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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
12ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Autos nº. 0010009-56.2018.8.16.0038

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010009-56.2018.8.16.0038 DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E
CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DO FORO REGIONAL DE FAZENDA RIO
GRANDE DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA
APELANTE: SILVIA APARECIDA CHAVES
APELADO: CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE FAZENDA RIO
GRANDE - PR
RELATOR: MARCO ANTONIO ANTONIASSIDESEMBARGADOR
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. OFICIAL QUE INDEFERE
REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM
RAZÃO DE INDÍCIOS DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO.
FORTES INDÍCIOS DE DIVISÃO IRREGULAR DO SOLO.
INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO DO PROVIMENTO 276/2018 DA
CORREGEDORIA DESTE TRIBUNAL. NORMA ADMINISTRATIVA QUE
VISA TUTELAR A ADEQUADA OCUPAÇÃO DO SOLO RURAL E QUE
NÃO SE REVELA INCONSTITUCIONAL. ART. 3º DA INSTRUÇÃO
NORMATIVA N. 16/2017 DA CORREGEDORIA QUE NÃO PODE SER
APLICADA, TENDO EM VISTA OS INDÍCIOS DE FRACIONAMENTO
IRREGULAR DO SOLO, ANTE AS SUCESSIVAS VENDAS REGISTRADAS
NA MATRÍCULA SEM QUE HAJA DEMONSTRAÇÃO DE VÍNCULO
ENTRE OS ADQUIRENTES. A VERIFICAÇÃO DE REGULARIDADE DA
MATRÍCULA ANTES DA REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO NÃO
É CAPAZ DE AFASTAR A VEDAÇÃO LEGAL DO PARCELAMENTO
INFERIOR A FRAÇÃO MÍNIMA. CONHECIMENTO DA LEI QUE É
PRESUMIDO. ADVERTÊNCIA QUANTO À IMPOSSIBILIDADE DE
FRACIONAMENTO CONTIDA NA PRÓPRIA ESCRITURA PÚBLICA DE
COMPRA E VENDA. RESPONSABILIZAÇÃO DO OFICIAL PELOS
REGISTROS ANTERIORES. OFÍCIO ENCAMINHADO AO MINISTÉRIO
PÚBLICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0010009-56.2018.8.16.0038 da Vara de
Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial do Foro Regional De Fazenda Rio Grande da
Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que é apelante Silvia Aparecida Chaves e apelado
Cartório De Registro de Imóveis da Comarca de Fazenda Rio Grande – Pr.
I – O Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Fazenda Rio Grande – Pr suscitou dúvida
ao juízo da Vara de Registros Públicos em virtude de a ora apelante pretender o registro da escritura
pública de compra e venda na matrícula de n. 16.605.
Em resumo, sustentou que, não obstante a negativa administrativa, a parte pretendia proceder ao registro, o
qual foi negado pois a fração ideal é inferior à fração mínima de parcelamento, destacando que o imóvel
em questão “não ser pro diviso”, havendo indícios, portanto, de fracionamento irregular do solo.
Após o regular processamento do feito, o juízo a quo julgou procedente a suscitação de dúvida, mantendo a
diligência registral, no sentido de negar o registro da escritura pública de compra e venda. Ainda, condenou
a requerente ao pagamento das custas processuais (mov. 18.1 – 1º grau).
Inconformada, Silvia Aparecida Chaves manejou recurso de apelação pleiteando, em síntese, a reforma da
sentença com a improcedência da dúvida registral e o consequente registro da escritura pública de compra
e venda na matrícula do imóvel (mov. 31.1 – 1º grau).
Sustenta, para tanto, que não há violação ao art. 8º da Lei 5.868/72, pois não pretende desmembrar ou
dividir o imóvel em área inferior à do módulo rural. No ponto, destaca que apenas adquiriu uma parte ideal
do bem, sendo possível o registro na matrícula, conforme legislação pátria, sendo irrelevante tratar-se de
imóvel ou .pro indiviso pro diviso
Ainda, aduz que não requereu abertura de matrícula específica para fração ideal adquirida, mas somente o
registro da escritura na matrícula já existente, o que é possível nos termos do art. 2º da Normativa n.
16/2017 do TJPR.
Ademais, alega que eventual impossibilidade de dispor quanto ao imóvel deve estar averbada na matrícula,
o que não se verifica no presente caso. Pelo contrário, acentua que verificou a matrícula antes da compra e
constatou sua regular situação.
Argumenta, também, que, acaso mantido o raciocínio adotado em sentença, todos os registros constantes
da matrícula estão irregulares, devendo o oficial registrador responder por tais atos.
Além disso, aduz que o Provimento 276/2018 da Corregedoria do TJPR, invocado pelo oficial registrador,
não se aplica ao caso, pois viola o princípio da legalidade na medida em que veda o registro da
propriedade. Neste aspecto, pugna pela declaração de inconstitucionalidade do citado Provimento.
Ainda, quanto ao Provimento 276/2018 da Corregedoria do TJPR, acaso não reconhecida sua
inconstitucionalidade, aduz que não se aplica ao presente caso, pois destina-se aos condomínios .pro diviso
No caso, porém, afirma que adquiriu parte ideal do imóvel, sendo que a escritura pública sequer faz
menção a uma parte específica do todo do imóvel descrito na matrícula de n. 16.605.
Outrossim, alega que a sentença está fundamentada em ilações, sendo que a compra realizada é totalmente
legal, não havendo que se falar em indícios de parcelamento irregular do solo.
Com vista dos autos, a douta Procuradoria-Geral de Justiça deixou de intervir quanto ao mérito recursal
(mov. 8.1 – 2º grau).

