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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de suscitação de dúvida registral apresentada a requerimento de Regina Maria Ricetti, por ocasião das diligências determinadas pelo Registrador de Imóveis de Guaratuba/PR.A propósito, tem-se que em julho/2018 foi recebido e prenotado naquele registro de imóveis o formal de partilha dos bens deixados por Orlando Alberto Ricetti, expedido pela 5ª Vara Cível de Curitiba (autos nº 1382/2003) e, posteriormente retificado pela Escritura Pública lavrada pelo 4º Tabelionato de Notas de Curitiba em 27/12/2017 (fl. 234, Livro 1253-E).Apresentados os respectivos títulos, foi redigida Diligência registral (nº 1245/2018), nos seguintes termos:
1) Ao examinar a matrícula 26.007, do 2º R.I. de São José dos Pinhais, verificamos a existência de duas áreas no mesmo cadastro (alodial e de marinha). Pelo princípio da unitariedade matricial, cada imóvel deve estar descrito em uma única matrícula e cada matrícula deve corresponder a apenas um imóvel. Com efeito, a área de marinha é de propriedade da União com aforamento (direito real de enfiteuse a terceiro); a área alodial é de propriedade privada. Fica, pois, evidente a impossibilidade de se tratar em uma só matrícula imóveis de proprietários distintos, com direitos reais distintos, em afronta ao art. 234 da Lei 6.015/73: "Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas". Não é possível unificar, ou tratar em apenas uma matrícula, de imóveis cujos titulares de direitos são diferentes, como acontece entre terrenos de marinha e terrenos alodiais. Para que seja possível abrir matrículas para as áreas, será necessário promover a retificação da descrição de ambas as áreas, podendo o interessado optar pela via judicial ou administrativa. Optando pela via administrativa, será necessário observar o inciso II, do art. 213, da Lei nº 6.015/73 e apresentar, em protocolo independente, o seguinte: (a) requerimento na forma do referido inciso; (b) título aquisitivo do R.1/26.007, do 2º Ofício do Registro de Imóveis de São José dos Pinhais; (c) trabalhos técnicos (memorial descritivo e croqui), das duas áreas, acompanhados da ART do CREA; (d) laudo técnico do profissional que realizou os trabalhos; (e) declaração com firma reconhecida indicando os valores dos imóveis; (f) em caso de alteração de medida perimetral, as anuências dos imóveis confrontantes, com comprovação da condição de confrontação; (g) recolher a taxa devida ao funrejus. 2) A partir das certidões apresentadas, verifica-se que: I) não há certeza quanto à titularidade do bem imóvel, nem sobre quais direitos reais estão vigentes (A certidão de ônus menciona Sebastião Carneiro e sua mulher como titulares da propriedade). Sugere-se que essa situação seja objeto de retificação no 2º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, mediante reapresentação do título aquisitivo do R.1. Caso fique comprovada a permanência de titularidade de Sebastião Carneiro e Maria de Lourdes Carneiro sobre a área, será necessário promover, previamente, o registro do título aquisitivo de Orlando Alberto Ricetti, em atenção ao princípio da continuidade. É de se observar que este oficial está adstrito à certificação, em relação a titularidade de direitos e de ônus existentes, emitida com a fé pública do oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais. Breve leitura da certidão apresentada indica que o imóvel não possui apenas um titular de direito. 3) As certidões emitidas pelo 2º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais estão com o prazo de validade expirado. Para atender ao art. 195 da Lei 6.015/73, é preciso apresentar certidões atualizadas de inteiro teor e ônus do imóvel; recomenda-se o cumprimento desta exigência após o cumprimento dos demais itens. 