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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação à sentença em “ação de cobrança” (mov. 60) que julgou extinto o processo sem resolução de mérito, ao fundamento de ilegitimidade ativa, condenando o autor, ora apelante, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.O autor apela (mov. 66), argumentando que, na condição de arrematante do imóvel que se encontrava locado, detém legitimidade para postular à fiadora do contrato de locação, apelada, direitos decorrentes da avença locatícia, face o instituto da sub-rogação, independentemente de averbação da propriedade adquirida pela arrematação, bastando a existência do auto e carta de arrematação, vez que essa se presume perfeita e acabada. Via consequência, em razão da devolução do bem sem prévia notificação rescisória e da necessidade de gastos para reparos no imóvel, tem direito de cobrar da fiadora da locação valores de multa contratual e reparos. Pugna cassação da sentença e retorno dos autos, ou julgamento do mérito por esta Corte. Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao apelo, no sentido de ser mantida a sentença ou, se anulada e entender esta Corte que a causa se encontra madura para julgamento de mérito, seja julgado improcedente o pedido do autor (mov. 74).O autor anexou prenotação da arrematação no registro de imóveis, seguindo-se sucessivas manifestações das partes; por fim, o autor anexou matrícula do imóvel, já transferido para sua titularidade.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de “ação de cobrança” proposta por Abelardo Barbosa de Almeida em face de Samanta de Oliveira.Aduziu o autor na exordial que arrematou o imóvel situado no Jardim Santos Dumont, matrícula 15.292, junto à 1ª Vara do Trabalho de Londrina/PR; que o imóvel era objeto de contrato de locação, constando a requerida como fiadora; que pela arrematação se sub-rogou à posição de locador; que o locatário desocupou o imóvel sem prévia notificação rescisória, constatando-se, a seguir, a necessidade de reparos decorrentes do uso do imóvel pelo locatário e do tempo de dois meses para ultimação dos serviços de restauração. Os reparos foram orçados em R$45.050,00, os dois meses necessários para as obras importam perda locatícia no valor de R$3.000,00 e a multa pela rescisão sem prévia notificação é no valor de R$1.500,00.A requerida apresentou resposta, arguindo preliminar de ilegitimidade ativa, com base no art. 1.245 do Código Civil, ao argumento de que sem o registro da arrematação no serviço imobiliário não há se falar em transferência da propriedade nem em sub-rogação nos direitos do contrato de locação. No mérito, alinhavou que o imóvel fora locado em estado precário, com pendência de reparos, por isso restou ajustado entre locador originário e locatário que quando da devolução do bem não haveria necessidade de qualquer restauração; que no edital de hasta pública constou o estado em que se encontrava o imóvel, o que influenciou na avaliação e no preço da arrematação, de modo que tinha o autor conhecimento das condições em que se encontrava o bem; alternativamente, o orçamento apresentado pelo autor não merece acolhimento, pois unilateral, nem são devidos alugueres pelo tempo de restauração e por multa contratual. Seguiu-se impugnação à contestação, ocasião que o autor se posicionou pelo julgamento antecipado. A requerida expressou as provas que pretendia produzir. Sobreveio sentença de extinção do processo sem análise do mérito, acolhendo o Juízo a preliminar de ilegitimidade ativa, cuja essência colaciono:“No que pertine à arguição de ilegitimidade ativa, na medida em que o autor, arrematante do imóvel, não poderia demandar a reparação e danos na condição de proprietário, enquanto não registrada a respectiva carta, é de se acolher a tese.Afinal, os artigos 1.245 e 1.246 do Código Civil estabelecem o termo ‘a quo’ de propriedade imóvel, dispondo que:‘Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1 Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do imóvel.