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Processo:

RELATÓRIO1. Ivone dos Passos Waldraff ajuizou a Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios n. 0010793-66.2025.8.16.0174 em face de Novatec Presentes e Acessórios Ltda., Silvia Collaço Pczununs, Vera Lucia Zawalaski e Sueli Terezinha Jatczak Rodrigues. Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) a autora é proprietária do imóvel comercial situado à avenida Manoel Ribas, nº 171, Centro, União da Vitória/PR, locado à empresa requerida mediante contrato firmado em 29/11/2023, pelo prazo de 12 (doze) meses, com aluguel mensal de R$ 2.975,00 (dois mil, novecentos e setenta e cinco reais), vencível no dia 5 (cinco) de cada mês, e garantia de fiança prestada pelas terceira e quarta requeridas; ii) a empresa locatária, NOVATEC PRESENTES E ACESSÓRIOS LTDA., encerrou suas atividades e procedeu à baixa definitiva do seu CNPJ perante a Secretaria da Receita Federal em 04/06 /2024, sem comunicar a locadora nem formalizar o distrato do contrato, permanecendo o imóvel fechado; iii) desde o vencimento de 05/06/2025, os aluguéis e encargos deixaram de ser adimplidos, acumulando débito total de R$ 16.849,78 (dezesseis mil, oitocentos e quarenta e nove reais e setenta e oito centavos), conforme planilha elaborada pela administradora da locação e juntada aos autos. Requereu-se a concessão de tutela de urgência para determinar a rescisão imediata do contrato com determinação de despejo e entrega das chaves; no mérito, a procedência da demanda com a confirmação da medida liminar e condenação solidária das requeridas no pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva devolução do imóvel, acrescidos de honorários advocatícios contratuais (mov. 1.1 – autos de origem).O pedido de tutela de urgência foi deferido (mov. 12.1 – autos de origem).A audiência de conciliação restou infrutífera (mov. 55.2 – autos de origem).Silvia Collaço Pczynyns, na qualidade de sócia de Novatec Presentes e Acessórios Ltda., apresentou contestação para sustentar, em síntese, o seguinte: i) a parte tentou entregar as chaves do imóvel à administradora da locação em meados de julho/2025, tendo o recebimento sido recusado sem justificativa, o que configuraria mora accipiendi da locadora e limitaria a dívida exigível à data da suposta tentativa extrajudicial de entrega; ii) a administradora recusou, de forma imotivada, a cessão do contrato a três interessados que ela teria apresentado; iii) a cláusula 21ª do contrato, que prevê honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da ação, é nula ou abusiva por cumular sanção com a multa contratual da cláusula 15ª, incidindo em bis in idem. Requereu-se a improcedência da demanda (mov. 54.1 – autos de origem).Vera Lucia Zawalaski e Sueli Terezinha Jatczak Rodrigues, citadas, não se manifestaram nos autos (mov. 59 a 61 – autos de origem).Em decisão de saneamento, decretou-se a revelia de Vera Lucia Zawalaski e Sueli Terezinha Jatczak Rodrigues, indeferiu-se a produção de prova testemunhal pleiteada pela requerida e anunciou-se o julgamento antecipado do mérito (mov. 66.1 – autos de origem).
Silvia Collaço Pczynyns opôs embargos de declaração em face da decisão, pugnando pela reabertura da instrução, que foram conhecidos e rejeitados (mov. 69.1, 73.1 e 77.1 – autos de origem).A sentença julgou parcialmente procedente a ação para a) declarar rescindido o contrato de locação, em razão da extinção da personalidade jurídica da locatária e da inadimplência; b) decretar o despejo de Silvia Collaço Pczynyns, na qualidade de sucessora processual da locatária; c) condenar solidariamente a parte requerida no pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos, previstos na planilha que instrui a petição inicial, bem como naqueles vencidos até a data da entrega das chaves.
