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Processo:

I – RELATÓRIO:Marcio Antônio Zanella, na qualidade de sócio administrador da empresa M. Zanella Incorporadora de Imóveis Ltda- ME, apela da sentença, de mov. 18.1, que julgou procedente a dúvida registral suscitada, no sentido de “reconhecer a legalidade da nota de Diligência Registral n.º 273/2020, emitida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Pato Branco, devendo os interessados serem intimados para, querendo, cumprirem as exigências ali estabelecidas, visando a regularização e registro do imóvel negociado na escritura pública lavrada no livro 403, folhas 69/70, do 1º Tabelionato de Notas de Pato Branco”.Irresignado, insurge-se pelo presente recurso de apelação, deduzindo, resumidamente que (i) o imóvel objeto deste recurso não será destinado a formação de núcleo habitacional, o que por si só descaracteriza o pedido inicial; (ii) a propriedade foi destinada a plantação rural; (iii) o apelante ao adquirir o imóvel tomou para si o seu direito de propriedade, sendo que poderá utilizar como melhor entender, desde que não causa danos a terceiros, sendo que nesse caso não há nenhum dano ocorrido, visto que o imóvel está sendo utilizado para plantação agrícola e não para fins de condomínio; (iv) a lavratura da escritura, considerou o que dispõe artigo o 685 do CN/CGJ/PR, especialmente quanto a quantidade de lotes alienados do provimento nº 269/2017, deste modo, configura-se como boa-fé a atitude do apelante, pois se trata de um parcelamento, o qual possui como finalidade o caráter produtivo rural.Insiste, portanto, ao final que “não há qualquer irregularidade que deve ser sanada, sendo que o imóvel adquirido possui a finalidade de plantação rural e não núcleo rural”.Instados, o promotor de justiça e o procurador de justiça se manifestaram pela manutenção da sentença, respectivamente em mov. 49.1 e 10.1-TJ.O promotor insistiu que “não é permitido o parcelamento irregular com a finalidade de condomínio, uma vez que embora seja permitida a co-propriedade do imóvel rural, não é permitida a destinação do seu fim para criação de condomínios”.O procurador, por sua vez, indica ser “incontroverso (art. 374, III, CPC) que a fração ideal do imóvel objeto da escritura pública que se pretende registrar é inferior ao módulo rural estabelecido para a localidade” e que “é vedada, em regra, a transferência de parte ideal de imóvel rural com metragem inferior ao módulo previsto para a localidade”.

Antes da apreciação das razões recursais, importa esclarecer a controvérsia submetida a exame.Da análise dos documentos e informações contidos nos presentes autos, tem-se que em 05.02.2020 M. Zanella Incorporadora de Imóveis Ltda encaminhou ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Pato Branco, para fins de registro, a escritura pública de compra e venda, lavrada no 1º Oficio de Notas daquela mesma comarca, constante do Livro 0403, Folha 069, em que adquiriu, juntamente com Essencial Empreendimentos Ltda, fração ideal de um imóvel pertencente à Dejanira Santana, conforme descrito: “parte ideal da ‘Chácara Dejanira Santana’, desmembrada de uma parte do lote rural nº. 59 (cinquenta e nove), do Núcleo Bom Retiro, situado neste município de Pato Branco-PR, com a fração de 15.650,00 m2 (quinze mil e seiscentos e cinquenta metros quadrados), dentro de sua área maior, que perfaz a área de 42.154,00 m2 (quarenta e dois mil e cento e cinquenta e quatro metros quadrados)”.
Constou do mesmo instrumento que o “referido imóvel, ou seja, a área de 15.650,00m2, ficará em comum entre elas outorgadas compradoras [M. Zanella Incorporadora de Imóveis Ltda e Essencial Empreendimentos Ltda], na forma de condomínio, na proporção de 50% (cinquenta por cento), à cada uma”.Após a análise do título e sua prenotação, a registradora responsável emitiu nota de diligência registral (mov. 1.3) em que questiona:“1. Faz-se necessário esclarecer o item 10.3 da escritura que diz que o imóvel encontra-se inserido no perímetro urbano. Porém a certidão nº. 075/2019 consta que parte do imóvel encontra-se inserido no perímetro urbano (qual área?). Caso somente parte do imóvel esteja no perímetro urbano deve-se primeiramente promover a inserção dessa área no perímetro urbano, regularizar/cancelar parcialmente o CCIR e promover o desmembramento do imóvel. Conforme Decisão nº. 4387707-GC no SEI 76854-95.2019.8.16.6000, de 18 de setembro de 2.019, que revogou a Instrução Normativa nº 016/2017, ficam os títulos que envolvam áreas inferiores a fração mínima de parcelamento de imóveis impossibilitados de serem registrados.2. Faz-se necessário apresentar a guia do ITBI com o comprovante de pagamento ou declaração de inexigibilidade.”
