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TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 1ª Vara de Família e Sucessões, Registro Público e Corregedoria do Foro Extrajudicial - da Comarca de Maringá. Apelante: Nelson Leyzer. Apelado: 4º Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá. Relator: Luciano Carrasco Falavinha Souza, em substituição ao Desembargador Luis Cesar de Paula Espíndola. Apelação Cível. Suscitação de dúvida inversa. Sentença que julgou improcedente a dúvida inversa suscitada. Insurgência do suscitante. Pedido de averbação dos contratos particulares de compra e venda e dação em pagamento. Impossibilidade. Propriedade que não se transmite por meio de averbação, e sim através de registro. Art. 1.245 do Código Civil. Aplicação da lei 9.514/97 que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Não cabimento. Partes que em nenhum momento convencionaram expressamente a garantia da alienação fiduciária do bem imóvel. Garantia real que não se presume. Deve vir convencionado no contrato para que se beneficie da forma prevista na lei 9.514/97. Lei de registros públicos 6.015/73 determina que os contratos de compra e venda e dação em pagamento sejam objeto de registro para que o domínio do imóvel seja transferido. Averbação que não possui o efeito jurídico da transferência. Decisão mantida. Apelo conhecido e não provido. 1. Art. 1.245 do Código Civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. ” 2.”(...) em nenhum momento há entre as partes convenção expressa de garantia da alienação fiduciária do bem imóvel objeto dos negócios jurídicos. Esta garantia não se presume, deve estar expressamente convencionada no contrato para que se beneficie da forma particular prevista na lei 9.514/97. 3. “Art. 108 do Código Civil. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 4. Recurso conhecido e não provido. Vistos, examinados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017, da 1ª Vara de Família e Sucessões, Registro Público e Corregedoria do Foro Extrajudicial - da Comarca de Maringá, em que é apelante Nelson Leyzer e apelado 4º Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá. 1. Trata-se de apelação cível interposta por Nelson Leyzer objetivando a reforma da sentença1 prolatada na Suscitação de dúvida inversa nº 0012524-64.2017.8.16.0017 proposta contra o 4º Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá que julgou improcedente a dúvida inversa suscitada pelo autor, condenando-o ao pagamento das custas processuais. Em suas razões, o apelante defende que ajuizou a presente dúvida inversa para a averbação dos contratos particulares de compra e venda do imóvel objeto da matrícula 1.150, a fim de dar publicidade à terceiros do novo proprietário e possuidor da residência. Afirma ser possível a contratação por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no sistema de financiamento de imóveis, aplicando-se por analogia o art. 22 da lei 9.514/97. Sustenta ser possível a aplicação por analogia desta vez do art. 167, I, 9 da lei 6.015/73, dos contratos de alienação fiduciária e dos compromissos de compra e 1 eDoc 35.1 TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 venda para levar a registro um contrato particular de compra e venda, e outro com dação em pagamento. Ao final, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da decisão exarada pelo juízo a quo, para o fim de proceder a averbação dos contratos de compra e venda e de dação em pagamento, junto à matrícula nº 1.150 do 4º Serviço de Registro de Imóveis. (eDoc. 42.1) Foram ofertadas contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença, e o não provimento do recurso. (eDoc. 47.1) 2. A irresignação não merece prosperar. A sentença recorrida muito bem pontuada, julgou improcedente o pedido por assim entender: “Nota-se, portanto, que o procedimento administrativo deflagrado pelo Sr. Nelson Leyzer não se presta ao desiderato cristalizado em sua manifestação, já que tenciona, inclusive liminarmente e, obviamente ao final de forma definitiva promover a averbação de instrumentos particulares na matrícula do imóvel em testilha, para que seja conferida publicidade aos negócios jurídicos entabulados. Não versando sobre a registrabilidade do título, tem-se que a postulação do Interessado não pode ser examinada neste expediente, que conta com cabimento restrito, isto é, apenas nas hipóteses em que a controvérsia gravite em torno da possibilidade (ou não) de registro do título apresentado. De mais a mais, as teses suscitadas pelo interessado a respeito da possibilidade de pactuação dos negócios jurídicos no bojo de instrumento particular, alteração na cadeia dominial do bem, ilicitude de atos de disposição do “antigo proprietário”, podem ser endereçadas à apreciação judicial mediante a demanda competente, já que, conforme TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 preceitua o art. 204 da Lei n. 6.015/73, a presente decisão tem natureza meramente administrativa, não se transmudando em óbice ao uso do processo contencioso competente. Diante do exposto, e considerando o que mais consta dos autos, com base no artigo 201da Lei n. 6.015/73, julgo IMPROCEDENTE a dúvida inversa suscitada.” O Código Civil no art. 1.245 preceitua: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. ” Desta forma, entendo que a propriedade não se transmite por meio de averbação, e sim através de registro, não tendo