Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

12.ª CÂMARA CÍVEL - APELAÇÃO CÍVEL N.º 4117-50.2018.8.16.0109, DA VARA
DE REGISTROS PÚBLICOS E ANEXOS DA COMARCA DE MANDAGUARI
:APELANTES DANIELLE CARLA AGUIARI DA SILVA E ANA PAULA CINQUINI FERRI
A AGENTE DELEGADA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE MANDAGUARIINTERESSADA:
ELIZABETH DE FÁTIMA NOGUEIRA (EM SUBSTITUIÇÃO AO EXM.º SR.RELATORA:
DES. ROBERTO ANTONIO MASSARO)
APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA EM REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DAS INTERESSADAS, QUE PRETENDEM
O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA NA
MATRÍCULA DE IMÓVEL RURAL. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO
DE FRAÇÕES IDEAIS INFERIORES À FRAÇÃO MÍNIMA DE
PARCELAMENTO (FMP). CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO PRO
. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A AQUISIÇÃO TENHA AINDIVISO
INTENÇÃO DE FORMAR LOTEAMENTO IRREGULAR. SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I - RELATÓRIO:
Trata-se de Apelação Cível interposta contra a r. Sentença de mov. 42.1
, prolatada nos autos de “Suscitação de Dúvida Inversa” de n.º
4117-50.2018.8.16.0109, a qual julgou improcedente a Dúvida suscitada
por DANIELLE CARLA AGUIARI DA SILVA, para o fim de reconhecer a
legalidade da negativa de registro da Escritura de Compra e Venda do
bem imóvel objeto da Matrícula sob o n.º 24.622, do Serviço de
Registros de Mandaguari.
Inconformadas, recorrem a suscitante e a terceira interessada ANA PAULA
CINQUINI FERRI, a obter a reforma da decisão com a procedência da
Dúvida e o consequente registro da Escritura Pública prenotada, sem
outras exigências complementares ( ).mov. 50.1
Argumentam as recorrentes, em síntese, quê: o imóvel adquirido pelasi)
apelantes e o terceiro EMERSON AUGUSTO DE OLIVEIRA, constitui-se em
verdadeiro condomínio sem qualquer divisão capaz depro indiviso,
infringir a Lei de Parcelamento do Solo; não há nenhum indício deii)
prova capaz de apontar para o fato de que os adquirentes pretendam
fazer um “fatiamento” irregular da propriedade para a transformar em
pequenas chácaras, mesmo porque o intuito foi o de comprar o terreno
para investimento futuro, e, se assim não fosse, a Escritura já
discriminaria as áreas de cada um; a recusa em promover o registroiii)
da Escritura de Compra e Venda afronta o princípio da igualdade, pois
há vários casos de condomínios envolvendo mais de umpro indiviso
adquirente, sem relação de parentesco entre si, que tiveram seus
títulos regularmente registrados pela mesma Agente Delegada; tambémiv)
não é possível negar o registro do título sem regular fiscalização pelo
ente Municipal, apenas com base na suspeita de que os adquirentes farão
no futuro um loteamento irregular; era dever da Agente Delegadav)
formalizar todas as ocorrências em Nota de Diligência Registral, no
entanto, nada formalizou que tenha sido objeto de apuração e
comprovação de eventual irregularidade; a r. Sentença estávi)
equivocada ao encampar as informações prestadas pela Sr.ª Agente
Delegada como se fossem verdades absolutas, e sem autorizar a
competente dilação probatória.
Remetidos os autos a este e. Tribunal, a suscitante DANIELLE informou
haver requerido, em , Certidão Circunstanciada ao Município25.04.2019
de Mandaguari, solicitando informações sobre eventual procedimento
administrativo em andamento para apuração de irregularidades no terreno
adquirido pelos interessados, ou em outros semelhantes na localidade (
).mov. 5.2-TJ
Na sequência, a douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pela
desnecessidade de sua intervenção no processo ( ).mov. 17.1-TJ
Os autos acabaram então redistribuídos a esta Relatora, designada que
foi por meio da Portaria de n.º 12.931/2019 – D.M., para atuar em
substituição ao Exm.º Sr. Des. Roberto Antonio Massaro ( ).mov. 21.1-TJ
Após inclusão do recurso em pauta para julgamento na Sessão Virtual de
a , as recorrentes juntaram Parecer Técnico expedido pelo27.04 04.05
Departamento de Tributação e Fiscalização do Município de Mandaguari (
), e Laudo Técnico sobre a propriedade rural emitido pelomov. 32.2
arquiteto Gustavo Azevedo Trolezi ( ) requerendo asmov. 32.3 ,
postulantes a apreciação da referida “prova complementar”.
