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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
ESTADO DO PARANÁ

Apelação Cível nº0005700-20.2016.8.16.0116 da Comarca de Matinhos – Vara
de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial.
Apelante: Ademir Prorok.
Apelado: Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Matinhos.
Relator: Luciano Carrasco Falavinha em substituição à Desembargadora
Lenice Bodstein.
Apelação Cível. Ação ordinária. Suscitação inversa de dúvida
registral. Preliminar de ilegitimidade ativa. Rejeitada. Registro
de escritura pública de compra e venda de imóvel. Realização
de benfeitoria. Informação que não constava da escritura.
Títulos divergentes. Necessidade de averbação da escritura
pública para registro da compra e venda do imóvel. Princípio
da continuidade. Inteligência do art. 225, §2º da Lei 6.015/73.
1.“A irregularidade de títulos divergentes do registro anterior não é
restrita a matrícula, mas se estende ao próprio registro. O princípio da
continuidade exige uniformidade de descrições sucessivas, ou, quando
divirjam, que a retificação seja feita mediante procedimento judicial, se
representar alteração das linhas de confrontação. Todavia, a
coincidência com o título anterior não é absoluta. O oficial não pode
ignorar as transformações pelas quais os imóveis passam, nem a
necessidade de indicar os novos confinantes. O que a lei veda é a
retificação de elementos essenciais do assento sob disfarce de simples
atualização. Assim, as medidas perimetrais e a área devem coincidir com
o assentamento anterior”. (CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros
Públicos Comentada. 16. Ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 495).
2. Recurso conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº
0005700-20.2016.8.16.0116 da Comarca de Matinhos – Vara de Registros
Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial., em que é apelante Ademir
Prorok e apelado Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Matinhos.
1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
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Apelação Cível nº 0005700-20.2016.8.16.0116
requerente Ademir Prorok contra a sentença proferida nos autos de ação
ordinária nº 0005700-20.2016.8.16.0116, da Vara de Registros Públicos e
Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Matinhos, na qual o juízo
a quo julgou improcedente a dúvida inversa suscitada pelo ora apelante,
mantendo as exigências do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de
Matinhos.
De acordo com o juízo a quo é necessário para a consecução
do registro pretendido que o suscitante cumpra as exigências elencadas
pelo oficial registrador, uma vez que é imprescindível a averbação da
edificação existente no imóvel em sua matrícula antes da averbação do
contrato de promessa de compra e venda ou da transferência da
titularidade, em observância aos princípios da estrita legalidade e
especialidade objetiva. Diante do procedimento administrativo, deixou de
condenar a parte autora em custas, despesas processuais e honorários
advocatícios.
Insatisfeito, o requerente defende que a sentença merece ser
reformada porquanto a ausência de averbação da construção não obstaria
o registro da Escritura Pública de forma parcial, devendo constar, neste
primeiro momento, somente a transferência de titularidade do imóvel, de
modo que poder-se-ia postergar a averbação da construção para momento
posterior.
Sustenta que há possibilidade de “cindibilidade do título”, nos
termos de entendimento do Conselho Superior da Magistratura quanto à
possibilidade de cisão do título, para considerá-lo apenas no que interessa-
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regime da Lei Federal nº 6.015/73. Pugna pelo recebimento do recurso nos
efeitos suspensivo e devolutivo. (e.Doc. 51.1)
Devidamente intimado, o apelado Oficial do Cartório de
Registro de Imóveis de Matinhos ofertou contrarrazões pugnando pela
extinção do processo sem julgamento do mérito por ilegitimidade ativa da
autora, e subsidiariamente o não provimento do recurso de apelação
(e.Doc. 55.1)
O recurso foi recebido com o efeito suspensivo com base no art.
1012, caput, do CPC (e.Doc. 5.1 – 2º grau).
2. De início já adianto que a preliminar deduzida pelo apelada,
de ilegitimidade ativa, em virtude da requerente não mais possuir poderes
para postular qualquer direito em juízo em razão da revogação da procuração
que lhe fora outorgada, não merece acolhimento.
E isso porque o que se discute nessa suscitação de dúvida diz
respeito tão somente a possibilidade ou não de registrar a escritura pública de
compra e venda do imóvel rural objeto da discussão. E para isso há interesse
legítimo do apelante.
Conforme explica a doutrina, a suscitação de dúvida quanto à prática
ou não de ato imposto deve ser submetida ao judiciário para que determine ou decida
qual a orientação a ser tomada ou como o ato deve ser executado. (CENEVIVA,
Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 16. Ed. São Paulo: Saraiva,
2005, p. 495).
Sendo assim, como a suscitação de dúvida inversa tem como
objetivo decidir se há possibilidade de registrar ou não determinada escritura
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pública, e por haver neste tocante interesse do apelante, rejeito a preliminar
arguida em contrarrazões.
No mérito, malgrados os esforços despendidos pelo recorrente,
é o caso de manter a sentença atacada.
