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Processo:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA

10.ª CÂMARA CÍVEL - AUTOS Nº. 0009941-52.2017.8.16.0035
Apelante: O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PARANÁ
Interessados: O AGENTE DELEGADO DO 1.º REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS,
EMÍLIO DAL ONGARO CORDEIRO, E OUTROS
Relatora: ELIZABETH DE FÁTIMA NOGUEIRA (EM SUBSTITUIÇÃO À EXM.ª SR.ª DES.ª
LENICE BODSTEIN)
APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA EM REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PEDIDO DE
AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO REALIZADA EM UMA UNIDADE
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR, EM DESCONFORMIDADE COM O
PROJETO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE.
EXIGÊNCIA PREVISTA NO ARTIGO 43, INCISO IV DA LEI
4.591/64, QUE VINCULA APENAS O PRÓPRIO INCORPORADOR AO
PROJETO DE CONSTRUÇÃO, MAS NÃO O ADQUIRENTE DO IMÓVEL
PARTICULAR. PROPRIETÁRIOS QUE OBTIVERAM ALVARÁ DE
CONSTRUÇÃO, CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSÃO DE
OBRAS E ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) PARA
EDIFICAÇÃO EM METRAGEM SUPERIOR À ORIGINALMENTE
PREVISTA PARA A RESIDÊNCIA. ALEGADA IRREGULARIDADE NO
AGIR DO ENTE MUNICIPAL, QUE AUTORIZOU A CONSTRUÇÃO SEM
A DETERMINAÇÃO DE NOVO LICENCIAMENTO URBANÍSTICO E
AMBIENTAL. QUESTÃO ESTRANHA AO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA,
QUE SE LIMITA A VERIFICAR FORMALIDADES REGISTRAIS.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º
9941-52.2017.8.16.0035, da Vara de Registros Públicos e Anexos de São
José dos Pinhais, em que é apelante O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO
PARANÁ.
I - RELATÓRIO:
Trata-se de Apelação Cível interposta em face da r. Sentença de mov.
, prolatada nos autos de Suscitação de Dúvida de n.º 38.1
, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo9941-52.2017.8.16.0035
Sr. Agente Delegado do 1.º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais,
autorizando o registro de alteração de construção de unidade
residencial, na forma como pretendida pelos Srs. GILMAR LUIZ DA SILVA e
AMABEL HOEPERS DA SILVA.
Inconformado com o teor da decisão, dela recorre o i. representante do
Ministério Público do Estado do Paraná, a obter sua reforma com a
procedência da dúvida e a consequente negativa de autorização para a
averbação de construção diversa da prevista no projeto de incorporação
imobiliária ( ).mov. 54.1
Defende o recorrente, em síntese, não ser possível proceder à averbação
da construção realizada pelos adquirentes do imóvel, porque a obra
estaria em desconformidade com o projeto construtivo previsto no
registro da incorporação imobiliária. Defende que a residência
edificada pelos adquirentes, que chegou a duplicar a área construída
prevista originalmente, não poderia ser aprovada pelo Município de São
José dos Pinhais, e que “a única forma possível de regularizar a
alteração na área construída é com a anuência de todos os adquirentes
de unidades com títulos registrados no Cartório de Registro de Imóveis
para a retificação a matrícula original (n.º 55.028 do projeto
construtivo como um todo via novo processo de licenciamento urbanístico
.”e ambiental (relicenciamento)
Intimado por meio do sistema Mensageiro a apresentar Contraminuta (mov.
), o Agente Delegado não se manifestou.58.1
Ato contínuo, GREEN GOLD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. pugnou por
sua intervenção na lide como assistente simples ( ), o quemov. 62.1
acabou deferido pelo d. Juízo ( ).a quo mov. 71.1
Apresentadas Contrarrazões por GILMAR LUIZ DA SILVA e AMABEL HOEPERS DA
SILVA, na qualidade de adquirentes do imóvel cuja averbação está sub
( ), e por AZ IMÓVEIS LTDA., na qualidade dejudice mov. 68.1
incorporadora responsável pelo empreendimento ( ), todosmov. 70.1
pugnando pela manutenção da r. Sentença de improcedência.
Remetidos os autos a este e. Tribunal, a interessada GREEN GOLD
igualmente se manifestou pelo desprovimento do Apelo ( ).mov. 9.1-TJ
Os autos vieram então redistribuídos a esta Relatora, designada que foi
para atuar em substituição à Exm.ª Sr.ª Des.ª LENICE BODSTEIN,
consoante determinação contida na Portaria n.º 7.450/2018 – D.M.
Em seguida, a douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do
recurso interposto pelo em Primeiro Grau ( ),parquet mov. 34.1-TJ
retornando os autos, com isto, conclusos à prolação de voto.