É a breve exposição.
II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Presentes os requisitos de admissibilidade tanto os extrínsecos, como os intrínsecos, o recurso deve ser
conhecido.
Como visto, a controvérsia destes autos gira em torno da possibilidade do registro da escritura pública de
compra e venda firmada entre Alaerson Cenedeze e sua esposa Natalia da Silva Cenedeze e a apelante
Silvia, que tem por objeto fração ideal de 7.808,50m , do imóvel de matrícula n. 16.605 (área total de2
20.570,00m ), registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Fazenda Rio Grande (mov. 1.2 – 1º grau).2
Como é cediço, o parcelamento do solo está sujeito a limitações, sendo que a norma que estabelece a
divisão em fração mínima para parcelamento tem por escopo a tutela da adequada ocupação da área rural.
Inclusive, como pontuado no próprio Provimento 276/2018 da Corregedoria do TJPR, busca-se que o título
do imóvel corresponda a sua real situação fática, a fim de garantir segurança jurídica e evitando-se a
criação de condomínios irreais, o que impede que “cada quinhão adquira autonomia e destinação social
(mov. 1.6 – 1ºcompatíveis, com evidente repercussão na ordem jurídica e prejuízos aos proprietários”
grau).
Nesse passo, vale dizer, o citado Provimento 276/2018 da Corregedoria deste Tribunal não se revela
inconstitucional, mas visa, isto sim, regulamentar a regularização de imóveis rurais, em consonância com a
legislação aplicável à espécie, especialmente, a Lei Federal n. 5.868/72.
No caso dos autos, como se pode verificar da escritura pública da compra e venda (mov. 1.2 – 1º grau), a
apelante adquiriu fração ideal do imóvel de matrícula n. 16.605, correspondendo uma área de 7.808,50 m ,2
de um total de 20.570,00 m .2
No ponto, a parte alega que, como se tratou de uma aquisição de fração ideal do imóvel, resta afastado o
Provimento 276/2018 da Corregedoria, pois se destina aos condomínios , não sendo este o casopro diviso
dos autos. Aduz que se trata de um imóvel em condomínio , de modo que é possível o registropro indiviso
da escritura nos termos do art. 2º da Instrução Normativa n. 16/2017 também da Corregedoria deste
Tribunal.
Diante de tais alegações, cumpre destacar, de início, a diferença existente entre os condomínios pro diviso
e , a qual é bem explicada nas lições de Flávio Tartuce:pro indiviso

