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Processo:

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000610-21.2018.8.16.0129
JUÍZO DE DIREITO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO
EXTRAJUDICIAL DA COMARCA DE PARANAGUÁ
APELANTE: ATA HAMMOUD
APELADO: PATRICK ROBERTO GASPARETTO – OFICIAL DO SERVIÇO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DE PARANAGUÁ
RELATOR: DESEMBARGADOR MÁRIO LUIZ RAMIDOFF
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REGISTROS
PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE BEM
IMÓVEL. ALIENANTE FALECIDO ENTRE A LAVRATURA DA
ESCRITURA PÚBLICA E O SEU REGISTRO NA MATRÍCULA DO BEM
IMÓVEL. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRINCÍPIO DA
OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.
1. A escritura pública de compra e venda que
preenche os requisitos exigidos à época de sua
lavratura se consubstancia em ato jurídico perfeito.
2. O registro da escritura de compra e venda na
matrícula do bem imóvel vendido não pode ser
obstada pelo falecimento posterior do vendedor, eis
que o princípio da continuidade dos registros públicos
estabelece que a ordem cronológica dos fatos deverá
se refletir no registro.
3. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito,
provido.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 2
VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS.

1. RELATÓRIO

O oficial do Serviço de Registro de Imóveis de Paranaguá,
Patrick Roberto Gasparetto, suscitou dúvida registral, nos termos do art.
198 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em relação ao pedido
de averbação da escritura de compra e venda de sete imóveis (seq. 1.2),
de propriedade de Terezinho Batista de Souza.
Ao proceder a diligência, o oficial verificou que a escritura
pública de compra e venda foi lavrada na data de 2 de fevereiro de 1987,
e somente foi levada à registro mediante o Protocolo n. 151.395 datado
de 2 de janeiro de 2018 (seq. 1.1, fl. 4), momento no qual, foi identificado
que o alienante Terezinho Batista de Souza é falecido. De acordo com a
certidão de casamento, com anotação de óbito, apresentada (seq. 1.1, fl.
5), verifica-se que o falecimento na data de 11 de dezembro de 2009.
Diante desse panorama fático, o oficial negou o registro, sob o
fundamento de que a lavratura da escritura pública de compra e venda
não detém o condão de transferir a propriedade, o que ocorre somente
com o registro na matrícula do imóvel. Assim, diante do óbito anterior ao
registro, entendeu que a propriedade foi transferida aos herdeiros de
Terezinho Batista de Souza, em observância ao princípio da saisine.
Ao apreciar a dúvida registral (seq. 16.1), o douto Juízo de
Direito A quo acolheu a tese apresentada pelo oficial:

Tem-se, portanto, que com a ausência do registro da Escritura
Pública, o falecido vendedor, na época do óbito, detinha a
propriedade dos imóveis, de modo que estes integram seu
espólio, cabendo à parte interessada socorrer-se da via judicial
competente, a fim de postular a transferência da propriedade.
A dúvida procede, finalmente, eis que a exigência é fundada,
acautelando-se o Agente Delegado, no presente caso, de todos
os princípios que norteiam os Registros Públicos e dos
dispositivos legais pertinentes.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 3

A Parte Interessada Ata Hammoud interpôs recurso de apelação
cível (seq. 32.2) e aduziu que a morte do vendedor, em momento
posterior à lavratura da escritura pública de compra e venda, não
interfere na validade do ato, que se convalida em ato jurídico perfeito, e
merece regular registro.
Em síntese, é o relatório.

2. FUNDAMENTOS

2.1 ASPECTOS PROCEDIMENTAIS

De acordo com a atual processualística civil, entende-se que o
interposto recurso de apelação cível preenche os pressupostos
intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato
impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade
formal e preparo) de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

2.2 MÉRITO

Da análise dos Autos, verifica-se que a dúvida, então, suscitada
se refere ao fato de que foi lavrada escritura pública de compra e venda
de bens imóveis e que, entre a data da lavratura e o seu depósito para
registro, o alienante faleceu.
No sistema jurídico registral pátrio, vige o princípio da
obrigatoriedade do registro, por expressa determinação do § 1º do art.
1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), que assim determina:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 4

