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Processo:

RELATÓRIO:Trata-se de Agravo de Instrumento (mov. 1.1 – AI) interposto em face de decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Cascavel que, em autos de Ação de Despejo cumulada com Cobrança nº 18886-65.2020.8.16.0021, deferiu a ordem de despejo, prestada a caução idônea.Eis o teor da decisão agravada (mov. 173.1):1. O exame dos autos revela que, não obstante seja incontroversa a mora no pagamento da locação, o proprietário é privado da retomada do imóvel por longo prazo, sob o pretexto de que é prudente aguardar “produção de prova pericial” em ação diversa, na qual o ora autor não é parte e onde se discute negócio jurídico diverso. 2. Ocorre que, transcorrido mais de um ano do acórdão de mov. 46.1, por meio do qual foi reformada a decisão da MMª. Juíza de Direito Substituta (mov. 73.1), a prova pericial não foi realizada naqueles autos, acumulando prejuízos ao autor de mais R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), sem contar os valores vencidos em momento antecedente. Por outro lado, embora o réu/reconvinte verse sobre benfeitorias úteis e necessárias, a reconvenção limita-se a indicar concretamente gastos com “iluminação LED, alarme de incêndio, funilaria canteli e pinturas”, bem como a presença de “ar condicionados (sic), som, luzes, iluminação noturna, freezer, utensílios em geral” (mov. 44.1). É evidente que parcela destes itens não se inserem no conceito de benfeitorias úteis e necessárias e podem ser retirados do imóvel. Não bastasse isso, é igualmente induvidoso que cabe aos locadores devolver o imóvel no estado em que se encontrava, o que não só excluiria, em tese, o direito de restituição de valor de pintura, mas também imporia a ele o dever de repintar o bem. Em acréscimo a tudo isso, embora o inadimplemento venha se acumulando a partir de uma estratégia – duvidosa – de reter o imóvel sem qualquer utilização, a perspectiva de ressarcimento do autor está cada vez mais distante, porque a pessoa jurídica declarou não possuir condição financeira nem sequer de pagar as custas do processo, razão pela qual postulou benefício da justiça gratuita. Parece ser, no mínimo, contraditória a afirmação em relação à tese de que bastaria penhora on line no CNPJ da empresa para “quitação total e completo dos valores” (mov. 44.1). Ora, sendo incontroverso o débito nem sequer deveria haver penhora – ato forçado – mas sim pagamento voluntário. Ademais, para ilustrar a incoerência na assertiva, ao menos no que concerne à pessoa jurídica, basta examinar a manifestação de mov. 62.1, de onde consta: “o extrato bancário atual possui saldo de R$ 0,64. E mais, percebe-se que as movimentações bancárias da conta em questão possui transações em março/20 e outra em julho/20, sem mais recebíveis de valores”. Logo, a situação representa manifesto intuito protelatório da pessoa jurídica, que se vale da demora na produção da prova pericial em autos alheios à relação jurídica de locação em si, para persistir na posse do bem sem qualquer contraprestação. Essa avaliação, por seu turno, não colide com o entendimento do acórdão já expresso, eis que o provimento é datado de mais de um ano, caracterizando o transcurso do tempo situação nova, apta a justificar o entendimento diverso. Para além desse novo fato, certo é que no transcorrer desse lapso temporal desde a manifestação da Corte Estadual, ocorreu a perda da garantia do contrato, em razão da exoneração da fiança (mov. 112.2). E, a presença de garantia foi fator determinante para exclusão – naquele momento – da ordem de despejo, como se verifica do seguinte excerto do acórdão (mov. 138.2): “No caso dos autos, nota-se que o contrato de locação em debate se encontra garantido por fiança, o que, por força do previsto no já citado art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, impede a concessão liminar do despejo almejado pelo autor.” Por consequência, seja porque presente a hipótese do art. 59, § 1º, VII e IX, da Lei nº. 8.245/1991, já que, notificada (mov. 112.3), a parte ré não ofereceu nova garantia, bem assim porque presente o manifesto propósito protelatório da pessoa jurídica e o risco ao resultado útil do processo, especialmente quanto aos valores vencidos após a exoneração da fiança, neste momento a ordem de despejo deve ser acolhida, cabendo mera documentação do estado do imóvel no momento do cumprimento da ordem, para avaliação da situação do imóvel e da presença de eventuais benfeitorias a serem indenizadas, em oportuna perícia indireta. Por fim, cumpre ressaltar que a prorrogação da suspensão das ordens de despejo na ADPF 828 se limita às hipóteses da Lei nº. 14.216/2021, que limita a hipótese às locações com valor de até R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) no caso de “locação de imóvel não residencial”. 