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Processo:

1. RELATÓRIO.Por brevidade, adoto o relatório contido no voto da Excelentíssima Desembargadora Ângela Khury acerca do conteúdo dos autos:Rosana Bittencourt Aguilar ajuizou “ação de anulação de assembleia condominial c/c obrigação de não fazer” em face de Central Park Residence, narrando que é proprietária da unidade 1.411 do Edifício Central Park Residence, situado na Av. Machado, 15 desta capital.Aduz que adquiriu o imóvel com a intenção de auferir rendimentos com o aluguel, por isso vinha realizando a sua locação por temporada, pelo aplicativo AIRBNB, jamais ocasionando qualquer problema para o Condomínio.No entanto, o Síndico passou a fazer exigências à autora, tais como: avisá-lo previamente de futuras locações; exigir um pré-cadastro e aprovação do locatário; levar o locatário para ele pudesse identificar pessoalmente; exigências que sempre foram cumpridas.Ocorre que em meados de dezembro de 2017 recebeu uma multa do Condomínio requerido sob o fundamento de que havia um novo inciso no regimento interno do Condomínio, vedando a prática de locação da unidade por períodos fracionados.Foi avisada pelo síndico que a alteração foi decidida em assembleia e aprovada pela maioria dos presentes.Defende que a regra imposta pelo Condomínio de proibir a locação por temporada inibe a autora de usufruir integralmente de sua propriedade.Ajuizou, então, a presente ação, pugnando pela declaração de nulidade da assembleia que deliberou pela impossibilidade das locações temporárias, bem como pela abstenção da requerida de aplicar multas ou sanções à autora em razão da prática da locação de sua unidade.A medida liminar foi concedida para determinar a suspensão dos efeitos da Ata da Assembleia Extraordinária que impôs limitações e restrições ao direito de propriedade da autora e aplicou multas em razão de suposta infração às limitações, devendo o requerido abster-se de proibir as locações fracionadas/temporárias. Adveio a r. sentença de mov. 92.1 que, confirmando a tutela antecipada, julgou procedente o pedido inicial, decretando a nulidade da deliberação tomada em assembleia extraordinária realizada em 21/09/2016 que proibia a “locação fracionada via aplicativo dos imóveis “ e determinou que o Condomínio se abstenha de proibir a autora de fazer locações fracionadas/ temporárias de sua unidade imobiliária, sob pena de arbitramento de multa.Condenou, ainda, o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.Condomínio Edifício Central Park Residence apelou (mov.110.1), pugnando pela reforma da r. sentença, defendendo que, ao contrário do entendimento adotado pela r. sentença, a locação realizada pela apelada tem caráter comercial e não pode ser considerada como locação destinada a residência temporária, o que contraria a destinação específica prevista para os imóveis na Convenção do Condomínio, além de colocar em risco os demais condôminos, pois possibilita a locação do imóvel a bandidos.Aduz que a questão foi discutida e aprovada pela maioria dos presentes em assembleia realizada em 21 de setembro de 2016.Entretanto, a autora teria continuado a fazer as locações temporárias em afronta às determinações do regimento interno do Condomínio.Alega que o síndico do Condomínio tentou resolver a questão administrativamente com a autora, mas não obteve êxito.Infere que o Condomínio, ao exigir o preenchimento da ficha de identificação, não estaria obstruindo a locação.Aduz que o art. 19 da Lei dos Condomínios estabelece que o direito de propriedade fica limitado ao direito da coletividade condominial logo, não pode a autora pretender modificar a finalidade residencial prevista pela Convenção do Condomínio. Portanto, viável que o Condomínio proíba a locação do imóvel por temporada.A autora apresentou contrarrazões (mov. 114.1) pugnando, inicialmente, pelo não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade. Defende ter havido inovação recursal já que no apelo anexou vários documentos que não haviam sido trazidos anteriormente (mov. 110.3 a 110.22). No mais, pugna pela manutenção da r. sentença, que anulou a assembleia que proíbe a apelada de locar seu imóvel por temporada, já que a Lei 8.245/91 prevê no art. 48 que a locação temporária pode servir de “residência temporária” e, portanto, tal prática não descaracteriza a finalidade residencial do imóvel.Da mesma forma, defende que as locações por ela realizadas nunca causaram prejuízo aos demais condôminos.

