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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
18ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Recurso: 0009263-36.2018.8.16.0024
Classe Processual: Apelação Cível
Assunto Principal: Bloqueio de Matrícula
Apelante(s): Marcio Alves Moure
Apelado(s):

AGENTE DELEGADO DO OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE
ALMIRANTE TAMANDARÉ - TERESINHA RIBEIRO DE CARVALHO

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA CONJUNTA.
ANÁLISE CONJUNTA DAS APELAÇÕES. AVERBAÇÃO DA ESCRITURA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE QUE A DECISÃO FOI
EMBASADA EM SENTENÇA PROFERIDA EM AUTOS INEXISTENTES. ERRO
MATERIAL CORRIGIDO NO DECORRER DA DEMANDA. AUSÊNCIA DE
INOVAÇÃO NAS EXIGÊNCIAS REALIZADAS PELO AGENTE DELEGADO NA
SUSCITAÇÃO DA DÚVIDA. TÃO SOMENTE EXPLICAÇÃO DAS RAZÕES.
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL.
AGENTE DELEGADO. DEVER DE FISCALIZAR EVENTUAL BURLA ÀS LEIS DE
PARCELAMENTO DO SOLO. FRAÇÃO IDEAL. QUOTA PERCENTUAL.
APELANTE QUE ADQUIRIU PARTE DO IMÓVEL POR METRAGEM.
CONFIGURAÇÃO DE COMPRA DE "LOTES". LOTEAMENTO IRREGULAR.
ENTENDIMENTO DA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA E DO CÓDIGO DE NORMAS.
RECURSO IMPROVIDO.
Demanda que discute a possibilidade de Márcio Alves Moure realizar a
averbação na matrícula do imóvel rural das escrituras públicas de compra
e venda das frações de 17.550,00 m² (autos nº
0009263-36.2018.8.16.0024) e de 6.750,00 m² (autos nº
0009261-66.2018.8.16.0024) do bem de 48.400m², matrícula n.º 10.281,
localizado no município de Campo Magro e adquiridos de Pedro de Arruda
Campos Filho.
Em um primeiro momento, afirma o apelante que o Cartório de Registro de
Imóvel recusou-se a proceder à averbação da escritura de compra e venda
de imóvel rural com base em sentença prolatada em autos inexistentes,
vez que não existe o processo sob nº 0008377-36.2010.8.16.0024. Porém,
o número correto dos autos mencionado é nº 0008337-36.2010.8.16.0024,
configurando tal fato erro material que foi corrigido no decorrer da
demanda.
Muito embora as legislações aplicáveis aos imóveis rural e urbano
possuam cada uma suas peculiaridades, a decisão dos autos n.º
0008337-36.2010.8.16.0024 apresenta caso similar ao da presente
demanda, vez que trata-se de suscitação de dúvida referente à
impossibilidade de efetuar a averbação de escritura pública de compra e
, diante da irregularidade dovenda da parte ideal de imóvel rural
fracionamento do bem.
Não ocorreu inovação nas exigências realizadas pelo agente delegado na
suscitação da dúvida, pois utilizou em suas razões os artigos do Código
Civil para explicar a exigência relativa à venda na totalidade da parte
ideal.
Devido a prática corriqueira de compra e venda de parte ideal de imóvel
rural, caracterizando em muitos casos o parcelamento irregular do solo,
tem o Agente Delegado o dever de fiscalizar eventual burla às leis de
parcelamento do solo sob o manto de compra e venda de fração ideal do
bem imóvel, nos termos do art. 689 do Código de Normas do Foro
Extrajudicial deste Tribunal.
Verifica-se a priori, não existir óbice a cessão ou alienação de parte ideal
em área menor do que a prevista para os casos de divisão, parcelamento
ou desmembramento dos imóveis, desde que a área não seja delimitada
(parte ideal), devendo ser analisado no caso concreto.
A fração ideal é representada como uma quota percentual que se atribui à
área do bem imóvel, cujo coeficiente o respectivo adquirente tem direito
sobre o objeto.
No presente caso, apesar de afirmar o recorrente que, através das duas
escrituras de compra e venda, adquiriu a “fração ideal” de 24.300m²
(17.550m² + 6.750m²) de um imóvel rural de 48.400m² e que a metragem
mínima do imóvel rural no estado do Paraná é de 20.000,00m², não
havendo qualquer impedimento aos registros das escrituras, tratam-se, na
realidade, de duas escrituras públicas e individualizadas duas áreas
diferentes de compra, sugerindo a compra de “lotes”.
O apelante, quando adquiriu parte da totalidade da área, em dois
momentos distintos, teria por objetivo a compra de “lotes”, configurando a
possível ocorrência de parcelamento irregular do solo.
Isto porque, como há indicação específica da metragem adquirida nas
escrituras de compra e venda do imóvel, não se trata de fração ideal, mas
sim de aquisição de parte do imóvel, isto é, de um lote, sujeitando-se às
normas de parcelamento do solo.
Ainda, há que se atentar ao fato de que consta na matrícula do imóvel
transações realizadas anteriormente de alienação de partes da área a
terceiros, sugerindo novamente a configuração do loteamento irregular.
Portanto, não se tratando de compra e venda de fração ideal do imóvel
rural e sendo as áreas comercializadas inferiores ao limite mínimo
estabelecido no regramento brasileiro, havendo indícios de burla ao
sistema de parcelamento do solo rural, desviando-se do procedimento que
lhe incumbe, nego provimento ao recurso ora interposto.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº.
0009263-36.2018.8.16.0024 e 0009261-66.2018.8.16.0024, da Vara de Registros
Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial do Foro Regional de Almirante
Tamandaré da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que é Apelante
MARCIO ALVES MOURE e AGENTE DELEGADO DO OFÍCIO DO REGISTRO DEApelado
IMÓVEIS DE ALMIRANTE TAMANDARÉ - TERESINHA RIBEIRO DE CARVALHO.
I – RELATÓRIO

