudencial
citado e em razão da incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e das Súmulas 282, 283 e 284 do
STF.
Intimem-se.
Curitiba, data da assinatura digital.
Desembargador HAYTON LEE SWAIN FILHO
1º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
AR21