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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Manoel Ribas, inviabilizando-se o registro do loteamento Residencial Maria Blau em virtude da apresentação de certidão positiva, para os fins civis, em nome do antigo proprietário de parte ideal do imóvel, Sr. Antônio Camilo.A apelante aduziu, em síntese, que: a) a norma aplicável à espécie em nenhum momento estabelece o impedimento da realização do registro sem antessolicitar a comprovação de garantias daquelas ações por outros meios; b) sequer houve oportunidade do interessado ou da parte recorrente de apresentarem provas para afastar a conclusão precipitada posta neste processo; c) a decisão carece de respaldo legal; d) a suscitação era totalmente diferida da questão abordada em sentença; e) o juízo a quo se ateve apenas a uma situação individual de um dos antigos proprietários, deixando de lado outros treze proprietários, o que fere a garantia do contraditório e da ampla defesa a eles. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do apelo (mov. 49.1 dos autos originários).Devidamente intimado para contra-arrazoar o recurso em razão da especificidade deste procedimento - art. 202 da Lei de Registro Públicos – (mov. 52.1 dos autos originários), o Ministério Público manifestou desinteresse em intervir no feito (mov. 55.1 dos autos originários).Na sequência, o apelado foi intimado para apresentar contrarrazões ao apelo (mov. 16.1 destes autos), mas o prazo decorreu sem resposta (mov. 19 destes autos)Posteriormente, a apelante foi intimada para comprovar de forma inequívoca sua higidez e capacidade financeira de evitar quaisquer prejuízos aos possíveis adquirentes do empreendimento (mov. 21.1 destes autos), o que foi cumprido pela recorrente (mov. 24.1 destes autos).Iniciado o julgamento pelo colegiado, converteu-se em diligência para que fossem apresentadas avaliações imobiliárias a fim de demonstrar a higidez financeira da apelante (mov. 42.1).Intimada, a apelante apresentou as respectivas avalições imobiliárias(mov. 46 destes autos).É o relatório.


II – FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de recurso de apelação em procedimento de dúvida registral em que se busca a reforma da sentença que acolheu a dúvida apresentada pelo agente delegado, no sentido de afirmar não ser possível o registro do
Loteamento
Residencial
em discussão, considerando a existência de certidão positiva para fins civis do proprietário anterior (período de 10 anos).O art. 198 da Lei de Registros Públicos - nº 6.015/73 – estabelece o procedimento de dúvida registral por meio do qual o Oficial de Registro de Imóveis, não convencido da documentação que lhe fora apresentada, suscita ao juiz um pronunciamento de natureza declaratória. No caso em apreço, a dúvida apresentada pelo agente delegado restringe-se à possibilidade de proceder ao registro do Loteamento Residencial Maria Blau, matrícula nº 9.491, considerando a certidão positiva para os fins civis apresentada na serventia extrajudicial, em nome de ex-proprietário de fração ideal, Sr. Antônio Camilo (mov. 1.1 destes autos).É certo que esta Câmara já decidiu pela impossibilidade de registro em caso semelhante a este. Veja-se:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. LOTEAMENTO. EXIGÊNCIA DE CERTIDÕES NEGATIVAS DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. POSSIBILIDADE. ANTERIOR COPROPRIETÁRIA DO BEM QUE É RÉ EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. ELEVADO RISCO DE PREJUÍZOS AOS FUTUROS ADQUIRENTES DOS LOTES. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO PREVISTA NO §2.º, DO ARTIGO 18, DA LEI 6.766/1979 QUE REGULAMENTA OS LOTEAMENTOS. LOTEADORA QUE NÃO DEMONSTROU DE FORMA INEQUÍVOCA SUA HIGIDEZ FINANCEIRA. DANOS À SOLIDEZ DO EMPREENDIMENTO. GARANTIA DO JUÍZO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. NÃO OCORRÊNCIA.RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Do que se denota da Lei 6.766/1979, a intenção do legislador fora cercar-se do máximo de cautela nos registros de loteamentos, a fim de resguardar os futuros adquirentes das unidades autônomas e garantir o sucesso do empreendimento como um todo. 2. O artigo 18, §2.