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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
12ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001744-30.2018.8.16.0179 – VARA DE REGISTROS
PÚBLICOS DE CURITIBA
PARANÁ BANCO S/AAPELANTE:
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª CIRCUNSCRIÇÃO DEAPELADOS:
CURITIBA
Juiz ALEXANDRE GOMES GONÇALVES (EM SUBSTITUIÇÃO ÀRELATOR:
DESEMBARGADORA IVANISE MARIA TRATZ MARTINS)
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA. IMÓVEL ADQUIRIDO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
EM GARANTIA AO BANCO. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR
DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA.
AVERBAÇÃO SUBMETIDA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL A FIM DE
TORNAR OS IMÓVEIS LIVRES E DESEMBARAÇADOS. REALIZAÇÃO
DE LEILÃO EM CUMPRIMENTO AO ARTIGO 27 DA LEI Nº
9514/1997. EDITAL QUE NÃO ATENDEU ÀS EXIGÊNCIAS DO
ARTIGO 886, I DO CPC, OMITIU AS MATRÍCULAS DE DUAS
GARAGENS E INDICOU CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DIVERSA.
IMÓVEIS DISTINTOS, COM MATRÍCULAS INDIVIDUALIZADAS.
VÍCIO GRAVE QUE TRANSCENDE O MERO ERRO MATERIAL.
CERTIDÃO RETIFICADORA EMITIDA PELO LEILOEIRO
POSTERIORMENTE À REALIZAÇÃO DOS LEILÕES QUE NÃO CORRIGE
VÍCIOS DE ATOS JÁ REALIZADOS SEM A DEVIDA PUBLICIDADE,
CONDICIONADA À PERFEITA DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS E
PREORDENADA À SALVAGUARDA DE DIREITOS DO MUTUÁRIO
FIDUCIANTE. ACESSO AO FÓLIO REGISTRAL QUE DEPENDE DA
ADEQUAÇÃO DO TÍTULO, CONDICIONADO À VALIDADE DO
PROCESSO DE SUA FORMAÇÃO. DÚVIDA PROCEDENTE. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação interposto em face da
sentença do evento 19.1 dos autos de dúvida nº
0001744-30.2018.8.16.0179, que julgou procedente a dúvida, reconhecendo
correta a recusa manifestada pelo registrador do 6º Registro de Imóveis
de Curitiba, condenando o requerente ao de custas processuais.
Sustenta o apelante, em síntese (mov. 34.1): que a
suposta mácula constante do edital consubstanciou mero erro material e
não teve o condão de comprometer a publicidade dos leilões
extrajudiciais; que, a despeito do erro material, as matrículas dos
imóveis foram disponibilizadas aos interessados pelo próprio leiloeiro;
que o efeito prático da ausência de registro dos leilões negativos é a
impossibilidade de manter a sequência de registros dominiais da
matrícula do imóvel, não sendo possível a transferência do bem pelo
Paraná Banco ao terceiro adquirente; que a divergência constante dos
editais, nos quais constou, de forma equivocada, que os imóveis levados
a hasta pública pertenciam à 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba,
ao invés da 6ª, foi um mero erro de digitação, que em nada comprometeu
a publicidade dos leilões realizados; que a inexatidão material
constante das publicações do edital de leilão não constitui vício
insanável, nem prejuízo à publicidade do ato; que o leiloeiro emitiu
nova certidão de leilão negativo, de acordo com a solicitação do 6º
Registro de Imóveis; que o apelante não logrou êxito em registrar os
leilões negativos e o instrumento de quitação, de modo que o terceiro
adquirente está impedido de registrá-lo em virtude do excesso de
formalismo praticado pela Oficial do Registro de Imóveis; que o
argumento utilizado pelo magistrado para julgar a dúvida procedente na
realidade justifica a regularidade do edital dos leilões realizados.
Pugnou pelo provimento do recurso, para que que seja julgada
improcedente a dúvida registral.
É o relatório.
II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de
admissibilidade, conheço do recurso.
Pretende o apelante a reforma da sentença sob o
argumento de que a suposta mácula constante nos editais dos leilões não
passou de simples erro material, não prejudicando a publicidade dos
leilões, de modo que a negativa de registro fundamentada na divergência
dos editais em relação às matrículas dos imóveis está impedindo o
terceiro adquirente de registrar o imóvel em virtude do excesso de
formalismo, devendo ser reformada a sentença.