deTrata-se o processo nº 0009261-66.2018.8.16.0024
procedimento de Suscitação de Dúvida instaurado pelo então Agente Delegado do
Serviço de Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré, SAMUEL TAKASAKI
MARTINS, devido aos questionamentos do interessado MARCIO ALVES MOURE
quanto às exigências estabelecidas na Ficha de Exigências nº 1109, a qual
compreendeu a inviabilidade da averbação da escritura de compra e venda da parte
ideal de 6.750 m² de um imóvel de 48.400 m², situado na localidade de Campo de
Santo Antônio, no município de Campo Magro, matrícula n.º 10.281, porquanto
vislumbrou elementos objetivos de parcelamento irregular do solo (em fração
menor que a FMP – Fração Mínima de Parcelamento) (mov. 1.2).

Na mesma data, tem-se processo nº 0009263-36.2018.8.16.0024
de procedimento de Suscitação de Dúvida instaurado pelo então Agente Delegado
do Serviço de Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré, SAMUEL TAKASAKI
MARTINS, devido aos questionamentos do interessado MARCIO ALVES MOURE
quanto às exigências estabelecidas na Ficha de Exigências nº 1112, a qual
compreendeu a inviabilidade da averbação da escritura de compra e venda da parte
ideal de 17.550 m² de um imóvel de 48.400 m², situado na localidade de Campo de
Santo Antonio, no município de Campo Magro, matrícula n.º 10.281, porquanto
também vislumbrou elementos objetivos de parcelamento irregular do solo (em
fração menor que a FMP – Fração Mínima de Parcelamento) (mov. 1.2).

Após as tramitações legais, sobreveio sentença conjunta (mov.
44.1 dos autos nº 0009261-66.2018.8.16.0024 e mov. 45.1 dos autos nº
), nestes termos:0009263-36.2018.8.16.0024

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES as dúvidas suscitadas nos autos nº
0009263-36.2018.8.16.0024 e nº 0009261-66.2018.8.16.0024, com a
consequente extinção dos processos com julgamento do mérito, nos termos
do art. 487, I, do CPC.
Cabe à Oficial, então, observar os fundamentos da decisão supra, de modo
a obstar os registros em área menor que o módulo rural, vez que indicativo
de parcelamento irregular.
Anote-se que esta decisão servirá para todas as situações futuras análogas
que possam eventualmente surgir.
Sem custas, ex vi do artigo 207 da Lei 6.015/73.