Condenou-se a parte requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor total da condenação (mov. 83.1 – autos de origem).Silvia Collaço Pczynyns interpôs recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) a sentença é nula por cerceamento de defesa, porquanto houve indeferimento da prova testemunhal pleiteada pela requerida/apelante; a prova era indispensável para demonstrar as tentativas de entrega das chaves do imóvel e da recusa imotivada; ii) o credor incorreu em mora accipiendi e, a rejeição da tese pela sentença com base na ausência de elemento probatório é contraditória; de todo o modo, deve ser reconhecida a incidência da mora accipiendi considerando a recusa imotivada da administradora; iii) a locadora recusou, sem justificativa, os três interessados apresentados para assumir o contrato de locação, impedindo a cessão e contribuindo para o encerramento das atividades da apelante e o agravamento de sua situação financeira, o que configura abuso do direito de recusa. Requereu-se o provimento do recurso com a cassação da sentença para determinar o retorno dos autos à origem e reabertura da instrução ou, subsidiariamente, limitar a responsabilidade da requerida no pagamento dos aluguéis e encargos até a primeira tentativa comprovada de entrega das chaves, em julho de 2025 (mov. 86.1- autos de origem). Ivone dos Passos Waldraff apresentou contrarrazões para requerer o desprovimento do recurso (mov. 92.1 – autos de origem).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da sentença (22/04/2026; mov. 85 – autos de origem) e do protocolo do recurso (13/05/2026; mov. 86.1 – autos de origem). O preparo está comprovado pelo documento de mov. 86.3 dos autos de origem.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0010793-66.2025.8.16.0174 Ap, em que é Apelante Silvia Collaço Pczynyns e Apelada Ivone dos Passos Waldraff.O recurso busca a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para declarar a rescisão do contrato de locação, mediante determinação de entrega das chaves, e condenar a parte requerida no pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos até a efetiva entrega das chaves.3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Ivone dos Passos Waldraff ajuizou a Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios n. 0010793-66.2025.8.16.0174 em face de Novatec Presentes e Acessórios Ltda., Silvia Collaço Pczununs, Vera Lucia Zawalaski e Sueli Terezinha Jatczak Rodrigues para pleitear a concessão de tutela de urgência para determinar a rescisão imediata do contrato com determinação de despejo e entrega das chaves; no mérito, a procedência da demanda com a confirmação da medida liminar e condenação solidária das requeridas no pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva devolução do imóvel, acrescidos de honorários advocatícios contratuais (mov. 1.1 – autos de origem).A petição inicial está instruída com os seguintes documentos: i) contrato de locação comercial; ii) comprovante de inscrição e de situação cadastral de Novatec Presentes e Acessórios Ltda., com a informação “baixada”; iii) contrato social da sociedade empresária; iv) planilha de débitos; v) fotografia do imóvel (mov. 1.4 a 1.8 – autos de origem).Depreende-se do contrato de locação que Ivone dos Passos Waldraff, representada por Célia de Fátima Santos, na condição de locadora, e Novatec Presentes e Acessórios Ltda., na condição de locatária, firmaram contrato de locação comercial do imóvel situado na Avenida Manoel Ribas, n. 171, sala comercial, Centro, União da Vitória/PR, pelo valor mensal de R$ 2.975,00, com prazo de 12 meses, com início em 01/11/2023 e término previsto para 31/10/2024 (mov. 1.4 – autos de origem).Observa-se que em 04/06/2024, constava “baixada” como situação cadastral da pessoa jurídica (Novatec Presentes e Acessórios Ltda) localizada no imóvel locado (mov. 1.5 – autos de origem): Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos:
a) as partes celebraram contrato de locação comercial referente ao imóvel situado na Avenida Manoel Ribas, nº 171, sala comercial, Centro, União da Vitória/PR, pelo prazo de 12 meses, com início em 01/11/2023 e término previsto para 31/10/2024, mediante aluguel mensal de R$ 2.975,00; b) a pessoa jurídica locatária exercia suas atividades no imóvel objeto da locação; c) em 04/06/2024, a situação cadastral da pessoa jurídica locatária constava como “baixada” perante a Receita Federal.
