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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
12ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Autos nº. 0010559-85.2016.8.16.0017

Apelação Cível n° 0010559-85.2016.8.16.0017
5ª Vara Cível de Maringá
IMOBILIARIA TELESANCHES LTDA e Cláudio honorato RodriguesApelante(s):
Cláudio honorato Rodrigues e IMOBILIARIA TELESANCHES LTDAApelado(s):
Relator: Juiz Subst. 2ºGrau Luciano Carrasco Falavinha Souza

Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Sentença de procedência. Condenação a
promover o imediato desmembramento do imóvel objeto da ação e outorga da
escritura definitiva. Contrato de cessão de direitos sobre imóvel urbano e sub-rogação
no compromisso de compra e venda. Expressa anuência da promitente vendedora.
Obrigação contratual de proceder à escrituração definitiva do imóvel. Boa-fé
objetiva. Fixação de astreintes. Possibilidade. Medida coercitiva necessária ao
cumprimento da decisão judicial. Honorários. Fixação adequada. Sentença mantida.
“1. Por seu turno, as astreintes são, por definição, consideradas medidas coercitivas, cujo
objetivo é pressionar a parte para que se cumpra o que lhe foi determinado por uma
decisão judicial. Daí porque, de um lado, em razão de tal caráter repressivo, elas são
independentes de eventual indenização dos prejuízos resultantes do inadimplemento. Por
outro lado, o caráter coercitivo das astreintes impõe um limite à sua concessão. Assim,
para sua determinação, o juiz deve examinar a possibilidade real da medida levar ao
cumprimento da respectiva decisão. Não tem, portanto, caráter ressarcitório ou
” (AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 125.564 – SP,compensatório
Terceira Turma, Rel: Min. Massami Uyeda, j: 06/11/2012).
2. Apelação cível. Obrigação de fazer. Possibilidade. Carência de ação afastada.
Aplicação do artigo 515, §3º, CPC. Recurso provido.1. O Código Civil consagrou na
redação do seu art. 422 a boa-fé objetiva, onde se prevê que as partes devem guardar na
conclusão do contrato o princípio de probidade e boa-fé.2. É perfeitamente possível em
ação cominatória de obrigação de fazer em razão de compra e venda de imóvel impor
ônus (art. 461, §§3º e 4º, CPC) para que a parte realize os atos necessários para a
regularização do imóvel, consubstanciada na regularização do imóvel junto ao Registro de
Imóveis, assim como na outorga da escritura definitiva de compra e venda imobiliária aos
autores.3. A astreinte deve, em consonância com as peculiaridades de cada caso, ser
elevada o suficiente a inibir o devedor que intenciona descumprir a obrigação e
sensibilizá-lo de que é muito mais vantajoso cumpri-la do que pagar a respectiva pena
pecuniária. Por outro lado, não pode o valor da multa implicar enriquecimento injusto do
devedor. Precedentes. (REsp 1185260/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
(TJPR - 12ªTURMA, julgado em 07/10/2010, DJe 11/11/2010) 4. Apelação cível provida.
C.Cível - AC - 1178423-9 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargador Mário Helton
Jorge – Rel designado: minha relatoria - por maioria - J. 30.07.2014)
3. Recursos conhecidos e não providos.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº , em que são 0010559-85.2016.8.16.0017
apelantes e apelados Imobiliária Telesanches Ltda. e Claudio Honorato Rodrigues.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Imobiliária Telesanches Ltda. e Cláudio Honorato1.
Rodrigues em face da sentença prolatada na ação de obrigação de fazer nº 0010559-85.2016.8.16.0017, a
qual julgou procedente o pedido inicial para condenar a requerida a promover o imediato
desmembramento do imóvel objeto da ação, com posterior outorga da escritura definitiva ao requerente,
deferindo a antecipação de tutela para cumprimento da obrigação em 05 dias úteis, sob pena de multa
diária fixada em R$ 500,00, limitada a R$ 20.000,00.
