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Processo:

1. - Trata-se de Apelação Cível interposta contra a sentença proferida[1] nos autos de Suscitação de Dúvida, de nº. 0010321-91.2018.8.16.0083, que julgou procedente a demanda para o fim de determinar ao notário que proceda a lavratura da escritura pública nos moldes pretendidos pelos envolvidos, nos seguintes termos:
“DISPOSITIVO Ante o exposto, nos moldes do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para o fim de determinar o notário, que proceda a lavratura da escritura pública nos moldes pretendidos pelos envolvidos. Sem custas (art. 207 da Lei de Registros Públicos). Sem honorários, por se tratar de procedimento administrativo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se o contido no Código de Normas da Corregedoria de Justiça do Estado do Paraná, no que for aplicável. Transitada em julgado, proceda-se conforme art. 203, inciso I, da Lei de Registros Públicos. Ademais, intime-se o interessado para pagamento das custas processuais, conforme Ofício Circular 02/2015 do FunJus e Instrução Normativa 12/2017 da Corregedoria da Justiça. Oportunamente, arquive-se, com as cautelas de praxe. Francisco Beltrão, PR, datado e assinado digitalmente.--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Inconformado, o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PARANÁ. interpôs o presente recurso, sustentando, em síntese: a) pela análise detalhada da escritura pública, “na qual se requer o registro da transferência de área equivalente a 6.500 metros quadrados, percebe-se que dela já constam uma série de subdivisões em frações ideais pertencentes a pessoas que não mantêm qualquer vínculo de parentesco entre si; “trata-se de hipótese clara de loteamento indevido de área rural, uma vez que, conforme normativa legal, não é possível o parcelamento de área rural inferior a módulo rural estabelecido pelo INCRA”; b) a legislação aplicável aos imóveis rurais refuga a subdivisão de imóveis em parcelas inferiores à Fração Mínima de Parcelamento (FMP) indexada pelo INCRA para cada Município da Federação; c) conforme Instrução Especial INCRA n. 50/1997 e relação extraída do Sistema Nacional de Cadastro Rural, o Município de Francisco Beltrão está situado na Zona Típica de Módulo (ZTM) A3, cuja Fração Mínima de Parcelamento é fixada em 3 hectares, o que é correspondente à 30.000 m² (trinta mil metros quadrados); d) as únicas hipóteses em que se admite o fracionamento em frações ideais inferiores ao módulo são aquelas expressamente previstas no art. 65, §5º, do Estatuto da Terra e artigo 8º, §4º, da Lei nº 5.868/72 e usucapião especial rural e urbana, conforme entendimento já pacificado pelo STF; nem a sucessão causa mortis viabiliza fracionamento inferior ao módulo rural, em respeito ao art. 65, §1o e §2o do Estatuto da Terra; e) a pretensão do cedente e cessionário é claramente separar do restante do imóvel uma parte inferior à fração mínima de parcelamento (FMP) transferindo-a para uso e gozo exclusivo do cessionário e, embora mantenha-se matrícula única (pela inviabilidade de separação devido à violação da FMP), cedente e cessionário querem ser proprietários de partes distintas e perfeitamente divididas, sem nenhum ânimo de condomínio;
“tanto não há ânimo condominial que o contrato especifica os limites e confrontações da área e estabelece vias de acesso e servidões de passagem, como se a área fosse destacada da totalidade da metragem abarcada pela matrícula”.
Contrarrazões apresentadas no Mov. 51.1, preliminarmente, pelo não conhecimento dos documentos acostados em sede recursal, por serem extemporâneos, não se tratando de documentos novos. No mérito, pelo não provimento do recurso.
A D. Procuradoria de Justiça apresentou parecer (Mov. 8.1-TJ) pelo provimento do recurso, eis que verificados os indícios de loteamento irregular, sendo prudente não autorizar o registro da propriedade.
[1] Pelo MMª Juíza Carina Daggios.