4) Quanto à área de marinha, faz-se necessário apresentar a Certidão de Autorização de Transferência - CAT, da Secretaria do Patrimônio da União, dentro do período de validade.Inconformada com as exigências registrais, formulou a Sra. Regina requerimento que originou a suscitação de dúvida.A sentença proferida no Juízo a quo entendeu pela procedência da dúvida, apontando que corretas as determinações do Oficial, “no sentido de que não há certeza quanto à titularidade do bem imóvel, nem sobre quais direitos reais estão vigentes, pois o R-1 não faz menção à venda da área alodial, mas somente ao terreno de marinha, o qual, segundo o R-2, tem área de 278,16 m2” (mov. 18.1).Via de consequência, julgou corretas as exigências todas, que determinam a retificação da matrícula para melhor caracterização do imóvel, bem como para esclarecimento da titularidade dos direitos dos respectivos titulares.Em face do decisum, apresentou Regina Maria Ricetti recurso de apelação (mov. 22.1), alegando, em síntese, que: a) Orlando Alberto Ricetti adquiriu o direito de uso e domínio útil de ambas as áreas (a de marinha e a alodial), tendo recolhido o respectivo laudêmio em relação às benfeitorias, único direito alienável sobre os imóveis; b) não há irregularidade no fato de ambas as áreas estarem sob a mesma Matrícula, pois o domínio continua sendo da União, restando à recorrente, em regime de enfiteuse, o domínio útil do bem imóvel; c) deve a dúvida ser julgada improcedente no que tocam os itens “1” e “2” da diligência impugnada.Vieram os autos conclusos, seguindo-se vista para a douta Procuradoria (mov. 10.1), o qual opinou pela manutenção da sentença, ante a “impossibilidade de se manter uma matrícula para áreas pertencentes a pessoas diversas (União e particular), bem como pela diversidade na descrição das dimensões e demais discriminações, permanecem parte dos fundamentos de manutenção da decisão final”.Vieram-me, então, conclusos, por ocasião da substituição.É o que de relevante tinha a relatar.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOSatisfeitos os pressupostos de admissibilidade, tanto extrínsecos como intrínsecos, conheço do recurso de apelação.Prefacialmente, há que distinguir, o que são terrenos alodiais e o que é, e quando é cabível, o laudêmio, termos mencionados diversas vezes nos autos e, inclusive, nas razões de apelo e, por fim, a enfiteuse.A propósito:a) Terrenos Alodiais“Terrenos alodiais são terrenos que se apresentam livres de quaisquer ônus ou encargos, tais como a enfiteuse. São conhecidos como aqueles que confrontam com terrenos de marinha, porém não o são, não se sujeitando ao regime jurídico daqueles.” (Passos. Tatiana. Terras de Marinha. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2013, p.55)
b) Laudêmio“O laudêmio é obrigação que cabe ao enfiteuta ou foreiro, e um direito que cabe ao senhorio para assegurar uma compensação em caso de o enfiteuta não exercer a opção de compra do terreno aforado, voltando o senhorio a reunir em seu poder os domínios direto e útil.É conhecido popularmente e erroneamente como imposto de transmissão dos terrenos de marinha aforados, como o ITBI, que incide sobre os terrenos de domínio privado, apesar de não ser considerado como taxa de natureza tributária, por não serem decorrentes de prestação de serviço específico e divisível. O laudêmio não deve ser confundido com o foro, que é a pensão paga anualmente pelo foreiro ao senhorio pelo exercício do domínio útil. Laudêmio, por sua vez, incide sobre a transferência do domínio útil, sendo considerado como receita patrimonial equiparada a preço público.Ele é devido pelo alienante somente nas transmissões onerosas, na percentagem de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, que compreende o terreno e eventuais benfeitorias.” (Passos. Tatiana. Terras de Marinha. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2013, p.55 e 56)c-) “Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento ‘quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável.’ (CC/1916, art. 678.” Gonçalves, Carlos Roberto, Direito civil brasileiro, volume 5 : direito das coisas – 7ª Edição, São Paulo, Saraiva 212.Ainda sobre a enfiteuse, importa dizer que “ o proprietário é chamado de senhorio direto. O titular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta e tem um poder muito amplo sobre a coisa. Pode usá-la e desfrutá-la de modo mais completo, bem como aliená-la e transmiti-la por herança. Por isso se diz que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. O proprietário praticamente conserva apenas o nome de dono de alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasiões restritas.”