2. FUNDAMENTAÇÃO.AdmissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, o recurso de apelação cível deve ser conhecido, restando afastada a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, porquanto foram satisfatoriamente impugnados os fundamentos da sentença.Destaco, ainda, que não assiste razão à autora ao defender a ocorrência de inovação recursal, porquanto os documentos juntados nas razões recursais (mov. 110.3/110.22) são os mesmos apresentados com a contestação (mov. 42.3/42.22), de modo que foi oportunizada à demandante manifestação em impugnação à contestação (mov. 46.1), em atenção à garantia constitucional do contraditório.MéritoDa análise dos autos, verifica-se que a autora é proprietária do apartamento nº 1.411 do Edifício Central Park Residence, localizado na Avenida Vicente Machado, nº 15, Centro, nesta Capital (mov. 1.3).Na Convenção Condominial do referido edifício, consta que ele possui 237 apartamentos residenciais, além de lojas com finalidade comercial (mov. 1.4/1.5). Quanto aos apartamentos residenciais, o Regimento Interno estabelece que "As unidades destinam-se, exclusivamente, para fins residenciais, sendo vedado seu uso para qualquer outra finalidade" (art. 1º - mov. 1.6, p. 01). Em complementação, há previsão de que é proibido ao condômino "Utilizar, alugar, ceder ou explorar, no todo ou em parte, os apartamentos para fins que não sejam estritamente residenciais" (art. 5º, item 22 – mov. 1.6, p. 02/03).Em 21.09.2016, foi realizada Assembleia Extraordinária (mov. 1.7), na qual foi objeto de deliberação a possibilidade de locação fracionada por meio de aplicativos com abrangência mundial, sendo decidida a proibição de "locações fracionadas (diária, semanal, mensal)" (p. 03).A autora, na petição inicial (mov. 1.1), narrou, em síntese, que adquiriu o apartamento nº 1.411 com o intuito de investir e auferir rendimentos de aluguel residencial. Sustentou que a previsão da assembleia é nula, pois viola o seu direito de propriedade.Importante anotar que, de fato, conforme qualificação da demandante (mov. 1.1, p. 01), ela não reside no apartamento nº 1.411 ou mesmo em outra unidade residencial do edifício, mas, sim, em outro local, localizado no bairro Novo Mundo, nesta Capital.Cinge-se a controvérsia, pois, à possibilidade de proibição pelo condomínio de locações de curta temporada.O art. 5º, caput, da Constituição Federal prevê a inviolabilidade do direito à propriedade. O inciso XXII do referido artigo reforça tal ideal dispondo expressamente que “é garantido o direito de propriedade”. Por sua vez, o art. 1.228, caput, do Código Civil rege:O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (grifei)A propósito, o art. 19 da Lei nº. 4.591/64 dispõe:Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.E, por meio de contrato, o proprietário pode ceder a terceiro o uso e gozo do bem, a título oneroso, caracterizando a locação, a qual, portanto, nada mais é do que uma das formas de exercício do direito à propriedade.A locação de imóvel urbano regula-se pela Lei nº. 8.245/91, que expressamente prevê a chamada “locação para temporada” no art. 48, caput, in verbis:Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.Como se denota, a legislação pátria legitima a atuação do condômino em locar seu imóvel para temporada. Neste ponto, ressalto que o condomínio réu esclareceu, na contestação (mov. 42.1), que inexiste óbice para a locação por temporada, o que diverge da modalidade pretendida pela demandante, que, no entender de parcela dos condôminos, é comercial. Confira-se:Ocorre que a locação fracionada difere da locação por temporada e que esta prática vem incomodando os demais moradores do Condomínio eis que gera grande rotatividade de pessoas (até mesmo de uso diário) estranhas circulando em suas dependências, que se hospedam ou residem por poucos dias, o que caracteriza a exploração comercial, verdadeira prática informal de hotelaria. (destaques no original - p. 04)(...)A locação por temporada, é absolutamente legal, prevista na Lei do Inquilinato, conforme mencionou a Autora, podendo esta fazer o que bem entender em sua unidade habitacional, desde que....não interfira no direito de seus demais vizinhos, o que não vem ocorrendo já que esta Ala tem caráter residencial e familiar. (sic - p. 06)É notório que, à época da publicação da Lei nº. 8.245/91, bem como da elaboração da Convenção e do Regimento Interno do condomínio réu (16.03.2010 e 10.11.2010, respectivamente – mov. 1.4/1.6), ou mesmo quando da aquisição do apartamento nº 1.411 pela demandante, em 01.03.2011 (data apontada em contestação e não impugnada pela autora), não era difundida, ao menos no Brasil, a modalidade de locação por meio de aplicativos, em especial do Airbnb. Com efeito, a tecnologia possibilitou não somente esta nova modalidade de locação, mas permitiu também que outros serviços recebessem um novo tratamento, como, por exemplo, o de transporte, por meio dos aplicativos Uber, 