3. Em face do exposto, prestada caução idônea, em dinheiro, no valor de três vezes a contraprestação locatícia, defiro a ordem de despejo imediato. 4. Com o depósito, lavre-se termo e intime-se a parte ré para desocupação do bem, em 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo sem cumprimento, expeça-se mandado de despejo e constatação, cabendo ao Oficial de Justiça descrever a situação do imóvel, inclusive com registro de imagens do local. 5. No mais, considerando que a reconvenção já foi respondida, intimem-se as partes para indicação de eventuais provas que pretendem produzir, de forma justificada, sob pena de indeferimento. 6. Oportunamente, voltem.Inconformada, sustenta a requerida, resumidamente, que: (a) deve ser atribuído efeito suspensivo ao recurso; (b) a decisão afronta a coisa julgada material, uma vez que esta Corte já decidiu sobre o despejo, afastando sua realização antes da efetivação da perícia que já está para ser agendada, com perito nomeado, estabelecendo prazo de 30 dias para conclusão do laudo após vistoria; (c) a decisão está em descompasso com a ADPF nº 828 do STF e Lei nº 14.216/21, que prorrogou o prazo de qualquer despejo até 31.10.2022; (d) pendente ações sobre referida empresa, ora agravante – Execução/Embargos e Rescisão Contratual, demandas estas discutindo a (in)validade do negócio jurídico envolvendo os antigos proprietários e os atuais (Rescisão Contratual nº 12331-32.2020.8.16.0021), cobrança do contrato (Execução Título Extrajudicial nº 48764-69.2019.8.16.0021) e defesa (Embargos à Execução nº 16903- 31.2020.8.16.0021); (e) os agravados não apenas sabiam do negócio como autorizaram a realização dele, renovando-se o contrato de aluguel em favor dos novos proprietários, ora agravante; (f) necessário esperar ao menos a perícia no local para apontar os bens que ficarão no imóvel em favor do agravado, bem como o valor do fundo de comércio; (g) fora reiterado o pedido de perícia no imóvel, tanto nos presente autos quanto nos demais processos envolvendo os antigos proprietários e os atuais; (h) o presente despejo, nesta fase processual, igualmente afronta o art. 59, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, tendo em vista que a falta de pagamento e acessórios apenas justifica o despejo nesta fase, se o contrato estiver desprovido de qualquer garantias (caução, fiança, seguro ou cessão de quotas); (i) embora não haja mais a figura da fiança, o agravante cede suas quotas ao agravado; (j) neste momento já existe perito nomeado, prazo para entregar o laudo, apenas faltando designar uma data, que ocorrerá em pouquíssimos dias; (k) os valores materiais (equipamentos, iluminação, som, etc.) e imateriais (fundo de comércio), que permanecerão no imóvel, possuem valores mais que suficientes para quitar a presente ação, sugerindo o importe de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais); (l) a inatividade e atrasos do aluguel apenas decorreram em face da pandemia, enquadrando-se na teoria da imprevisão, nos moldes do art. 478 do Código Civil; (m) deve ser dado provimento ao recurso.O recurso foi distribuído a esta Relatora por prevenção (mov. 5.1 – AI).O pedido liminar de atribuição de efeito suspensivo ao recurso foi deferido (mov. 11.1 – AI).Contrarrazões ao recurso aos movs. 18 e 19 – AI.É a breve exposição.