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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ

Praça Nossa Senhora de Salette, S/N
Centro Cívico – Curitiba/PR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0021165-07.2018.8.16.0017, DE MARINGÁ – VARA DE
REGISTROS PÚBLICOS
APELANTE : MONOLUX CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA.
APELADO : REGISTRO DE IMÓVEIS 1 OFÍCIO DE MARINGÁ
RELATORA : DESEMBARGADORA LENICE BODSTEIN
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL INVERSA.

SÍNTESE FÁTICA. REGISTRADOR QUE NEGA A
AVERBAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO SEM
PRÉVIO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
SENTENÇA QUE JULGA IMPROCEDENTE A DÚVIDA.
APELAÇÃO CÍVEL. INSURGÊNCIA PARA A
PROCEDENCIA DO PEDIDO.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. AVERBAÇÃO EM
MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. ARTIGO 31-
A, CAPUT E § 1º, DA LEI Nº 4.591/64. SEGREGAÇÃO
PATRIMONIAL QUE ASSEGURA A ENTREGA DE
UNIDADES EM CONSTRUÇÃO AOS FUTUROS
ADQUIRENTES. PROTEÇÃO AOS INTERESSES DOS
PROMITENTES-COMPRADORES. EMPREENDIMENTO
RESIDENCIAL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA
CASA, MINHA VIDA. DEPÓSITOS TRIBUTÁRIOS.
DESCABIMENTO. DÚVIDA QUE GUARDA NATUREZA
ADMINISTRATIVA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA JULGAR
PROCEDENTE A DÚVIDA E DETERMINAR A AVERBAÇÃO
DO PATRIMÔNIO AFETADO.
VISTOS, examinados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 0021165-07.2018.8.16.0017, de Maringá – Vara de
Registros Públicos, em que são Apelante Monolux Construções Civis Ltda, e
Apelado Registro de Imóveis 1 Ofício de Maringá.

RELATÓRIO
A presente dúvida registraI inversa foi suscitada por
Monolux Construções para obter averbação do patrimônio de afetação em
imóveis objeto do empreendimento residencial denominado João Marques
dos Reis, no município de Paiçandu/PR, indeferida pelo Registrador por
ausência de prévio registro da incorporação imobiliária, conforme exigência
na Lei nº 4.591/94.
O peticionário busca interpretação extensiva pela
ausência de prejuízo na instituição do patrimônio cujas receitas ficarão
vinculadas ao empreendimento.
Noticia precedentes deferitórios por Registradores de
outras comarcas (Campo Mourão, Santa Fé e Marialva/PR).
A sentença de mov. 20 julgou improcedente a dúvida.
Fundamentou-se pela impossibilidade da averbação do patrimônio de
afetação sem o prévio registro da incorporação.
Pela sucumbência condenou a empresa Suscitante
nas custas processuais.
A Suscitante interpôs apelação no mov. 23 sob os
seguintes argumentos: a) seu projeto está em vias de iniciar a construção de
unidades residenciais autônomas no Jardim João Marques dos Reis; b) o
objetivo da empresa visa o regime de afetação, além da utilização do regime
especial de tributação (RET) da Lei nº 10.931/2004, separando o patrimônio
da construtora do patrimônio destinado à construção das unidades; c) o
benefício da medida abrange os futuros adquirentes, todos inseridos no
programa Minha Casa, Minha Vida; d) a pretensão foi acolhida em pedido
idêntico nos Ofícios de Registro de Imóveis de Campo Mourão, Santa Fé e
Marialva, todos neste Estado do Paraná.
Requer reforma da sentença e a procedência da
dúvida inversa para autorizar a averbação da afetação ao patrimônio
precedentemente ao registro da incorporação.
Em segundo momento pugna “o depósito em juízo dos
tributos incidentes sobre o empreendimento, notadamente das vendas das
unidades habitacionais, até decisão final deste Egrégio Tribunal para que,
com o provimento deste recurso para reconhecer a dúvida a favor da
Apelante não tenha ela que manejar ação contra o fisco para a restituição dos
valores indevidamente pagos, bastando seu levantamento do que realmente
devido”.
A liminar pleiteada almeja o reconhecimento dos
requisitos legais de lesividade e aparência de bom direito nestas razões: “no
que se refere ao fumus boni juris temos este demonstrado por toda a
fundamentação supra, no sentindo de dar interpretação ampliativa para os
casos de regime de afetação. Já o periculum in mora reside justamente no
fato que, tendo em vista que o empreendimento já está ocorrendo, a Apelante
deverá já no mês de janeiro começar a recolher os tributos devidos, conforme
contrato junto à CEF juntado. Ocorre que, caso a Apelante já possuísse a seu
favor a instituição do regime de afetação poderia ter aderido ao RET (Regime
Especial de Tributação) e, portanto teria a redução de sua carga tributária”.
As contrarrazões do Registrador reiteraram os termos
da manifestação de mov. 13.
A liminar foi deferida para determinar a averbação da
afetação do patrimônio na forma requerida (mov. 17-TJPR).
A manifestação da Procuradoria-Geral de Justiça
consta do mov. 26-TJPR.
É o relatório.