3.2. Silvia Collaço Pczynyns sustenta no recurso a nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Afirma-se que a produção de prova testemunhal, indeferida pelo juízo de origem, é indispensável para comprovação da tentativa de devolução das chaves do imóvel, bem como da recusa da locadora. Sobre a questão, constou da decisão de saneamento e organização do processo o seguinte (mov. 66.1 – autos de origem): “No tocante à prova testemunhal requerida pela ré Silvia Collaço Pczynyns, sua produção é desnecessária. A tese central da defesa consiste na alegação de mora do credor, fundada em suposta tentativa de entrega das chaves do imóvel em julho/2025 que teria sido recusada pela administradora. Ocorre que a extinção válida da obrigação locatícia mediante entrega das chaves pressupõe o ajuizamento de ação de consignação em pagamento para esse fim específico, na hipótese de recusa do locador em recebê-las. A simples alegação de tentativa de entrega extrajudicial das chaves, ainda que comprovada, não possui o condão de liberar o locatário e seus garantes das obrigações contratuais, porquanto a via processual adequada para tal desiderato é a ação consignatória, nos termos dos artigos 539 e seguintes do Código de Processo Civil. Dessa forma, a matéria controvertida é exclusivamente de direito, tornando impertinente a dilação probatória requerida.”A questão deve ser analisada sob o prisma do princípio da instrumentalidade das formas, consagrado nos artigos 188 e 277 do Código de Processo Civil1, que estabelece a forma como instrumento e não como um fim, de modo que a constatação da nulidade deve considerar se a finalidade do ato foi atingida, porque nem sempre o descumprimento da forma afeta sua finalidade instrumental. Daí a necessidade de apreciar o caso concreto a partir do cotejo com os fins de justiça do processo, de modo que o ato defeituoso somente será relevante se o resultado almejado não for atingido, cautela recomendada pela doutrina de Calmon de Passos ao adotar a perspectiva de que o processo visa a pacificação de conflitos por meio da aplicação do direito material, sendo que "o interesse predominante é o interesse final de realização dos fins de justiça do processo”. [1] Mas para que o vício de forma seja considerado nulo, a relevância deve estar acompanhada do prejuízo, sob o prisma do princípio da transcendência, nas palavras de Eduardo J. Couture: “não há nulidade de forma se a
irregularidade não tem transcendência sobre as garantias de defesa em juízo"[2]. No mesmo sentido aponta a doutrina de Humberto Theodoro Jr: “sempre que se perde ou se diminui uma faculdade processual, há lesão ou prejuízo para a parte, ficando
demonstrado que tal faculdade poderia gerar influência no resultado final do
processo”. [3] Segundo o princípio pas de nullité sans grief, a nulidade processual se configura quando há efetiva demonstração de prejuízo. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de não configurar cerceamento de defesa o indeferimento motivado de produção de prova, tendo em vista que “cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias” (AgInt no AREsp 1741106/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03 /2021, DJe 03/03/2021). É certo que “as partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz” (art. 369 do CPC). Entretanto, deve-se observar que, na linha do que dispõe o art. 370 do Código de Processo Civil, “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”. E no caso de o juiz considerar que as provas juntadas aos autos são suficientes para a formação do convencimento, em face dos limites objetivos da lide (em análise da petição inicial e da contestação apresentada), é impositivo o indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme dispõe o parágrafo único do art. 370 do CPC. Observadas essas premissas, no caso dos autos, Silvia Collaço Pczynyns requereu genericamente a produção de prova testemunhal para comprovar a suposta recusa da locadora no recebimento das chaves do imóvel, sem especificar quais fatos concretos seriam esclarecidos, quem teria presenciado a tentativa de devolução ou em quais circunstâncias ela teria ocorrido. A alegação não encontra qualquer suporte documental. Não foram apresentadas mensagens, e-mails, notificações, protocolos ou outro elemento que demonstrasse a comunicação da intenção de desocupação, a efetiva tentativa de entrega das chaves ou a recusa atribuída à administradora. Embora a prova testemunhal pudesse complementar os elementos constantes dos autos, não se mostra útil, no caso, para suprir integralmente a ausência de qualquer registro acerca de fatos que, por sua natureza, ordinariamente comportariam comprovação documental.Nesse contexto, ainda que a prova oral confirmasse a tentativa extrajudicial de entrega das chaves, tal circunstância não seria suficiente, por si só, para demonstrar a extinção do vínculo locatício e afastar as obrigações contratuais, em face da ausência de entrega efetiva das chaves ou da adoção da medida judicial adequada em face da alegada recusa.Assim, o indeferimento da prova testemunhal está devidamente fundamentado e não ocasionou prejuízo à defesa, razão pela qual não se configura o alegado cerceamento.Logo, o recurso deve ser desprovido, no particular.
