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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
10ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
APELAÇÃO CÍVEL Nº 7263-72.2017.8.16.0194, DA 23ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA
COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA
APELANTES (1): CAMILA GODOY CASOTTI TORTELLI E OUTRA
APELANTE (2): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE FÁTIMA
APELADOS: OS MESMOS
RELATOR: DES. DOMINGOS RIBEIRO DA FONSECA

APELAÇÕES CÍVEIS– AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COMO
ANULAÇÃO DE CLÁUSULA DE REGIMENTO INTERNO – RELAÇÃO
CONDOMINIAL – LOCAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA POR TEMPORADA –
UTILIZAÇÃO DA PLATAFORMA DE APLICATIVO DE SERVIÇO ONLINE
COMUNITÁRIO DESTINADO A RESERVA DE ACOMODAÇÕES – AIRBNB –
POSSIBILIDADE – PREVALÊNCIA DO DIREITO DE PROPRIEDADE –
NATUREZA RESIDENCIAL NÃO DESVIRTUADA – AFRONTA AOS DITAMES
CONVENCIONAIS NÃO VERIFICADOS – CLÁUSULA DO REGIMENTO
INTERNO QUE CONDICIONA AS LOCAÇÕES À ACEITAÇÃO DO SÍNDICO –
NULIDADE – POSSIBILIDADE DE USO, GOZO E DISPOSIÇÃO DA COISA –
CÓD. CIV. ART. 1.228 – LIMITAÇÃO AOS DEVERES DO CONDÔMINO – USO
INDEVIDO DO IMÓVEL E AMEAÇA À SEGURANÇA E SOSSEGO DOS
CONDÔMINOS – APELAÇÃO CÍVEL (1) CONHECIDA E PROVIDA –
APELAÇÃO CÍVEL (2) CONHECIDA E DESPROVIDA.
1. À luz da Lei 8.245/91, art. 48, caracteriza-se locação por temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário em período inferior a 90 dias.
2. Incomprovado o uso indevido do imóvel e os supostos riscos aos demais
condôminos, há prevalecer o direito de propriedade.
3. A mera locação à terceiros para estada de curto período através de
plataforma de aplicativo de serviço online comunitário destinado a reserva de
acomodações, por si só, não é capaz de demonstrar a destinação diversa da
unidade e, portanto, não tem condão de infringir disposição de Convenção
Condominial.
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
7263-72.2017.8.16.0194, da 23ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região
Metropolitana de Curitiba, em que são Apelantes (1) CAMILA GODOY CASOTTI TORTELLI E
OUTRA, Apelante (2) ambos figurando,CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE FÁTIMA,
respectivamente, também na qualidade de Apelados.
RELATÓRIO
Os autos em apreço veiculam apelações cíveis interpostas contra a r.
sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Anulação de Cláusula de
sob nº 7263-72.2017.8.16.0194, judicializada por Regimento Interno CAMILA GODOY CASOTTI
contra em virtudeTORTELLI E OUTRA CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE FÁTIMA,
das limitações impostas às locações por temporada.
Convencida quanto à regularidade na locação por temporada mediante
aplicativo e, demais disso, não demonstrado uso indevido do imóvel e riscos aos condôminos,
tampouco quaisquer restrições específicas na Convenção Condominial a respeito, a MMª
diretora do processo julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, determinando que
“o réu se abstenha de impedir as locações da unidade imobiliária da parte autora por meio
desde que respeitada a finalidade residencial do condomínio.do aplicativo airbnb”,
Dada a sucumbência recíproca, condenou ambos os litigantes a pagamento
das custas e despesas processuais, bem assim dos honorários advocatícios fixados,pro rata
estes, em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (mov. 185.1).
Ao reinvestirem pela via do Apelo (mov. 190.1), as Autoras insistem no
argumento segundo o qual, para o pleno gozo do direito de propriedade (Cód. Civ. arts. 1.228
e 1.335, I), há de ser garantida a locação do imóvel por temporada na forma em que
realizada, porquanto não desvirtua a natureza residencial do condomínio. Ainda que alterada
a Convenção Condominial em relação às locações por temporada, há de prevalecer o direito
de propriedade constitucionalmente garantido. Sublinham que “restringir o direito à locação
impõe ao proprietário uma limitação severa ao direito de propriedade, a qual inclusive lhe
Propugnam, com isso, a nulidade daacarreta ônus poucos razoáveis em termos econômicos”.
cláusula 3.23 do Regimento Interno do Condomínio.
Por sua vez, o condomínio Réu, ao Apelar (mov. 191.1), sustenta, em
síntese, que a alta rotatividade das locações do imóvel desvirtua sua natureza residencial,
não podendo ser permitida. À conta da nítida prática comercial de locação do imóvel,