Em resposta à diligência, a empresa solicitante M. Zanella Incorporadora de Imóveis Ltda postulou a reconsideração da nota e, em caso negativo, requereu a suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 e seguintes da Lei nº. 6.015/73, ao argumento principal de que o imóvel não se destinará à formação de núcleo habitacional e preservará o caráter produtivo rural, razão pela qual não subsistiria o óbice indicado.A agente delegada, por conseguinte, procedeu a suscitação da respectiva dúvida registral que, após ouvido o Ministério Público, foi julgada procedente pela sentença de mov. 18.1, no sentido de “reconhecer a legalidade da nota de Diligência Registral n.º 273/2020, emitida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Pato Branco, devendo os interessados serem intimados para, querendo, cumprirem as exigências ali estabelecidas, visando a regularização e registro do imóvel negociado na escritura pública lavrada no livro 403, folhas 69/70, do 1º Tabelionato de Notas de Pato Branco”.Como dito, a decisão ora recorrida, consignou que:“(...) da simples leitura dos dispositivos acima, percebe-se que a Agente Delegada titular do 1º Serviço de Imóveis de Pato Branco agiu dentro de suas atribuições, ao emitir a nota de Diligência Registral n.º 273/2020, eis que, realmente, indispensável que a área urbana do imóvel objeto da negociação seja identificada, com mapa e memorial descritivo, com a respectiva regularização da urbanização junto ao INCRA e posterior desmembramento, conforme requerido”.
Ao que, conforme relatado, insurge-se M. Zanella Incorporadora de Imóveis Ltda pelo presente recurso de apelação.Pois bem. Cinge-se, portanto, a controvérsia dos presentes autos tão somente em definir acerca da possibilidade de registro da escritura pública de compra e venda, relativamente a fração ideal do imóvel de área inferior ao módulo rural, destinada a plantação rural.Sobre a matéria já decidiu este Tribunal de Justiça em diversas oportunidades, inclusive recentemente:“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. NEGATIVA DE CONFECÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DE IMÓVEIS. APELANTE QUE BUSCA VENDER PARTE IDEAL DE IMÓVEL RURAL. IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA E ART 8º DA LEI 5.868/1972. IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO OU DIVISÃO DA ÁREA. HIPÓTESE DO CASO CONCRETO QUE NÃO SE ENQUADRA DENTRE AS EXCEÇÕES QUE VIABILIZAM O FRACIONAMENTO INFERIOR AO MÓDULO RURAL. VEDADO O REGISTRO DA ESCRITURA DE PERMUTA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”.(TJPR - 17ª C.Cível - 0001462-20.2020.8.16.0050 - Bandeirantes -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SANDRA BAUERMANN -
J. 17.05.2021) (sem destaque no original)
“APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA. PEDIDO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. RECUSA PELO AGENTE DELEGATÁRIO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NEGOU O REGISTRO DA ALIENAÇÃO E DETERMINOU O CANCELAMENTO DA PRENOTAÇÃO EFETIVADA. IMÓVEL RURAL QUE NÃO PODE SER DIVIDIDO EM ÁREAS DE DIMENSÃO INFERIOR À CONSTITUTIVA DO MÓDULO DE PROPRIEDADE RURAL. ART. 65 DA LEI 4504/1964. ART. 8º DA LEI 5.868/1972. ÓBICE LEGAL QUE NÃO ESTÁ NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO, MAS NO DESMEMBRAMENTO OU NA DIVISÃO DO IMÓVEL RURAL EM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO. INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 16/2017, DE 8.11.2017, DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE FORMAR CONDOMÍNIO RURAL. AQUISIÇÃO, NO CASO, DE COTA INDIVIDUALIZADA DE ÁREA RURAL EM ÁREA INFERIOR À DO MÓDULO RURAL CORRESPONDENTE À REGIÃO. VEDAÇÃO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”(TJPR - 11ª C.Cível - 0005354-79.2018.8.16.0090 - Ibiporã -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANE DO ROCIO CUSTÓDIO LUDOVICO -
J. 30.09.2019) (sem destaque no original)
“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE ÁREA PERTECENTE A IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE PARTE INFERIOR A UM MÓDULO RURAL.IMPOSSIBILIDADE DE FRACIONAMENTO NO PRESENTE CASO. EXEGESE DO ARTIGO 65 DO ESTATUTO DA TERRA E DO ARTIGO 8º DA LEI Nº 5.868/72. REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA QUE DEVE SER VEDADO. SENTENÇA REFORMADA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1543589-1 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR SIGURD ROBERTO BENGTSSON - Unânime -
J. 08.02.2017) (sem destaque no original)