op. cit., Gonçalves, Carlos Roberto, p. 646Extrai-se dos autos que o serviço registral precedente (São José dos Pinhais), ao abrir a matrícula do imóvel o fez de modo incorreto, sem observar o necessário rigor, eis que possui um terreno alodial (bem particular) e outro de enfiteuse, ou seja, constituído sobre terreno de marinha, cuja titularidade prossegue sendo da União.Como adverte Carlos Roberto Gonçalves, “ a enfiteuse pode ser constituída, também, sobre terrenos de marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influência das marés e pertencem ao domínio direto da União. Está regulamentado no Decreto-Lei n.º 9760, de 05 de setembro de 1946, tendo semelhanças com a do Código Civil, especialmente no tocante à sessão de uso, pois também ali se estabelece o pagamento de foro. No entanto, não está sujeita a resgate, sendo sua regulamentação, constante de legislação eminentemente de direito público, diferente em vários pontos da estabelecida no Código, possuindo, assim, natureza especial.” op. cit., p 647O pagamento do laudêmio, por sua vez, ocorre ao senhorio, no momento da transferência do direito real, acaso não exercido o direito de preferência e/ou prelação, convindo remeter ao art. 686 e seguintes do CC/1916, considerando que o Código atual, de 2002, proíbe a constituição de novas enfiteuses e traça regras para sua extinção (art. 2038 e seguintes).Feita está necessária digressão introdutória, não há dúvida que o registro anterior, realizado na comarca de São José dos Pinhais, apresenta desconformidades que reclamam correção.De início, imperioso observar que, para além do terreno alodial, há também terreno que é de propriedade da União (terreno de marinha); ou seja, dos imóveis, de proprietários distintos, numa mesma matrícula.Como consequência, o registro imobiliário constante na matrícula nº 26.007, da 2ª CRI de São José dos Pinhais está incorreto, pois viola o art. 234 da LRP, e não contém a correta descrição (medidas e confrontações) de cada um dos terrenos (alodial e de marinha), de sorte que o mesmo deverá ser retificado, na forma proposta pelo Registrador competente, para que conste cada qual em uma matrícula distinta, com as características e confrontações devidamente individualizadas.A propósito, cumpre destacar que a legislação aplicável sobre o tema autoriza a subdivisão da matrícula que contém terreno de marinha em duas hipóteses:a) A primeira é quando a demarcação do terreno de marinha implicar em que as características do terreno aforado não coincidirem com as características do imóvel demarcado, tendo em vista que aquele é parte deste. Logo, para possibilitar o registro do contrato de enfiteuse será necessário o prévio desmembramento da área aforada, com abertura de matrícula para esta e para a área remanescente, por não ser possível registrar título contendo características do imóvel distintas daquelas constantes da matrícula (Art. 225, § 2º, LRP), à exceção da usucapião (Art. 226, LRP).b) A segunda é quando há terreno de marinha e terreno alodial, nesta hipótese, a solução para o caso consiste em abrir uma matrícula para cada área (alodial e terreno de marinha). Isso porque, os terrenos de marinha pertencem à União, sendo aforados ao particular, ao contrário do alodial, cuja propriedade é particular. Portanto, se tratam de imóveis de titularidades distintas.Esta segunda, na forma já ressalvada, é a hipótese dos autos.Por certo que existindo dois terrenos diferentes, com proprietários também diversos, impossibilitada a sua unificação, salvo se houver, na forma da legislação especial, o resgate do terreno foreiro.Acerca da unificação, dispõe o artigo 234 da Lei de Registros Públicos, a saber:Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (grifei) No mesmo sentido, oportuno citar a doutrina aplicável sobre o tema:“São requisitos essenciais da fusão ou unificação, a contigüidade dos imóveis e a identidade dominial homogênea, de maneira que o ato não poderá importar na alteração da situação dos proprietários titulares das matrículas fundidas ou dos imóveis objetos os registros unificados, fazendo nascer, de forma imprópria, condomínio juridicamente inexistente, pela direta via registral, sem observância do comando legal específico contemplado na lei civil, além do prejuízo também ao fisco.” (Direito Notarial e Registral Avançado. Coordenação: Consuelo Yatsuda Moromizado Yoshida; Marcelo de Oliveira Fausto Figueiredo Santos; Vicente de Abreu Amadei. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 305)Portanto, tratando-se de proprietários distintos (particular e União), como bem pontuou o registrador, é necessário corrigir o equívoco mencionado, abrindo-se uma matrícula para cada imóvel.Aliás, sobre os princípios aplicáveis à espécie, sustentam Márcio Guerra Serra e Monete Hipólito Serra:“20.2. PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA. O Princípio da Unitariedade da Matrícula estabelece que todo imóvel deverá possuir uma única matrícula e que CAD matrícula deverá conter um único imóvel. Está previsto na Lei de Registros Públicos em seu art. 176, §1º, I, que dispõe: “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei.[1]”“20.4. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE OU TRATO SUCESSIVO. Pelo princípio da continuidade, também conhecido como trato sucessivo, nenhum título deve ter ingresso no registro de imóveis sem que se encontre registrado o seu título anterior, ou seja, aquele que instituiu os direitos que estão sendo transferidos ou que possibilita instituição ou extinção do direito, de acordo com o título que pretende inscrição.Visa manter o controle sobre os direitos reais, fazendo cumprir a regra geral de que ninguém pode transmitir mais direitos do que possui. Em virtude deste princípio é que a matrícula se torna uma cadeia de atos consecutivos em que um ato deriva do outro.”[2]Outrossim, considerando os fundamentos e princípios acima elencados, deverá a matrícula sofrer cisão, promovendo-se abertura de duas novas: uma para o particular (terreno alodial) e outra para o terreno de marinha (enfiteuse), ambos com a especialização objetiva (características, confrontações e medidas do imóvel) e subjetiva (do titular).O título hábil para o registro do aforamento é o próprio contrato deste. Demarcados, cadastrados e registrados, os terrenos de marinha estão aptos a ser aforados, pois a proibição de constituição de aforamento de que trata o art. 2.038 do Código Civil não alcança a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos, por ser regulada em lei especial, conforme ressalva o § 2º do mesmo artigo do Código Civil. Uma vez preenchidos os requisitos à concessão do aforamento, este será concedido mediante contrato enfitêutico, lavrado em livro próprio da SPU, no qual constarão as condições estabelecidas e as características do terreno aforado (art. 109, Decreto-Lei nº 9.760/46), que serão aquelas minudenciadas no art. 176, § 1º, I, II, número 3, b, com vistas a viabilizar a abertura de nova matrícula para a área aforada (e para a área remanescente) e o consequente registro do contrato de aforamento. É preciso lembrar, ainda, que a demarcação de terreno de marinha consistirá invariavelmente na identificação de uma faixa de terra com largura de 33 metros de profundidade, medidos para a terra, a partir da linha da preamar média de 1831, e comprimento que alcançará toda a área demarcada, razão de ser do mapa detalhado e do relatório ou memorial circunstanciado indicando a circunscrição judiciária e administrativa de localização da área demarcada (artigos 26, § 2º e § 3º, 51 e 52 do Decreto-Lei nº 9.760/46), que poderá atingir mais de uma área administrativa.Ressalva-se, por fim, que referidas retificações deverão ser promovidas na matrícula de origem, qual seja, em São José dos Pinhais, e não na nova Circunscrição Territorial Imobiliária à qual passou a pertencer o imóvel, qual seja, a de Guaratuba.Este, aliás, é o posicionamento jurisprudencial sobre o tema:
“CGJ/SP: Registro de Imóveis – Retificação de registro – Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição – Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei n° 6.015/73 – Item 138.27, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso desprovido, com recomendação.” (grifei)
“CSM/SP: Retificação administrativa – competência. Nos casos de retificação administrativa, oficial Registrador da comarca de origem do imóvel é competente para processar o pedido, quando este passou a pertencer a outra circunscrição.O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0000641- 96.2012.8.26.0606, que decidiu ser indevida a exigência de retificação administrativa da descrição do imóvel perante o Oficial Registrador da circunscrição atual, quando esta foi realizada pelo Oficial da circunscrição de origem do imóvel. O recurso, julgado provido por unanimidade, teve como Relator do acórdão o Desembargador José Renato Nalini.No caso em tela, a apelante promoveu a retificação administrativa da descrição do imóvel perante o Oficial Registrador da comarca de origem deste. Ao buscar o registro da escritura de inventário e adjudicação do imóvel, o Oficial Registrador da atual circunscrição a qual pertence o bem entendeu que tal retificação deveria ter sido processada por ele, ante ao desmembramento da circunscrição imobiliária e a ausência de regra legal para o estabelecimento da competência para o procedimento. Ao julgar a dúvida suscitada, o juízo a quo acolheu as ponderações do Oficial Registrador e manteve a recusa ao registro.Inconformada com a decisão, a apelante alega, em suas razões, que a retificação administrativa foi providenciada junto ao Oficial Registrador da comarca de origem do imóvel, em atenção ao disposto no art. 169, I da Lei nº 6.015/73.Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que a providência do apelante mostrou-se acertada diante da lacuna legal, uma vez que, o Oficial Registrador da comarca de origem do imóvel é competente para realizar as averbações que serão efetuadas na matrícula imobiliária, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, de acordo com a fundamentação legal apresentada pela apelante”[3].