propugna reforma da r. sentença.
As contrarrazões foram devidamente apresentadas (movs. 199.1 e 200.1).
Conclusos os autos, relatei.
VOTO
Transpostos que foram os respectivos termos e atos na origem e presentes
os requisitos de processamento recursal, hei por bem admitir os reclamos recursais e, à conta
das insurgências, analiso-as de forma conjunta.
Consoante se extrai dos autos, as Autoras, proprietárias da unidade
imobiliária n° 151 – objeto da Matrícula n° 31.141 da 6ª Circunscrição de Registro de Imóveis
de Curitiba (R-8-31.141) (mov. 1.7) – foram impedidas, pelo condomínio, de realizarem
locações de seu imóvel por meio da plataforma de aplicativo ‘Airbnb’ sob o argumento de
desvirtuar a natureza residencial do imóvel. Foram, com isso, compelidas ao cancelamento
de, pelo menos, duas locações já programadas (mov. 1.8).
À míngua de vedação no Regimento Interno e Convenção Condominial,
requestaram, com arrimo no comando do Cód. Civ. art. 1.228 c/c a Lei 8.245/91, art. 48, a
prevalência do direito de propriedade e, demais disso, a declaração de nulidade da cláusula
3.23, que confere ao síndico a liberalidade de desautorizar locações.
É consabido, no contexto , que a CF, art. 5°, XXII, erigindo osub examine
direito de propriedade à condição de garantia fundamental, expressamente prevê sua
inviolabilidade Outrossim, o Cód. Civ., art. 1.228, preconiza que: . “o proprietário tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa”.
Por sua vez, a Lei n° 4.591/64 – reguladora dos condomínios em
edificações –, art. 19, disciplina:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua
unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e
outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de
maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem
obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Portanto, cumpre ao proprietário, condômino, o uso e a fruição do imóvel,
segundo suas conveniências e interesses, desde quando observadas as normas de boa
vizinhança e, pois, aos ditames da convenção condominial e do regimento interno. Assim,
eventual disposição do apartamento, a título oneroso – mediante contrato de aluguel – revela,
tão somente, uma das formas de exercício do direito à propriedade.
A disposição do apartamento por curto espaço de tempo, como a aqui
discutida, é considerada como expressamente definida como“locação para temporada” –
aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem
tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias,
(Lei 8.245/91, art. 48)esteja ou não mobiliado o imóvel” .
Não há obviar-se que o objetivo da plataforma de aplicativo de serviço
online comunitário destinado à reserva de acomodações e meios de hospedagem – ‘Airbnb’ – é
de “intermediar a relação estabelecida entre o sujeito que procura acomodação em
determinada cidade e aquele que visa destinar seu imóvel para a residência temporária” .[1]
Para o acertamento do caso, é de invocar-se, ainda, o entendimento
segundo o qual “a mera locação do imóvel por curto período de tempo não é capaz de
demonstrar que seu locatário irá utilizar a unidade com destinação diversa da prevista pela
Nada há, portanto, a desvirtuar a natureza da locação por temporada, comoconvenção” .[2]
realizada.
Sobremodo interessante ter-se em conta, aqui, que a discussão inerente à
natureza das locações e, pois, a possibilidade de vedação, é, inclusive, objeto de controvérsia
na Corte Cidadã – sob a Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão (REsp n° 1.819.075/RS).
In casu, a locação é permitida pela convenção condominial e regimento
interno, desde que o fim residencial familiar das unidades seja preservado. No propósito, o
art. 4° da Convenção Condominial estabelece: “são direitos dos condôminos: usar, gozar e
dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o destino residencial, desde que não
prejudique a segurança e solidez do edifício, que não causem danos aos demais condôminos e
(mov. 1.9)não infrinjam as normas legais e as disposições desta convenção” .
Mesmo que a convenção condominial seja soberana – e, por extensão,
também as assembleias, até o limite de suas competências – porquanto revela ato que
constitui o condomínio edilício, regula sua utilização e, pois, reflete, usualmente, a vontade
da maioria dos condôminos, há de observar as disposições legais de regência e, em especial, à
garantia constitucional do direito de propriedade. Deveras:

“a despeito de seu caráter normativo, a convenção de condomínio não pode
sobrepor-se à lei. São nulas as cláusulas da convenção que contrariem não só as
disposições da lei condominial, cujo caráter cogente tem sido proclamado pela
doutrina nacional e estrangeira, como especialmente a Constituição Federal,
limitando o direito de propriedade ou outros direitos nela assegurados” .[3]

Nessa linha de conta, a colisão aparente entre o direito constitucional de
propriedade e eventual limitação imposta pela prevalência do interesse comum impõe, sob a
experiência do caso concreto, a observância ao critério da proporcionalidade a fim de
assegurar máxima eficácia ao conjunto normativo da Constituição e maior proteção aos
direitos reivindicados. No propósito, “cabe ao legislador e ao aplicador da lei buscar o ponto
de equilíbrio onde os dois princípios mencionados possam conviver, exercendo verdadeira
função harmonizadora” .[4]
Inexistindo, aqui, limitação específica na convenção e no regimento
interno sobre a locação por intermédio da plataforma de aplicativo referenciada, não há
falar-se em sua vedação, devendo prevalecer o direito de propriedade como determinado.
No propósito, do escólio desta c. Câmara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.
PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA. DECISÃO QUE SUSPENDE OS EFEITOS
DA ATA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO.LOCAÇÃO DO IMÓVEL PELO
APLICATIVO “AIRBNB”. ALEGAÇÃO DE QUE POSSUI NATUREZA COMERCIAL.
DIREITO DE PROPRIEDADE. LOCAÇÃO POR TEMPORADA PREVISTA NA LEGISLAÇÃO
PRECEDENTES.ESPECIAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível -
0014529-42.2019.8.16.0000 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargador Guilherme Freire
de Barros Teixeira - J. 13.06.2019)

A despeito das ilações tecidas pelo condomínio Réu acerca da alta
rotatividade das locações, desvirtuando, assim, a natureza residencial do condomínio e
prejudicando, sobremaneira, a segurança dos demais moradores, sequer houve sua
comprovação.
Por outro lado, o conjunto probatório e as informações apresentadas pelas
Autoras fornecem, de fato, evidências sobre o direito requestado – nadaquantum satis
havendo a afastar a regularidade das locações para temporada na forma como realizadas e
tampouco a desvirtuar a natureza residencial do condomínio.
Com efeito, na prova oral produzida, Celiny Cristina Tessari, moradora do
edifício ouvida como informante, expressamente consignou desconhecer quaisquer prejuízos
financeiros ao condomínio em virtude das locações realizadas e que “não recorda de
(mov. 174.2 – emquaisquer queixas de barulhos e festas em relação ao apartamento locado”
transcrição livre).
Por sua vez, Lindalva Augusta Falquete, síndica, em seu depoimento,
disse:

“... tomou conhecimento das locações temporárias mediante aplicativo em uma
reunião do condomínio. Não teve nenhum incidente anterior relativo ao imóvel, mas
somente quanto a proibição da portaria ficar com chaves dos apartamentos” (mov.
174.4 – em transcrição livre).

