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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recursos de Apelação Cível em ação Revisional nr. 0006878-24.2017.8.16.0001 movida por Fabio Takeshigue Sagara em face de Kosaku Ishida e Masako Ishida e em ação Declaratória de Rescisão Contratual, Cobrança e Reintegração de Posse nr. 0010772-71.2018.8.16.0001 movida por Kosaku Ishida e Masako Ishida em face de Fabio Takeshigue Sagara e Joelma Kuasinei Sagara.Para elucidar os fatos controvertidos, por brevidade, reporto-me ao relatório da sentença (mov. 439.1/168.1), que bem reproduz o que importa para solucionar a lide:
“Autos n. 0006878-24.2017.8.16.0001(...)Trata-se de Ação Revisional de contrato de compra e venda de bem imóvel. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) em meados de 2009, o autor Fábio conheceu o réu Ishida e, em janeiro de 2010, aceitou oportunidade de trabalho por este oferecida; b) o réu, sob a alegação de que por ser estrangeiro dependia de sócios brasileiros, sempre pedia o “nome emprestado” do autor e sua esposa Joelma Sagara; c) em novembro de 2011 o requerido propôs ao autor a venda da empresa Alpina Hotel Ltda e o imóvel em que este está situado, porém o réu inseriu diversas cláusulas abusivas; d) o preço do imóvel foi quintuplicado – de R$ 1.000.000,00 para R$ 4.920.000,00 e foram impostas penalidades de perdimento dos valores pagos; e) percebendo a abusividade, diligenciou a análise por profissionais da área e os três laudos periciais redigidos apontam que o imóvel e os móveis que os guarnecem possuem avaliação máxima de R$ 1.068.000,00, sem considerar as reformas construtivas necessárias; f) Já promoveu o pagamento de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais).Por fim, pugnou pelo arbitramento do valor do imóvel sito à rua Prefeito Maurício Fruet, 840, Curitiba, Paraná, CEP 82.900-010, matrícula 11.213 da 4ª Circunscrição Imobiliária desta capital, para efeito de revisar a cláusula contratual 3 que prevê o preço da aquisição imobiliária no contrato e declarar nulas as 20 Notas Promissórias vinculadas ao negócio jurídico e declarar a propriedade do imóvel em favor do autor. Deu à causa o valor de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais).Citada, a ré apresentou contestação em mov. 46.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) os autores nunca prestaram serviço para o réu, sendo a relação comercial pautada no interesse daqueles na aquisição do empreendimento deste; b) passados seis anos da celebração do contrato, o autor não se opôs aos valores então ajustados, só o fazendo judicialmente neste momento; c) o autor Fábio é corretor de imóveis inscrito junto ao CRECI desde 2005 e possui amplo conhecimento do ramo; d) o estabelecimento operava desde o ano 2005, já com nome consolidado na região, ponto comercial valioso, vasta clientela e faturamento de cerca de R$ 50.000,00 mensais; e) os pedidos devem ser rejeitados.Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 50.1.Decisão saneadora de mov. 70.1 afastou preliminares, fixou pontos controvertidos e determinou a produção de prova pericial.Laudo pericial anexado em mov. 278.1. Após manifestação das partes, houve nova manifestação do perito em mov. 292.1 e 308.1.Termo de Audiência de Instrução e Julgamento em mov. 430.1As partes apresentaram suas alegações finais em mov. 432.1 e 433.1.Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos.É o relatório (artigo 489, I do CPC).