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:A presença dos pressupostos de admissibilidade do Agravo de Instrumento já foi objeto de averiguação quando do pronunciamento inicial, razão pela qual se passa à análise do mérito.Cinge-se a controvérsia recursal, resumidamente, ao deferimento do pleito liminar de despejo formulado pelo Sr. Joanito José Bobato, ora agravado.Para tanto, entendeu o Meritíssimo Juiz a quo que “não obstante seja incontroversa a mora no pagamento da locação, o proprietário é privado da retomada do imóvel por longo prazo, sob o pretexto de que é prudente aguardar ‘produção de prova pericial’ em ação diversa, na qual o ora autor não é parte e onde se discute negócio jurídico diverso”.Afirmou que, “transcorrido mais de um ano do acórdão de mov. 46.1, por meio do qual foi reformada a decisão da MMª. Juíza de Direito Substituta (mov. 73.1), a prova pericial não foi realizada naqueles autos, acumulando prejuízos ao autor de mais R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), sem contar os valores vencidos em momento antecedente”.Aduziu que, “embora o réu/reconvinte verse sobre benfeitorias úteis e necessárias, a reconvenção limita-se a indicar concretamente gastos com ‘luminação LED, alarme de incêndio, funilaria canteli e pinturas’, bem como a presença de ‘ar condicionados (sic), som, luzes, iluminação noturna, freezer, utensílios em geral’ (mov. 44.1)”,Indicou que “é evidente que parcela destes itens não se inserem no conceito de benfeitorias úteis e necessárias e podem ser retirados do imóvel. Não bastasse isso, é igualmente induvidoso que cabe aos locadores devolver o imóvel no estado em que se encontrava, o que não só excluiria, em tese, o direito de restituição de valor de pintura, mas também imporia a ele o dever de repintar o bem”.Fundamentou que, “embora o inadimplemento venha se acumulando a partir de uma estratégia – duvidosa – de reter o imóvel sem qualquer utilização, a perspectiva de ressarcimento do autor está cada vez mais distante, porque a pessoa jurídica declarou não possuir condição financeira nem sequer de pagar as custas do processo, razão pela qual postulou benefício da justiça gratuita”.Narrou que “parece ser, no mínimo, contraditória a afirmação em relação à tese de que bastaria penhora on line no CNPJ da empresa para ‘quitação total e completo dos valores’ (mov. 44.1). Ora, sendo incontroverso o débito nem sequer deveria haver penhora – ato forçado – mas sim pagamento voluntário”.Argumentou que “a situação representa manifesto intuito protelatório da pessoa jurídica, que se vale da demora na produção da prova pericial em autos alheios à relação jurídica de locação em si, para persistir na posse do bem sem qualquer contraprestação”.Pontuou que “essa avaliação, por seu turno, não colide com o entendimento do acórdão já expresso, eis que o provimento é datado de mais de um ano, caracterizando o transcurso do tempo situação nova, apta a justificar o entendimento diverso”.Salientou que, “para além desse novo fato, certo é que no transcorrer desse lapso temporal desde a manifestação da Corte Estadual, ocorreu a perda da garantia do contrato, em razão da exoneração da fiança (mov. 112.2)”.Ressaltou que “a presença de garantia foi fator determinante para exclusão – naquele momento – da ordem de despejo, como se verifica do seguinte excerto do acórdão (mov. 138.2): ‘No caso dos autos, nota-se que o contrato de locação em debate se encontra garantido por fiança, o que, por força do previsto no já citado art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, impede a concessão liminar do despejo almejado pelo autor.” Concluiu, assim, que “seja porque presente a hipótese do art. 59, § 1º, VII e IX, da Lei nº. 8.245/1991, já que, notificada (mov. 112.3), a parte ré não ofereceu nova garantia, bem assim porque presente o manifesto propósito protelatório da pessoa jurídica e o risco ao resultado útil do processo, especialmente quanto aos valores vencidos após a exoneração da fiança, neste momento a ordem de despejo deve ser acolhida, cabendo mera documentação do estado do imóvel no momento do cumprimento da ordem, para avaliação da situação do imóvel e da presença de eventuais benfeitorias a serem indenizadas, em oportuna perícia indireta”.Por fim, asseverou que “cumpre ressaltar que a prorrogação da suspensão das ordens de despejo na ADPF 828 se limita às hipóteses da Lei nº. 14.216/2021, que limita a hipótese às locações com valor de até R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) no caso de ‘locação de imóvel não residencial”, e que, portanto, “prestada caução idônea, em dinheiro, no valor de três vezes a contraprestação locatícia, defiro a ordem de despejo imediato”.Com base nos argumentos já expostos, pretende o recorrente a reforma da decisão agravada.Adianta-se que com razão.E assim porque, conforme já se indicou quando da decisão