E ainda, Fernando Antonio Doege Junior, gestor das locações do imóvel
das Autoras, também ouvido como informante, deu a conhecer:
“De início, não há como saber quem são as pessoas interessadas na locação do
imóvel, mas, a partir do pedido de reserva, é feito um cadastramento dos
ocupantes do apartamento, mediante indicação de nome e CPF, assim como
datas de entrada e saída, para fins de controle. Independentemente de ser
. Geralmente optarequisito imposto pelo condomínio, é feito esse cadastramento
por famílias, casais e, em alguns casos, pessoas com cachorros, porque, usualmente,
demonstram maiores cuidados com os apartamentos. Nunca teve problemas desde
que assumiu a gestão do imóvel das Autoras e, salvo engano, teve uma
reclamação quanto a choro de criança em uma única locação. Não existe
qualquer exigência no aplicativo para a comunicação ao condomínio sobre a
disponibilização do imóvel. O condomínio fornece uma ficha padrão de
cadastramento dos locatários sempre que tem chegada de hóspedes. Não há
diferença na locação mediante aplicativo daquelas realizadas em imobiliárias,
mas apenas uma facilitação de contato e interação entre o locatário e os
Dentro do próprio aplicativo há uma ‘central de resolução’ de problemaslocadores.
com vista a ressarcimento a eventuais danos no imóvel, além de um
‘seguro-locação’, o qual é acionado em caso de sinistro. Há a possibilidade de
. Atualmente, o imóvel serejeição das locações, a livre arbítrio do ‘anfitrião’
encontra locado, por hóspedes recorrentes, observada a prévia comunicação do
condomínio a respeito. O nome dos locatários e documentação são requisitos
exigidos para o próprio cadastramento no aplicativo ‘airbnb’. Em alguns casos
específicos, solicita cópia da documentação dos hóspedes. Não considera a
locação, da forma em que realizada, como hospedagem, até por não haver
quaisquer serviços agregados. Sempre acompanha a entrada dos locatários,
. Nunca houve a locação da garagemtanto no condomínio como no apartamento
junto com o imóvel. Há limite de pessoas na locação, imposta pelas próprias
locadoras. E as locações não são realizadas para mais de um grupo no mesmo
apartamento” (mov. 174.3 – em transcrição livre).

Malgrado colhidos os depoimentos na qualidade de informantes, nada
obsta, no contexto discutido, se confira-lhes fidedignidade, sobretudo porque trataram de
abordar, no mesmo sentido, os fatos aqui retratados.
Cumpria, portanto, ao condomínio Réu, à luz do CPC, art. 373, II, eventual
comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado:

“O desejo de obter a vitória cria para a litigante a necessidade, antes de mais
nada, de pesar os meios de que se poderá valer no trabalho de persuasão, e de
esforçar-se, depois, para que tais meios sejam efetivamente utilizados na
. Fala-se, ao propósito, de ônus da prova, num primeiro sentido (instrução da causa
). A circunstância de que, ainda assim, o litígio deva serônus subjetivo ou formal
decidido torna imperioso que alguma das partes suporte o risco inerente ao mau
êxito da prova. Cuida então a lei, em geral, de proceder a uma distribuição dos
riscos: traça critérios destinados a indicar, conforme o caso, qual dos litigantes
terá de suportá-los, arcando com as consequências desfavoráveis de não se
Aqui também se alude ao ônus dahaver provado o fato que lhe aproveitava.
prova, mas num segundo sentido ( )”ônus objetivo ou material
[5]

Como dito, pese indicada alta rotatividade e a nítida prática comercial de
locação de imóvel, nada fora apresentado, contudo, com vista a desconstituir as informações
apresentadas pela Autora – acerca do aluguel temporário para estada de terceiros.
Tocantemente à segurança dos condôminos, a síndica, Lindalva Augusta
Falquete, quando ouvida, mesmo tendo insistido no fluxo de pessoas e acesso ao condomínio,
disse, em remate, que as senhas de ingresso ao edifício são individuais e, que, a partir do
momento que o locatário sai, ela é cancelada e outra é cadastrada (mov. 174.4).
Incomprovada, portanto, qualquer ameaça concreta à segurança dos
condôminos ou prejuízo ao condomínio – com a utilização indevida do imóvel – ou, ao menos,
as locações não possuíam fins residenciais, nada há a arrimar a pretensão do Réu.
Neste prisma, cumpre invocar-se, também aqui, as considerações do
Ministro Luis Felipe Salomão no Recurso Especial referenciado, ainda pendente de julgamento
na Corte Cidadã, segundo o qual:

"Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais
métodos (plataforma virtual) é até mais segura – tanto para o locador como para a
coletividade que com o locatário convive, porquanto fica o registro de toda a
transação financeira e dos dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer
no imóvel, inclusive com histórico de utilização do sistema" .[6]