Autos n. 0010772-71.2018.8.16.0001(...)Trata-se de Ação Declaratória de rescisão contratual, Cobrança e Reintegração de posse. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) celebraram com a parte ré contrato de compra e venda tendo como objeto o estabelecimento comercialAlpina Hotel Ltda. em 01 de dezembro de 2011, incluindo os móveis/utensílios e o próprio imóvel onde até hoje funcionava o hotel desde 2005; b) do valor do contrato, R$ 30.000,00 (trinta mil reais) seria pago como sinal de negócio no ato da assinatura; o montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) seria pago no primeiro ano de contrato; e o saldo, de R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais), em 240 (duzentos e quarenta) parcelas, se estendendo o parcelamento ao longo de 20 (vinte) anos; c) passados seis anos da celebração do contrato, após o ajuizamento da demanda em apenso, em 14 de agosto de 2017, os réus cessaram os pagamentos das parcelas, somando o valor de R$ 239.316,81 em parcelas inadimplidas; d) o contrato deve ser rescindido ante o inadimplemento dos réus, com a reintegração de posse do imóvel e pagamento das parcelas vencidas e vincendas até a efetiva desocupação.Por fim, pugnou pela rescisão contratual, reintegração de posse e condenação dos réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Deu à causa o valor de R$4.920.000,00 (quatro milhões e novecentos e vinte mil reais).Decisão de mov. 16.1 indeferiu o pedido de reintegração de posse em sede de tutela provisória de urgência.Citada, a ré apresentou contestação em mov. 56.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição histórica de prestador de serviço e sua frágil posição de dependência financeira do trabalho foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição de prestador de serviço e sua posição de dependência financeira do trabalho; b) o hotel é bastante simples e por esse motivo o faturamento mensal sempre foi próximo ao valor de R$ 50.000,00, ficando os autores com metade desse valor; c) o valor do imóvel não condiz com a realidade; d) os autores outorgarem quitação irrestrita aos réus; e) os pedidos devem ser rejeitados.Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 68.1.Restou determinado saneado e julgamento simultâneo com os autos em apenso.Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos.É o relatório (artigo 489, I do CPC).”
Foi então proferida sentença conjunta, que julgou improcedentes os pedidos da ação revisional e parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na ação declaratória de rescisão contratual, nos seguintes termos:
“3. DispositivoIsto posto, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial de Ação Revisional de contrato de compra e venda de imóvel Condeno a parte autora, porque sucumbente, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, ante o contido no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando em consideração para o arbitramento a natureza da causa e a desnecessidade de instrução do feito.Frente ao exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil e demais dispositivos mencionados, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em Ação Declaratória de Rescisão Contratual, para o fim de: I) declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré, bem como a; II) condenar o réu ao pagamento de taxa pela fruição do bem imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel, deduzido o montante correspondente a devolução de 80% do valor pago, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença e, por fim; III) determinar a desocupação do imóvel descrito na petição inicial no prazo de 30 dias, com a consequente do mandado, e consolido a posse plena à parte autora.O valor da condenação deve ser acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, incidentes a partir da data da publicação da sentença, e corrigidos monetariamente, pelos índices oficiais (SELIC), desde a aludida data.Em razão da sucumbência, condeno a ré pagamento das custas e despesas do processo, bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o zelo do profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do §2º, do art. 85 do CPC. Observem-se as disposições atinentes à justiça gratuita.”
Opostos declaratórios em ambos os feitos, pelos Autores da ação Revisional e Réus da ação Declaratória, foram acolhidos para declarar a inexigibilidade de 20 notas promissórias emitidas pela Ré na ação revisional, e Autora da ação de rescisão.Ainda irresignados, os Autores da ação revisional e Réus na ação declaratória, Fabio Takeshigue Sagara e Joelma Kuasinei Sagara, interpuseram recurso de apelação sustentando, em síntese, a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação, ao argumento de que teria desconsiderado a prova pericial produzida e fixado taxa de fruição sobre base de cálculo dissociada da realidade fática delineada nos autos.Aduziram, ainda, que a sentença teria rompido a coerência interna do processo, por supostamente divergir de pronunciamentos anteriores quanto à ausência de mora e à necessidade de apuração do valor real do negócio, em afronta aos deveres de estabilidade, integridade e coerência das decisões judiciais.No mérito, defenderam a abusividade do preço contratado porque manifestamente superior ao valor apurado em perícia, alegando que o negócio teria sido celebrado em contexto de coação psicológica e vulnerabilidade econômica, com imposição de cláusulas excessivamente onerosas, em descompasso com a boa-fé objetiva e a função social do contrato.Sustentaram, outrossim, que a sentença, ao afastar a conclusão pericial e reputar hígido o preço contratual, teria chancelado vantagem patrimonial indevida em favor dos Apelados, especialmente ao manter retenção de valores e taxa de fruição calculadas sobre base considerada irreal e desproporcional.Impugnaram, ainda, especificamente, a retenção de 20% das parcelas pagas, sob o argumento de inexistir base jurídica idônea para sua incidência, bem como de prova de prejuízos, postulando seu afastamento ou, subsidiariamente, sua redução em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.Assim, requereram, preliminarmente, a declaração de nulidade da sentença, com retorno dos autos à origem para novo julgamento, devidamente fundamentado, e, subsidiariamente, a reforma do decisum para reconhecer a abusividade contratual, adequar a base de cálculo da taxa de fruição aos valores apurados em perícia, afastar ou reduzir a retenção de valores e redistribuir os ônus sucumbenciais.Com as contrarrazões (mov. 463.1 e 191.1), subiram os autos, vindo-me conclusos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos, cujas razões passo a analisar em conjunto.