Em razão da sucumbência, a requerida foi condenada ao pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios ao patrono do requerente, arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Irresignada, Imobiliária Telesanches Ltda. interpôs recurso de apelação (e.Doc. 195.1). Alega que é
flagrante o equívoco da sentença ao conceder a obrigação de fazer, uma vez que o loteamento foi
devidamente desmembrado e os lotes foram vendidos com a sua área total, não podendo a apelante ser
condenada a “dividir” o lote entre os compradores. Argumenta que o apelado só não conseguiu escriturar
o lote porque, além de existir construções sem a devida regulamentação, há débitos de impostos por partes
dos sócios compradores, e não da apelante.
A partir da legislação aplicável, defende que a obrigação de efetuar o desmembramento do imóvel
pertence ao proprietário, pois este é quem detém legitimidade para parcelamento do solo urbano. Alega
que o que o apelado pretendia não era o desmembramento do loteamento, mas sim a divisão do lote com
seu sócio. Sustenta que, conforme cláusula oitava do instrumento, a responsabilidade de pagamento e de
desmembramento e subdivisão do lote de terras pertencia e pertence ao apelado, sendo a apelante tão
somente uma anuente na aquisição do imóvel.
Assevera que não foi considerado pelo magistrado que “o Sr Alessandro Zamberlan Craveiro, sócio e
proprietário dos 50% do imóvel deixou de arcar com as suas responsabilidades de pagamentos de
tributos junto á Prefeitura de Maringá, bem como, não averbou a construção de imóvel residencial
existente e construído pelos mesmos, e com isto o Apelado não estava conseguindo subdividir o Lote e em
”.conseqüência não extrai escritura em separado dos seus 50%
Reforça que não possui condições de providenciar o cumprimento da sentença e que resta evidente a
ausência de interesse processual do apelado, pois este mesmo poderia providenciar as devidas escrituras
definitivas em seu nome ou a quem assim o desejar, sem a necessidade de intervenção judicial.
Insurge-se contra a multa diária fixada, sob a alegação de que é impossível cumprir a determinação, tendo
em vista que a obrigação não é sua e existem construções sobre o lote e “com isto inexiste
”. Caso não afastada a multa, defende a suadesmembramento e aceitação por partes dos órgãos públicos
redução, por equidade, proporcionalidade e razoabilidade.
Ainda, se não reformada a sentença para julgar improcedente a demanda, sustenta a necessidade de
redução dos honorários advocatícios.
Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para afastar a responsabilidade do apelante ante
a inexistência de culpa, condenando o apelado aos ônus sucumbenciais, ou, caso não seja este o
entendimento, seja reformada para alterar o valor de honorários advocatícios e determinar a “determinar a
isenção da Apelante ao pagamento de quaisquer valores a título de escrituração ou mesmo de obrigação
de desmembramento e subdivisão do Lote de Terras em questão, reformando assim, a sentença do Juízo a
”.quo
A parte autora também interpôs recurso de apelação (e.Doc. 202.1), no qual requer a majoração dos
honorários advocatícios fixados na origem. Para tanto, alega que o zelo profissional se mostrou acima da
média e pondera quanto ao tempo de trâmite do processo (três anos, com realização de duas audiências de
instrução).
Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para majorar os honorários para 20% sobre o
valor da causa.
Contrarrazões por ambas as partes ao e.Doc. 210.1 e 211.1.

O recurso da imobiliária não prospera.2.
Assim disse a sentença, cujos fundamentos por si só valem como razão de decidir:
“13. A lei 6766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e esclarece que ele poderá
ser feito mediante loteamento ou desmembramento (art. 1º).
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de
novas via se logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos
já existentes (artigo 1º, parágrafo 2º).
14. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado deve apresentar
requerimento à Prefeitura Municipal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula
da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e de planta do imóvel.