VOTO

Dos pressupostos de admissibilidade
O recurso deve ser conhecido porquanto preenche os
requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal.

Da Apelação Cível
O recurso busca a averbação do patrimônio de
afetação sem o prévio registro da incorporação imobiliária.
Não havendo a instrução de provas ou argumentos
tendentes a elidir o entendimento lançado em sede de exame preambular do
recurso (mov. 17-TJPR), cumpre-se a sua convalidação pelo órgão colegiado.

Da averbação do patrimônio de afetação
A Apelante, em 23/08/2018, protocolou requerimento
para averbação do patrimônio de afetação sobre 212 (duzentas e doze)
matrículas, sob fundamento de que haverá alienação de unidades
residenciais autônomas e independentes via o programa governamental
Minha Casa, Minha Vida.
Em resposta, o Oficial Registrador emitiu diligência
registral nestes termos (mov. 1.4):

“Não é possível a averbação do Patrimônio de
Afetação requerida sem prévio registro da
incorporação imobiliária, tendo em vista que este
instituto é aplicável exclusivamente nas hipóteses
previstas na Lei 4.591/94. (...)

Querendo o requerente suscitar Dúvida quanto à
exigência, se faz necessário apresentar requerimento
de dúvida que será encaminhado ao competente juízo
para dirimi-la, nos termos do Artigo 198 da Lei nº
6015/73.”
Aos agentes delegados incumbe assegurar a
autenticidade, a segurança jurídica e a legalidade dos bens e valores sujeitos
a sua tutela no âmbito registral.
O patrimônio de afetação, na leitura preambular da Lei
nº 10.931/04, que modificou a Lei nº 4.591/94 (originada na Medida Provisória
nº 2.221/01), constituiu instituto garantidor da eficácia da incorporação ainda
que sob os auspícios do programa Minha Casa Minha Vida onde há
especificidades com inclusão da Caixa Econômica por ter carácter social na
governadoria que o implementa.
A respeito do tema, dispõe a atual redação do artigo
31-A, § 1º, da Lei nº 4.591/64, que:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação
poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo
qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação,
destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias
aos respectivos adquirentes.

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com
os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio
geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva. (grifou-se)

Seu histórico informa uma construção de resposta a
ineficiência de resultados contratados por ocasião de retirada da empresa
incorporadora que proporciona incalculáveis danos e prejuízos aos
adquirentes.
Ao segregar o patrimônio do incorporador para uma
definida atividade, assegura-se a continuidade e a entrega das unidades alvo
de construção aos futuros adquirentes.
A Lei nº 4.591/94 impõe a regra defendida pela
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
2ª TURMA RECURSAL - PROJUDI
Rua Mauá, 920 - 28º andar - Alto da Glória - Curitiba/PR - CEP: 80.030-200 - Fone:
3017-2568
Autos nº. 0001801-38.2013.8.16.0045
Recurso: 0001801-38.2013.8.16.0045
Classe Processual: Recurso Inominado
Assunto Principal: Pagamento Indevido
Recorrente(s): BANCO ITAULEASING S.A.
Recorrido(s): DANIELE DA SILVA AGUIAR
DECISÃO MONOCRÁTICA: FUNDAMENTO
1. Art. 557 do Código de Processo Civil: o relator negará seguimento a
recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em
confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo
tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior;
2. Enunciado N.º 13.17 das Turmas Recursais: Decisão monocrática: O
art. 557, caput, e seus parágrafos 1º-A e 1º, do Código de Processo Civil,
são aplicáveis nos Juizados Especiais Cíveis, pois compatíveis com os
princípios norteadores do sistema;
3. Artigo 557 do Código de Processo Civil: o objetivo maior é a
desobstrução da pauta dos Tribunais, bem como a celeridade da
(TJPR, processoprestação jurisdicional 1107080-9, j. 28/01/14).