3.3. Silvia Collaço Pczynyns sustenta no recurso que a locadora incorreu em mora accipiendi ao recusar injustificadamente o recebimento das chaves do imóvel. Afirma-se que a responsabilidade pelos aluguéis e encargos deve ser limitada à primeira tentativa de devolução, que teria ocorrido em meados de julho/2025.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 83.1 – autos de origem): “3. Da tese defensiva da mora accipiendi - ausência de suporte probatórioA segunda requerida sustentou, como tese central de defesa, que teria tentado entregar as chaves do imóvel à administradora da locação (imobiliária Célia Adcon) em meados de julho/2025, recebendo recusa imotivada, o que configuraria mora accipiendi do credor e limitaria a dívida exigível àquela data. Tal tese não prospera. É juridicamente correto, em abstrato, que a recusa injustificada do locador em receber as chaves configura mora do credor (arts. 394 e 400 do Código Civil), liberando o locatário e seus garantes das obrigações locatícias a partir do momento em que o imóvel é efetivamente colocado à disposição. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento no recente julgamento do REsp n. 2.220.656/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 07/11/2025: "[...] 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o encerramento do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado é direito potestativo do locatário, o qual não pode ser obstado pelo locador em razão de supostos prejuízos e danos causados no imóvel, os quais devem ser perseguidos em ação própria [...]".No entanto, a aplicação desse entendimento ao caso concreto exige que a tentativa de entrega tenha sido efetivamente demonstrada. E aqui reside o obstáculo intransponível à tese defensiva, porquanto a segunda requerida não produziu qualquer elemento documental que registre a suposta, oferta extrajudicial das chaves. Não há ata notarial, não há notificação extrajudicial, não há comunicação escrita, e-mail, mensagem ou qualquer outro registro capaz de comprovar que as chaves foram levadas à imobiliária e que houve recusa formal em recebê-las. A prova da mora accipiendi incumbia à contestante, na qualidade de detentora do fato extintivo ou modificativo do direito da autora (art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil), e essa prova simplesmente não existe nos autos. A requerida pretendeu suprir essa lacuna com prova testemunhal, requerimento que foi indeferido na decisão de saneamento e confirmado na rejeição dos embargos de declaração. O indeferimento foi correto. Mais do que uma questão de oportunidade processual, há razão de fundo já que a via adequada para documentar formalmente a recusa do locador em receber as chaves e liberar o locatário das obrigações contratuais é a ação de consignação prevista no art. 67 da Lei nº 8.245/1991 c/c arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil. Essa ação, além de constituir o instrumento legalmente designado para esse fim específico, registra com segurança a data da oferta, as condições em que ela foi feita e a eventual recusa, gerando os efeitos liberatórios com precisão. A segunda requerida não a ajuizou em momento algum. A tese da mora accipiendi não pode prosperar sobre afirmação unilateral desacompanhada de qualquer suporte probatório mínimo, sob pena de se criar mecanismo de fuga às obrigações locatícias por simples alegação. O período de mora continua, portanto, a fluir desde o vencimento de 05/06/2025 até a efetiva entrega das chaves, respondendo solidariamente o sucessor processual da locatária e os fiadores por todo o período de inadimplência.”O contrato de locação pode ser conceituado como negócio jurídico por meio do qual, alguém, denominado locador, se obriga a ceder a outrem, denominado locatário, o uso e gozo de determinado bem, por um tempo determinado, mediante a devida remuneração. Trata-se de contrato bilateral, pois ambas as partes possuem obrigações; oneroso, porque não há locação sem que estabelecida a retribuição pelo uso da coisa; consensual, pois o negócio jurídico se aperfeiçoa por meio do consenso da vontade das partes; não solene, porque pode se revestir de forma escrita ou verbal, independentemente do valor do aluguel; e por fim, de trato sucessivo. Sobre o tema, Sylvio Capanema de Souza afirma o seguinte: Trata-se, como é fácil perceber, de contrato bilateral, sinalagmático, do qual emergem para ambas as partes, múltiplas obrigações. O locador, por exemplo, suporta as obrigações de