O projeto deve ser aprovado pela Prefeitura Municipal e, quando feito, deverá ser
submetido ao registro imobiliário dentro de cento e oitenta dias.15. A lei 6766/79 dispõe,
ainda, ser vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento
não registrado (art. 37).De tal limitação legislativa, e mesmo das exigências legais para o
pedido administrativo junto à Prefeitura, denota-se que a obrigação de efetuar o
desmembramento de imóvel pertence ao proprietário. É o proprietário quem detém
legitimação para o parcelamento do solo urbano.
16. O requerente é cessionário de contrato de compra e venda. Seu nome não figura na
matrícula, assim como o contrato não foi averbado. Caso o requerente reunisse toda a
documentação exigida pela lei, enfrentaria o óbice da falta de legitimação para o pedido.
17. Deve-se recordar, também, que os registros públicos obedecem ao princípio da
continuidade: os registros devem seguir uma narrativa sequencial e cronológica dos atos.
18. Mesmo a justificativa da requerida de que o desmembramento do imóvel não pode ser
promovido por conta de pendências tributárias deixadas por Alessandro Zamberlan
Craveiro, não pode ser oposta ao requerente. Foi a requerida quem firmou contrato com
Alessandro, tal qual com o requerente, e o fez quando estava desautorizada para tanto
(não havia desmembramento).
O requerente está tendo que arcar com a mora no cumprimento da obrigação de
desmembramento por culpa de terceiro, com quem não possui qualquer vínculo.
19. Saliente-se que a obrigação de fazer – desmembrar e escriturar – não se confunde com
a obrigação de arcar com as despesas.
Conforme art. 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de
escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Atente-se que o requerente foi claro em seu pedido: outorgar a escritura definitiva do
imóvel após o desmembramento do terreno.
.” (e.Doc. 189.1)20. Assim, os pedidos iniciais devem ser acolhidos
Do contrato de cessão de direitos sobre imóvel urbano e sub-rogação no compromisso de compra e venda
(e.Doc. 1.6), verifico que houve a cessão de 50% sobre o terreno descrito, com expressa anuência da
promitente vendedora do imóvel, Imobiliária Telesanches Ltda., a qual ficou encarregada de “proceder à
” (cláusulaescritura definitiva do imóvel, objeto desta cessão a CESSIONÁRIA ou a quem este indicar
nona).
Entretanto, segundo alegado pelo autor (cessionário), a despeito de ter pago integralmente o valor e de
passados oito anos até o ajuizamento da ação, a requerida ainda não realizar à escrituração definitiva.
Nesse sentido, tem razão o autor de que a obrigação de desmembramento do imóvel é da imobiliária, uma
vez que esta é a legítima proprietária do lote (matrícula ao e.Doc. 1.7) e, como dito acima, assumiu
contratualmente a obrigação de proceder à escritura definitiva do imóvel ao autor de 50% do terreno.
Se depois houve a cessão do restante do terreno a terceiro, e este não arca com as obrigações tributárias,
não se trata de fato oponível ao autor, ou seja, em nada elide a obrigação assumida no contrato.
É dizer, a partir do momento em que ajustou a obrigação, tem a requerida o dever de cumpri-la, pouco
importando que, para tanto, seja necessário fazer o desmembramento.
O Código Civil consagrou na redação do seu art. 422 a boa-fé objetiva: “Art. 422. Os contratantes são
obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade
e boa-fé”.
Prevê-se que as partes devem guardar na conclusão do contrato o princípio de probidade e boa-fé.
Prevê-se, ainda, como já reconhecia a doutrina de Judith Martins Costa, a cláusula geral de boa-fé
objetiva em que o juiz deve aplicar e determinar a correta aplicação do direito frente a tudo aquilo que é
debatido e trazido a conhecimento.
Dessa forma, cotejando-se de um lado a boa-fé do autor, que comprou 50% do imóvel, confiando na
obrigação assumida pela promitente vendedora, e, de outro, a infundada justificativa da requerida de
escrituração é na verdade do autor, deve prevalecer o compromisso assumido pela requerida
contratualmente.
O interesse processual aqui é evidente, ao contrário do que sustentado pela imobiliária, na medida em que
é obrigação desta realizar os esforços para formalização da escritura pública definitiva.