1. - Com relação ao pleito de nulidade da sentença.Sustentam os Apelantes a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação porque a decisão teria sido proferida em descompasso com as provas produzidas, especialmente a perícia judicial, além de supostamente contrariar pronunciamentos anteriormente lançados nos autos acerca da ausência de mora e da necessidade de apuração do valor real do negócio.Contudo, sem razão.Com efeito, a sentença expôs, de forma suficiente, as razões de fato e de direito que embasaram a conclusão adotada, atendendo ao dever constitucional de motivação previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal, e ao modelo decisório delineado pelo art. 489, do Código de Processo Civil.Não se exige do julgador, para que válida a sentença, o enfrentamento exaustivo e individualizado de todos os argumentos expendidos pelas partes, tampouco a análise destacada de cada elemento de prova, sendo suficiente que explicite, com clareza e coerência, os fundamentos determinantes da conclusão alcançada. Nulidade por ausência de fundamentação somente se configura quando inexistente motivação apta a revelar a ratio decidendi, e não quando a parte, em verdade, apenas discorda da valoração probatória ou da solução jurídica adotada.
Nesse sentido:“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. AUSÊNCIA DE DESRESPEITO AO TEMA N. 908/STJ. PRETENSÃO QUE NÃO TERIA OBJETIVADO REVISÃO CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, contradição ou carência de fundamentação a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, VI, e 1.022, II, do CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. O julgamento concluiu que não teria ocorrido o desrespeito ao firmado no Tema n. 908/STJ. Justificou o aresto que o ajuizamento da ação de exigir contas objetivou verificar lançamentos desconhecidos na conta-corrente, e não pedido de revisão das cláusulas estipuladas no contrato - ausência de desrespeito ao art. 927, III, do CPC. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.587.284/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)
No caso dos autos, o magistrado de origem apreciou o acervo probatório de forma global e motivada, extraindo dele as premissas necessárias à solução da controvérsia, o que se coaduna com o sistema do livre convencimento motivado. A circunstância de não ter atribuído à prova pericial o alcance pretendido pelos Recorrentes, por si só, não traduz deficiência de fundamentação, mas opção interpretativa inserida no âmbito da atividade jurisdicional.De igual modo, pronunciamentos proferidos em fases anteriores do processo, notadamente em sede de cognição sumária ou por ocasião do saneamento, não vinculam o julgador no momento da decisão final de mérito, uma vez que a convicção judicial se aperfeiçoa à luz da instrução probatória integralmente produzida sob contraditório.Não há, portanto, quebra de coerência decisória ou ofensa à segurança jurídica pelo simples fato de a sentença não reproduzir impressões provisórias antes externadas no curso do procedimento. A alteração do convencimento judicial, quando lastreada no aprofundamento cognitivo decorrente da instrução, constitui fenômeno inerente ao devido processo legal e não gera, por si, nulidade do julgado.Ademais, a evolução do convencimento judicial ao longo do iter procedimental não apenas é possível como desejável, na medida em que decorre da ampliação do grau de cognição conferido ao julgador, especialmente após a produção de prova em contraditório.Desse modo, eventual inconformismo da parte com a conclusão final adotada não se confunde com vício de incoerência decisória, mas revela mera irresignação quanto ao mérito da decisão, o que não autoriza o reconhecimento de nulidade.Portanto, evidenciado que a sentença enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentou fundamentação apta a revelar as premissas adotadas e a razão de decidir e inexistindo afronta aos deveres de estabilidade e coerência decisória, afasta-se a hipótese de nulidade da sentença, com a então natural rejeição da preliminar arguida.