entregar a coisa locada em estado de servir ao uso a que se destina, de manter a sua forma, de fazer as reparações dos danos decorrentes do uso normal, e muitas outras, aliás, elencadas na própria lei, em capítulo específico, do qual trataremos mais tarde. Por seu turno, o locatário tem a obrigação de restituir a coisa, ao final do contrato, no estado em que a recebeu, ressalvados os danos decorrentes do tempo e do uso normal; a de pagar pontualmente o aluguel avençado; a de conservá-la, como se sua fosse e várias outras, também expressamente referidas na lei. (In: Souza, Sylvio Capanema, A Lei do Inquilinato Comentada, 13ª edição, Editora Forense, Rio de Janeiro: 2021). À luz da doutrina e da orientação jurisprudencial consolidada, constata-se a possibilidade de consignação das chaves em juízo, inclusive com fundamento no art. 67 da Lei nº 8.245/91, quando houver recusa injustificada do locador em recebê-las. Sobre a ação consignatória fundada em relação locatícia, o art. 67 da Lei n. 8.245/91 estabelece o seguinte: Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;b) ter sido justa a recusa;c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;d} não ter sido o depósito integral;VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
A referida demanda se revela meio adequado para pôr termo à locação e afastar a continuidade da cobrança de aluguéis e encargos, quando o locador, sem justa causa, se recusa a receber o imóvel devolvido.Sobre a questão relativa ao término do contrato de locação na doutrina, Luiz Antônio Scavone Junior afirma o seguinte:“O simples abandono não implica rompimento do vínculo, da relação ex locato. Mister se faz que o locatário devolva ao locador a posse direta de que dispõe. Portanto, se as chaves não são restituídas, o locador deve providenciar, antes de recuperar a posse, a ação de despejo, mesmo ante o abandono, mormente em razão do art. 5o da Lei 8.245/91 (...)”. (Luiz Antônio Scavone Junior. Direito Imobiliário: teoria e prática. 15a ed. Rio de janeiro: Forense, 2020. p. 1.503)O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça está construído no sentido de que a entrega das chaves fixa o término do contrato de locação que remonta ao REsp nº 463.337/MG, de relatoria do Ministro Paulo Gallotti, veja-se:“PROCESSO CIVIL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ARTIGO 535 DO CPC. VIOLAÇÃO. INOCORRÊNCIA. LEI DO INQUILINATO. ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE. 1. Não há falar em violação do disposto no artigo 535, I, do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão recorrido, com base na interpretação de cláusula contratual, bem como na análise dos aspectos fáticos da demanda, concluiu que a responsabilidade da locatária estava limitada à data de liberação do imóvel pela administradora. 2. A ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei nº 8.245/91 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel, representada pela entrega das chaves. 3. Recurso não conhecido”. (REsp n. 463.337/MG, relator Ministro Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgado em 20/2/2003, DJ de 14/4/2003, p. 257.)A entrega das chaves constitui direito potestativo do locatário, dando fim à relação jurídica e desobrigando o pagamento dos locativos a partir desta data. A mora accipiendi pressupõe que, após a tentativa de devolução das chaves pela locatária, a locadora ou a administradora se recuse injustificadamente a recebê-las. Sobre o instituto jurídico da mora accipiendi, ou mora do credor, a doutrina sustenta o seguinte:
“É o descumprimento da prestação por culpa do devedor (mora solvendi ou mora debitoris) ou o seu não recebimento pelo credor (mora accipiendi ou mora creditoris), no tempo, lugar e forma convencionados. ‘Em mora incorre quem falta ao que se lhe poderia exigir’ (Pontes de Miranda, Tratado, v. 23, § 2.801, 1). O conceito de mora não se aperfeiçoa com a simples constatação de retardamento da prestação por parte do obrigado: abrange hipóteses de imperfeição no cumprimento da obrigação (Agostinho Alvim. Inexecução, p. 11), circunstância que preferimos denominar de violação positiva da obrigação (v., acima, coments. CC 389). E, com relação ao devedor, pressupõe a existência do elemento subjetivo culpa (CC 396; CC/1916 963). A culpa, portanto, só é elementar no conceito de mora solvendi.” (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil comentado. 14. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, comentário ao art. 394, item 2.)