2. – Como presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
3. –
Trata-se de Suscitação de Dúvida, instaurada pelo titular do 1º Tabelionato de Notas de Francisco Beltrão, acerca de requerimento para lavratura de escritura pública de aquisição de fração ideal de 6.500m2 de imóvel rural objeto da matrícula 13.153, do Cartório de registro de imóveis do 2.º Ofício.
Em síntese, narrou o requerente que a Sra. Mara Regina Jakobovski, na qualidade de advogada assistente, solicitou a lavratura de escritura pública de inventário, partilha e cessão parcial de direitos hereditários da herança deixada por Walter Macagnan. O autor da herança era proprietário de um veículo Fiat Uno e de fração ideal correspondente a 78.066,435 m² do imóvel rural objeto da matrícula 13.153 CRI 2º Ofício. Afora a meação do cônjuge sobrevivente, os bens da herança pertencem ao seu único descendente Giovano Luiz Macagnan, o qual pretende ceder onerosamente parte de seus direitos hereditários, consistente na fração ideal de 6.500 m² do imóvel rural objeto da matrícula 13.153 CRI 2º Ofício. Uma vez que a referida cessão tem por objeto fração ideal de dimensão inferior à fração mínima de parcelamento indexada aos imóveis rurais, o Sr. Tabelião, antes de proceder à escrituração pública, submeteu a questão ao juízo, com fundamento no art. 689, §2º, do Código de Normas da Corregedoria.
O parecer do Ministério Público (Mov.21.1) foi no sentido de julgar procedente a dúvida suscitada “impedindo-se a escrituração da cessão parcial de direitos hereditários correspondente à fração ideal do imóvel rural registrado na matrícula nº 13.153 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Francisco Beltrão, inferior à fração mínima de parcelamento”.
Na sequência, a advogada requerente apresentou manifestação afirmando que a fração ideal é parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, não se tratando de parcelamento do solo propriamente, mas sim de propriedade rural em condomínio que não possui restrição legal.
Convertida a demanda em diligência, o d. Magistrado determinou a intimação do pretenso comprador da fração ideal do imóvel para que informasse a localização do seu bem, se próximo ou distante da área urbana, a fim de que se pudesse aferir se de fato se trataria de tentativa de burla à legislação, o que foi atendido em Mov.30.1.
Sobreveio a sentença recorrida.
Por primeiro, passo à análise da preliminar levantada em contrarrazões.
Alegou a Advogada apelada que os documentos acostados em sede recursal não devem ser analisados porque apresentados extemporaneamente. Aduz a ocorrência da preclusão, vez que os documentos já existiam quando o Ministério Público se pronunciou por meio do parecer de Mov.21.1, não se tratando de documentos novos.
Acolho a preliminar. Em verdade, os documentos não são novos e caberia ao d. representante do Ministério Público, tê-los acostado em momento oportuno, em atenção ao Princípio do Contraditório e Ampla Defesa. Assim, deixo de conhecê-los para o exame da questão registral agitada.
Passo à análise do mérito. A questão é puramente de direito.
O d. Magistrado decidiu por determinar a lavratura da escritura pública nos moldes requeridos pelos envolvidos, por entender “que os compradores não estão pleiteando o desmembramento ou subdivisão do imóvel rural em área inferior ao módulo, mas apenas adquirindo o imóvel em condomínio, estipulando a fração que adquiriram”. E ainda, por entender que não há dispositivo legal que proíba “a aquisição de imóvel rural em condomínio, especialmente, nos casos como este, onde a situação do condomínio em frações diversas já constava da matrícula do imóvel”. Por fim, reputou não haver indícios de que os compradores pretendessem burlar a lei, implementando um parcelamento irregular do solo rural.
