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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
11ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005354-79.2018.8.16.0090 – VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA
DO FORO EXTRAJUDICIAL DE IBIPORÃ.
APELANTE: ADÃO ROBERTO STAWSKI E OUTROS.
RELATORA: JUÍZA DE DIREITO SUBST. 2º GRAU LUCIANE R. C. LUDOVICO (EM SUBSTITUIÇÃO AO
DESEMBARGADOR RUY MUGIATTI).
APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA. PEDIDO DE REGISTRO
DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.
RECUSA PELO AGENTE DELEGATÁRIO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NEGOU O REGISTRO DA ALIENAÇÃO E
DETERMINOU O CANCELAMENTO DA PRENOTAÇÃO EFETIVADA. IMÓVEL
RURAL QUE NÃO PODE SER DIVIDIDO EM ÁREAS DE DIMENSÃO INFERIOR À
CONSTITUTIVA DO MÓDULO DE PROPRIEDADE RURAL. ART. 65 DA LEI
4504/1964. ART. 8º DA LEI 5.868/1972. ÓBICE LEGAL QUE NÃO ESTÁ NA
ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO, MAS
NO DESMEMBRAMENTO OU NA DIVISÃO DO IMÓVEL RURAL EM ÁREA
INFERIOR À DO MÓDULO. INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 16/2017, DE 8.11.2017,
DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE FORMAR
CONDOMÍNIO RURAL. AQUISIÇÃO, NO CASO, DE COTA INDIVIDUALIZADA
DE ÁREA RURAL EM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO RURAL
CORRESPONDENTE À REGIÃO. VEDAÇÃO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0005354-79.2018.8.16.0090, da
Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Ibiporã, em que são Apelantes ADÃO ROBERTO
STAWSKI E OUTRO.
I. RELATÓRIO.
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por ADÃO ROBERTO STAWSKI E OUTRO
em face da r. sentença de mov. 11.1, proferida nos autos de PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA,
apresentada pelo Agente Delegado do Cartório de Registro de Imóveis do Foro Regional de Ibiaporã, nº
0005354-79.2018.8.16.0090, pela qual a MM. Juíza julgou procedente a dúvida suscitada pelo Agente Delegado,a quo
negando o registro de compra e venda pleiteado e determinando o cancelamento da prenotação efetivada e o
arquivamento do feito.
Inconformados, os Recorrentes alegam, em síntese, que o Juízo Singular não observou a
instrução normativa da Corregedoria da Justiça nº 16 de novembro de 2017, "pois o pedido do registro em questão é
efetivamente o caso que a presente instrução normativa autoriza, pois o imóvel não será desmembrado, muito menos
realizado abertura de novas matrículas".
Afirmam que "o caso em questão não se trata de desmembramento de lote inferior a fração
mínima, nem mesmo caso de loteamento irregular" e que "optaram em laborar na agricultura e obviamente adquiriram
parte do imóvel rural, por questões de oportunidade, ou seja, por não ter condições de comprar um imóvel passível de
desmembramento ou adequado a fração mínima e também por ser conveniente, por estar próximo a cidade de Ibiporã e
ser uma área rica para cultivo hortifrúti e de fácil acesso".
Argumentam que "naquele local os primeiros Apelantes “Adão e Marlene”, residem e laboram
com a plantação de legumes, verduras e frutas e o segundo Apelante, “Hamilton”, lida com a piscicultura, conforme
comprova-se os documentos anexos", e que "o Juízo “a quo”, ao determinar o cancelamento da prenotação e a não
efetivação do registro imobiliário por não cumprir o disposto da Lei 6.766/79, Estatuto da Terra e Resoluções do
INCRA, deveria em tese, determinar diligenciais “in loco”, para ter certeza da existência do parcelamento do solo
irregular, inclusive, a fim de resguardar a legislação, porém, este fato que não ocorreu e a respeitável decisão acabou
por prejudicar os Apelantes que fazem uso da terra para laborar e residir e não outros meios que burlam a lei".
Aduzem que "adquiriram uma área em comum, que corresponde a 60% (sessenta por cento) da
área total do imóvel, portanto, é impossível a formação de núcleo habitacional com aquisição do imóvel nesta
porcentagem, pois núcleos habitacionais se dão em cotas mínimas, inferiores a 5% (cinco por cento) do imóvel desta
estirpe, e que "que está havendo um equívoco na interpretação do caso, pois a aquisição do imóvel refere-se a aquisição
da fração de um imóvel rural e não de uma área urbana pendente de regularização ou loteamento urbano em uma área
rural".
Requerem, assim, a reforma da sentença para o fim de determinar o registro imobiliário da
escritura de compra e venda.
Em Primeiro Grau o Ministério Público se manifestou pelo conhecimento e desprovimento do
recurso (mov. 32.1).
pelo conhecimento e desprovimento do recursoA Douta Procuradoria de Justiça se manifestou
(mov. 8.1).
É, em síntese, o relatório.
II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.
JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
Estão presentes os pressupostos processuais intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e
inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), como condição
irrefutável ao conhecimento do recurso.
BREVE RESUMO DOS FATOS
Trata-se de procedimento de DÚVIDA suscitada pelo Sr. Oficial do Registro de Imóveis da
Comarca de Ibiporã.
Sustentou o Oficial que lhe foi apresentada para registro a escritura pública de venda e compra,
lavrada às fls. 200 do Livro nº 72 do Tabelionato de Serviço Distrital de Cruzeiro do Norte, Comarca de Uraí-PR,
constando como vendedores o casal José Pereira do Nascimento e Dolores Ribeiro Celis do Nascimento e como
compradores os casais Hamilton Fernando Marques e Raquel da Silva Marques, e Adão Roberto Stawski e Marlene dos
Reis Stawski.
Afirmou que o imóvel objeto da alienação é uma fração ideal de 60% ou 12.000 m² de um
imóvel rural – matrícula nº 11.469 -, sendo que a área total do imóvel possui 20.000 m², ou seja, exatamente a fração
mínima de parcelamento do imóvel rural para o Município de Ibiporã-PR.
Aduziu que na referida matrícula a titularidade do imóvel está sob a forma de condomínio,
dividida em 3 frações ideais: José Pereira do Nascimento e sua esposa Dolores, ora vendedores, que são titulares de uma
área de 12.000 m2, ou seja, 60% do imóvel; Mario Sérgio Devidies, solteiro e proprietário de 15% do imóvel; e por fim,
Antonio Liceu Dalbello, titular de 25% do bem.
Relatou que com a pretendida alienação o imóvel rural passaria a ser distribuído em 4 frações
ideais na medida em que o quinhão de 60%, ou 12.000 m², pertencente a José Pereira do Nascimento e sua esposa
Dolores, estaria sendo dividido em mais duas frações ideais de 30%, ou 6.000 m² cada uma.
Argumentou que muita embora não exista vedação legal à formação de condomínio pro indiviso
na matrícula de imóvel rural, a subdivisão de uma fração ideal e consequente alienação para pessoas sem relação de
parentesco, sem ter ocorrido aquisição originária da propriedade (usucapião, herança, desapropriação e outros), existindo
grande probabilidade de se tratar de fracionamento irregular da área rural.
Sustentou que a pretexto de aquisição de frações ideais de áreas rurais, há inúmeros casos de
verdadeira burla à fração mínima de parcelamento, em que os compradores delimitam suas áreas dentro de uma porção
maior, erguendo cercas e construindo suas respectivas casas que não possuem finalidade rural, mas sim urbana.
Requereu, ao final, o seguinte:
Ao mov. 8.1 o Ministério Público emitiu parecer pugnando pela procedência da dúvida para o
fim de negar o registro pleiteado e cancelar a prenotação efetivada.
Ao mov. 11.1 foi proferida sentença, nos seguintes termos:
"(...) Assim sendo, considerando que a aquisição da parte ideal do imóvel rural pelos adquirentes, menor que
um módulo rural, foi realizada em contrariedade a legislação federal que disciplina o parcelamento do solo e,
consequentemente, seu registro é expressamente vedado pela Lei nº 6.766/79 (Estatuto da Terra) e as
Resoluções do INCRA, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Agente Delegado, determino o
cancelamento da prenotação efetivada e o arquivamento do feito, com as baixas e formalidades de estilo. (...)".
Inconformados, Hamiltom Fernando Marques e Adão Roberto Stawski, ora compradores,
recorreram.
MÉRITO
Cinge-se a controvérsia na possibilidade de registrar a escritura pública de compra e venda, na
qual os Apelantes constam como compradores de 60% (sessenta por cento) de fração ideal de imóvel rural, cuja área total
atinge 20.000m², na matrícula do imóvel rural de nº 11.469.
Pois bem.
Inicialmente, cumpre consignar que imóvel rural é "o prédio rústico de área contínua, qualquer
que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal,
florestal ou agro-industrial" (art. 4º, I, da Lei 8.629/1993 e art. 4º do Estatuto da Terra – Lei 4.504/64).
Já o módulo rural é a área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural
para o sustento familiar, que tem por finalidade implementar o princípio constitucional da função social da propriedade,
previsto no art. 5º, XXIII da Constituição Federal. Essa, aliás, é o conceito previsto no art. 4º, II e III do Estatuto da[1]
Terra – Lei 4.504/64:
Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
(...)
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família,
lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com
área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
Sobre a função social da propriedade e o módulo rural, atente-se para a jurisprudência do STJ:
A propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988
dentre os direitos e garantias individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da
política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV). (...). 4. O módulo rural previsto
no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento
econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio
constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o
qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do
agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal - com a absorção de toda a força de trabalho,
eventualmente com a ajuda de terceiros. (...). (REsp n.º 1040296/ES, 4ª T/STJ, rel. p/ acórdão Luís Felipe
Salomão, DJe 14/8/2015).
Isso quer dizer que módulo rural é a área mínima suficiente para que uma família possa
sobreviver com a sua exploração. E "expressa a área mínima apta a ensejar a abertura de matrícula de imóvel rural,
não se admite lançar no Registro de Imóveis, área de dimensões inferiores, a fim de impedir a fragmentação dos imóveis
rurais e a constituição de novos minifúndios"[2], ou seja, equivale à menor área em que um imóvel rural pode ser
desmembrado.
De acordo com o art. 65 da Lei 4504/1964 (Estatuto da Terra), o imóvel rural não pode ser
dividido em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural, vedação reiterada no art. 8º da Lei
5.868/1972, sendo que as exceções a essas limitações estão previstas nos próprios artigos:
Art. 65.O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade
rural.
(...)
§ 5º Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à
do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais
de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel
rural ou urbano.
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de
, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior ànovembro de 1964
do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo,
prevalecendo a de menor área.
§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das
capitais dos Estados;
b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A,
B e C;
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.
(...)
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica:
I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico,
confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração
mínima do parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)
II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização
fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal;
III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no
; ou11.326, de 24 de julho de 2006
IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.
O atual Código de Normas da Corregedoria deste Tribunal - assim como o anterior - veda
expressamente a lavratura e, consequentemente, o registro para os casos de desmembramento, conforme art. 689, in
:verbis
Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o Notário não poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras
de parte de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração
mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente. (Redação dada pelo Provimento
nº 269/2017)
§ 1º. O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se destine, comprovadamente, à
anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração
mínima de parcelamento. (Redação dada pelo Provimento nº 269/2017)
Ao que se observa, o óbice legal não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do
módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural em área inferior à do módulo.
Logo, não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel rural em novas unidades, não há o
que se falar em violação a fração mínima de parcelamento rural em caso de venda de área com dimensão inferior à do
módulo.
A propósito, esse é o entendimento esposado no art. 689, § 2º do Código de Normas da[3]
Corregedoria deste Tribunal e na suscitação de dúvida feita neste Tribunal por meio do SEI nº
0067198-85.2017.8.16.6000, o qual, por sua vez, destacou o contido na Instrução Normativa nº 16/2017, de 8.11.2017,
também da Corregedoria:
SEI 0067198-85.2017.8.16.6000:
"(...) o atual Código de Normas (assim com o anterior), expressamente veda a lavratura (e o registro,
consequentemente), somente para os casos de desmembramento, conforme art. 689, in verbis:
“Sob pena de responsabilidade, o Notário não poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de parte
de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima de
parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente”
(Aqui se trata de desmembramento com a delimitação do perímetro da área).
O §2º do referido dispositivo, inclusive, prevê a possibilidade de cessão ou alienação de parte ideal, não
indicando limitação, a não ser a que consta de seus termos, in verbis:
“A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será
examinado pelo notário com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na
quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do juiz
corregedor do foro extrajudicial”.
(Aqui não é delimitada a área alienada, mas parte ideal).
Recentemente, a questão foi objeto da , nosInstrução Normativa nº 16/2017, de 8.11.2017, desta Corregedoria
seguintes termos:
“Art. 1º O imóvel rural não é divisível em áreas inferiores à Fração Mínima de Parcelamento, salvo hipóteses
previstas na Lei n. 5.868/1972.
Art. 2º É permitida a lavratura de escrituras públicas relativas à imóveis rurais com áreas inferiores à Fração
Mínima de Parcelamento, desde que os proprietários dos imóveis sejam enquadrados como agricultores
familiares.
(...);
§ 3º. No ato do registro das escrituras lavradas deve ser apresentado pelos interessados o Certificado de
Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, comprovando que o imóvel encontra-se cadastrado junto ao Sistema
Nacional de Cadastro Rural - SNCR.
Art. 2º Admite-se a formação de condomínio em áreas inferiores à Fração Mínima de Parcelamento, desde que
seja mantida a matrícula original do imóvel, não se admitindo a abertura de novas matrículas individuais.