“No caso de condomínio pro diviso, é possível fixar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de
propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio, não
existindo o condomínio no plano fático, mas apenas juridicamente (DINIZ, Maria Helena. Curso...,
2009, v. 4, p. 210). A título de ilustração, podem ser citadas as partes autônomas ou individuais em
um condomínio edilício.
Em havendo condomínio pro indiviso, não é possível determinar, de modo corpóreo, qual o direito
de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Em suma, o condomínio existente nos dois
planos, seja fático, seja jurídico (DINIZ, Maria Helena. Curso..., 2009, v. 4, p. 210). Podem ser
mencionadas as partes comuns no condomínio edilício.” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 4:
Direito das Coisas. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 326. . Disponível em:E-book
https://online.minhabiblioteca.com.br/books/9788530978211/epubcfi/6/28[;vnd.vst.idref=chapter05]!/4/12/10@0:0)

Com base nessas premissas, ao analisar a matrícula juntada nos movs. 14.3 a 14.7 - 1º grau, verifica-se que
esta apresenta fortes indícios de divisão irregular do solo, constituindo, ao menos no plano fático,
verdadeiro condomínio , onde é possível extrair a .pro diviso fração real atribuível a cada condômino
Observe-se, nesse sentido, que desde 2008 o imóvel vem sendo divido entre diversas pessoas e em três
parcelas autônomas, a partir do registro n. 2, quando a propriedade do imóvel ficou assim definida:

Na sequência, foram feitas sucessivas vendas (especificamente, 06 vendas com novos registros), até que
em 19/01/2012, no registro n. 9, chegou-se a seguinte composição:
Assim, embora aparentemente lícito, tem-se que o pleito da parte evidencia o parcelamento irregular do
solo e, acaso efetuado o registro, a propriedade do imóvel seria de: Silvia Aparecida Chaves/apelante
(7.808,50m ); Anderson Carlos Antoniacomi (2.479,00m ); Edison Candeu (2,5m ); Lourivaldo Renner e2 2 2
esposa Sonia Donizete dos Reis Renner (10.285,00m ).2
Portanto, apesar de o art. 3º da Instrução Normativa n. 16/2017 da Corregedoria deste Tribunal admita a[1]
formação de condomínio em áreas inferiores à fração mínima de parcelamento, desde que mantida a
matrícula original do imóvel, é certo que tal medida não pode ser aplicada ao presente caso, pois, em
realidade, evidencia-se a divisão fática do imóvel entre os coproprietários desde 2008, como se pode
observar da cadeia registral.
Diante de tais indícios, incide, no caso, o art. 12 do Provimento 276 de 2018 da Corregedoria. É que,[2]
como pontuado pelo juízo , mantido o fracionamento do imóvel como pleiteia a parte, certo é que oa quo
bem não poderá ser regularizado futuramente, já que a divisão lá estabelecida ocorreu em patamar inferior
à fração mínima de parcelamento.
Neste aspecto, da leitura da matrícula depreende-se, também, que não há entre os proprietários do imóvel
qualquer vínculo que indique que o bem em questão se trata de condomínio . No ponto valepro indiviso
destacar que o art. 2° da Instrução Normativa n. 16/2017 da Corregedoria do TJPR, outrora invocada pela
apelante, trata da lavratura de escrituras públicas relativas à imóveis rurais com áreas inferiores à fração
mínima do parcelamento. Em resumo, tal dispositivo autoriza a lavratura das escrituras públicas, desde que
os proprietários sejam enquadrados como agricultores familiares, e define o conceito de agricultor familiar
nos seguintes termos:

Art. 2º (...)
§ 2º. Considera-se agricultor familiar aquele que pratica atividades no meio rural, atendendo,
simultaneamente, os seguintes requisitos: (...)
I - não detenha, a qualquer título, área maior do que 4 (quatro) módulos fiscais;
II - utilize predominantemente mão-de-obra da própria família nas atividades econômicas do seu
estabelecimento ou empreendimento;
III - tenha percentual mínimo da renda familiar originada de atividades econômicas do seu
estabelecimento ou empreendimento, na forma definida pelo Poder Executivo;
IV - dirija seu estabelecimento ou empreendimento com sua família.