a. Dos pressupostos de admissibilidade do recurso
Conforme se depreende do mov. 32, o preparo está correto. Ainda, o
recurso é tempestivo.
b. Da preliminar de prescrição
Quanto à prescrição da pretensão de repetição de indébito fundado em
contratos bancários firmados na vigência do Código Civil de 2002, tal como no caso
dos autos, é decenal.
O prazo prescricional do NCC – se no anterior era vintenário das ações
pessoais (art. 177) – deve corresponder ao do artigo 205 do Código Civil, haja vista
a inexistência de uma regra específica para restituição.
Conforme entendimento pacífico do STJ a respeito do então prazo
vintenário:
“CONTRATOS BANCÁRIOS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA.
PRECEDENTES.
1. A jurisprudência da Casa é uníssona em apregoar que é vintenário, na vigência do
Código Civil de 1916, o prazo prescricional para se pleitear a repetição de indébito
relativa a contratos bancários. 2. Recurso especial provido. (REsp 675.981/SP, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/06/2010, DJe
05/08/2010)”
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - CARÁTER INFRINGENTE - RECEBIMENTO COMO
AGRAVO REGIMENTAL - FUNGIBILIDADE RECURSAL - POSSIBILIDADE - AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATOS BANCÁRIOS - PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA -
INCIDÊNCIA - PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26, II, DO CDC - INAPLICABILIDADE -
PRECEDENTES - AGRAVO IMPROVIDO. (EDcl no Ag 1130640/PR, Rel. Ministro MASSAMI
UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 19/06/2009)”
“AGRAVO REGIMENTAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATUALIZAÇÃO
MONETÁRIA PELO ÍNDICE SINDUSCON APÓS O TÉRMINO DA CONSTRUÇÃO -
PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS -
PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA, À LUZ DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 - AGRAVO IMPROVIDO.
1. Consoante o anterior Código Civil, é vintenário o prazo prescricional para o
reconhecimento da existência de cláusulas contratuais abusivas e a conseqüente
restituição das quantias pagas a maior.
2. A hipótese do art. 178, § 9º, V, do CC/1916 diz respeito aos casos de anulação ou
rescisão de negócio eivado de vício de consentimento ou celebrado por incapaz,
situação diversa da dos autos. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag
1018256/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2008,
DJe 28/08/2008)”

Não é outro o entendimento desta Turma Recursal:

“EMENTA : RECURSOS INOMINADOS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO.RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS A TÍTULO DE ENCARGOS ADMINISTRATIVOS. SENTENÇA QUE EXCLUIU
A RESTITUIÇÃO DOS ENCARGOS ADMINISTRATIVOS COBRADOS INDEVIDAMENTE NO
CONTRATO 520004675, FACE AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO QUINQUENÁRIA.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL
PREVISTO NO ARTIGO 27, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, POR SE TRATAR
DE PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. PRAZO
PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS, NOS MOLDES DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL.
COBRANÇA DE ENCARGOS ADMINISTRATIVOS. ABUSIVIDADE. ENTENDIMENTO
CONSOLIDADO DESTA TURMA RECURSAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA, NA FORMA SIMPLES,
DOS ENCARGOS ADMINISTRATIVOS (TAC E TEC), TAMBÉM NO CONTRATO 520004675.
TEMA RECORRENTE NO COLEGIADO.POSSIBILIDADE DE DECISÃO SINGULAR. RECURSO
DO RÉU A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 557, CAPUT,
DO CPC. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PROVIMENTO, NOS TERMOS DO ARTIGO
557, § 1º-A, DO CPC. AMBOS POR DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR
(2012.0000278-4 - Recurso Inominado Diego Santos Teixeira - Juiz Relator).”