É a breve exposição.
II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:
Convém consignar que a r. decisão recorrida foi prolatada em data
posterior a 18 de março de 2016, razão pela qual o recurso será
analisado segundo a sistemática do Código de Processo Civil de 2015.
O recurso merece conhecimento, e recebimento no efeito suspensivo (art.
1.012, , CPC), na medida em que presentes os pressupostos decaput
admissibilidade recursal, tanto os (cabimento, legitimaçãointrínsecos
e interesse em recorrer), como os (tempestividade,extrínsecos
regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do
poder de recorrer e preparo).
DANIELLEPois bem, como se anteviu, trata-se de Apelação interposta por
CARLA AGUIARI DA SILVA e ANA PAULA CINQUINI FERRI, contra a r. Sentença
que julgou improcedente a “Dúvida Inversa” suscitada, adotando o d.
Juízo os seguintes fundamentos ( ):a quo mov. 42.1
tem-se que a parte suscitante alega, em resumo,“(...)
que adquiriu um bem imóvel, objeto da matrícula sob nº
24.622, juntamente com outros dois proprietários, sendo
que, após o registro da escritura pública de compra e
venda, o imóvel pertenceria aos três em condomínio, na
proporção de 33,8848% para cada.
Aduz que a Oficial, contudo, se negou a efetuar o
registro, solicitando informações e exigências
desnecessárias.
Analisando os documentos acostados aos autos,
verifica-se que o bem imóvel adquirido (matrícula
24.622) é oriundo de uma subdivisão, possuindo área de
24.200,00 metros quadrados ou 1,00 (um) alqueire
paulista ou 2,42 ha.
Pelo tamanho do lote adquirido, não existe a
possibilidade de nova divisão do imóvel, já que, se
assim procedesse, não haveria o tamanho mínimo exigido
legalmente.
A parte suscitante, por sua vez, alega que os três
adquiriram o imóvel em condomínio, não havendo qualquer
intenção de nova divisão do lote.
Pois bem. Primeiramente, cumpre mencionar que, ao
contrário do alegado pela parte suscitante, a Oficial
detém responsabilidade sob os seus atos, cumprindo a
mesma fiscalizar eventuais pedidos de registro que
tenham o condão de burlar à lei.
Neste sentido, dispõe o artigo 589 do Código de Normas
da CGJ, :in verbis
Sob pena de responsabilidade, o Notário não poderá
lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de parte
de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente
não forem iguais ou superiores à fração mínima de
parcelamento impressa no certificado de cadastro
correspondente.
§ 1º - O disposto neste artigo não se aplica aos casos
em que a alienação se destine, comprovadamente, à
anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a
área remanescente seja igual ou superior à fração mínima
de parcelamento.
§ 2º - A cessão ou alienação de parte ideal é permitida
desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o
que será examinado pelo notário com seu prudente
critério e baseado em elementos de ordem objetiva,
especialmente na quantidade de lotes parcelados, a
localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à
apreciação do juiz corregedor do foro extrajudicial.
Desta feita, não existe qualquer ilegalidade na
fiscalização exercida pela Oficial de Registro, na
medida em que, caso assim não procedesse, poderia ser
responsabilizada por sua omissão.
Constata-se que o imóvel foi adquirido por três pessoas
aleatórias, que não possuem qualquer parentesco, tendo
sido a Oficial alertada pelo engenheiro da Prefeitura
acerca da proliferação, nesta cidade, acerca da
aquisição de lotes rurais com a intenção de divisão em
“chacrinhas”.
Ao questionar o Fiscal de Tributos Amarildo Rocha,
especificamente quanto ao imóvel objeto desta dúvida, o
mesmo informou, sem hesitar, que o imóvel em questão se
tratava de lote com indícios de parcelamento irregular e
orientou a exata localização do imóvel.
Sendo assim, concluiu a Oficial, de forma escorreita,
que o imóvel objeto da matrícula sob nº 24.622 havia
sido adquirido pela suscitante e demais coproprietários
com a intenção de burlar à lei, pois, embora constasse
que o bem foi adquirido em condomínio, o mesmo seria, na
prática, subdividido em três lotes.
A subdivisão, no entanto, é indevida, ante o tamanho do
bem imóvel, não existindo óbice a aquisição de bens em
condomínio, desde que tal aquisição não tenha a intenção
de burlar à lei.