Da análise do dispositivo legal acima, e do entendimento
doutrinário aplicável, tem-se que o princípio da obrigatoriedade do
registro estabelece que os efeitos de qualquer ato jurídico que envolva a
propriedade de bem imóvel serão produzidos, erga omnes, quando do
efetivo registro, sendo dotados, até então, apenas de efeitos
interpessoais. Sobre o assunto, Luiz Guilherme Loureiro1 afirma:

Assim, o registro não é uma obrigação, mas um ônus. Esta é a
situação jurídica pela qual o sujeito que pretende obter uma
posição de vantagem, ou satisfazer um interesse, deve antes
assumir um sacrifício. Daí decorre duas posições: ativa e passiva.
Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título
que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel
tem que registrar este documento para que possa se tornar
titular do direito real em questão (sistema de título e modo). Sem
o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os
direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem,
se modificam ou se extinguem pelo registro do título (art. 1.245,
CC). Nos atos causa mortis, o registro é necessário para que o
direito real possa ser oponível erga omnes e mesmo no caso de
aquisição originaria da propriedade, o registro da sentença que
declara a usucapião é um ônus para que o proprietário possa
exercer a faculdade de dispor.
Em outras palavras, realizando o ônus do registro, o interessado
adquire o direito de propriedade ou o direito real imobiliário e os
poderes e faculdades daí resultantes (usar, dispor, gozar e reaver
o bem das mãos de quem quer que se encontre). Em relação a
esta posição jurídica ativa, os demais membros da sociedade têm
uma posição passiva: de dever ou de sujeição.

Assim, tem-se que o ato jurídico produzirá efeitos interpessoais,
apenas entre comprador e vendedor, até que seja, efetivamente, levado
a registro. No caso concreto, sub judice, tem-se que, entre a lavratura da
escritura pública de compra e venda (2 de fevereiro de 1987), e o
falecimento do alienante (11 de dezembro de 2009), houve a produção
dos efeitos pessoais do ato.

--
1 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 8. ed. Salvador:
Juspodivm, 2017, p. 538.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 5
A doutrina já se debruçou sobre o, então hipotético, de ocorrer
o falecimento do alienante entre a realização da venda e o registro do ato
na matrícula do bem imóvel:

4.1. Morte e incapacidade antes do registro
Dúvida levantada pela ·doutrina, e que pode ocorrer na vida real,
refere-se à morte ou incapacidade do alienante do imóvel no
lapso temporal entre a lavratura da escritura e sua apresentação
no Registro de Imóveis. O problema surge porque no exato
momento da morte do vendedor (doador, permutante etc.) a
propriedade do imóvel é automaticamente transferida a seus
herdeiros. Logo, quando o adquirente levasse seu título a
registro, o imóvel não mais pertenceria ao vendedor, e sim a seus
sucessores.
Na opinião de PONTES DE MIRANDA, que julgamos acertada, a
morte do vendedor não impede o registro do título pelo
comprador. Segundo o jurista, se entre o acordo de vontades
formalizado pela escritura pública e o registro o vendedor "morre
ou cai em incapacidade o alienante, o vínculo do acordo fica''.
Portanto, pode ser apresentado o título no Serviço de Registro de
Imóveis e obtida a inscrição no livro próprio, ainda que a pessoa
que tenha figurado na escritura como alienante tenha falecido.
Isso se dá porque já vincula as partes, por si e por seus herdeiros,
não havendo necessidade de nova anuência do alienante para
que se proceda ao registro do título de alienação.
Por este acordo de transmissão – que PONTES DE MIRANDA
identifica como um negócio jurídico independente do contrato e
que intermedeia este acordo de vontades e o registro – as partes
se vinculam, pela coincidência das vontades, a respeito da
modificação de direito, que é, neste caso, a transmissão da
propriedade ou outro direito real imobiliário. A escritura já
contém uma declaração de vontade do alienante na qual
consente com o registro deste título. Este também é o
entendimento da jurisprudência: para o STF, se o outorgante
falece antes do registro, ainda assim, pode-se registrar o título
(RT 158/316). Nesse sentido, ainda, a orientação do Conselho
Superior da Magistratura do TJSP (RT 183/841)2.

Assim, tem-se que a morte do alienante não detém o condão de
afastar a validade da escritura pública de compra e venda, desde que
esta seja dotada de todos os requisitos necessários à sua produção de
efeitos, eis que se consubstancia, assim, em ato jurídico perfeito.