proferida em sede liminar, esta Corte, quando da apreciação do Agravo de Instrumento nº 27711-27.2021.8.16.0000, entendeu que, “ainda que a empresa agravante não se encontre atualmente em funcionamento, esta alega que fez diversos investimentos no imóvel que deverão ser previamente avaliados para fins de futura indenização ou abatimento. Inclusive, nota-se que a agravante anexou a estes autos (mov. 12.2 – AI) – o que não foi impugnado em contrarrazões – cópia da decisão proferida nos autos dos Embargos à Execução nº 16903-31.2020.8.16.0021, que envolve o mesmo imóvel ora em debate, por meio da qual foi deferida a produção de prova pericial, já considerando a iminência do despejo decorrente do presente feito”.Veja-se a ementa do acórdão em comento:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA – DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU A TUTELA DE EVIDÊNCIA PLEITEADA PELO AUTOR – REFORMA – PEDIDO DECORRENTE DE FALTA DE PAGAMENTO DO CONTRATO DE ALUGUEL – PREVISÃO ESPECÍFICA NA LEI DE LOCAÇÕES – REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – REGRAS GERAIS DA TUTELA DE EVIDÊNCIA TAMBÉM NÃO PREENCHIDAS – CONDUTA DA REQUERIDA INSUFICIENTE PARA CARACTERIZAR ABUSO DO DIREITO DE DEFESA OU MANIFESTO PROPÓSITO PROTELATÓRIO – TESE DE NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DA PERÍCIA NO IMÓVEL – PROVA DEFERIDA EM FEITO DIVERSO QUE ENVOLVE O BEM EM TELA – PRUDÊNCIA NA AGUARDO DA SUA CONCRETIZAÇÃO – PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO EM RELAÇÃO AO AGRAVADO NÃO VERIFICADO – DISCUSSÃO PATRIMONIAL PASSÍVEL DE POSTERIOR REPARAÇÃO – MÁ-FÉ DA RECORRENTE NÃO CONSTATADA – DESPEJO LIMINAR AFASTADO – RECURSO PROVIDODos Embargos à Execução nº 16903-31.2020.8.16.0021, envolvendo o mesmo imóvel em discussão, note-se que ao mov. 43.1 restou determinado:Requerida pela parte embargante no e. 41.1. Alega a requerente urgência no pedido pois há ordem de despejo deferida nos autos 0018886-65.2020.8.16.0021 em trâmite na 2ª Vara Cível. Pois bem. O pedido de realização de perícia merece acolhimento eis que uma das alegações dos embargantes é a de que possuem direito de retenção/indenização e ou abatimento por benfeitorias úteis e necessárias que realizaram no imóvel. A urgência se justifica pois foi determinada a desocupação do imóvel em decisão proferida no e. 73 dos autos 0018886-65.2020.8.16.0021 da 2ª Vara Cível, da qual a parte embargante já foi intimada, conforme mandado no e. 41.2. Revela-se plausível a existência de um receio de que a comprovação dos fatos tal como alegado pela parte se torne difícil ou até impossível se a medida for determinada tão somente após a desocupação do imóvel. É evidente a possibilidade de modificações no imóvel com uma nova locação. Diante do exposto DEFIRO a realização da prova pericial requerida.E, dessa forma, ainda que, efetivamente, tenha ocorrido a exoneração da garantia, como indicado na decisão agravada, a determinação de aguardo na realização da perícia permanece produzindo efeitos, não se podendo desconsiderar a preclusão existente, bem como a necessária observância às decisões judiciais proferidas anteriormente.Também é se de se pontuar que, em consulta aos autos indicados acima (Embargos à Execução), denota-se que o lapso temporal observado para a realização da perícia, a princípio, não pode ser imputado à recorrente, considerando-se, por exemplo, que houve declínio de nomeação por parte de dois peritos (mov. 80.1 e 88.1).Ademais, importante destacar que recentemente houve aceitação pelo perito designado (mov. 118.1), tendo sido requerida a intimação do perito para designar data para a realização da perícia (mov. 122.1).Saliente-se que a situação narrada pela parte agravada, no sentido de que o imóvel (ponto comercial) e suas instalações estariam sendo anunciados para venda, deve ser levada, se assim entenderem, ao conhecimento do juízo singular, que poderá, eventualmente, tomar medidas adequadas para o fim de coibir eventuais práticas supostamente inadequadas por parte da ora recorrente, não se mostrando, entretanto, como situação hábil a alterar o entendimento já exposto no sentido de que a perícia já restou determinada judicialmente, devendo ser observada tal ordem.Voto, portanto, por dar provimento ao recurso, para o fim de reformar a decisão que determinou o despejo liminar da ora agravante.