2. - Com relação à abusividade do preço do contrato.Alegaram que o contrato celebrado é manifestamente abusivo por impor preço extremamente superior ao valor real do bem, conforme demonstrado pela perícia, e que o negócio foi firmado em contexto de coação psicológica e vulnerabilidade econômica, com imposição de cláusulas leoninas, o que afasta a validade do ajuste à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. A controvérsia recursal, neste ponto, cinge-se à verificação da alegada existência de vício de consentimento, especialmente o de coação, e à possibilidade de revisão da avença sob o fundamento de excessividade do preço ajustado.Todavia, à vista do conjunto probatório, os Apelantes não se desincumbiram do ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, especialmente no que concerne à alegada coação, apta a macular a declaração de vontade.A configuração da coação, para fins de invalidação do negócio jurídico, exige prova concreta de constrangimento capaz de incutir na vítima fundado temor de dano, iminente e considerável, nos termos dos arts. 151 a 155, do Código Civil. Não se satisfaz, portanto, com alegações genéricas de vulnerabilidade econômica, desconforto negocial ou posterior arrependimento quanto às condições pactuadas.Eventual desequilíbrio econômico do negócio ou a frustração da expectativa de retorno financeiro não se confundem com vício de consentimento, sobretudo em negócios patrimoniais complexos, nos quais as partes assumem riscos inerentes à atividade econômica e à dinâmica própria da contratação.No tocante à pretensão revisional, a intervenção judicial no conteúdo econômico do contrato reclama demonstração objetiva de ilegalidade, abuso ou ocorrência de causa juridicamente relevante de desequilíbrio, não bastando a mera constatação de que o valor de mercado do imóvel, isoladamente considerado, seria inferior ao montante global ajustado.
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO DE SER A RÉ SER PESSOA SEM EXPERIÊNCIA EM NEGÓCIOS. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU DE ERRO ESSENCIAL ACERCA DA NATUREZA DO NEGÓCIO. RÉU QUE TRABALHOU POR 1 ANO NO ESTABELECIMENTO E TINHA CIÊNCIA DO FLUXO DE CLIENTES E DE ESTOQUE. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAR OU RESCINDIR O NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO (PANDEMIA COVID-19) E TEORIA DA IMPREVISÃO PARA A RESCISÃO DO CONTRATO. AFIRMAÇÕES GENÉRICAS QUANTO À CRISE ECONÔMICA DECORRENTE DA PANDEMIA. AUSÊNCIA DE LASTRO PROBATÓRIO MÍNIMO ACERCA DA QUEDA DE FATURAMENTO E RENDA. NÃO COMPROVAÇÃO DE ABALO FINANCEIRO EXTREMO OU DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS À ADVOGADA DATIVA EM RAZÃO DO TRABALHO ADICIONAL REALIZADO EM SEDE RECURSAL.