É a breve exposição.
II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:
Convém consignar que a Sentença recorrida foi prolatada em data
posterior a 18 de março de 2016, razão pela qual o recurso será
analisado segundo as disposições do Código de Processo Civil de 2015.
O recurso merece conhecimento, e recebimento no efeito suspensivo (art.
1.012, , CPC), na medida em que presentes os pressupostos decaput
admissibilidade recursal, tanto os (cabimento, legitimaçãointrínsecos
e interesse em recorrer), como os (tempestividade,extrínsecos
regularidade formal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do
poder de recorrer – dispensado o apelante do preparo, do art.ex vi
1.007, § 1.º, do NCPC).
Trata-se de Apelação interposta pelo Ministério Público do Estado do
Paraná, contra a r. Sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada
pelo d. Agente Delegado do 1.º Registro de Imóveis de São José dos
Pinhais.
Ao receber o pedido de averbação da construção de uma residência
unifamiliar no “Condomínio Residencial Jardim Tenerife”, o Sr. Oficial
do Registro de Imóveis declarou dúvida ao Juízo de Direito daquela
Comarca, o que fez ao argumento de que a Lei n.º 4.591/64 veda a
alteração do projeto de incorporação imobiliária sem a aprovação da
Municipalidade e a anuência unânime dos demais adquirentes. Assevera
que a incorporadora transferiu sua responsabilidade de edificar a
GILMAR LUIZ DA SILVA e AMABELresidência de n.º 50 aos adquirentes,
HOEPERS DA SILVA, o que desnatura o instituto da incorporação
imobiliária para um modelo de “condomínio de lotes”.
Especificamente quanto a este último ponto, o Ministério Público
defende a desnecessidade de ser o próprio incorporador a realizar a
edificação direta das casas previstas no projeto, o que, com efeito,
encontra respaldo na jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça
e bem assim deste e. Tribunal:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO DE ATO
DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO ESPECIAL
HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591/64). ALEGADA BURLA AO
SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766/79.
NÃO CONFIGURAÇÃO. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA
CONSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO AOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA
LEI 4.591/64. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. (...). 2. O
loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do
condomínio horizontal de casas, regulado pela Lei
4.591/64 (art. 8º). E a diferença fundamental entre o
loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio
horizontal de casas consubstancia-se no fato de que no
primeiro há mero intuito de edificação (finalidade
habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano
aprovado de construção. No segundo, no entanto, se ainda
não houver a edificação pronta ou em construção, deve,
ao menos, existir aprovação de um projeto de construção.
3. Na hipótese dos autos, a colenda Corte Estadual - com
base na análise do projeto de implantação de condomínio
de casas previamente aprovado pela Prefeitura, do
memorial descritivo das especificações da obra, do ato
de incorporação do condomínio registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, bem como dos contratos de compra e
venda entabulados entre os adquirentes das unidades
autônomas e a incorporadora - concluiu que se tratava de
verdadeiro condomínio horizontal de casas e de
incorporação imobiliária, e não de loteamento. Entendeu,
nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos
previstos na Lei 4.591/64. Além disso, concluiu que não
houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei
6.766/79, uma vez que não ficou comprovada nenhuma
intenção da incorporadora no sentido de vender
unicamente lotes de terreno. 4. O fato de a
incorporadora não ficar responsável pela edificação
direta das casas do condomínio não caracteriza, por si
só, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei
6.776/79. Ao contrário, o art. 29 da Lei 4.591/64
expressamente prevê essa possibilidade, permitindo ao
incorporador, quando não for também construtor, escolher
tão somente alienar as frações ideais, sem se
compromissar com a execução direta da construção do
empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser
contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos
adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor.
Nessas hipóteses, para que fique caracterizada a
vinculação entre a alienação das frações do terreno e o
negócio de construção, basta que o incorporador, no ato
de incorporação, providencie, perante a autoridade
administrativa competente, a aprovação de projeto de
. 5. No caso em apreço, consoante se dessumeconstrução
dos v. acórdãos (apelação e embargos infringentes)
proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora
apenas celebrou contrato de compra e venda de frações
ideais, vinculando-o a projeto de construção aprovado
pela Municipalidade, não ficando ela própria responsável
pela construção das casas nos condomínios. A
incorporadora, autorizada pela Lei 4.591/64,
providenciou a aprovação de projeto de construção
perante a Administração Municipal e o incluiu no
Memorial de Incorporação, levado a Registro no Cartório
Imobiliário. No contrato celebrado com os adquirentes do
imóvel, ficou firmada a responsabilidade destes em
providenciar a obra em conjunto com a construtora.