Tal circunstância, como visto, não resta demonstrada no caso em apreço, o que leva a crer que o imóvel em
questão está indevidamente fracionado. E, sendo assim, revela-se correta a postura do oficial ao negar o
registro na matrícula do imóvel, não podendo considerar que a sentença está baseada, apenas, em ilações
do juiz da causa.
Nesse sentido, a propósito, já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, veja-se:

“REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de venda e compra de fração ideal — Elementos
indicativos de parcelamento ilegal do solo — Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem
imóvel - Ausência de vínculo entre os coproprietários - Desqualificação registral confirmada -
Registro obstado - Recurso não provido.” (TJSP; Apelação 0000682-07.2014.8.26.0408; Relator (a):
Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Ourinhos - Juizado
Especial Cível; Data do Julgamento: 25/02/2016; Data de Registro: 13/04/2016)

Tal entendimento, vale dizer, não está a negar o direito de propriedade. No caso, o que se observa é que a
matrícula diz respeito a uma área total de 1,9000 ha e que, portanto, não pode ser desmembrada, vez que
inferior à do módulo rural da localidade (2,0 ha), conforme se dessume do certificado de cadastro de
imóvel rural juntado no mov. 1.7 – 1º grau.
Por estes motivos é que não interessa o fato de a parte não ter requerido abertura de nova matrícula, o que,
naturalmente, não poderia fazê-lo. A questão posta é que, muito embora formalmente trate-se de simples
compra de fração ideal, as sucessivas vendas desprovidas de vínculo entre si levam a crer que o solo foi
fracionado irregularmente, de forma sub-reptícia, isto é, mascarada de venda de fração ideal.
Além disso, também não vem ao caso o fato de não constar na matrícula orientações aos pretensos
adquirentes do imóvel de que este não pode ser parcelado. É que, como visto, tal impedimento decorre de
lei, não sendo facultado à parte alegar seu desconhecimento (LINDB, art. 3º).
Aliás, na hipótese, somada a presunção legal de conhecimento da legislação, pende contra a apelante o fato
de constar expressamente da escritura pública que ela tem conhecimento de que“a co-propriedade não se
(mov. 1.2 – 1º grau).destinará a qualquer forma de ocupação ou fracionamento irregular do solo”
Portanto, a sentença deve ser mantida, vez que o indeferimento extrajudicial por parte do oficial se revela
adequado com o Provimento da Corregedoria, bem como com os fins sociais das normas aplicáveis à
espécie.
Por oportuno, no que toca ao pedido de investigação quanto à regularidade dos registros anteriores,
verifica-se que o juízo a quo já determinou a expedição de ofício ao órgão ministerial com atribuições para
tanto, sendo que a diligência já foi até mesmo cumprida (mov. 21.2 – 1º grau).
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da
fundamentação.

[1] Ao que tudo indica, há erro material na citada Instrução Normativa e o artigo 2º invocado pela parte,
em verdade, refere-se ao artigo 3°, o que não prejudica a análise do mérito.
[2] Art. 12 – Ao receber o título para registro, cujo conteúdo contenha indício ou evidência de loteamento
irregular ou clandestino, o Oficial de Registro de Imóveis deverá qualificá-lo negativamente em decisão
fundamentada, noticiando o fato imediatamente ao representante do Ministério Público local.

III- DECISÃO:
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 12ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar pelo (a) Não-Provimento
do recurso de SILVIA APARECIDA CHAVES.
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Roberto Antonio
Massaro, sem voto, e dele participaram Desembargador Marco Antonio Antoniassi (relator),
Desembargador Rogério Etzel e Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins.
27 de março de 2019
Desembargador Marco Antonio Antoniassi
Juiz (a) relator (a)