Deste modo, tendo em vista que o contrato foi pactuado em 2008, não
restou consumado o prazo prescricional no caso concreto, considerando que não
ultrapassados 10 (dez) anos.
O recorrente afirma, em síntese, que o contrato pactuado entre as
partes prevê a cobrança de taxas ilegais, devendo ser reformada a sentença de
primeiro grau, afastando-se a prescrição e julgando-se procedentes os pedidos.
Mantém-se a decisão do juiz de primeiro grau quanto ao afastamento
das preliminares.
Passa-se a análise do mérito.
Satisfeitos os pressupostos processuais viabilizadores da admissibilidade
deste recurso, tanto os objetivos quanto os subjetivos, deve ser ele conhecido.
O juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos do reclamante,
condenando o reclamado à devolução da tarifa de serviços de terceiros (movs. 18 e
19).
O recorrente afirma, em síntese, que o contrato pactuado entre as
partes em 2008 prevê a cobrança de taxas legais, devendo ser reformada a
sentença de primeiro grau, julgando-se improcedentes todos os pedidos.
Passa-se a análise do mérito.
1. Dos Serviços de Terceiros
Quanto aos serviços de terceiros, primeiramente há que se fazer uma
ressalva.
Apesar de prevista contratualmente, indevida a incidência da “serviços
de terceiros”.
Não há descrição contratual esclarecendo de forma pormenorizada o
que seriam esses serviços.
Descumprido, portanto, o que preceituado no art. 5º, inciso V, da
Resolução 3.518, de 6 de dezembro de 2007:

Admite-se a cobrança de remuneração pela prestação de serviços diferenciados a
pessoas físicas, desde que explicitadas ao cliente ou usuário as condições de utilização
e de pagamento, assim considerados aqueles relativos a:
V – avaliação, reavaliação e substituição de bens recebidos em garantia.

“Explicitado”, do verbo “explicitar”, conforme os léxicos, significa “que
foi deixado claro, sem margem para dúvidas”.
Pois bem.
A instituição financeira simplesmente não deixou claro no contrato, sem
margem para dúvidas, o que efetivamente consistiria estes “serviços” para que
pudesse ser cobrado do consumidor, o que contraria os arts. 6, III, 31 e 52, I do
CDC, o direito à informação adequada dos serviços que seriam prestados.
Ofende o Princípio da Transparência e o Direito à Informação,
assegurados ao consumidor no art. 4º e art. 6º, III do CDC.
Segundo SÉRGIO CAVALIERI FILHO:
“A principal consequência do princípio da transparência é, por um lado, o dever de
e o direito à informação do consumidor”.informar do fornecedor
[1]
Aduz, ainda, CLÁUDIA LIMA MARQUES:
“[...] Como afirmamos anteriormente, transparência é clareza, é informação sobre os
temas relevantes da futura relação contratual. Eis porque institui o CDC um novo e
amplo dever para o fornecedor, o dever de informar ao consumidor não só sobre as
características do produto ou serviço, como também sobre o conteúdo do contrato.
Pretendeu, assim, o legislador evitar qualquer tipo de lesão ao consumidor, pois sem
ter conhecimento do conteúdo do contrato, das obrigações que estará assumindo,
poderia vincular-se a obrigações que não pode suportar ou que simplesmente não
deseja.”
[2]
Ainda, definido no REsp 1208567, mantendo-se a decisão do TJRS que
considerou indevida a cobrança de tarifa sobre cheque acima de certo valor que:
“Não havendo prestação de serviço ou o oferecimento o produto, a cobrança de tarifas
não pode ser admitida.”
Ilegal, portanto, esta tarifa, deve portanto ser restituído ao reclamante o
valor indevidamente cobrado a título de “serviços de terceiros” no montante de R$
1.440,00.
É incontroverso nos autos que o valor fixado no contrato a titulo de
serviços de terceiros alcança-se o montante de R$ 1.440,00, quantia esta que
deverá ser devolvida.
Deste modo, a sentença está em consonância com o entendimento da
Turma, devndo ser negado seguimento ao recurso eis que manifestamente em
confronto com jurisprudência dominante desta Corte, conforme artigo 557, caput,
do CPC.
DISPOSITIVO.
Ante o exposto, com fulcro no artigo 557, caput, do CPC, NEGO
nos exatos termos da decisão.PROVIMENTO ao recurso,
Deverá o recorrente ser condenado ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% do valor da causa, nos
termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.

[1] FILHO, Sérgio Cavalieri. “Programa de Direito do Consumidor”, p. 43. 3. ed. São
Paulo: Editora Atlas S.A., 2011.
[2] MARQUES, Cláudia Lima. “Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O
novo regime das relações contratuais”, p. 595. 4. Ed. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2004.
Curitiba, 10 de Abril de 2014.

Daniel Tempski Ferreira da Costa
Magistrado