º, da referida lei, apenas autoriza o registro do loteamento, diante da presença de certidão pessoal positiva, nos casos em que não se tratar de crimes contra o patrimônio ou a administração e se o loteador comprovar que as ações existentes não causarão danos aos adquirentes das unidades.3. Não tendo a apelante comprovado de forma inequívoca sua higidez e capacidade financeira de evitar quaisquer prejuízos aos adquirentes do empreendimento, tampouco realizado a prévia garantia do juízo nos autos da ação civil pública por improbidade administrativa, não há como determinar o registro do loteamento com base na exceção prevista no artigo 18, §2.º, da Lei 6.766/1979.4. Recurso conhecido e não provido.(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1630752-1 - Cascavel -
Rel.: Desembargador Fábio Haick Dalla Vecchia - Unânime -
J. 04.07.2018)
Ocorre que o presente caso apresenta um “distinguishing” do precedente supracitado, o qual exige uma outra análise, em atenção a certas peculiaridades. Explica-se.O citado julgamento perpetrado por esta Câmara Cível entendeu pela procedência da dúvida suscitada com fundamento na ausência de comprovação da higidez financeira do atual proprietário em relação aos débitos oriundos dos antigos proprietários, fator que poderia comprometer os futuros adquirentes de unidades autônomas do imóvel, tal como expõe o art. 18, §2.º, da Lei 6.766/1979:
Art. 18 - § 2o - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.Entretanto, conforme restará evidenciado, a apelante comprovou que detém saúde financeira suficiente para, minimamente, arcar com eventuais débitos vindouros.Não bastasse a citada comprovação, em relação às demandas que tramitam em desfavor do Sr. Antonio Camilo, antigo proprietário de uma fração do lote, é mister que se faça uma análise detida do andamento processual de cada uma delas, considerando o prejuízo hipotético que delas pode advir para o futuro empreendimento em questão.Segundo consta da certidão acostada aos autos originários (mov. 22.1), há atualmente três ações civis públicas de improbidade administrativa tramitando em face, dentre outros réus, do citado ex-proprietário.Nos autos nº 0000484-35.2012.8.16.0111, o feito fora remetido à Justiça Federal, a despeito de sentença de parcial procedência. Por sua vez, nos autos nº 0000894-59.2013.8.16.0111, o juízo a quo julgou improcedente a demanda em 19/11/2019 (mov. 411.1 daqueles autos), atualmente na fase recursal. E, por fim, nos autos nº 0000896-29.2013.8.16.0111, houve levantamento da indisponibilidade de bens em nome do Sr. Antônio Camilo (mov. 291.1 dos autos 0000896-29.2013.8.16.0111).Como se pode notar, de maneira geral e com algumas ressalvas, o resultado das demandas dificilmente recairá sobre o bem objeto da presente dúvida registral, sobretudo pelo fato de que o cenário parece bastante favorável ao ex-proprietário.Entretanto, ainda que não o fosse, condicionar o registro do loteamento à plena resolução das discussões judiciais envolvendo todos os ex-proprietários do imóvel, ainda que de uma fração mínima, não parece razoável.Tais entraves burocráticos tem o condão de, em última análise, inviabilizar a própria atividade empresarial almejada pela apelante. E é exatamente isso que a disposição do art. 18, §2.º da Lei 6.766/1979 visa coibir, ao permitir o registro do loteamento mesmo diante de ações pessoais/reais sobre o imóvel, com algumas ressalvas pontuais.Ademais, é certo que a atual proprietária apresenta saúde financeira bastante para custear eventuais prejuízos decorrentes de gravames imposto ao imóvel. A comprovação restou evidenciada pelas certidões imobiliárias acompanhadas das respectivas avaliações do valor de mercado, os quais atestam que ela possui patrimônio imobiliário com valor suficiente para prosseguir no empreendimento almejado (eventos 24 e 46 destes autos).Segue análise compilada da documentação juntada pela apelante para que não haja dúvida acerca de sua capacidade financeira:
- Imóvel de matrícula nº 99.265 (mov. 24.8 e 46.2) - Apelante é proprietária em condomínio com seu marido - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 9.491 (mov. 24.10 e 46.3) Apelanteé proprietária de fração majoritária do lote - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 726.000,00 (setecentos e vinte e seis mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 27.129 (mov. 24.2 e 46.4) - Apelante é proprietária exclusiva - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 1.182.000,00 (um milhão, cento e oitenta e dois mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 29.868 (mov. 24.3 e 46.5) - Apelante é proprietária em condomínio com o Sr. José Stip - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 935.750,00 (novecentos e trinta e cinco mil, setecentos e cinquenta reais);
- Imóvel de matrícula nº 29.869 (mov. 24.4 e 46.6) - Apelante é proprietária em condomínio com o Sr. José Stip - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 273.000,00 (duzentos e setenta e três mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 31.440 (mov. 24.5 e 46.7) -
Apelante é proprietária em condomínio com o Sr. José Stip - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 2.070.000,00 (dois milhões e setenta mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 36.588 (mov. 24.6 e 46.8) - Apelante é proprietária em condomínio com o seu marido, Sr. Ivo Telles e com o Sr. José Stip - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 1.220.000,00 (um milhão, duzentos e vinte mil reais);
- Imóvel de matrícula nº 36.783 (mov. 24.7 e 46.9) - Apelante é proprietária em condomínio com o seu marido, Sr. Ivo Telles e com o Sr. José Stip - Avaliação de mercado do imóvel: R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais);
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em julgamento análogo ao presente, permitiu o registro imobiliário uma vez comprovada a ausência de prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes. Veja-se.
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE LOTEAMENTO. CERTIDÕES POSITIVAS DE PROTESTOS E EXECUÇÕES CONTRA OS PROPRIETÁRIOS ANTERIORES DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS FUTUROS ADQUIRENTES DOS LOTES. COMPROVADA A HIGIDEZ FINANCEIRA DA INTERESSADA. RETORNO DA DOCUMENTAÇÃO APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DA PRENOTAÇÃO. VENCIMENTO DE CERTIDÕES. POSSIBILIDADE DE NOVA APRESENTAÇÃO A FIM DE VIABILIZAR O REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. RECURSO PROVIDO.

I - A existência de protestos e execuções contra os antigos proprietários do imóvel a ser loteado não impede o seu registro, desde que comprovada a ausência de prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes, nos termos do disposto no art. 18, § 2º, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, tendo em vista possuir a interessada condições financeiras suficientes para garantir eventuais demandas que venham a recair sobre o bem.

II - Segundo regra insculpida no art. 205 da Lei 6.015/73, "cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais". E, como consequência dessa regra, as certidões que se venceram durante a vigência da prenotação também perdem seu efeito.

Todavia, não se pode, em face de tal exigência que define tão curto espaço de tempo, inviabilizar totalmente o registro do loteamento, sobretudo se não demonstrado que a interessada foi omissa em atendê-las, mas que apenas não conseguiu cumprir o exigido em tempo hábil.

Assim, entende-se prudente, para que o loteamento seja registrado, permitir que a Requerente reapresente as certidões que venceram durante a vigência da prenotação. (TJSC, Apelação Cível n. 2012.089455-2, de Indaial, rel. Des. Joel Figueira Júnior, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 18-03-2014).