(...). 7. Recurso especial parcialmente conhecido e,
nessa parte, improvido. (STJ, 4.ª Turma, REsp
709.403/SP, Rel. Min. Raul Araújo, julg. em 06.12.11 -
grifou-se)
APELAÇÃO CÍVEL - REGISTROS PÚBLICOS - "CONDOMÍNIO
HORIZONTAL" - INCORPORAÇÃO DE IMÓVEL E CONSTRUÇÃO DE
INFRA-ESTRUTURA, PARA VENDA DE LOTES AUTÔNOMOS A
PARTICULARES - DÚVIDA SUSCITADA PELA REGISTRADORA -
EXIGÊNCIA DE QUE TODAS AS CONSTRUÇÕES CONSTANTES NA
INCORPORAÇÃO ESTEJAM EDIFICADAS, PARA SOMENTE, ENTÃO,
PROCEDER A AVERBAÇÃO NO REGISTRO - DESNECESSIDADE -
ANOTAÇÃO POSSÍVEL APÓS A CONCLUSÃO DAS PARTES
DESTACADAS, À SEMELHANÇA DA INCORPORAÇÃO DESDOBRADA -
INAPLICABILIDADE DO ART. 44, DA LEI 4.591/64 -
PRECEDENTES - DÚVIDA AFASTADA - SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR, 11.ª Câm. Cív., AC
306.510-1, Rel. Des. Mendonça de Anunciação, unânime,
julg. em 06.09.06)
APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA - REGISTRO DE IMÓVEIS -
CONDOMÍNIO HORIZONTAL DEVIDAMENTE INCORPORADO E
REGISTRADO - UNIDADE AUTÔNOMA - AVERBAÇÃO -
POSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA DE EMPEÇO LEGAL - DÚVIDA
JULGADA IMPROCEDENTE - RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO
DESPROVIDO. Estando o Condomínio devidamente incorporado
e registrado, e em se tratando de condomínio horizontal,
onde cada proprietário adquire área determinada e
delimitada de terreno para nela edificar residência, não
existe óbice à averbação da construção autônoma, não
sendo necessário que se edifiquem todas as residências
. Tal exigênciaconstantes da Incorporação do Condomínio
não se restringe pelo artigo 44 da Lei nº 4.591/64,
podendo fazê-lo o interessado. (TJPR, 11.ª Câm. Cív., AC
306.511-8, Rel. Des. Luiz Antônio Barry, unânime, julg.
em 30.08.06 - grifou-se)
A controvérsia remanesce, portanto, em relação à possibilidade de
alteração do projeto original, aduzindo o apelante que a averbação
pretendida pelos adquirentes do imóvel encontra óbice no artigo 43,
inciso IV, da Lei 4.591/64, :in verbis
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da
unidade a prazo e preços certos, determinados ou
determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão
impostas as seguintes normas:
(...)
IV - é vedado ao alterar o projeto,incorporador
especialmente no que se refere à unidade do adquirente e
às partes comuns, modificar as especificações, ou
desviar-se do plano da construção, salvo autorização
;unânime dos interessados ou exigência legal
Como se vê, o artigo 43 cria óbices à modificação do projeto original
, nada dizendo a Lei quando a responsabilidade pelapelo incorporador
construção é transferida . Veja-se, a propósito, oao(s) adquirente(s)
que diz a doutrina a respeito do supracitado dispositivo legal :[1]
“Tal artigo, contudo, não cria maiores obstáculos, pois
a unidade contratada a ser entregue pelo incorporador
será o terreno de uso exclusivo com a transferência da
responsabilidade pela construção da casa para o
adquirente – ou seja, o incorporador se responsabiliza
pela construção das áreas comuns e a entrega do terreno
em condições de edificar e mais nada, tal como previsto
na sempre mencionada decisão do REsp 709.403/SP
(2004/0174391-0). A construção é obrigatória, mas passa
a ser questão de uso da área privativa e não de
obrigação contratada pelo incorporador quando da venda
da unidade ao adquirente.
Não ocorre a cessão da posição de incorporador com a
consequente transferência das limitações inerentes a
essa posição, mas somente haverá a transferência da
obrigação de construir na parte interna. Quem irá
promover a alteração do projeto de construção a ser
feito será o adquirente, e não o incorporador. A lei
cria restrições apenas para esse modificar a
incorporação, e não para aquele, pois sua finalidade é
proteger os adquirentes das futuras unidades do
.arbítrio do incorporador
Para que nenhum adquirente se sinta prejudicado por
qualquer alteração promovida pelos demais condôminos
nos respectivos projetos de construções, consideramos
ser de curial importância constar já da minuta da
convenção do condomínio as regras para a modificação da
construção a ser realizada no interior dos terrenos de
uso exclusivo, deixando claro a autorização para
.promover tais modificações dentro de tais regras
Isso permite que todos que vierem a comprar unidade
neste condomínio não somente saberão da possibilidade
de modificar tais construções mas saberão também quais
são os limites para isso.