Alega o Ministério Público em suas razões recursais que, pela análise detalhada da escritura pública, “na qual se requer o registro da transferência de área equivalente a 6.500 metros quadrados, percebe-se que dela já constam uma série de subdivisões em frações ideais pertencentes a pessoas que não mantêm qualquer vínculo de parentesco entre si; “trata-se de hipótese clara de loteamento indevido de área rural, uma vez que, conforme normativa legal, não é possível o parcelamento de área rural inferior a módulo rural estabelecido pelo INCRA”; a legislação aplicável aos imóveis rurais refuga a subdivisão de imóveis em parcelas inferiores à Fração Mínima de Parcelamento (FMP) indexada pelo INCRA para cada Município da Federação; conforme Instrução Especial INCRA n. 50/1997 e relação extraída do Sistema Nacional de Cadastro Rural, o Município de Francisco Beltrão está situado na Zona Típica de Módulo (ZTM) A3, cuja Fração Mínima de Parcelamento é fixada em 3 hectares, o que é correspondente à 30.000 m² (trinta mil metros quadrados); as únicas hipóteses em que se admite o fracionamento em frações ideais inferiores ao módulo são aquelas expressamente previstas no art. 65, §5º, do Estatuto da Terra e artigo 8º, §4º, da Lei nº 5.868/72 e usucapião especial rural e urbana, conforme entendimento já pacificado pelo STF; nem a sucessão causa mortis viabiliza fracionamento inferior ao módulo rural, em respeito ao art. 65, §1o e §2o do Estatuto da Terra; a pretensão do cedente e cessionário é claramente separar do restante do imóvel uma parte inferior à fração mínima de parcelamento (FMP) transferindo-a para uso e gozo exclusivo do cessionário e, embora mantenha-se matrícula única (pela inviabilidade de separação devido à violação da FMP), cedente e cessionário querem ser proprietários de partes distintas e perfeitamente divididas, sem nenhum ânimo de condomínio;
“tanto não há ânimo condominial que o contrato especifica os limites e confrontações da área e estabelece vias de acesso e servidões de passagem, como se a área fosse destacada da totalidade da metragem abarcada pela matrícula”.
Com todo o respeito ao d. Magistrado, que, costumeiramente, prolata sentenças acertadas, entendo que, desta vez, equivocou-se.
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) prevê, seu artigo 65, que: “o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”. Da mesma forma, a Lei nº 5.868/72, que dispõe sobre o Sistema Nacional de Cadastro Rural, em seu art. 8º, veda qualquer divisão ou desmembramento de imóvel rural em tamanho inferior à fração mínima (módulo mínimo):Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
Conforme Instrução Especial INCRA n. 50/1997 e relação extraída do Sistema Nacional de Cadastro Rural, o Município de Francisco Beltrão está situado na Zona Típica de Módulo (ZTM) A3, cuja Fração Mínima de Parcelamento é fixada em 3 hectares, o que é correspondente à 30.000 m² (trinta mil metros quadrados).
Assim, tem-se que os imóveis rurais situados no Município de Francisco Beltrão não podem sofrer subdivisões que resultem em frações ideais inferiores a 3 hectares (30.000 m²), salvo as hipóteses expressamente previstas no art. 65, §5º, do Estatuto da Terra e artigo 8º, §4º, da Lei nº 5.868/72:
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 4o O disposto neste artigo não se aplica: I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento; II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nem mesmo a sucessão causa mortis viabiliza fracionamento inferior ao módulo rural, em respeito ao art. 65, §1o e §2o do Estatuto da Terra:
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. § 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural. § 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural-------------------------------------------------------------------------------------------------------.
É certo, contudo que, os herdeiros podem possuir a totalidade do imóvel em condomínio, cabendo a cada um deles uma fração ideal na forma de composse. Ocorre que, nesse caso, cada condômino é proprietário de uma fração indivisível, sem limites e confrontações, sem estradas ou vias de acesso individualizadas, não podendo comercializar a sua fração separadamente das demais. Isso porque, no condomínio, diversas pessoas exercem a propriedade compartilhada de um bem.