ITEM 2.10 DO ANEXO I DA RESOLUÇÃO CONJUNTA Nº. 06/2024 - PGE/SEFA.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança, condenando o réu ao pagamento de R$ 87.726,80, referente a contrato de compra e venda de um estabelecimento comercial. O apelante alega vício de consentimento, argumentando que foi induzido a erro devido à sua inexperiência e à situação do negócio durante a pandemia de Covid-19, além de requerer a rescisão do contrato com base na teoria da imprevisão.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve vício de consentimento na celebração do contrato de compra e venda de estabelecimento comercial e se a pandemia de Covid-19 configura caso fortuito que justifique a rescisão contratual.III. Razões de decidir3. Não houve comprovação de vício de consentimento, pois a parte ré já trabalhava no estabelecimento e tinha conhecimento do fluxo de clientes e estoque.4. A alegação de caso fortuito em razão da pandemia não foi comprovada, pois não houve demonstração de queda de faturamento ou desequilíbrio contratual.5. A rescisão contratual não se justifica, uma vez que o insucesso da atividade comercial é um risco inerente ao exercício do comércio.6. Os pedidos subsidiários da parte ré foram indeferidos, pois a correção monetária e os juros devem incidir a partir do vencimento das obrigações.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível desprovida, mantendo-se a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais.Tese de julgamento: A alegação de vício de consentimento em contratos de compra e venda de estabelecimentos comerciais, baseada na inexperiência do comprador, não é suficiente para anular o negócio jurídico, se este demonstrou conhecimento prévio das condições do estabelecimento e não houve prova de erro ou dolo por parte do vendedor. (...)” RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000741-11.2024.8.16.0153 - Santo Antônio da Platina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA -J. 06.03.2026)
Com efeito, os negócios jurídicos regularmente celebrados gozam de presunção de validade, notadamente quando evidenciada a livre manifestação de vontade das partes, circunstância que somente pode ser afastada mediante prova robusta de vício ou afronta direta aos princípios que regem as relações contratuais.Nesse contexto, eventual intervenção judicial deve ocorrer de forma excepcional, sob pena de esvaziamento da autonomia privada, corolário do direito contratual contemporâneo, que atribui às partes liberdade para disciplinar seus interesses.No caso, embora o instrumento tenha sido nominado como contrato particular de compra e venda, o objeto negocial não se restringe ao imóvel em si, abrangendo a alienação de estabelecimento empresarial em funcionamento, com os elementos corpóreos e incorpóreos necessários à continuidade da atividade econômica. Por isso, a aferição da alegada excessividade do preço não pode ser feita exclusivamente à luz do valor venal ou pericial do bem imóvel considerado de forma isolada.Some-se a isso o fato de que o preço foi convencionado para pagamento parcelado em muito longo prazo, circunstância naturalmente apta a repercutir na composição econômica do ajuste. Nessas condições, ausente demonstração de vício de vontade, dolo, coação ou ilegalidade objetiva na estipulação, não se justifica a revisão judicial da avença apenas porque a parte, posteriormente, passou a reputar excessivo o valor contratado.Assim, inexistindo comprovação de ilegalidade concreta, tampouco de vício de consentimento, inviável a revisão do contrato, impondo-se a preservação da avença tal como celebrada.Ressalte-se, ainda, que a aplicação do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) não autoriza a readequação judicial do contrato com fundamento exclusivo em alegado desequilíbrio econômico, exigindo-se demonstração de comportamento contrário aos deveres laterais de lealdade e probidade, o que não se verifica na hipótese.Desse modo, ausente prova da alegada coação, bem como de qualquer circunstância que justifique a revisão do preço do contrato, mantém-se a sentença por seus próprios fundamentos.
3. – Com relação à retenção de valores e a taxa de fruição.Defenderam que a fixação de retenção de valores e taxa de fruição calculada sobre base irreal gera obrigação desproporcional e incompatível com o efetivo valor do bem. Destacaram, também, inexistir fundamento jurídico para aplicação da retenção de 20%, inexistindo prova de despesas que a justifiquem, requerendo seu afastamento ou, subsidiariamente, sua redução por critérios de razoabilidade.Aqui, com parcial razão os Apelantes. A sentença, ao impor retenção de valores e taxa de fruição nos moldes usualmente adotados em hipóteses de resolução de promessa de compra e venda de imóvel, submetida à disciplina do mercado imobiliário, acabou por transplantar solução jurisprudencial própria de relação negocial diversa, sem a devida aderência às especificidades do caso concreto.Com efeito, o negócio jurídico objeto dos autos não versa sobre simples aquisição de unidade imobiliária de incorporadora ou construtora, mas sobre alienação de estabelecimento empresarial, envolvendo imóvel, móveis, utensílios, ponto comercial e organização da atividade econômica. Por essa razão, não se mostra tecnicamente adequada a incidência automática dos parâmetros jurisprudenciais