Observadas essas premissas, no caso em exame, sobre a devolução das chaves e desocupação do imóvel, consta do contrato de locação o seguinte (mov. 1.4 – autos de origem):A cláusula 18ª prevê, por ocasião da entrega das chaves, a necessidade de apresentação dos comprovantes de quitação de energia elétrica, água e esgoto (mov. 1.4 – autos de origem):A locatária/apelante Silvia Collaço Pczynyns sustenta que encerrou oficialmente as atividades da loja estabelecida no imóvel em meados de julho/2025, quando teria tentado devolver as chaves do imóvel à imobiliária Célia Adcon, que teria se recusado a recebê-las sob o argumento que deveriam ser pagos imediatamente o aluguel e encargos em atraso do mês anterior (mov. 54.1 – autos de origem).Conforme entendimento jurisprudencial, a existência de débitos locatícios ou a necessidade de reparos no imóvel não autorize a locadora a recusar o recebimento das chaves, mas não há, nos autos, qualquer indício mínimo de que a tentativa de devolução tenha efetivamente ocorrido. A apelante não apresentou comunicação escrita de intenção de desocupação (conforme cláusula 16ª), tampouco mensagens, e-mails, notificação, protocolo de entrega, solicitação de vistoria capaz de demonstrar a iniciativa de restituir o imóvel e a recusa atribuída à administradora.Nem seria o caso de prova da alegada tentativa de entrega das chaves mediante prova oral, sem qualquer elemento escrito ou digital confirmatório do ato.Sem a comprovação da tentativa de devolução das chaves ou a recusa injustificada da imobiliária em recebê-las, o encerramento das atividades da pessoa jurídica Novatec Presentes e Acessórios Ltda., em julho de 2025, não permite presumir a restituição do imóvel. Assim, não é possível reconhecer a extinção das obrigações locatícias a partir de junho de 2025.Dessa forma, impõe-se a manutenção da sentença, com reconhecimento da obrigação locatícia da parte locatária até
a efetiva entrega das chaves do imóvel.A conclusão alcançada encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal de Justiça; confira-se:RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. REQUERIDA QUE PRETENDIA RESCINDIR O CONTRATO. ALEGADA RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES NÃO CARACTERIZADA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUE NÃO BASTA PARA POR FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA. DEVER DO LOCATÁRIO EM CONSIGNAR AS CHAVES EM JUÍZO. PRECEDENTES DO STJ. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES É QUE DEVE PREVALECER PARA A EXTINÇÃO DA RELAÇÃO DE LOCAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR – AC 0019466-24.2021.8.16.0001, Rel. SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA, 18ª Câmara Cível, julg.: 29/07/2024, public.: 29/07/2024)APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCADOR QUE RECUSOU O RECEBIMENTO DAS CHAVES DO IMÓVEL. LOCATÁRIO QUE NÃO SE DESINCUMBIU DE SEU ÔNUS CONTRATUAL. DEVER DE DEVOLVER O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES QUE RECEBEU. JUÍZO QUE RECONHECEU A NECESSIDADE DE REFORMAS. LOCATÁRIA QUE NÃO FEZ PROVA DE QUE OS DESGASTES DO IMÓVEL ERAM APENAS DECORRENTES DO USO. RECUSA JUSTIFICADA. RESCISÃO DO CONTRATO QUE SÓ OCORRE COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES. SENTENÇA CORRETA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.1. No fim do prazo contratual, o locatário tentou realizar a entrega das chaves ao locador e este recusou o seu recebimento, sob a justificativa que o imóvel não estava nas mesmas condições que foi entregue ao locatário, o que era imprescindível, conforme previamente pactuado. Isso, inclusive, ficou reconhecido pelo Juízo, o qual ponderou que a recusa está justificada.2. Assim, cabia à apelante comprovar que se desincumbiu de seu ônus, de demonstrar que o imóvel só possui deterioração do uso comum, tornando injustificável a recusa das chaves. Entretanto, sequer neste recurso a apelante demonstrou que cumpriu com seu dever contratual.3. Logo, a recusa no recebimento das chaves, até que a obrigação pactuada fosse cumprida pela locatária, é perfeitamente válida, porque justificada no próprio contrato. Consequentemente, resta evidente que o contrato só deixou de surtir efeitos quando efetivamente as chaves foram entregues.4. Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial dominante é no sentido de que a entrega das chaves é o marco da rescisão do contrato de locação, bem como a prova da desocupação do imóvel pelo locatário, razão pela qual deve ele arcar com os encargos locatícios até tal data: TJPR - 18ª C.Cível - 0038704-13.2014.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: Desembargador Espedito Reis do Amaral - J. 22.06.2020; TJPR - 17ª C.Cível - 0018613-63.2018.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Juíza Sandra Bauermann - J. 17.08.2020. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003532-20.2017.8.16.0113 - Marialva -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 12.12.2022)De consequência, o recurso deve ser desprovido, no particular.
3.4. Silvia Collaço Pczynyns argumenta no recurso que a locadora recusou, sem justificativa, os três interessados apresentados para assumir o contrato de locação, conduta que configuraria abuso do direito e teria contribuído para o encerramento de suas atividades empresariais.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 83.1 – autos de origem): “4. Da recusa à cessão da locaçãoA segunda requerida sustentou também que a administradora teria recusado, sem motivação, a cessão do contrato a três interessados por ela apresentados, inviabilizando a continuidade do negócio. A tese não produz qualquer efeito jurídico autônomo. Primeiro, a cláusula 6ª do contrato é expressa ao exigir consentimento prévio e por escrito do locador para qualquer transferência ou cessão. O exercício desse direito pelo locador é lícito e contratualmente previsto. Segundo, a requerida não juntou qualquer documento comprovando a existência dos supostos interessados, a formalização das propostas ou a recusa da administradora. Terceiro, e mais importante, ainda que a cessão houvesse sido injustificadamente recusada, esse fato não autoriza o locatário a simplesmente deixar de pagar os aluguéis. A obrigação de pagamento é autônoma e independente da questão da cessão. Eventual abuso no exercício do direito de recusa geraria, quando muito, fundamento para uma ação indenizatória própria, não a extinção das obrigações locatícias em curso.”No plano do direito material, o artigo 13 da Lei do Inquilinato estabelece que a cessão, assim como a sublocação e o empréstimo do imóvel, depende da autorização do locador por escrito: Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.Na doutrina, Sylvio Capanema aduz o seguinte quanto a esse regramento: “A lei impõe ao locatário uma obrigação negativa, que é a de não ceder, sublocar ou emprestar o imóvel, sem o prévio e escrito consentimento do locador.Trata o artigo de três figuras jurídicas distintas, quais sejam, a cessão do contrato, a sublocação e o empréstimo do imóvel.É conveniente, para a melhor compreensão do dispositivo, que conceituemos cada uma delas.Na cessão do contrato, o primitivo locatário, que é o cedente, é expelido da relação obrigacional, passando o cessionário a ocupá-la, sub-rogando-se nos direitos e deveres decorrentes do contrato. Não persiste qualquer vínculo entre o cedente e o locador, ocorrendo verdadeira substituição subjetiva, na relação contratual.Se o cessionário, que passa a ser o locatário, deixa de pagar o aluguel, ou viola o contrato, não pode o locador exigir reparação do cedente, que já estará exonerado, desde o momento da cessão.Transfere-se, assim, integralmente, a relação ex locato, do cedente para o cessionário, que passa a ocupar o seu lugar, sendo, daí em diante, os recibos de aluguel extraídos em nome do cessionário.Não se trata, na espécie, de novação e sim de modificação do contrato, que continua sendo o original, apesar da substituição do locatário.” (p. 108 e 109)Observadas essas premissas, no caso dos autos, para além do previsto no art. 13 da Lei do Inquilinato, a cláusula 6ª do contrato condicionou expressamente a cessão da locação ao consentimento prévio e escrito da locadora (mov. 1.4 – autos de origem).A alegação de recusa de candidatos a cessão da locação, veio desacompanhada de prova escrita ou digital do fato.De todo modo, a alegada recusa