2 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 8. ed. Salvador:
Juspodivm, 2017, p. 540.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 6
Para além disso, tem-se que a sistemática registral brasileira é
regida, também, pelo princípio da continuidade. Segundo este princípio,
as averbações realizadas na matrícula de determinado imóvel devem
seguir a ordem cronológica dos fatos, para o perfeito encadeamento
registral.
O princípio da continuidade se faz inscrito nos artigos 195 e 237
da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que possuem a seguinte
redação, in verbis:

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em
nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o
registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para
manter a continuidade do registro.

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará
registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de
que se preserve a continuidade do registro.

In casu, as matrículas dos imóveis em questão (seq. 10.1)
demonstram que Terezinho Batista de Souza adquiriu a propriedade de
imóveis da pessoa Jurídica Michelini, Castro Cia., através de escrituras
públicas de compra e venda lavradas nos anos de 1980 e 1981, levadas
a registro em 6 de agosto de 1982.
A escritura pública de compra e venda, formalizada entre o
Terezinho Batista de Souza, o então proprietário, sua esposa Dirce de
Oliveira Souza e os compradores Armando Hamud Hamud e Ata
Hammoud, aqui Apelante, foi firmada na data de 2 de fevereiro de 1987
(seq. 1.2) e, assim, toma precedência em relação à anotação de óbito,
posto que o falecimento ocorreu na data de 11 de dezembro de 2009
(seq. 1.1, fl. 4), ou seja, em data posterior à compra e venda.
Sobre o assunto, esta Colenda 12ª (Décima Segunda) Câmara
Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná já se posicionou, em
respeito ao ato jurídico perfeito e as condições para o registro:

Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 7
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE
DÚVIDA PELO REGISTRO DE IMÓVEIS. APELANTE QUE PRETENDE
REGISTRAR ESCRITURA PÚBLICA PREVIAMENTE LAVRADA EM
TABELIONATO DE NOTAS. PARTES E OBJETO DO NEGÓCIO
JURÍDICO DEVIDAMENTE IDENTIFICADOS. DESNECESSIDADE DE
NOVA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES NEGATIVAS PARA
REGISTRO. PROTEÇÃO AO ATO JURÍDICO PERFEITO. EXIGÊNCIA
REGISTRAL NÃO JUSTIFICADA E QUE NEGA O DIREITO MATERIAL
DA PARTE, CONSOLIDADO HÁ QUASE VINTE ANOS. RECURSO
PROVIDO. [...] Isto porque, justamente em vista da fé pública da
qual se revestem os atos notariais, a Escritura Pública lavrada em
23/08/1996 possui todos os elementos essenciais, servindo
perfeitamente à concreção do registro na matrícula do imóvel.
Há que se ressaltar no caso em apreço que o negócio jurídico fora
entabulado há quase vinte anos atrás e, nesta seara, fato é que
as exigências elaboradas pelo nobre agente delegado, in casu,
acabam por ceifar o direito material do ora Apelante.
(TJPR – 12ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 1.059.237-9 – Paranaguá –
Rel.: Desa. Ivanise Maria Tratz Martins – Unân. – j. 29.01.2014)

Destarte, pelas razões expostas, impõe-se o deferimento da
tutela jurisdicional à pretensão recursal, aqui, deduzida, acerca da
improcedência da dúvida registral, então, suscitada pelo agente
delegado.

3. CONCLUSÃO

Bem por isso, encaminha-se a proposta de voto no sentido de
conhecer e prover o vertente recurso de apelação cível, julgando, assim,
improcedente a dúvida registral, e, por conseguinte, determinando o
registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do
supramencionado bem imóvel.

4. DISPOSITIVO

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Integrantes da 12ª
(Décima Segunda) Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do
Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e, assim, dar provimento
ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.
Apelação Cível n. 0000610-21.2018.8.16.0129 – p. 8
O julgamento foi presidido pela Excelentíssima
Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins, sem voto, bem como dele
participaram os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Roberto
Antonio Massaro e Marco Antonio Antoniassi.
Curitiba (PR), 8 de agosto de 2018 (quarta-feira).

DESEMBARGADOR MÁRIO LUIZ RAMIDOFF
RELATOR