Por sua vez, a argumentação recursal das Autoras tocante ao pleno gozo
do direito de propriedade encontra eco suficiente nos fundamentos com vista a reforma
pretendida.
Com efeito, em interpretação sistemática do ordenamento jurídico pátrio,
por imperativo da razoabilidade, a despeito do caráter cogente da convenção condominial, há
de prevalecer, o direito de propriedade.in casu,
Logo, a limitação imposta na cláusula 3.23 do regimento interno , deve[7]
ser afastada, porquanto eivada de nulidade – por confronto aos comandos legais de regência.
Nada obstante, há de ser observado o regramento estampado na
convenção condominial, art. 5°, segundo o qual é dever dos condôminos “guardar o decoro e
respeito no uso das coisas comuns, bem como as unidades autônomas, não aluga-la ou cedê-la
para atividades ruidosas ou de maus costumes ou qualquer finalidade que venha a colocar em
(mov. 1.9).perigo a edificação”
Assim, desde que não utilizado indevidamente o imóvel –com desvio de
finalidade e abuso – ou acarrete ameaça à segurança dos demais condôminos, há de ser
garantido o pleno gozo do direito de propriedade às Autoras.
Sobreleva concluir, dessarte, que o respeitável decisório desafiado
reclama reforma tópica, somente em relação à nulidade da cláusula 3.23 do regimento
interno, prevalecendo o direito de propriedade das Autoras e, pois, a liberdade de disposição
de seu imóvel, mediante locação para temporada, desde que não apurado seu uso indevido –
ou eventual destinação diversa de que à residência familiar – e tampouco prática que
provoque situação de insegurança ao condomínio – em eventual afronta aos demais ditames
convencionais e regimentais.
Dessarte, já conhecidos os recursos, a providência que se impõe, em
prossecução, é – das Autoras –, reconhecendo a nulidade dadar provimento ao Apelo (1)
cláusula do regimento interno; e – do condomínio Réu –, nosnegar provimento ao Apelo (2)
termos delineados.
À conta do desfecho aqui alcançado – de provimento do apelo das Autoras
e desprovimento do interposto pelo Réu –, aliado ao trabalho adicional em grau recursal, a
teor do CPC, art. 85, §11, fixo a verba honorária recursal em 5% (cinco por cento) sobre o
valor atualizado da causa, a ser suportado pelo Réu em favor do patrono das Autoras – sem
prejuízo do percentual já arbitrado.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 10ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento
, nosao recurso (1) das Autoras e conhecer e negar provimento ao recurso (2) do Réu
termos do voto.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Luiz Lopes, com voto, e
dele participaram Desembargador Domingos Ribeiro Da Fonseca (relator) e Desembargadora
Ângela Khury.

13 de março de 2020

Des. DOMINGOS RIBEIRO DA FONSECA
Relator

TJPR – 10ª C.Cível – AC 17777-57.2018.8.16.0030 – Rel. Carlos Henrique Licheski Klein.[1]
TJPR – 10ª C.Cível – AI 14529-42.2019.8.16.0000 – Rel. Guilherme Freire Teixeira – DJ 13.06.2019.[2]
GONÇALVES, Carlos Roberto. direito das coisas. São Paulo:Saraiva, 2012. p. 402.[3] Direito civil brasileiro:
STJ - REsp 1328914/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 24/03/2014.[4]
MOREIRA, José Carlos Barbosa. Julgamento e ônus da prova in : segunda série. São[5] Temas de direito processual civil
Paulo: Saraiva, 1988, p. 74/75
D i s p o n í v e l e m < [ 6 ]
http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Relator-vota-pela-impossibilidade-de-que-condominios-proibam-locacoes-de-curta-temporada-via-Airbnb.aspx
> acessado a 28/11/2019.
Segundo a qual: “3.23 – Em casos de locações, o Síndico deverá ser previamente informado, para verificar se o candidato[7]
preenche as exigências e requisitos normais e ao caso de desautorização, isto não acarretará ao Sindico, nem ao condomínio,
qualquer responsabilidade ou encargo”.