Em suas razões, frise-se, no julgamento cuja ementa foi acima transcrita, o ilustre Relator esclarece a ratioessendi da norma em debate (o art. 18, §2.º da Lei 6.766/1979), a qual merece transcrição pela didática apresentada:Entrementes, reputamos que a ratioessendi da norma anteriormente transcrita, cuja essência é no sentido de procurar resguardar os interesses dos futuros adquirentes dos lotes, não pode ser reduzida apenas à situação financeira dos antigos proprietários, sendo que no caso específico dos autos, além de todas as ações anteriormente referidas serem antigas e, em nenhuma delas existir pedido de garantia de juízo que recaísse sobre o imóvel que se pretende lotear, tanto assim que a apelante adquiriu o bem em 2010, livre e desembaraçado (fl. 48 e 48v), o loteador, em verdade, preenche todas as exigências legais previstas na norma aplicável à espécie. Nesse norte, temos que encerra demasiado excesso impedir que o legítimo proprietário do imóvel, que se já encontrava livre e desembaraçado à época da sua aquisição, faça valer seus direitos sobre ele, unicamente porque os antigos proprietários possuem pendências judiciais, as quais, deve-se ressaltar, jamais tiveram relação com o bem em referência. Note-se, por imperioso, que pelo teor dos documentos de fls. 10/13 e 1.784/1.786, a apelante possui, com sobras, capacidade financeira para arcar com eventual, futura e incerta pendência que possa vir a recair sobre o imóvel em foco. Ademais, também não pode ser deslembrado, que a própria lei de parcelamento do solo prevê essa possibilidade quando estatui em seu artigo 18, § 2º que: "A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. (...)"Comentando o dispositivo referido, Walter Ceneviva obtempera que: "A existência de protestos, de ações pessoais, de ações penais, (...), não obsta o registro se o requerente comprovar ao oficial que não prejudicarão os adquirentes. (...)" (Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, 20ª ed. 2010, pág. 696). Ora, se a lei permite que se registre o loteamento, mesmo quando o loteador possuir pendências judiciais, como se pode negar tal pleito com base, tão-somente, na existência de questões judiciais envolvendo os ex-proprietários? Não nos parece razoável ignorar, portanto, as regras do princípio da continuidade do registro público, as quais foram totalmente respeitadas, e, muito menos, a situação financeira da recorrente, para impedir o registro de loteamento com base na existência de débitos em nome dos ex-proprietários, os quais ainda estão sendo objeto de discussão judicial e sem qualquer pendência sobre o imóvel em questão, sob pena de se estar criando um óbice legal com base em uma transversa cláusula suspensiva (evento futuro e incerto), ou seja, somente se poderia permitir o registro do loteamento quando os antigos proprietários resolverem sua situação judicial, o que nos parece de todo reprovável.
No mesmo sentido é a seguinte decisão do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESMEMBRAMENTO DE TERRENO. REQUISITOS LEGAIS. CUMPRIMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA. Comprovada a ausência de prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes, nos termos do que preconiza o artigo 18, § 2º, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, de ser permitido o desmembramento do imóvel objeto da demanda. À UNANIMIDADE, DERAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível nº 70055218648, Décima Sétima Câmara Cível, rel. Des. LiegePuricelli Pires, j. em 12/09/2013)

Oportuna a transcrição das lições doutrinárias de Arnaldo Rizzardo sobre o tema em questão:
A constatação de protestos, de ações pessoais ou penais, não veda o registro, uma vez provando-se que não advirão prejuízos aos adquirentes dos lotes, prevê o § 2.º, do art. 18. Não pretende a lei que os bens do loteador estejam escoimados de quaisquer ônus ou encargos, ou de litigiosidade. Apenas exige que sejam tornadas públicas essas circunstâncias, a fim de que os compromissários possam conhecer-lhes o devido alcance. Igualmente a incidência de ônus reais sobre o imóvel não tranca o registro, pois não cominada a impossibilidade do ato pela lei. A forma de se comprovar a não ocorrência de prejuízos aos futuros compradores é bastante aleatória, pois fica ao encargo do requerente. Por outro lado, ao oficial do registro de imóveis compete a responsabilidade do exame dos argumentos apresentados e decidir no tocante à aceitação do registro. A lei empresta ao oficial uma função decisória ou jurisdicional, cabendo-lhe cotejar os elementos oferecidos e preferi o decisum. Mas, entendendo insuficiente a justificação, suscitará dúvida perante o Juiz da Vara dos Registros Públicos, onde houver, ou da Direção do Foro. Os meios para provar que não advirão prejuízos aos adquirentes, ou aos compromissários, consistirão, v.g., na demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações; poderá, outrossim, o loteador depositar o valor da dívida, para fazer frente à eventualidade de uma sucumbência judicial. (...) (Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6.766/79 e 9.785/99 - 9 ed. rev. e atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013. p. 74-75)
Dessa forma, restam preenchidos os requisitos autorizadores do registro do loteamento constantes no art. 18, §2.º da Lei 6.766/1979, especialmente em relação à certidão positiva apresentada.Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, para o fim de reformar a sentença, permitindo-se que seja aceita a certidão apresentada na serventia para o fim de registro do loteamento residencial em apreço.