O apartamento nº 1301 (matrícula 41.960) e as vagas de
garagens 27 (matrícula 42.142) e 28 (matrícula 53.796), todos
matriculados no 6º Registro de Imóveis de Curitiba, foram adquiridos
por Eliane Figueiredo Pereira por meio de instrumento particular de
financiamento com alienação fiduciária em garantia ao Paraná Banco S/A.
Pela inadimplência, a propriedade se consolidou em favor do Banco
credor.
A fim de averbar os leilões negativos e a quitação da
dívida e tornar os imóveis livres e desembaraçados, o banco protocolou
termo de quitação do instrumento particular de financiamento com
constituição de alienação fiduciária em garantia, emissão de cédula de
crédito imobiliário e outras avenças n° 201014031770, acompanhado de
fotocópias de editais dos leilões publicados em 04/11/2016, 07/11/2016
e 08/11/2016, certidão negativa de leilão extrajudicial firmada por
leiloeiro oficial e certidões retificadoras. O termo de quitação
refere-se aos imóveis de matrículas nº 41.960, 42.142 e 53.796 da 6ª
Circunscrição Imobiliária. Os editais de leilão descreveram o
apartamento n° 1.301 e as vagas de garagem n° 27 e 28, mas a numeração
de apenas uma das matrículas (41.960) e que referida matrícula
pertencia ao 8° Registro de Imóveis, e não ao 6º Registro de Imóveis.
Após a submissão à qualificação registral, o título foi
devolvido com nota de diligência, solicitando-se, para a averbação dos
leilões negativos e quitação da dívida, que fossem apresentados, dentre
outros documentos, os editais dos leilões publicados referentes aos
imóveis objeto das matrículas 41.960, 42.142 e 53.796. Devolvendo a
documentação ao registrador, alegou o requerente que os editais
solicitados já tinham sido apresentados e que, apesar de constar apenas
a descrição da matrícula 41.960, constou também do edital que referido
imóvel seria alienado de forma conjunta com as garagens 27 e 28, porém
nada mencionou quanto ao erro da circunscrição imobiliária.
Nesse contexto, o oficial do 6º Registro de Imóveis de
Curitiba suscitou a presente dúvida sobre a necessidade de apresentação
dos autos negativos de leilões. Aduziu que constou no documento
apresentado somente a descrição da matrícula 41.960 e a informação de
que referido imóvel seria alienado de forma conjunta com as garagens 27
e 28, além de fazer referência à 8ª Circunscrição Imobiliária.
É impertinente dizer que ‘apesar de constar apenas a
descrição da matrícula 41.960, constou também do edital que referido
imóvel seria alienado de forma conjunta com as garagens 27 e 28’, pois
,se tratam de imóveis distintos e com matrículas individualizas
indicadas no compromisso de compra e venda juntado pelo apelante (mov.
10.7).
Inúmeras situações distintas poderiam ter se apresentado
se tivesse o edital detalhado os números das matrículas de todos os
imóveis, e não de apenas um deles, principalmente a inexistência de
licitantes. Isso é importante porque há determinação expressa no artigo
27 da Lei nº 9.514/1997 de que, consolidada a propriedade em nome do
credor fiduciário, este promoverá o leilão para a alienação do imóvel.
Embora já esteja a propriedade consolidada em mãos do
apelante, a formal liberação dos ônus registrados nas matrículas dos
três imóveis perfeitamente individualizados depende da observância de
todas as formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997. Formalidades
preordenadas para a salvaguarda de direitos do mutuário fiduciante,
entre eles o de que o imóvel seja leiloado pelo valor adequado, que
pode superar o da dívida e lhe garantir saldo, ou o de preferência na
aquisição do imóvel pelo valor da dívida.
Como parece evidente, máculas no procedimento
rigorosamente formal de leilão extrajudicial, sobretudo quando disserem
respeito à perfeita descrição do imóvel (o que permitiria a eventuais
interessados tomar conhecimento do objeto da alienação pública e assim
despertar o seu interesse na participação do certame), comprometem a
sua validade. E a invalidade desse procedimento naturalmente compromete
a validade dos títulos nele formados, inviabilizando o seu registro.