“Retificação de registro - Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição - Arts. 169, I c.c. 213, § Iº, da Lei nº 6.015/73 - Recurso prejudicado.(...)O precedente citado pelo Oficial, a despeito de analisar a competência da retificação em caso de desmembramento de comarcas, cuidou de conflito de atribuições entre juízos, e não entre oficiais de registro de imóveis. Nele se decidiu que o juízo competente para examinar a retificação, tanto a apresentada diretamente por meio de procedimento judicial quanto a remetida pelo Oficial na forma do art.213, II,§ 6º, da Lei nº6.015/73, é o da situação do imóvel.Da mesma forma, a antiga redação dos itens 124.19 e 124.25 (atuais 24.19, II e 124.25), do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tratavam e tratam apenas da atribuição do Juízo Corregedor Permanente, sem examinar a dos Cartórios de Registro de Imóveis:124.19:Decorrido o prazo de cinco dias sem a formalização de transação para solucionar a divergência, ou constatando a existência de impedimento para a retificação, o oficial remeterá o procedimento ao Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel, para a finalidade prevista no artigo 213, inciso II, parágrafo 6º, da Lei nº 6.015/73.2124.25: O Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel decidirá o requerimento administrativo de retificação que lhe for originariamente formulado, ou o encaminhado pelo Oficial de Registro de Imóveis. Como se vê, tanto o precedente citado quanto os itens das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça versam apenas sobre a atribuição do juízo para a retificação, sem mencionar a do Oficial do Registro de Imóveis. Não há qualquer imposição normativa no sentido de que a retificação, ocorrido o desmembramento de Comarcas, tenha de tramitar no Serviço de Registro de Imóveis da situação do imóvel, até porque o procedimento de retificação de registro tem natureza administrativa, mas não correcional, de sorte que inexiste vinculação entre o Oficial do Registro de Imóveis e seu Juiz Corregedor Permanente. Por isso, o local da retificação judicial (situação do imóvel) não é, necessariamente, o mesmo da extrajudicial. Assim, embora incomum, a retificação de imóvel deslocado de uma circunscrição imobiliária para outra tramita no Cartório de Imóveis de origem onde estão seus registros. No caso de impugnação ou de algum impedimento, o Oficial remeterá os autos ao Juiz Corregedor Permanente da situação do imóvel. Demais disso, há questão de ordem legal insuperável, qual seja, o fato de que os atos de averbação efetuam-se na matrícula ou à margem do registro a que se referem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, nos precisos termos do art. 169, I, da Lei nº 6.015/73:Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel, salvo:I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição; Como a retificação de registro ingressa no registro de imóveis por meio de averbação (art. 213, § 1º, da LRP), não há como se sustentar que ela devesse ocorrer na nova circunscrição”. (CSM Apelação Cível nº 0003757- 13.2012.8.26.0606, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 26/09/2013).”REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de registro - Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição - Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei nº 6.015/73 – Item 138.27, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso desprovido, com recomendação”. (Processo nº 166.783/2015, Parecer nº 17/2016-E, Cor. Des. Pereira Calças, aprovado em 26/01/2016) Logo, a averbação deverá ser inscrita no Registro de Imóveis do título de origem, ou seja, no 14º Registro de Imóveis da Capital. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Espólio de Salvador Julião Faletti, representado por sua inventariante Rosa Catharina Robba Faletti, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, determinando o processamento do procedimento administrativo de retificação de área e apuração de remanescente do imóvel objeto da transcrição nº 940. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P. R. I. C. São Paulo, 06 de julho de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito - ADV: NELSON JOSÉ CAHALI” (grifei) Como corolário, verifico, mais uma vez, que o delegatário da CRI de Guaratuba e a sentença de primeiro grau de jurisdição estão corretos, sendo necessária a retificação do terreno, para melhor caracterização do imóvel, bem como para esclarecer a titularidade dos direitos.Não é demais lembrar que o título aquisitivo do terreno de marinha (R-1, mov. 1.6), transferiu menos do que pretendia, fazendo referência exclusiva sobre as benfeitorias existentes, quando, por certo, os outorgantes vendedores pretenderam transferir também o domínio útil, na forma dos arts. 115-A e seguintes do referido Decreto.Em resumo, nada há para alterar nas determinações apontadas pelo Registro de Imóveis de Guaratuba/PR.