(...)
Se o incorporador não transfere ao adquirente a
obrigação da construção, será obrigado a construir a
casa constante do projeto e eventuais modificações
neste somente poderão ser lançados na matrícula após a
instituição e especificação do condomínio. Mas, sendo
apenas o terreno a parte privativa, eventuais
modificações do projeto não demandarão nenhuma
, conforme exposto”. (grifou-se)autorização especial
Entender de modo diverso exigiria que qualquer reforma posteriormente
promovida em cada unidade imobiliária, gerasse a averbação nos
registros da matrícula mãe, o que se mostra desarrazoado e não encontra
respaldo legal.
Além do mais, no caso dos autos o Condomínio constituído a partir da
incorporação imobiliária convencionou autorizar a edificação de cada
, senão veja-se a Convençãounidade residencial com área superior a 96m2
Condominial juntada ao :mov. 10.4
Portanto, os proprietários da unidade residencial de n.º 50,
construíram o imóvel em observância ao parcelamento do solo, à
legislação aplicável à espécie, e dentro de sua área exclusiva, tanto
que obtiveram Alvará de Construção (de n.º 44/2009), mais Certificado
de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO n.º 189/2009) e Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART n.º 20083679428), tudo a instruir o
pedido de averbação da construção ( ).mov. 1.1
Observada a Legislação Municipal e a Convenção e Regimento Interno do
Condomínio, devidamente incorporado e registrado, não se vislumbram
maiores dificuldades a embaraçar a averbação da construção na forma
como pleiteada pelos adquirentes do imóvel.
Vale ressaltar, ainda, que na Dúvida inicialmente instaurada não se
discutiu a respeito do possível aumento da área do terreno individual,
tampouco questionou o Sr. Registrador a necessidade de autorização dos
demais condôminos para a edificação em desconformidade com o projeto
original.
Portanto, as questões levantadas pelo apelante - de que o Município não
deveria ter autorizado a construção, o que burla o sistema de
parcelamento do solo urbano, chegando inclusive a instaurar Inquérito
Civil para apurar eventuais irregularidades - desviam-se do[2]
procedimento incumbido ao Agente Delegado, o qual possui “inequívoca
natureza administrativa, circunscrito à análise de questões formais do
pedido de registro ou averbação, no escopo de garantir a higidez do
” (Informativo n.º 595 dosistema e dos princípios do direito registral
e. STJ).
Destarte, autorizada a construção pelo Município (ente competente para
verificar a regularidade da obra sob as óticas ambiental e
urbanística), e preenchidos os demais requisitos exigidos na Lei de
Registros Públicos, deve ser autorizada a averbação pretendida pelos
interessados AMABER HOEPERS DA SILVA e GILMAR LUIZ DA SILVA, na forma
como requerida perante o 1.º CRI de São José dos Pinhais.
Diante do exposto e por toda a fundamentação supra, o voto é no sentido
de e ao recurso de Apelação, mantendo-se a r.conhecer negar provimento
Sentença que julgou improcedente a Dúvida suscitada pelo d. Agente
Delegado do 1.º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais.
Deixa-se de fixar honorários recursais (art. 85, § 11, NCPC), porque
incabíveis no procedimento administrativo de Dúvida.
III - DISPOSITIVO:

Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 11ª
Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de
votos, em julgar pelo Não-Provimento do recurso de Ministério Público
do Estado do Paraná.
O julgamento foi presidido pelo (a) Sigurd
Roberto Bengtsson, com voto, e dele participaram Juíza Subst. 2ºgrau
Elizabeth De Fátima Nogueira Calmon De Passos (relator) e Desembargador
Fabio Haick Dalla Vecchia.

Curitiba, 12 de dezembro de 2018.

Elizabeth de Fátima Nogueira
Juíza de Direito Substituta em 2.º Grau
[1] YOSHIDA, Consuelo Yatsuda Moromizato; SANTOS, Marcelo de Oliveira Fausto
Figueiredo; AMADEI, Vicente de Abreu. 1.ªDireito Notarial e Registral Avançado.
ed. em baseada na 1.ª ed. impressa. São Paulo: Revista dos Tribunais,e-book
2 0 1 4 . D i s p o n í v e l e m :
https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/monografias/98174923/v1/document/98552897/anchor/a-98552897
.
Inquérito Civil n.º MPPR-0135.17.001223-5, sem informações sobre seu[2]
andamento ou desfecho.