Salienta-se que é de conhecimento notório acerca da
disseminação, nesta Comarca, do fatiamento de lotes
rurais de forma irregular, sem observância das normas
ambientais, com a nítida intenção de burlar a lei e
maquiando a subdivisão em condomínio, como ocorre no
caso em comento.
Tanto que a própria Prefeitura de Mandaguari não
concedeu alvará, já que havia essa desconfiança de que o
imóvel teria sido adquirido para subdivisão irregular em
“chacrinhas”.
Diante disso, não haveria óbice ao registro da escritura
pública de compra e venda do bem imóvel em condomínio,
contudo, verificou-se a intenção de burlar à lei, sendo
que, na prática, o imóvel seria subdividido de forma
irregular.
Como a Oficial possui a obrigação legal de fiscalizar e
repelir eventuais tentativas de burla à lei, ante a
verificação de tais circunstâncias, não se vislumbra a
existência de qualquer irregularidade em sua negativa de
registro.
Correta, portanto, a decisão que culminou no
indeferimento do requerimento de registro da escritura
de compra e venda do bem imóvel objeto da matrícula sob
nº 24.622 do CRI desta Comarca.” ( )sic
Pois bem, ao receber o pedido de registro da Escritura Pública de
Compra e Venda do “ ”, registrado naLote de Terras sob o n.º 79-E
Matrícula sob o n.º 24622 ( ), a Sr.ª Oficiala do Registro demov. 1.8
Imóveis expediu “Nota de Diligência Registral”, exigindo a
regularização do título nos seguintes termos ( , fl. 6 domov. 1.9
Projudi):
Não se conformando uma das adquirentes com o pedido de providências,
suscitou a presente Dúvida. Notificada por Mensageiro para prestar
esclarecimentos, a Serventuária asseverou ter obtido informações junto
à Municipalidade de indícios de loteamento irregular, elencando quê: “
a) o imóvel estava sendo alienado para 03 pessoas distintas sem vínculo
familiar; b) a área do lote pertencia à região circundante a área
urbana do município; c) decorria de área maior recentemente parcelada;
d) se encaixava nas informações prestadas pelo Engenheiro da
Prefeitura; e) o próprio Procurador da apresentante declarou à agente
delegada a finalidade de aquisição para chácaras e ações já realizados
no imóvel caracterizadores do parcelamento irregular; f) o próprio
departamento de fiscalização da prefeitura municipal já tinha
” ( , fl. 3).conhecimento da irregularidade do imóvel mov. 25.2
Os argumentos da Serventuária foram adotados na Sentença ora guerreada.
Sem desprestigiar a conduta salutar adotada pela Sr.ª Agente Delegada
do Serviço de Registros de Imóveis, que possui o dever de fiscalizar
eventual burla às Leis de Parcelamento do Solo, pode-se afirmar desde
logo que a r. Sentença merece reparos.
Primeiramente, o parcelamento do solo está sujeito a limitações, sendo
que as normas que estabelecem a divisão em fração mínima de
parcelamento (FMP), têm por escopo a tutela da adequada ocupação da
área rural, e estão dispostas sobretudo na Lei 4.504/64 (Estatuto da
Terra) e na Lei 5.868/78 (Sistema Nacional de Cadastro Rural).
E o Código de Normas do Foro Extrajudicial deste e. TJPR, orientado
pelas Leis nacionais em vigor, impede, com efeito, que os Notários e
Registradores lavrem Escrituras de áreas inferiores à FMP, senão
veja-se:
Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o notário não
poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de
parte de imóvel rural se a área desmembrada e a
remanescente não forem iguais ou superiores à fração
mínima de parcelamento impressa no certificado de
cadastro correspondente.
§ 1º. O disposto neste artigo não se aplica aos casos em
que a alienação se destine, comprovadamente, à anexação
a outro imóvel rural confinante, desde que a área
remanescente seja igual ou superior à fração mínima de
parcelamento.