99 e Cabify, e o de refeição, por meio dos aplicativos UberEats, iFood, Rappi, dentre outros.Essa evolução tem gerado debates na sociedade e, consequentemente, nos Poderes Legislativo, Executivo e Judiciário. Exemplificativamente, em 26.03.2018, foi publicada a Lei nº 13.640, que alterou a Lei nº 12.587/2012 para regulamentar o transporte remunerado privado individual de passageiros, caracterizando-o como "serviço remunerado de transporte de passageiros, não aberto ao público, para a realização de viagens individualizadas ou compartilhadas solicitadas exclusivamente por usuários previamente cadastrados em aplicativos ou outras plataformas de comunicação em rede" (art. 4º, inciso X, da Lei nº 12.587/2012).Com efeito, as discussões geradas são importantes, na medida em que afetam os direitos e deveres dos cidadãos, aos quais as atividades legislativa, executiva e judiciária são também dirigidas.Neste e. Tribunal de Justiça, há precedentes no sentido de considerar que a modalidade locatícia buscada pela autora configura exploração comercial de hospedagem, em afronta à finalidade residencial.Confira-se:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, VEDANDO A LOCAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS POR QUALQUER PERÍODO INFERIOR A NOVENTA DIAS. POSSIBILIDADE. CESSÃO DO IMÓVEL DO AUTOR PARA LOCAÇÃO POR CURTÍSSIMO PRAZO VIA PLATAFORMA ‘AIRBNB’, QUE CONFIGURA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE HOSPEDAGEM. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO. COMPROMETIMENTO DO SOSSEGO E DA SEGURANÇA DOS DEMAIS PROPRIETÁRIOS. SENTENÇA REFORMADA.RECURSO PROVIDO.(TJPR - 9ª C.Cível - 0075000-50.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - J. 12.09.2019) (grifei)AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO ‘AIRBNB’ PELO AGRAVANTE. VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR CURTO ESPAÇO DE TEMPO. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL. LOCAÇÃO QUE POSSUI INTENÇÃO DE HOSPEDAGEM. DESVIO DE FINALIDADE. MANUTENÇÃO DA PROIBIÇÃO DEFINIDA EM ASSEMBLEIA. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 10ª C.Cível - 0017974-68.2019.8.16.0000 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargador Albino Jacomel Guérios - J. 05.09.2019) (grifei)APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO “AIRBNB” PELA AUTORA – VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO DIÁRIA DETERMINADA PELO CONDOMÍNIO – REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RIGOROSAMENTE RESIDENCIAL E FAMILIAR – LOCAÇÃO VIA “AIRBNB” QUE POSSUI FINALIDADE DE HOSPEDAGEM, RELACIONADA A TURISMO – FINALIDADE QUE DESTOA DAQUELA PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.(TJPR - 9ª C.Cível - 0007302-35.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto - J. 01.08.2019) (grifei)Não se ignora que a celeuma está em discussão junto ao Superior Tribunal de Justiça no REsp. nº 1.819.075/RS, de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, que já proferiu voto pela impossibilidade de proibição pelo condomínio residencial de locações por curto período por meio de aplicativo . O julgamento ainda não foi concluído face ao pedido de vista do Ministro Raul Araújo. No caso, conforme relatado, a questão quanto à possibilidade de locação por curto período foi objeto de discussão no condomínio réu, tendo os condôminos presentes decidido pela proibição. Importante destacar que, na manifestação de mov. 52.1, o demandado comunicou ao juízo que, em dia 26.05.2018, por volta das 02h10min, os hóspedes do apartamento da autora "chegaram bêbados fazendo barulho, algazarra e terminaram por vomitar no corredor de serviço, deixando sujeira e mau cheiro para os demais condôminos e funcionários limparem" (p. 01). Destacou que, devido ao valor baixo cobrado pela demandante de R$ 47,00 por noite e em razão de o imóvel ser localizado no centro, transformará a locação em "motel de instante". Os fatos mencionados foram corroborados pela anotação no livro de registro do condomínio (mov. 52.2) e na propaganda do apartamento da demandante no site do aplicativo (mov. 52.3), sendo que não houve manifestação da autora a respeito disso.Nesse contexto, Maria de Loures de Mendonça, em sua oitiva como informante por ser moradora do condomínio réu (mov. 79.3 e 79.5), afirmou que comprou um apartamento no edifício e a sua irmã outro, ainda na planta, com a finalidade estritamente familiar. Esclareceu que o edifício possui piscina, sauna, academia, de modo que não precisam nem sair para frequentar tais atividades. Aduziu que reside no edifício desde a inauguração, de modo que conhece praticamente todos os condôminos, sentindo-se insegura e vulnerável para conviver com locatários desconhecidos. Afirmou que há muita prostituição na região do centro, tendo receio de que vire um local assim, reforçando que adquiriu um imóvel com o intuito familiar.Sergio Rosa de Oliveira, em sua oitiva como informante por ser zelador do condomínio demandando (mov. 79.2 e 79.4), relatou que trabalha no local há quase seis anos e que é necessário cadastro pessoal para acesso ao edifício. Explicou que, devido à grande quantidade de condôminos, há bastante serviço, na medida em que realiza o cadastro dos novos moradores e também atende os já residentes para agendamento de lavanderia e recebimento de correspondências. A respeito do cadastro dos locatários, explicou que o proprietário é quem faz e não aqueles diretamente na portaria, pelo que não tem certeza a respeito da veracidade das informações. Disse que o correto é a própria pessoa realizar o cadastro, apresentando documento para que o porteiro possa conseguir identificá-la pessoalmente. Por outro lado, ressaltou que, caso os cadastros tenham que ser feitos pelos funcionários, haverá a necessidade de contratação de outros, sendo que inexiste preparação para atendimento de pessoas estrangeiras que falam outros idiomas que não o português. Explicou que, no condomínio, há pessoas idosas e crianças, de modo que há muitos questionamentos e receios sobre os locatários. Desse modo, a modalidade locatícia pretendida pela autora influi no dia-a-dia dos moradores, que passarão a conviver com pessoas nunca antes vistas. A possibilidade, pois, de adoção da modalidade de locação por curto período implica também no próprio funcionamento do edifício, em especial no controle contínuo de quem entra e sai dele. Tais ônus e encargos não podem ser impostos aos demais condôminos, os quais sequer auferirão benefícios com a atividade exercida pela demandante.A inocorrência de um fato concreto que tenha ocasionado danos aos moradores, como, por exemplo, furto, roubo ou danos ao edifício, não afasta a existência de riscos. Não fosse isso, inexistiria controle de acesso ao condomínio.Dessa forma, a modalidade locatícia adotada pela autora não é condizente com a finalidade residencial para a qual os apartamentos foram concebidos e vendidos.Portanto, a deliberação dos condôminos que, em 21.09.2016, entenderam pela proibição de "locações fracionadas (diária, semanal, mensal)" por meio de aplicativos com abrangência mundial (mov. 1.7, p. 03) é válida e justificada.Anoto, por fim, que, na petição inicial, a demandante aduziu, subsidiariamente, que a deliberação não teria observado o quórum de unanimidade "para deliberações que impliquem no destino ou na alteração de uso e direito de propriedade das unidades autônomas" (destaques no original - mov. 1.1, p. 15).Sem razão.Com efeito, a destinação residencial dos apartamentos do edifício foi estabelecida desde a sua fundação, sendo que a pretensão do réu é de mantê-la. Logo, é desnecessário o quórum unânime de votação (art. 1.351 do Código Civil). Na realidade, é a autora quem pretende alterar a forma de utilização do seu apartamento.Ressalto, ademais, que o Agravo de Instrumento nº 0014529-42.2019.8.16.0000, de minha relatoria, citado pela autora nos memoriais, diverge do presente caso. Com efeito, naqueles autos, além da análise sumária que ensejou a votação, inexistia previsão proibitiva na convenção condominial de locação de unidades por curto período de tempo, o que, frisa-se, não é o caso dos autos. Em outras palavras, diferentemente do precedente no qual fui relator, no caso destes autos, a deliberação em assembleia, ao menos em regra soberana, deve prevalecer.Assim, deve a r. sentença ser reformada para julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade da assembleia condominial realizada em 21.09.2016.Consequentemente, é caso de revogação da tutela provisória de urgência antecipada (mov. 16.1), devendo, ainda, ser afastada a obrigação de não fazer imposta ao réu. Como corolário, deve ser redistribuído o ônus da sucumbência, condenando-se a demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.Na fixação dos honorários de sucumbência, deve o juiz dar atenção aos critérios do artigo 85, §2º, do CPC/2015. Ademais, tratando-se de sentença proferida na vigência do CPC/2015, deve ser observado o disposto no art. 85, §11, do referido diploma. Em análise dos autos, verifico que, por se tratar de autos eletrônicos, não foram exigidos deslocamentos dos advogados ao fórum, exceto para a realização da audiência para a oitiva de dois informantes (mov. 79.1/79.5). Ademais, a demanda perdurou por quase dois anos – petição inicial ajuizada em 23.01.2018 e sentença proferida em 20.01.2020 –, de modo que fixo os honorários advocatícios em 20% sobre o valor atualizado da causa.3. CONCLUSÃO.Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de apelação cível interposto pelo réu CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CENTRAL PARK RESIDENCE, a fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela provisória de urgência antecipada (mov. 16.1). Em razão disso, redistribuo o ônus sucumbencial, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor atualizado da causa, já considerado o contido no art. 85, § 11, do CPC/2015, nos termos da fundamentação.