§ 2 Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do o registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.Deste modo, não tem o autor legitimidade para a causa, atuando como se dono fosse do bem, quando, em verdade, tal condição jurídica só lhe é entregue com o registro do título translativo, no caso, a carta de arrematação.Não tendo demonstrado tal condição, de modo algum poderá demandar pelo ressarcimento de danos que não integraram válida e legitimamente seu patrimônio.Afinal, a coisa perece para o dono, de modo que enquanto mantiver mera expectativa de direito, reformas e outras despesas realizadas no bem às suas expensas correm por sua conta e risco, na medida em que afastada a boa fé, em especial enquanto pendente discussão sobre a validade da arrematação em que sagrou-se vencedor.DISPOSITIVOAnte o exposto, declaro extinto este processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários ao procurador da ré, estes arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa, com base nos critérios estabelecidos pelo art. 85, § 2º, da mesma lei.”2. O recurso merece provimento.O autor, enquanto arrematante, detém legitimidade para a ação.Não há como se aplicar, em situação assim, a dogmática inserta no art. 1.245 do Código Civil, sobrepondo-se à peculiaridade da arrematação em hasta pública a normatividade da lei processual. A problemática já foi objeto de acertamento pela Corte Infraconstitucional. Colaciono decisão monocrática do ano de 2017, em que apontados os precedentes daquela Corte. Trata-se do AgInt no AREsp 896.446/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 16/02/2017:“A jurisprudência desta Corte considera que, à luz do art. 694 do CPC/1973, aperfeiçoada a arrematação, com a assinatura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, de forma que o arrematante subroga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem imóvel arrematado (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 18/11/2010, DJe 28/3/2011).Segundo essa orientação, independentemente do registro da arrematação no álbum imobiliário, ao arrematante são transferidos imediatamente os direitos oriundos do contrato de locação, porquanto este contrato é de natureza pessoal, o qual não depende da propriedade plena para sua constituição (REsp 1.232.559/PR, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 11/2/2014, DJe 17/2/2014).(...)Assim, definitivamente estabelecida a regularidade da arrematação, a qual pressupõe o aperfeiçoamento e, mais que isso, a efetiva transmissão da propriedade, ainda que esta última tenha sido superveniente à propositura da ação, é irrelevante que não tenha ocorrido o registro da carta de arrematação (título translativo expedido após e para comprovar a arrematação aperfeiçoada) previamente ao ajuizamento do despejo.Isso porque, nos termos da jurisprudência supracitada, é suficiente o aperfeiçoamento da arrematação para a sub-rogação do arrematante nos direitos decorrentes da locação, independentemente da transmissão da propriedade pelo registro da carta no álbum imobiliário.Ante o exposto, em juízo de reconsideração, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reconhecer a comprovação da legitimidade ativa da ora agravante e, consequentemente, determinar o retorno dos autos ao primeiro grau de jurisdição, para que, superada a referida questão, seja reexaminada a necessidade de produção probatória e, posteriormente, seja proferida nova sentença.” (Grifamos)Anota-se que o CPC de 2015, no art. 903, caput, reproduz a dicção do art. 694 do CPC/73. De nosso Tribunal de Justiça, colaciono recente julgado no mesmo sentido:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. SUB-ROGAÇÃO DO ARREMATANTE NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO ANTIGO LOCADOR... I. ‘O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem arrematado a partir da lavratura do auto de arrematação, sendo parte legítima para a cobrança de débitos locatícios referentes a período posterior à arrematação judicial’. II. ‘Consoante jurisprudência desta Corte, o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes. 3. Agravo interno desprovido.’ (AgInt no AREsp 1.164.280/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/8/2018, DJe 13/8/2018)...” (TJPR, 17ª C. Cível, Ap. 0007720-81.2016.8.16.0019, Rel. Juiz Fabio Andre Santos Muniz, j. 14/06/2021)3. Não constato possibilidade, segura, de julgamento do mérito, como autoriza o §3º do art. 1.013 do CPC. Embora existam documentos nos autos a respeito de aspectos relevantes do mérito (por exemplo, termo de avaliação, edital de leilão e declaração escrita do antigo locador), podem não esgotar a profundidade do tema, de modo que a produção de prova oral postulada pela requerida merece apreço.4. Do exposto, voto por conhecer e dar provimento ao recurso, ao efeito de cassar a sentença, devendo o processo ter seguimento sem o óbice de ilegitimidade ativa.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Presidiu a sessão de julgamento a Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende, com voto, e votou a Juíza Substituta em segundo grau Sandra Bauermann.Em Curitiba, 30 de julho de 2021.Joscelito Giovani CéJuiz Relator