sentido o requerimento do apelante, ou seja, a averbação da existência dos contratos particulares para dar ciência do novo proprietário, pois, para tanto, necessário se faz o registro do instrumento do negócio jurídico pactuado entre as partes. O autor, ora apelante equivocou-se ao afirmar a de possibilidade de se contratar por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no sistema de financiamento, e aplicação por analogia do art. 22 da lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Da análise dos referidos contratos de compra e venda e compra e venda e dação em pagamento, em nenhum momento há entre as partes convenção expressa de garantia da alienação fiduciária do bem imóvel objeto dos negócios jurídicos. Esta garantia não se presume, deve estar TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 expressamente convencionada no contrato para que se beneficie da forma particular prevista na lei 9.514/97. Não desconheço a possibilidade de utilização da forma particular para os contratos celebrados mesmo fora do âmbito do sistema de financiamento, porém desde que estes contratos convencionem além da compra e venda, ou dação e pagamento, expressamente a alienação fiduciária do bem imóvel, o que não ocorreu no caso em comento. Indo em frente, conforme disposto no art. 167, I, 9, da lei 6.015/73, o compromisso de compra e venda, mesmo por instrumento particular, poderia ser levado a registro na matrícula ou transcrição. Caso fosse oportunamente registrado surtiria os efeitos próprios desse negócio e sua publicidade, especialmente a instituição do direito real previsto no art. 1.417 do Código Civil, oponível a terceiros e apto a assegurar o direito de sequela ao promissário-comprador. Cumpre ter presente neste ponto, que não figura nos referidos contratos particulares qualquer menção ao instituto da alienação fiduciária do imóvel em garantia, nem tão pouco se revestem em contratos de compromisso de compra e venda, conforme regido pelo artigo 167, I, 9 da Lei 6.015/73. Estes instrumentos particulares não possuem, portanto, os efeitos de escritura pública, e para terem acesso ao fólio real (onde cada imóvel tem a sua de forma individualizada), devem revestir-se da forma pública, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” Sendo assim, entendo que a lei de registros públicos determina que os contratos de compra e venda e os de dação em pagamento sejam objeto de registro, pois é com o registro que o domínio do imóvel é transferido. Portanto, a averbação de uma compra e venda, ou de uma dação em pagamento, não teriam o efeito jurídico da transferência de domínio. Ao contrário, traria insegurança jurídica, pois a averbação deste direito real poderá levar terceiros a equívoco quando da interpretação de tal ato. Como já fundamentado na sentença a quo: “Prescreve o artigo 198, §2º da Lei n. 6.015/73: “Art. 198 (...): § 2º O oficial indicará por escrito a exigência cuja satisfação seja necessária ao registro. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial ou não podendo satisfazê-la, será o título a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la. ” Desde logo é importante esclarecer que o procedimento de Dúvida de Registro, consoante dispõe o art. 198 da Lei nº 6.015/73, visa submeter a exigência feita pelo Oficial à apreciação do Juízo competente. Conforme bem pontuado pelo Oficial Registrador, o presente procedimento administrativo não se presta à análise das hipóteses de averbação, mas apenas nas hipóteses de registro, estritamente considerado. Nesse sentido também é o entendimento de seguimento abalizado da doutrina, confira-se: Dúvida é o procedimento administrativo por meio do qual o apresentante de um título registral, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador ou com a decisão que desde logo negue o registro, requer ao juiz competente para que este, após proceder à requalificação do documento, determine que este tenha acesso ao fólio real. Na dúvida, objetiva-se tão somente examinar a registrabilidade do título: somente se admite a dúvida quando se tratar de registro em sentido estrito. Não tem lugar o procedimento ora analisado nas hipóteses de averbação, e havendo dissenso quanto a esta espécie de inscrição, deve o interessado pleitear ao oficial que formule um pedido de providência ao juiz competente. Caso o apresentante não concorde ou não possa satisfazer TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível nº 0012524-64.2017.8.16.0017 a exigência do oficial (ou quando este negar o registro sob a alegação de defeito insanável), poderá requerer a declaração de dúvida, caso em que o título, com a questão suscitada, será remetido ao juízo competente para dirimi-la. (Destaques da transcrição). (LOUREIRO. Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática –8 ed. rev., atual e ampl. –Salvador: Editora Juspodivm, 2017. p. 653) Forte nesses argumentos, nego provimento ao recurso. 3. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Magistrados integrantes da 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso. O julgamento foi presidido pela Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins, com voto, dele participando o Desembargador Roberto Antônio Massaro, além do relator. Curitiba, 21 de novembro de 2018. Luciano Carrasco Falavinha Souza Relator

(TJPR - 12ª Câmara Cível - 0012524-64.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 22.11.2018)