Como se sabe, há, na prática registral, modalidade de
processamento administrativo, que é a suscitação de dúvida inversa, por meio
do qual a parte interessada, quando não vê amparo legal nas exigências feitas
pelo oficial para se proceder a averbação ou registro do título apresentado no
cartório, é quem aciona o Juízo da Vara de Registros Públicos.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO DE DÚVIDA - ARTIGO
198, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS - SUSCITAÇÃO DE
DÚVIDA INVERSA, PELO INTERESSADO - POSSIBILIDADE -
AUSÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL - PRINCÍPIO DA
INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO – PRECEDENTES
DESTA CORTE ESTADUAL - SENTENÇA DE EXTINÇÃO, SEM
JULGAMENTO DE MÉRITO - REFORMA QUE SE IMPÕE -
EXAME DO MÉRITO DA CAUSA - APLICAÇÃO DO ARTIGO
515, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -
RECONHECIMENTO DO ACERTO DA RECUSA
ADMINISTRATIVA – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA
UNITARIEDADE MATRICIAL, CONCENTRAÇÃO E
ESPECIALIDADE OBJETIVA - REGISTRO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL DE IMÓVEL -
REGISTRO DO TÍTULO EM ABERTURA DE MATRÍCULA DE
PARTE IDEAL DE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA,
ADEMAIS, DE SATISFATÓRIA INDIVIDUALIZAÇÃO DO
IMÓVEL DE CUJA PARTE IDEAL SE DESTACOU -
IRREGULARIDADES ANTERIORES QUE NÃO TEM O
CONDÃO DE LEGITIMAR ATOS POSTERIORES EM
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DESACORDO COM O SISTEMA REGISTRAL ESTABELECIDO
PELA LEI 6.015/73.1. Nada impede que o próprio interessado, ao ver
recusado o registro de seu título, pelo Oficial do Registro de Imóveis,
requeira tal providência diretamente perante o Poder Judiciário. 2. Não
demonstrando a impertinência das exigências feitas na via
administrativa é possível a abertura de Matrícula, pelo Oficial de
Registro de Imóveis, de parte ideal de imóvel, ante a necessidade de
observância dos princípios da unitariedade matricial e concentração. 3.
O registro de compromisso particular na matrícula de imóvel deve
observar as exigências legalmente estabelecidas, de modo a preservar a
certeza e segurança que devem revestir as operações de transferência da
propriedade imóvel, sempre com vistas à publicidade. 4. Em respeito à
nomenclatura adotada pelo artigo 203, da Lei de Registros Públicos,
deve ser declarada a procedência da presente dúvida, o que implica na
improcedência da pretensão esposada pelos Autores Apelantes.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DÚVIDA JULGADA
PROCEDENTE. (TJPR, 12ª C. Cív., AC 985339-8, Rel.ª Des.ª Rosana
Amara Girardi Fachin, unânime, j. 24.09.2014).
Como ponderou o juízo a quo o que interessa é justamente a
averbação da edificação existente no imóvel em sua matrícula antes da
averbação do contrato de promessa de compra e venda ou da transferência da
titularidade, em observância aos princípios da estrita legalidade e
especialidade objetiva, assim o registro de imóveis se presta a anotar no fólio
registral a realidade fática, perseguindo sempre a tangência entre as
informações prestadas e a realidade.
E no caso em hipótese, o imóvel constante da escritura
apresentada para registro diverge do descritivo da matrícula quanto à
existência de benfeitorias.
De acordo com o Código de Normas da Corregedoria de Justiça
do Paraná, itens “16.2.7 – não se admitirão, para matrícula no registro geral, títulos
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públicos ou particulares, que contenham omissões quanto à perfeita caracterização dos
imóveis a que se referirem, ainda que tais omissões constem dos registros anteriores
formalizados na vigência da anterior Lei de Registros Públicos. 16.2.7.1 -Se as
omissões referidas estiverem contidas no registro anterior à vista do qual deva ser feita
a matrícula, proceder-se-á à prévia complementação desse registro, pelos meios
regulares, ou serão tais omissões supridas nos próprios títulos apresentados, com a
declaração expressa dos interessados de que assumem integral responsabilidade pelo
suprimento, consignando-se essa circunstância na matrícula que se fizer e nas
posteriores que delas se originarem”.
E justamente, por terem sido apontadas essas divergências
(diligencia registral nº 1663/2010) e terem sido atribuídas novas
características ao bem imóvel (benfeitorias), porquanto foram definidas de
forma precisa a sua localização geográfica, confrontações e limites de
perímetro é que se faz necessário a averbação da benfeitoria, para posterior
registro da escritura.
Sobre o tema:
“A irregularidade de títulos divergentes do registro anterior não é
restrita a matrícula, mas se estende ao próprio registro. O princípio da
continuidade exige uniformidade de descrições sucessivas, ou, quando
divirjam, que a retificação seja feita mediante procedimento judicial, se
representar alteração das linhas de confrontação. Todavia, a
coincidência com o título anterior não é absoluta. O oficial não pode
ignorar as transformações pelas quais os imóveis passam, nem a
necessidade de indicar os novos confinantes. O que a lei veda é a
retificação de elementos essenciais do assento sob disfarce de simples
atualização. Assim, as medidas perimetrais e a área devem coincidir com
o assentamento anterior”.
(CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 16.
Ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 495).
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Além do mais, a norma esculpida no §2º do artigo 225 da Lei
6.015/73, a qual dispõe que para efeitos de matrícula, são considerados
irregulares os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a
que consta do registro anterior.
Em sendo assim, me alio ao entendimento esposado pela
sentença por vez que entendo ser necessária a averbação da benfeitoria para
que seja possível proceder com o registro da escritura de compra e venda do
imóvel.
Nego provimento ao recurso.
É como penso. É como voto.
3. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Magistrados
integrantes da 12ª Câmara Cível, por unanimidade de votos, em conhecer e
negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Sigurd Roberto
Bengtsson, com voto, dele participando a Juíza Substituta em 2º grau Luciane
do Rocio Custódio Ludovico, além do relator.
Curitiba, data da assinatura digital.
Luciano Carrasco Falavinha Souza
Relator