No caso dos autos, entretanto, cedente e cessionário pretendem separar uma parte inferior à fração mínima de parcelamento do restante do imóvel, para uso exclusivo do cessionário, ainda que mantida a matrícula única. Vale dizer que, cedente e cessionário pretendem ser proprietários de partes distintas e devidamente divididas, o que descaracteriza por completo o ânimo de condomínio, nos termos técnicos civilistas.
É de se observar que, do próprio contrato firmado entre cedente e cessionário restaram estabelecidos os limites e confrontações da área e as vias de acesso e servidões de passagem, como se a área fosse destacada da totalidade da metragem abarcada pela matrícula, o que nem de longe faz lembrar um condomínio.
Compulsando detidamente a escritura pública na qual se requer o registro da transferência de área equivalente a 6.500 metros quadrados, verifica-se que dela já constam várias subdivisões em frações ideais pertencentes a pessoas que não mantêm qualquer vínculo de parentesco entre si, o que indica fortes indícios de loteamento indevido de área rural, uma vez que, conforme normativa legal, não é possível o parcelamento de área rural inferior a módulo rural estabelecido pelo INCRA.Sobre o assunto, destaco a seguinte decisão, por meio do voto do Desembargador MARCO ANTONIO ANTONIASSI:
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. OFICIAL QUE INDEFERE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM RAZÃO DE INDÍCIOS DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. FORTES INDÍCIOS DE DIVISÃO IRREGULAR DO SOLO. INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO DO PROVIMENTO 276/2018 DA CORREGEDORIA DESTE TRIBUNAL. NORMA ADMINISTRATIVA QUE VISA TUTELAR A ADEQUADA OCUPAÇÃO DO SOLO RURAL E QUE NÃO SE REVELA INCONSTITUCIONAL. ART. 3º DA INSTRUÇÃO NORMATIVA N. 16/2017 DA CORREGEDORIA QUE NÃO PODE SER APLICADA, TENDO EM VISTA OS INDÍCIOS DE FRACIONAMENTO IRREGULAR DO SOLO, ANTE AS SUCESSIVAS VENDAS REGISTRADAS NA MATRÍCULA SEM QUE HAJA DEMONSTRAÇÃO DE VÍNCULO ENTRE OS ADQUIRENTES. A VERIFICAÇÃO DE REGULARIDADE DA MATRÍCULA ANTES DA REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO NÃO É CAPAZ DE AFASTAR A VEDAÇÃO LEGAL DO PARCELAMENTO INFERIOR A FRAÇÃO MÍNIMA. CONHECIMENTO DA LEI QUE É PRESUMIDO. ADVERTÊNCIA QUANTO À IMPOSSIBILIDADE DE FRACIONAMENTO CONTIDA NA PRÓPRIA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIZAÇÃO DO OFICIAL PELOSREGISTROS ANTERIORES. OFÍCIO ENCAMINHADO AO MINISTÉRIO PÚBLICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 12ª C.Cível - 0010009- 56.2018.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: Marco Antonio Antoniassi - J. 28.03.2019) (grifo
nosso)--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ainda que haja manifestação das partes envolvidas de que o fracionamento realizado não se destinará à formação de núcleo habitacional, tem-se que é vedado por legislação própria tal fracionamento agrário, e, assim, até que se regularize, junto à Prefeitura Municipal, a situação do loteamento, a escritura pública na forma como pretendida pelos envolvidas, não deve ser lavrada por expressa vedação legal e ao princípio de continuidade e segurança que regem os registros públicos em geral na Lei 6.015/73 e demais leis ordinárias aplicáveis já transcritas e indicadas na fundamentação retro, merecendo, portanto, ser reformada a sentença para a não confecção pelo Sr. Tabelião de escritura de fracionamento e pelo Oficial do Registro de Imóveis de consequente registro..
Assim exposto, apresento voto para conhecer o recurso e dar-lhe provimento.