Caso não consiga cumpri-la, a obrigação se resolve em perdas e danos, aqui limitada ao teto da multa
fixada R$20.000,00, a qual deve ser mantida, uma vez que “as astreintes são, por definição, consideradas
medidas coercitivas, cujo objetivo é pressionar a parte para que se cumpra o que lhe foi determinado por
uma decisão judicial. Daí porque, de um lado, em razão de tal caráter repressivo, elas são independentes
de eventual indenização dos prejuízos resultantes do inadimplemento. Por outro lado, o caráter
coercitivo das astreintes impõe um limite à sua concessão. Assim, para sua determinação, o juiz deve
examinar a possibilidade real da medida levar ao cumprimento da respectiva decisão. Não tem, portanto,
” (AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 125.564 –caráter ressarcitório ou compensatório
SP, Terceira Turma, Rel: Min. Massami Uyeda, j: 06/11/2012).
A respeito, esta Corte já decidiu em acórdão de minha relatoria:

Apelação cível. Obrigação de fazer. Possibilidade. Carência de ação afastada. Aplicação
do artigo 515, §3º, CPC. Recurso provido.1. O Código Civil consagrou na redação do seu
art. 422 a boa-fé objetiva, onde se prevê que as partes devem guardar na conclusão do
contrato o princípio de probidade e boa-fé.2. É perfeitamente possível em ação
cominatória de obrigação de fazer em razão de compra e venda de imóvel impor ônus (art.
461, §§3º e 4º, CPC) para que a parte realize os atos necessários para a regularização do
imóvel, consubstanciada na regularização do imóvel junto ao Registro de Imóveis, assim
como na outorga da escritura definitiva de compra e venda imobiliária aos autores.3. A
astreinte deve, em consonância com as peculiaridades de cada caso, ser elevada o
suficiente a inibir o devedor que intenciona descumprir a obrigação e sensibilizá-lo de que
é muito mais vantajoso cumpri-la do que pagar a respectiva pena pecuniária. Por outro
lado, não pode o valor da multa implicar enriquecimento injusto do devedor. Precedentes.
(REsp 1185260/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
07/10/2010, DJe 11/11/2010) 4. Apelação cível provida.
(TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1178423-9 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargador
Mário Helton Jorge – Rel designado: minha relatoria - Por maioria - J. 30.07.2014)
Nestes termos, deve a procedência da ação ser mantida.
No que tange ao recurso do autor, entendo que a magistrada fixou adequadamente o percentual da verba
honorária, considerando os critérios constantes no art. 85, § 2º, do CPC, notadamente porque a ação
tramitou por apenas três anos e é de baixa complexidade.
Entretanto, considerando o não provimento do recurso da requerida, é o caso de majorar os honorários
para 15% sobre o valor da causa, diante do que contém a redação do art. 85, §11º, CPC e o que decidiu o
STJ – neste sentido: Cabível a majoração dos honorários, em 5% do valor fixado, nos termos do contido
no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, com observância dos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º
. (AgInt nos EREsp 1715434/DF, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSISdo mencionado dispositivo
MOURA, CORTE ESPECIAL, julgado em 10/12/2019, DJe 13/12/2019).
Forte em tais argumentos, conheço e majorando os honorários em3. nego provimento aos dois recursos,
favor da parte autora para 15% sobre o valor da causa.
É como penso. É como voto.

Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 12ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO E
NÃO-PROVIDO o recurso de IMOBILIARIA TELESANCHES LTDA, por unanimidade de votos, em
julgar CONHECIDO E NÃO-PROVIDO o recurso de Cláudio honorato Rodrigues.
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Rogério Etzel, sem voto,
e dele participaram Juiz Subst. 2ºgrau Luciano Carrasco Falavinha Souza (relator), Desembargadora
Rosana Amara Girardi Fachin e Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins.

Curitiba, Sessão por Videoconferência de 08 de julho de 2020
Juiz Subst. 2ºGrau Luciano Carrasco Falavinha Souza
Juiz relator