Conforme constaram dos precedentes acima transcritos e nos termos da manifestação do Ministério Público, notadamente em mov. 10.1-TJ, além do que dispõe a legislação aplicável, tem-se a impossibilidade do fracionamento do imóvel em área inferior ao módulo rural, ainda que não se destine a formação de núcleo habitacional.O art. 65 da Lei nº. 4.504/64, que dispõe sobre o Estatuto da Terra, expressamente consigna que “o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”.Nas palavras do representante do Ministério Público Estadual, Dr. Colmar José Ribeiro de Campos “o referido módulo rural é a medida mínima de parcelamento do solo estabelecida pelo Estatuto da Terra (art. 65) com o escopo de concretizar a função social da propriedade rural, consoante entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça”.Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no REsp 1040296/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 14/08/2015, que:“1. A propriedade privada e a função social da propriedade estãoprevistas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e
garantias individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano(art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV).2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas. (...)4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal - com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.” (sem destaque no original)
Sobre a matéria tratada, também já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:“ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. PARCELAMENTO DO SOLO. DESVIRTUAMENTO DO USO DE IMÓVEL RURAL. LEI 6.766/1979.1. Trata-se de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio Grande do Sul com intuito de obrigar os recorridos a regularizarem loteamento urbano. O Tribunal de origem entendeu que, por não se tratar de zona urbana ou de expansão urbana, incabível a obrigação do promovente ao parcelamento e do Município à regularização do fracionamento de terra.2. O parcelamento rural, regido pelo Decreto-Lei 58/1937, admite o fracionamento de imóveis para fins estritamente rurais somente se: a) observado o aspecto quantitativo, a saber, o módulo rural, variável nos Estados da Federação; e b) respeitada a finalidade, com uso voltado para fins agrícolas, pecuários, agroindustriais ou para extrativismo. A utilização de terreno, ainda que este possua tamanho inferior ao módulo rural e seja carente de obras de infraestrutura e de áreas públicas, em muitos casos com finalidade de moradia e de lazer, pode caracterizar desvirtuação da finalidade rural do imóvel e até mesmo fraude.(...)(STJ, REsp 1317547/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 31/08/2020) (sem destaque no original)
O julgado acima transcrito expressamente considerou a possibilidade de o fracionamento de imóveis para fins estritamente rurais somente se: a) observado o aspecto quantitativo, a saber, o módulo rural, variável nos Estados da Federação; e b) respeitada a finalidade, com uso voltado para fins agrícolas, pecuários, agroindustriais ou para extrativismo, ou seja, tratam-se de requisitos cumulados.Nesse sentido, a regra geral, portanto, é de que o imóvel rural não pode dividido em áreas cuja dimensão seja inferior ao módulo rural estabelecido para a localidade que, no caso, é de 20.000 m2 e, nesse ponto, como dito, irrelevante o fato de não ser destinado a loteamento ou condomínio.Ato contínuo, merece registro a ponderação feita pelo Dr. Colmar José Ribeiro de Campos, já indicada na nota de diligencia registral, de que “não se olvida a existência de exceção ao referido percentual mínimo para o imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município, nos termos do art. 8º, §4º, IV, da Lei n. 5868/72”.No entanto, para esse fim, necessária a demonstração de que a parte efetivamente adquirida se encontra inserida no perímetro urbano.Isso porque, constou da Certidão nº. 075/2019 (mov. 1.4) que parte do imóvel constante da matrícula originária nº. 43.602 do 1º CRI de Pato Branco, encontra-se inserido no perímetro urbano, entretanto, não há qualquer esclarecimento a respeito.Por esta razão absolutamente pertinente a ponderação da agente delegada no sentido de que “caso somente parte do imóvel esteja no perímetro urbano deve-se primeiramente promover a inserção dessa área no perímetro urbano, regularizar/cancelar parcialmente o CCIR e promover o desmembramento do imóvel”, do contrário, “ficam os títulos que envolvam áreas inferiores a fração mínima de parcelamento de imóveis impossibilitados de serem registrados.”Nessas particulares condições, nego provimento ao recurso.III - DECISÃO:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.