A mera apresentação de certidão de retificação ou
esclarecimento pelo leiloeiro (evento 10.8), , é inaceitáveldata venia
porque meramente explica o vício e não o corrige. Se os editais não
atenderam ao que prescreve o art. 886, I, do CPC, é claro que os
leilões continuam viciados porque a publicidade que se exigia para sua
ocorrência não foi alcançada, nem se permitiu o exame de “todas
informações pertinentes, a exemplo das suas respectivas matrículas,
fotos, descrições e até mesmo laudo de avaliação” a quem não se
interessou pelo(s) imóvel(is) ao tomar ciência da hasta pública pela só
indicação da matrícula nº 41.960 da 8ª Circunscrição Imobiliária, que
naturalmente levou à conclusão de tratar-se de somente um imóvel e não
três, em região distinta da cidade. Há, claramente, mais do que mero
erro material.
Parece bem evidente que todos os requisitos do
procedimento de formação dos títulos estão sujeitos a análise
criteriosa do registrador, começando pela exigência de perfeita
descrição dos imóveis. A falta desta malfere o princípio da
especialidade objetiva e, por si, já impede o registro:
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA – AVERBAÇÃO DA INSTITUIÇÃO NA
MATRÍCULA DO IMÓVEL JUNTO AO CARTÓRIO DE REGISTO DE
IMÓVEIS – INDEFERIMENTO EM RAZÃO DA PRECÁRIA DESCRIÇÃO
DO IMÓVEL – Decisão que acatou as razões da nota
devolutiva do CRI a prevalecer – A sentença de
instituição de servidão não aparente, transitada em
julgado, constitui título hábil para averbação na
matrícula do imóvel – Necessidade, contudo, de
observância ao princípio registral da especialidade
objetiva para concretização do registro da carta de
sentença e obtenção do Registro de Servidão, a reclamar
definições e limitações do imóvel serviente –
Circunstâncias não vislumbradas no caso presente –
Necessária a devida retificação para individualização do
imóvel, possível em cumprimento de sentença, a
viabilizar o registro do Título de Servidão – Recurso
desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2148283-67.2019.8.26.0000; Relator (a): Percival
Nogueira; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público;
Foro de Laranjal Paulista - 1ª Vara; Data do Julgamento:
01/10/2012; Data de Registro: 17/07/2019)
Também estabelece o Código de Normas do Foro
Extrajudicial do Estado do Paraná, nos artigos 493 e 500:
Art. 493: O Registrador exigirá que dos títulos
judiciais e extrajudiciais, públicos ou particulares,
apresentados para registro ou averbação constem todos os
requisitos exigidos nas seções destinadas ao cumprimento
de sentença, processo de execução e procedimentos
especiais no Ofício Cível do Código de Normas do Foro
Judicial, bem como os da Lei de Registros Públicos e
leis específicas. ’
Art. 500: Não se admitirão, para matrícula no registro
geral, títulos públicos ou particulares que contenham
omissões quanto à perfeita caracterização do imóvel a
que se referiam, ainda que tais omissões constem dos
registros anteriores e tenham sido formalizados antes da
vigência da Lei de registros públicos.
Destarte, não atendidas as exigências legais para
formação dos títulos apresentados para registro, andou bem a sentença
ao julgar procedente a dúvida suscitada pelo registrador.
Como mencionado no parecer ministerial, devido à
responsabilidade envolvida na atividade registral, os registradores são
obrigados a formular exigências (vide Lei nº 8935/1994) e têm o dever
de aferir o preenchimento dos aspectos formais do título, procedendo à
análise para qualificação registral. É até perversa e injusta a
afirmação do apelante de que ‘não cabe ao agente delegado sugerir que
mero erro material implicaria em grave mácula e que adota postura
incompatível com suas funções, em atuação equivalente à advocacia de
interesses contrários ao apelante’.
Não compreendeu o apelante que a atividade registral é
permeada de minúcias e formalidades. Por óbvio, se a exigência
registral não atendida decorre de mácula constante do edital do leilão,
até que haja a adequação do título e do processo de sua formação, pois
a validade deste condiciona a validade daquele, não há como
possibilitar o acesso ao fólio registral.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento
do recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.
III. DECISÃO
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 12ª Câmara
Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em
julgar CONHECIDO O RECURSO DE PARTE E NÃO-PROVIDO o recurso de PARANÁ
BANCO S/A.
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador
Roberto Antonio Massaro, com voto, e dele participaram Juiz Subst.
2ºgrau Alexandre Gomes Gonçalves (relator) e Desembargador Luis Cesar
De Paula Espindola.
04 de setembro de 2019

Assinatura digital
ALEXANDRE GOMES GONÇALVES
Juiz de Direito Substituto em 2º Grau