da locadora em anuir à cessão do contrato não autoriza a locatária a transferir-lhe a responsabilidade pelo próprio inadimplemento. A ausência de consentimento da locadora, ainda que reputada injustificada, não converte o inadimplemento da locatária em fato imputável à credora nem a exonera das obrigações assumidas contratualmente. Conforme consignado na sentença, eventual abuso poderia, em tese, fundamentar pretensão indenizatória própria, desde que demonstrados a conduta ilícita, o dano e o nexo causal, mas não constitui fundamento para limitar os aluguéis e encargos devidos.Ausente prova da identificação dos supostos interessados, da formulação de propostas concretas, da aptidão para assumir as obrigações contratuais ou da efetiva recusa da locadora, não se reconhece abuso de direito.A conclusão alcançada encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal de Justiça; confira-se: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO E CONDENAR O LOCATÁRIO E FIADORES PELO PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CONTROVÉRSIA SOBRE LEGITIMIDADE ATIVA, ILEGITIMIDADE PASSIVA, RESPONSABILIDADE DOS FIADORES E EXTENSÃO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta pela locadora para reconhecer a rescisão do contrato de locação e exigir os encargos locatícios, inclusive débitos de água e aluguéis vencidos. O recurso de apelação objetiva o reconhecimento da ilegitimidade ativa, ilegitimidade passiva, exoneração dos fiadores e ausência de responsabilidade pelos débitos posteriores ao término do aditivo contratual; sucessivamente, pretende-se a exclusão na condenação do débito de fornecimento de água.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. As questões em exame consistem em avaliar: (i) a alegação de ilegitimidade ativa da locadora; (ii) a tese de ilegitimidade passiva do locatário e dos fiadores, em face da alegada cessão do ponto comercial e assunção do imóvel por novo locatário; (iii) a ocorrência de rescisão contratual após o término do aditivo contratual, considerando a transferência da titularidade das contas de água e energia elétrica e a entrega das chaves por terceiro, com possibilidade de exclusão do débito perante a Sanepar; (iv) a eventual exoneração dos fiadores por suposta ausência de anuência à renovação da locação.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Constata-se a legitimidade ativa porque a autora figura como locadora no contrato, sendo desnecessária a prova da propriedade para o ajuizamento da ação de despejo e cobrança.4. A cessão da locação exige consentimento prévio e escrito do locador, que não está comprovada. A mera ocupação do imóvel por terceiros ou alteração do quadro societário da empresa exploradora do comércio e estabelecida no local não altera a posição de locatário do apelante, na medida em que dependeria da aprovação da locadora. 5. Não há se falar em rescisão contratual a partir da data prevista para término da locação no aditivo contratual, pois houve prorrogação automática do contrato, subsistindo as cláusulas pactuadas no início.6. A cobrança das faturas de água deve ser mantida porque os débitos correspondem ao imóvel locado e decorrem diretamente das obrigações assumidas pelo locatário no contrato. A titularidade das contas em nome de terceira pessoa não altera a responsabilidade contratual, pois não comprova cessão válida nem anuência escrita da locadora. 7. A exoneração da fiança não se configura porque houve prorrogação automática que não configura novo contrato. Uma vez que os fiadores não notificaram formalmente a locadora para exonerar-se da obrigação, subsiste a validade da garantia até a data da entrega das chaves ou imissão do locador na posse do bem.IV. DISPOSITIVO8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002541-31.2023.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA -
J. 13.04.2026)De consequência, não prospera o recurso, no particular.
Em razão do não provimento do recurso, deve ser majorado o valor dos honorários sucumbenciais em 2% que, somados àqueles arbitrados na sentença (10%), totalizam 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11º, do CPC.VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO.