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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
5ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Autos nº. 0014709-57.2018.8.16.0044

Apelação Cível n° 0014709-57.2018.8.16.0044
1ª Vara Cível de Apucarana
Apelante(s): FARAH EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelado(s): ADRIANO RANGEL BORGES
Relator: Desembargador Nilson Mizuta

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. PEDIDO DE RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE
DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
CLÁUSULA ABUSIVA. APLICAÇÃO DO ART. 53 DO CDC. DISCUSSÃO
QUANTO AO PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM RAZÃO DA RESCISÃO.
PERCENTUAL DE 25% ESTABELECIDO NO JULGAMENTO DO RECURSO
ESPECIAL Nº 1723519/SP. ADEQUAÇÃO. LEI Nº. 13.786/2018. NÃO APLICAÇÃO.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI
DO DISTRATO. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE PARA MAJORAR
O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS ÔNUS
SUCUMBENCIAIS.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
X

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0014709-57.2018.8.16.0044, da
Comarca de Apucarana – 1ª Vara Cível, em que é apelante FARAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. e apelado ADRIANO RANGEL BORGES.
RELATÓRIO

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e pedido de antecipação de tutela
ajuizada por Adriano Rangel Borges em face de Farah Empreendimentos Imobiliários Ltda., em razão de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Relata o autor que adquiriu por meio de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, em 05/07/17,
o lote de terras nº 16/B1, quadra nº 01, com área de 208, 67 m², pelo qual pagou o valor de R$ 103.131,00,
dividido da seguinte forma: entrada de R$ 6.875,40 (dividida em 12X R$ 572,95) e R$ 96.225,60 dividido em
168 parcelas iguais e sucessivas de R$ 572,95, acrescido de correção monetária anual com base no índice
IGP-M/FGV.

Afirma que, em razão das atualizações anuais das mensalidades, o contrato tornou-se excessivamente oneroso
ao autor, fugindo às suas condições financeiras, resultando em seu desinteresse pelo prosseguimento do
negócio.

Narra que o autor comunicou ao requerido a perda do interesse em permanecer com o imóvel, postulando,
ainda, a devolução dos valores pagos, com retenção de pequena parte como forma de ressarcimento de
eventuais prejuízos decorrentes da relação contratual. Todavia, o requerido afirmou não ter quaisquer valores a
serem devolvidos, tendo em vista que o valor pago se trata de arras.
Sustenta a nulidade das cláusulas abusivas do contrato, com fulcro do art. 51 do CDC, em especial da cláusula
que fixou a multa contratual e as arras, com a inversão do ônus da prova.

Requereu: a) a antecipação de tutela, para que seja declarada a rescisão contratual e seja a ré a ré compelida a
não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do autor, bem como que impossibilite
a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome do requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito,
sob pena de fixação de astreintes; b) no mérito, a confirmação da liminar, com a condenação da requerida à
devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se
o caso, o percentual de 10% de tais valores, como forma de compensar a requerida por eventuais despesas
incorridas; c) a concessão dos benefícios da justiça gratuita (mov. 1.1).

O MMº Juiz de Direito deferiu “o pedido de antecipação de tutela, para determinar que a requerida se
abstenha de cobrar judicial ou extrajudicialmente as parcelas do contrato objeto destes autos, bem como de
inscrever o nome do autor nos cadastros de inadimplentes em relação as mencionadas parcelas, sob pena de
” e indeferiu o pedido liminar de rescisão do contrato, bem como deferiu osmulta no importe de R$1.000,00
benefícios da assistência judiciária gratuita ao autor (mov. 7.1).

As partes não compareceram na audiência de conciliação (mov. 19.1).
Farah Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação (mov. 20.1).

Adriano Rangel Borges, por sua vez, apresentou impugnação à contestação (mov. 33.1).

Na fase de especificação de provas, o requerido juntou novo documento e informou que o requerente poderá
fazer jus ao importe de R$ 1.068,00 a título de restituição (mov. 40), valor este que não foi aceito pelo
requerente, que pediu a total procedência dos pedidos iniciais (mov. 49.1).

Sobreveio a r. sentença na qual o MMº Juiz de Direito, Dr. Laércio Franco Júnior, julgou procedente os
pedidos veiculados na inicial “para o fim de declarar a abusividade da cláusula 5, alíneas “c”, “d” e “e”,
bem como as cláusulas relativas a retenções para fazer frente a despesa de comissão de corretagem e
despesas para consecução da venda do lote, bem como para condenar a requerida a restituir ao autor os
valores pagos por ele durante a vigência do contrato, devidamente atualizados pela média do INPC/IPG-DI,
a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado,
”, bem como condenou a requeridaautorizada a retenção de 10% pela ré para cobrir despesas administrativas
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação
(mov. 51.1).

Inconformada, Farah Empreendimentos Imobiliários Ltda. recorreu, sustentando a possibilidade de retenção
das arras, uma vez que a rescisão contratual se deu por vontade única do autor/comprador e o contrato firmado
entre as partes previa a retenção das arras em caso de rescisão contratual.

Ainda, afirma a possibilidade de retenção da comissão de corretagem, pois o contrato de compra e venda
firmado entre as partes foi expresso ao informar o valor da comissão de corretagem repassado ao corretor
responsável.

Por fim, afirmou que o percentual de restituição em face da rescisão contratual deve ser majorado, pois não faz
jus aos prejuízos decorrentes do distrato, bem como está em descompasso com a jurisprudência atual, que tem
fixado a retenção entre 20 e 30%.

Pleiteou a reforma da r. sentença para: a) reconhecer a possibilidade de retenção das parcelas pagas a título de
arras; b) reconhecer que o montante pago a título de comissão de corretagem não integra o valor a ser
restituído ao recorrido; c) autorizar a retenção, sobre o remanescente, no patamar de 20 a 30%; d)
subsidiariamente, caso este Tribunal entenda por uma retenção única, excluindo a retenção das arras ou da
comissão de corretagem (ou de ambas), que autorize a recorrente a reter 30% sobre o total a ser restituído; e) a
redistribuição dos ônus sucumbenciais (mov. 68.1).

Adriano Rangel Borges apresentou contrarrazões ao recurso (mov. 75.1).

É o relatório.
VOTO

Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço da apelação cível e passo à análise do mérito.

Insurge-se o apelante contra a r. sentença, afirmando a possibilidade de retenção das arras e da comissão de
corretagem, bem como sobre o percentual de retenção fixado, sob alegação de que o percentual não faz jus aos
prejuízos decorrentes do distrato, tendo em vista que o apelado foi o único responsável pela rescisão
contratual.

De fato, a rescisão contratual não foi motivada pela apelante. O apelado é que, diante de dificuldades
financeiras, desistiu do negócio firmado.

Todavia, não se pode ignorar que a relação existente entre as partes é de consumo, uma vez que se trata de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento. Logo, as normas do Código de Defesa
do Consumidor devem ser aplicadas ao caso, não sendo, agora, relevante os motivos da rescisão.

Neste passo, a existência de cláusulas abusivas no contrato, assim consideradas quando excessivamente
onerosas ao consumidor, devem ser consideradas nulas.

Sustentou a apelante que, por força contratual, a retenção das arras e da comissão de corretagem são devidas.

Contudo, como bem observou o douto magistrado , “a quo a cláusula que prevê a retenção dos valores pagos
a título de arras confirmatórias (cláusula 5 do contrato – mov. 1.6) efetivamente é abusiva, pois permite à
requerida/fornecedora a retenção da integralidade dos valores pagos pela autora/compradora durante a
” (mov. 51.1).vigência do contrato, bem como a retomada da propriedade plena do imóvel

De fato, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que não é possível a retenção das arras
confirmatória, nos seguintes termos:

“RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO
PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS
PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS EVALORES PAGOS -
QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO -
IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A Colenda Segunda Seção
deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade
financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores
vertidos (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras
confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral
determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual
modo, para garantir o exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado
4. a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. O artigo
53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário,
apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito,
5. O percentual a serportanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor.
devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as
parcelas propriamente ditas e as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das
peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado. 7. Recurso especial improvido
”.
(REsp 1056704 / MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 04/08/2009 - destaquei)

Realmente, o promitente vendedor não tem direito à retenção das arras confirmatórias quando existir expressa
previsão de cláusula penal no contrato de compromisso de compra e venda, sob pena de se criar vantagem
exagerada em favor do vendedor, como é o caso dos autos.

Assim, não há que se falar em retenção das arras, devendo ser mantida incólume a r. sentença.

Da mesma forma, a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem de 3% sobre o valor do lote a ser
paga pelo comprador, ora apelado, é nula diante da sua flagrante abusividade.

Isso porque, a despesa com corretagem diz respeito a relação da apelante com terceiro. Se a apelante achou
por bem contratar vendedor comissionado e com ele ajustou o percentual da comissão, não pode o apelado
responder por tal acerto.

Ademais, se considerarmos que o apelado pagou até o momento a quantia total de R$ 6.912,13, e o valor total
da retenção das arras e da comissão de corretagem perfaz um débito total de R$ 9.969,33, temos que além de
perder todo o valor pago, o apelado ainda é devedor do apelante.

Ora, isto afronta o preceituado pelo artigo 53, , do Código de Defesa do Consumidor, :caput in verbis

“Art. 53 - caput - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Em contrapartida, não se pode deixar de considerar os eventuais prejuízos sofridos pela apelante com a
rescisão do contrato.

Denota-se da r. sentença que o Magistrado fixou o percentual de retenção em 10% por entender que “a quo
autorizar a retenção pleiteada acarretaria em excessiva desvantagem do consumidor frente ao fornecedor, o
” (mov. 51.1).que não pode ser permitido

Registre-se que a cláusula penal é prevista para ressarcir a parte de eventuais prejuízos pelo não cumprimento
do contrato. É uma obrigação acessória que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua
totalidade, de forma parcial ou simplesmente retardar o seu cumprimento. Esta cláusula tem por finalidade
evitar o inadimplemento da obrigação principal, ou o retardamento de seu cumprimento.

O contrato firmado entre as partes, nas Cláusulas Sexta e Sétima, tratou do inadimplemento e dos valores
fixados a título de cláusula penal, nos seguintes termos (mov. 1.8 e 1.9):
Nos termos do art. 413 do Código Civil, “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
”.excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio

Como visto, o Magistrado fixou em 10% o percentual de retenção.a quo

Todavia, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº
1723519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, estabeleceu que o percentual de 25% dos valores
pagos pelo adquirente é o adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o
rompimento unilateral do contrato:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO
AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA
VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente
irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do
Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber,
de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa
pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que,
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato
anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento
dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
. desestimular o rompimento unilateral do contrato Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório,
, prescindindo também da demonstraçãonão havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem
individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da
jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos
repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido”.
(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
28/08/2019, DJe 02/10/2019 - destaquei).

Em seu voto paradigma, a Ministra ressaltou que: “Com efeito, é salutar que haja um padrão-base aceitável
de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de
ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Hoje, aliado à
disciplina do CDC, o art. 413 do Código Civil não somente permite, mas determina que as cláusulas penais
sejam reduzidas pelo juiz, se consideradas excessivas, de acordo com a natureza e a finalidade social e
econômica do negócio. Por outro lado, deve haver um mínimo de previsibilidade, pelos contratantes, das
consequências de sua iniciativa de não dar prosseguimento ao contrato. A dosimetria da cláusula penal, em
casos tais, tem papel importante para a continuidade do empreendimento, na medida em que, de um lado, não
se pode incentivar a desistência do adquirente e, por outro, igualmente não deve ser permitido o
enriquecimento ilícito do fornecedor. A incorporação imobiliária, como qualquer ramo da atividade
econômica, sobretudo aqueles que demandam investimentos e contratos de longa duração, necessita de
segurança jurídica para desenvolvimento equilibrado e sustentável da cadeia produtiva. A circunstância de o
imóvel ter ou não sido usufruído pelo comprador desistente não deve, como acertadamente decidiu a maioria
da Segunda Seção, ser relevante para a definição do percentual justo de retenção a título de cláusula penal”.

Dessa forma, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pago pelo
autor para indenizar a ré das despesas gerais e compensá-lo do rompimento unilateral do contrato.

Ademais, não cabe a aplicação da Lei do Distrato – Lei nº. 13.786/2018 – ao caso em comento, uma vez que o
contrato foi firmado em 2014 e a referida lei entrou em vigor em 28/12/2018, decidindo o STJ pela não
retroatividade da lei (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Por fim, em razão do parcial provimento do recurso e, por consequência, da sucumbência recíproca, deve ser
redistribuído o ônus da sucumbência, devendo cada parte arcar com 50% das custas processuais e honorários
advocatícios.

Do exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à apelação interposta por Farah Empreendimentos
Imobiliários Ltda., para o fim de fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pelo
autor, com a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, bem como readequar os
ônus de sucumbência, nos termos do voto acima.
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 5ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O
RECURSO DE PARTE E PROVIDO EM PARTE o recurso de FARAH EMPRENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA .
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Luiz Mateus De
Lima, sem voto, e dele participaram Desembargador Nilson Mizuta (relator), Desembargador Carlos
Mansur Arida e Desembargador Leonel Cunha.
23 de junho de 2020
Desembargador Nilson Mizuta
Juiz (a) relator (a)