Parágrafo único. Admite-se a alienação de áreas relativas à fração ideal do imóvel em condomínio, observadas
as restrições estabelecidas na legislação relativa ao parcelamento irregular do solo e no caput deste artigo.
Art. 3º O Serviço de Registro de Imóveis, considerando a inexistência de óbices na legislação correlata e
observadas as peculiaridades de cada caso, não pode recusar o registro de escrituras envolvendo áreas
menores que Fração Mínima de Parcelamento.
Parágrafo único. O agente delegado poderá adotar as providências que entender necessárias à comprovação
de eventuais alegações feitas pelo requerente.
Art. 4º Na hipótese de questionamentos relativos a atos que envolvam áreas inferiores a Fração Mínima de
Parcelamento, poderá o agente delegado suscitar dúvida ao Juiz de Direito competente da Comarca.
Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Conforme se pode observar, não há, em princípio, restrição, a não ser as mencionadas, à lavratura e registro
de partes ideais inferiores.
O que não se admite é a divisão, parcelamento ou desmembramento dos imóveis, como decorre de previsão
legal já antiga: (...)".
Então, por certo que não há impedimento que a fração ideal de cada coproprietário do imóvel
rural seja inferior à do módulo rural, contudo, aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em
áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento.
Não existe, dessa forma, infringência ao módulo rural caso se venda parte/fração ideal do
imóvel rural, eis que não há divisão nem desmembramento, o que ocorre é a criação de um condomínio rural.
O condomínio rural é uma forma de conjunta ou solidária, por meio da qual ospropriedade
condôminos exercem ao mesmo tempo seu direito de propriedade nas frações ideais sobre o todo da propriedade indivisa,
ou seja, a divisão é idealizada apenas em cotas.
Segundo Maria Helena Diniz, no condomínio rural “concede-se a cada consorte uma quota
ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm
direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que
concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto”[4].
Dessa forma, a fração ideal de cada proprietário pode ser inferior à do módulo rural, desde que
seja mantida a comunhão entre eles. O que não é possível é a divisão localizada no solo, com metragem/numeração, ou
desmembramento em áreas de tamanho inferior à fração mínima de parcelamento.
Portanto, não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel rural em novas unidades, não
há violação ao módulo de parcelamento rural em eventual alienação, ou seja, não se infringe o módulo rural com a venda
de parte ideal, eis que não há divisão, nem desmembramento deste imóvel.
No caso em tela, observa-se da escritura de compra e venda que os Apelantes adquiriram cota
correspondente a 60% do imóvel rural, a qual restou devidamente individualizada – divisas e confrontações devidamente
discriminadas -, cuja área é de 12.000m²:
Verifica-se, também, que a referida propriedade se situa na zona rural do município de
Ibiporã/PR, onde o módulo mínimo de parcelamento é de 20.000 m² (Lei Federal nº 4.504/64, artigo 65, § 1º – Estatuto
da Terra e Instrução Especial INCRA nº 26, de 09/06/82).
A aquisição, dessa forma, se deu sobre fração individualizada do imóvel, não sobre fração ideal,
ou seja, parte fracionada do imóvel originário, com descrição de limites físicos da áreaa venda registrada diz respeito a
alienada, e o imóvel foi divido em área de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural – venda de
12.000m² -, situação vedada em nosso ordenamento.área correspondente a
E justamente porque a alienação se deu nas condições em que foi relatada - com a venda e
transferência de cota individualizada em área inferior ao módulo rural previsto para a região -, não há o que se falar em
condomínio, e, consequentemente, em incidência ao caso da Instrução Normativa 16/2017 da Corregedoria de Justiça
deste Tribunal.
Portanto, é caso de manter a sentença que negou o registro da alienação e determinou o
cancelamento da prenotação efetivada.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do recurso, nos termos da
fundamentação.
III. DECISÃO.
Ante o exposto, acordam os Magistrados da 11ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar pelo desprovimento do recurso.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Ruy Muggiati, sem voto, e dele participaram
Juíza Subst. 2º grau Luciane do Rocio Custódio Ludovico (relatora), Desembargadora Lenice Bodstein e Desembargador
Fabio Haick Dalla Vecchia.
23 de setembro de 2019
Juíza Subst. 2º Grau Luciane do Rocio Custódio Ludovico
Juíza relatora
[1] Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social.
RIZZARDO, Arnaldo. Curso de direito agrário. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora dos Tribunais, 2014. p. 65.[2]
§ 2º. A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com seu[3]
prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o
caso à apreciação do juiz corregedor do foro extrajudicial. (Incluído pelo Provimento nº 269/2017).
[4] M. H. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17. ed. São Paulo: Ed. Saraiva. 2002. p. 180.