de retenção padronizada e de taxa de fruição calculada sobre o valor global do contrato, concebidos para hipóteses de distinta configuração fática e jurídica.Acrescenta-se que a condenação ao pagamento de taxa pela fruição do bem, tal como delineada na sentença, não guarda correspondência adequada com a causa de pedir deduzida na ação declaratória, nem com a estrutura obrigacional efetivamente emergente da resolução do negócio, devendo, por isso, ser afastada.Do instrumento contratual extrai-se que, para a hipótese de resolução, convencionou-se consequência extremamente gravosa ao adquirente, consistente na perda integral das quantias pagas, cumulada com a restituição do imóvel e do próprio estabelecimento ao alienante.Embora se reconheça que a força obrigatória das convenções e a liberdade negocial das partes se constituem em princípios informativos das relações contratuais, não se pode olvidar que o exercício da autonomia privada encontra limites no sistema jurídico, especialmente na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na vedação de estipulações manifestamente excessivas. Nessa perspectiva, a estipulação que assegura, de um lado, a retomada integral do patrimônio negociado e, de outro, a retenção de tudo quanto foi pago pelo adquirente, evidencia onerosidade excessiva e vantagem contratual desproporcional em favor do vendedor. A cláusula, assim conformada, deixa de ostentar caráter meramente compensatório e assume feição de penalidade manifestamente excessiva, sujeitando-se ao controle judicial previsto no art. 413, do Código Civil.A solução da controvérsia deve, portanto, ser construída à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. Embora legítima a previsão de cláusula penal em caso de inadimplemento, sua aplicação não pode se converter em instrumento de locupletamento indevido, notadamente quando cumulada com a retomada integral do complexo negocial alienado.Não se desconhece que a resolução do contrato pode ensejar a recomposição patrimonial e a indenização compatível com o inadimplemento. O que não se admite é a cumulação de vantagens patrimoniais integrais ao alienante, sem correspondência com prejuízo concretamente demonstrado e sem ponderação acerca do adimplemento parcial já realizado pelo adquirente.Nesse contexto, impõe-se o afastamento da taxa de fruição fixada na sentença e a redução equitativa da cláusula penal, a fim de limitar a retenção a 20% dos valores efetivamente pagos, percentual que se mostra suficiente, no caso concreto, para compensar os ônus decorrentes da resolução, sem implicar em vantagem exagerada em favor da parte vendedora.
4. – Com relação à distribuição do ônus sucumbencial.Requereram, por fim, a readequação do ônus sucumbencial.Contudo, embora parcialmente provido o apelo para afastar a taxa de fruição e reduzir a cláusula penal, o decaimento mínimo experimentado pelos Apelados não altera substancialmente o panorama sucumbencial delineado na origem, o que autoriza a preservação da distribuição dos ônus sucumbenciais tal como fixada na sentença.Por outro lado, a leitura do dispositivo sentencial revela a necessidade de adequação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais fixados em cada uma das demandas julgadas conjuntamente.Nos termos do art. 85, do CPC, os honorários advocatícios devem observar critério objetivo de fixação, incidindo, sucessivamente, sobre o valor da condenação, sobre o proveito econômico obtido ou, apenas quando inviável sua mensuração, sobre o valor atualizado da causa. Para o deslinde da questão, interessa especialmente a disciplina do § 2º do referido dispositivo:
“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.(...)§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:I - o grau de zelo do profissional;II - o lugar de prestação do serviço;III - a natureza e a importância da causa;IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.” (grifei).
A definição da base de cálculo dos honorários, por constituir consectário legal da sucumbência e matéria de ordem pública[1], pode ser revista de ofício pelo Tribunal, sobretudo quando constatada desconformidade entre o critério adotado na sentença e a ordem de preferência estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC.No caso, verifica-se que, na ação revisional, julgada improcedente, os honorários foram arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, embora inexistente condenação pecuniária. Já na ação declaratória de rescisão contratual, em que houve condenação (em valor não irrisório), a verba foi fixada em 10% sobre o valor da causa.Diante disso, impõe-se a correção do critério utilizado, para que, na ação revisional, diante da improcedência do pedido e da ausência de condenação ou proveito econômico mensurável, a verba honorária incida sobre o valor atualizado da causa, e na ação declaratória de rescisão contratual, por sua vez, incida sobre o valor da condenação, observada a ordem legal prevista no art. 85, § 2º, do CPC.
5. - Conclusão.Voto, portanto, por conhecer dos recursos e dar-lhes parcial provimento, para afastar a taxa de fruição fixada na sentença, reduzir, equitativamente, a cláusula penal para o patamar de 20% dos valores efetivamente pagos e alterar, de ofício, a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, mantidos, no mais, os demais termos da sentença.