§ 2º. A cessão ou alienação de parte ideal é permitida
desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o
que será examinado pelo notário com seu prudente
critério e baseado em elementos de ordem objetiva,
especialmente na quantidade de lotes parcelados, a
localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à
.apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial
No entanto, a normativa não impede a aquisição de emfrações ideais
à fração mínima de parcelamento, o que configura, emporções inferiores
verdade, um condomínio . Ao contrário, a Instruçãopro indiviso
Normativa n.º 16/2017 da mesma Corregedoria de Justiça assim orienta:
Art. 2º. Admite-se a formação de condomínio em áreas
inferiores à Fração Mínima de Parcelamento, desde que
seja mantida a matrícula original do imóvel, não se
.admitindo a abertura de novas matrículas individuais
Parágrafo único. Admite-se a alienação de áreas
relativas à fração ideal do imóvel em condomínio,
observadas as restrições estabelecidas na legislação
relativa ao parcelamento irregular do solo e no caput
deste artigo.
Art. 3º. O Serviço de Registro de Imóveis, considerando
a inexistência de óbices na legislação correlata e
observadas as peculiaridades de cada caso, não pode
recusar o registro de escrituras envolvendo áreas
.menores que Fração Mínima de Parcelamento
Parágrafo único. O agente delegado poderá adotar as
providências que entender necessárias à comprovação de
eventuais alegações feitas pelo requerente.
Art. 4º. Na hipótese de questionamentos relativos a atos
que envolvam áreas inferiores a Fração Mínima de
Parcelamento, poderá o agente delegado suscitar dúvida
.ao Juiz de Direito competente da Comarca
No caso dos autos, em que pese as alegações da Agente Delegada, não há
provas de que tenha apurado os referidos “indícios de loteamento
irregular”, pois não trouxe registros fotográficos da região que
pudessem corroborar tenha confirmado as informações com o Agente Fiscal
do Município de Mandaguari. De outro norte, as declarações feitas pelo
Procurador da suscitante ANA PAULA (de que a aquisição se destinava à
construção de pequenas chácaras), tal como alegado na manifestação de
, acabaram infirmadas a partir do momento em que esta interpôsmov. 25.2
o presente recurso, novamente por meio do mesmo representante legal.
É bem verdade possa o Município de Mandaguari ter apurado a existência
de loteamentos irregulares na região; contudo, reconheceu a ausência de
qualquer procedimento investigativo relacionado ao terreno adquirido
pelas apelantes. É o que se extrai da resposta do Município, ao
requerimento administrativo feito pela adquirente Danielle, na parte
que interessa ( ):mov. 32.2-TJ
Ademais, o “laudo técnico” providenciado por Arquiteto de confiança das
apelantes, promoveu o levantamento fotográfico do imóvel em 26.03.2020
e ao final concluiu ( ):mov. 32.3
“11. Conclusão
A propriedade possui plantio de árvores frutíferas e
hortaliças, sendo culturas de subsistência. O imóvel
possui apenas uma casa construída, e um quiosque de
suporte para área de lazer, não existem sinais de outras
construções.
Conforme a visita no local, foi percorrido toda a
extensão da propriedade dentro do perímetro do lote
79-E, referente a matrícula 24622, onde foi constatado
que a propriedade não possui cercas, tapumes e nem
marcos internos separando as cotas-parte. Percebe-se que
as sócias e seus parentes exploram a propriedade sem
qualquer distinção de áreas, sem nenhum sinal de
subdivisão interna.
Por fim, constatou-se que a propriedade tem seus 24.200m
sem qualquer distinção de áreas, sem nenhum sinal de2
subdivisão interna.”
Como se vê, não há, , nenhuma irregularidade fiscalaté o momento
formalmente identificada pelo Município, tampouco evidências
fotográficas de que os adquirentes promoverão a divisão do terreno em
três pequenas chácaras unifamiliares.
Ora, existem inúmeros motivos para que três pessoas, que não sejam
parentes entre si, constituam um condomínio em uma pequenapro indiviso
propriedade rural – cite-se a falta de recursos para adquirir um lote
em sua integralidade, a pretensão de fazer investimentos para o caso de
expansão urbana (hipótese em que futuramente poderá haver a subdivisão
do terreno)... A título de reforço argumentativo, o INCRA reconhece
várias hipóteses de utilização do imóvel rural em área menor do que a
FMP, significando dizer, a regra da não-divisão do imóvel rural não é
absoluta .[1]
De qualquer forma, não há necessidade de justificação da destinação que
será dada ao imóvel no momento de sua aquisição, desde que, obviamente,
respeitem-se as Legislações Urbanísticas e Ambientais, em clara
expressão do direito constitucional à propriedade, informado por sua
função social.
Como visto, o ente Municipal nada apurou até o momento, pela ausência
de autuação ou de abertura de processo administrativo, tampouco há,
pelo que se percebe das fotografias tiradas em 26.03.2020, construções
irregulares naquele terreno, a caracterizar a criação de condomínios
irreais; se mesmo assim remanescesse alguma dúvida, o caso deveria ter
sido submetido à apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial
(art. 689, § 2.º, , do Código de Normas), o que não ocorreu.in fine
Portanto, as questões levantadas pela Sr.ª Agente Delegada, de
indícios de burla ao sistema de parcelamento do solo rural, desviam-se
do procedimento que lhe incumbe, o qual possui “inequívoca natureza
administrativa, circunscrito à análise de questões formais do pedido de
registro ou averbação, no escopo de garantir a higidez do sistema e dos
” (Informativo n.º 595 do e. STJ).princípios do direito registral
Não se desconhece a jurisprudência dessa c. Câmara, que em outra
oportunidade reconheceu a existência de “fortes indícios de loteamento
irregular”. Contudo, especificamente nestes autos, nada de concreto foi
juntado de forma a corroborar a noção de que a intenção dos adquirentes
seja mesmo a “divisão em chacrinhas”, sendo oportuno relembrar que a
boa-fé se presume, enquanto que a má-fé exige comprovação.
Enquanto que à Administração só é permitido fazer o que alato sensu
Lei expressamente autoriza, ao particular é lícito fazer tudo o que a
Lei não proíbe. A regra de exegese permite afirmar que, em inexistindo
vedação à aquisição de um módulo rural por três pessoas que não sejam
parentes entre si, a parte suscitante está dispensada de complementar a
documentação exigida em Nota de Diligência Registral.
Por todo o exposto, notadamente em razão da inexistência de vedação
legal, bem como da ausência de indícios de loteamento irregular, é o
caso de se dar provimento ao recurso, para julgar procedente a
suscitação de Dúvida Inversa, autorizando-se o registro da Escritura
Pública de Compra e Venda na Matrícula do Imóvel n.º 24.622, na forma
como requerida perante o CRI de Mandaguari.
Eventuais irregularidades de ordem fiscal já são de ciência da
Municipalidade, razão pela qual dispensada a expedição de Ofício ao
Município de Mandaguari, dispensadas também outras providências
estranhas a este procedimento de Dúvida, que se limita a verificar
formalidades registrais.
Não há fixar honorários recursais (art. 85, § 11, NCPC), porque
incabíveis no procedimento administrativo de Dúvida.
Comunique-se a Titular do Serviço de Registro de Imóveis da presente
decisão, oportunamente, por Mensageiro.
Ex positis, o voto é no sentido de e ao recursoconhecer dar provimento
de Apelação, autorizando-se o registro da Escritura Pública, nos termos
da fundamentação.
III - DISPOSITIVO:
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 12.ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar
CONHECIDO E PROVIDO o recurso de DANIELLE CARLA AGUIARI DA SILVA E ANA
PAULA CINQUINI FERRI.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Rogério Etzel, com voto,
e dele participaram Juíza Subst. 2.º Grau Elizabeth De Fátima Nogueira
(relatora) e Desembargadora Priscilla Placha Sá.

Curitiba, 04 de maio de 2020.

Elizabeth de Fátima Nogueira
Juíza de Direito Substituta em 2.º Grau
Art. 2º. Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades[1]
com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4º da Lei nº 4.504,
de 30 de novembro de 1964 [Estatuto da Terra], não estão sujeitos às disposições
do Art. 65 da mesma lei e do Art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de
1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:
I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade
pública, na forma prevista no Artigo 390, do Código Civil Brasileiro, e
legislação complementar.
II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de
Ordem Pública na zona rural, tais como:
a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam: 1 -
postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares;
2 - lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares; 3 - silos, depósitos e
similares.
b) os destinados a fins industriais, quais sejam: 1 - barragens, represas ou
açudes; 2 - oledutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de
àgua, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações
transmissoras de rádio, de televisão e similares; 3 - extrações de minerais
metálicos ou não e similares; 4 - instalação de indústrias em geral.
c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam:
1 - portos maritímos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou
rodoviarias e similares; 2 - colégios, asilos, educandários, patronatos, centros
de educação fisica e similares; 3 - centros culturais, sociais, recreativos,
assistênciais e similares; 4 - postos de saúde, ambulatórios, sanatórios,
hospitais, creches e similares; 5 - igrejas, templos e capelas de qualquer culto
reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares; 6 - conventos, mosteiros ou
organizações similares de ordens religiosas reconhecidas; 7 - áreas de recreação
pública, cinemas, teatros e similares.