MARCIO ALVES MOURE Irresignada, a parte interpôs Recurso de
Apelação nos (mov. 52.1) e nos autos autos nº 0009261-66.2018.8.16.0024 nº
(mov. 53.1), em cujas razões sustenta, em síntese:0009263-36.2018.8.16.0024
a) que as duas escrituras de compra e venda, comprovam que o
recorrente adquiriu 24.300m² (17.550m² + 6.750m²) de um imóvel rural de
48.400m² através de duas escrituras de compra e venda;
b) que se verifica que o Cartório de Registro de Imóvel recusou-se
a proceder a averbação da escritura de compra e venda com base em sentença
prolatada em autos inexistentes, vez que não existe o processo sob nº
0008377.36.2010.8.16.0024;
c) que a sentença prolatada nos autos nº
0008337.36.2010.8.16.0024 tem como partes o titular do Cartório de Registro de
Imóvel e vendedor Gabriel Agapito Maltezo e como outorgada compradora Cleci
Vitória Tardetti e, sendo assim, o recorrente não fez parte destes autos, portanto
esta decisão não lhe diz respeito;
d) que o item 16.11.6 do Código de Normas da Corregedoria Geral
de Justiça, que tratava do parcelamento do solo urbano foi revogado pelo
Provimento 249/2013 e o presente feito trata-se de registro de escritura de compra
e venda de parte ideal de imóvel rural e, sendo assim, não se aplica ao presente
feito a decisão dos autos nº 0008377.36.2010.8.16.0024;
e) que não se trata de loteamento irregular, parcelamento
indevido, pois a metragem mínima do imóvel rural é de 20.000,00m², não havendo
qualquer impedimento aos registros das escrituras de compra e venda;
f) que não tem fundamento legal para impedir a averbação das
escrituras de compra e venda na matricula do imóvel rural, tendo em vista que não
existe previsão legal obrigando ao comprador adquirir a totalidade da parte ideal;
g) que não há possibilidade de ser alterado nas razões de dúvida o
motivo informado pelo Oficial Registrador na Ficha de Exigência, sob pena de ofensa
ao artigo 198 da Lei 6.015/73, em face da segurança jurídica e do princípio do
contraditório e da ampla defesa;
h) que nas Fichas de Exigências não houve qualquer afirmação de
parcelamento irregular do solo, assim a alteração dos motivos fere a legislação
aplicável ao caso;
i) que nas razões de dúvida não é possível estabelecer exigências
diversas da prenotação, assim, não cabe no presente momento aduzir o previsto no
artigo 504 e 1314 do CC, pois esta questão não foi objeto de solicitação quanto do
pedido de registro;
j) que somente após o registro destas duas escrituras públicas é
possível requerer junto ao Cartório de Registro de Imóveis a somatória das duas
áreas de fração ideal constante nas duas escrituras para constituir uma única área
de propriedade do recorrente, procedendo a retificação das averbações;
k) que não há Lei que impeça uma pessoa de adquirir várias
partes ideais de um mesmo imóvel rural, em momentos diversos;
l) que não há pedido de desmembramento de área, mas sim de
averbação/registro de parte ideal adquirida através de escritura de compra e venda;
m) que a questão posta neste feito foi enfrentada no SEI
0067198-85.2017.8.16.6000, com despacho no sentido de não há qualquer
impedimento ao registro de parte ideal inferior a fração mínima local;
n) que no estado do Paraná, a fração mínima local é de
20.000,00m², e as duas áreas somadas totalizam 24.300m²;
o) que como se verifica nas escrituras de compra e venda e das
fichas de exigências, o presente feito trata de registro de escritura de compra e
venda de parte ideal e não de desmembramento;
p) que não existe lei que impeça o comprador e vendedor
convencionarem o pagamento do preço combinado para a aquisição de uma parte
ideal de um imóvel rural mediante pagamento parcelado;
q) o pedido de suscitação de dúvida deve ser julgado
improcedente e o pedido de registro das partes ideais pertencentes ao recorrente
merece prosperar, pois trata-se de registro de escritura de compra e venda;
r) que o desmembramento se refere a abertura de nova matrícula
onde a área desmembrada terá uma matrícula própria e a área remanescente
permanecerá com a matrícula anterior, porém não é este o objeto do presente feito;
s) que não houve alienação de lotes, mas sim de alienação de
parte ideal, sem delimitação de área;
t) que para a aquisição de parte ideal de imóvel rural, a legislação
aplicável ao caso não exige que o imóvel seja objeto de regularização fundiária, ou
anexá-lo à zona urbana, anexá-lo a outro prédio rústico ou outra hipótese
excepcional a merecer atenção, nem mesmo que o adquirente se dedique a
agricultura familiar.

Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do
recurso para o fim de julgar improcedente as dúvidas suscitadas e determinar a
averbação/registro da escritura de compra e venda, através das Prenotações de nº
38131 e de nº 38132 (Fichas de Exigencias 1109 e 1112 respectivamente), relativo
a Parte ideal de 6.750,00m² e da Parte Ideal de 17.550,00m², (totalizando
24.300,00m²) do imóvel matriculado sob nº 10281 que possui área total de
48.400,00m², tratando-se de terreno rural.

Com vista, a d. Procuradoria-Geral de Justiça apresentou
manifestação entendendo pelo conhecimento e desprovimento dos recursos (mov.
10.1 e mov. 13.1 dos autos de apelação de ambas as demandas).

É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:

Considerando que os autos estão apensos e a sentença foi
MARCIO ALVES MOUREconjunta, tendo a parte interposto recurso em ambas as
demandas, passo à análise conjunta das alegações.

O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais
requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

Da ação nº 0008377-36.2010.8.16.0024

Em um primeiro momento, afirma o apelante que o Cartório de
Registro de Imóvel recusou-se a proceder ao registro da escritura de compra e
venda de imóvel rural com base em sentença prolatada em autos inexistentes, vez
que não existe o processo sob nº 0008377-36.2010.8.16.0024.

Neste ponto, tem-se que, de acordo com a certidão acostada nos
autos (mov. 21.1 de ambos os processos), o número correto dos autos mencionados
é nº 00083 -36.2010.8.16.0024, configurando tal fato erro material que foi37
corrigido no decorrer da demanda.

Em seguida, alega que a sentença prolatada nos autos nº
0008337-36.2010.8.16.0024 tem como partes o titular do Cartório de Registro de
Imóvel e vendedor Gabriel Agapito Maltezo e como outorgada compradora Cleci
Vitória Tardetti e, sendo assim, o recorrente não fez parte destes autos, portanto
esta decisão não lhe diz respeito.

Porém, neste ponto, cabe observar que ao magistrado é possível
utilizar em suas conclusões entendimento jurisprudencial, não sendo irregular
aplicar o posicionamento assentado em outro processo.

Alega também que a decisão foi proferida com base no item
16.11.6 do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça, que tratava do
e que foi revogado pelo Provimento 249/2013.parcelamento do solo urbano
Todavia, o presente feito trata-se de registro de escritura de compra e venda de
e, sendo assim, não se aplicaria a esta demanda aparte ideal de imóvel rural
decisão dos autos nº 0008337-36.2010.8.16.0024.

Vejamos.

Muito embora as legislações aplicáveis aos imóveis rural e urbano
possuam cada uma suas peculiaridades, a decisão dos autos n.º
0008337-36.2010.8.16.0024 apresenta caso similar ao da presente demanda, vez
que trata-se de suscitação de dúvida referente à impossibilidade de efetuar a
,averbação de escritura pública de compra e venda da parte ideal de imóvel rural
diante da irregularidade do fracionamento do bem (mov. 15 de ambos os
processos).

Portanto, independente da legislação aplicada aquele caso ter sido
revogada, em nada interfere na decisão aqui discutida, posto que não teve
embasamento tão somente no caso similar apontado nos autos n.º
0008337-36.2010.8.16.0024, mas em toda normativa atualizada aplicável ao
presente caso, pelo que nego provimento neste ponto.

Das razões da Suscitação de Dúvida

Na sequência, aduz o apelante que não há possibilidade de ser
alterado nas razões de dúvida o motivo informado pelo Oficial Registrador na Ficha
de Exigência, sob pena de ofensa ao artigo 198 da Lei 6.015/73, em face da
segurança jurídica e do princípio do contraditório e da ampla defesa.

Para isso, alega que nas Fichas de Exigências não houve qualquer
afirmação de parcelamento irregular do solo e não é possível estabelecer exigências
diversas da prenotação, assim, não cabe no presente momento aduzir o previsto no
artigo 504 e 1314 do CC, pois esta questão não foi objeto de solicitação quanto do
pedido de registro.

Porém, aqui, nota-se que não houve ofensa a quaisquer princípios
invocados pelo apelante e nem à legislação aplicável ao caso.
Isto porque, tanto a Ficha de Exigências nº 1109 (mov. 1.3 do
processo nº 0009261-66.2018.8.16.0024), quanto a Ficha de Exigências nº 1112
(mov. 1.3 do processo nº 0009263-36.2018.8.16.0024), consta a exigência de que a
venda deve ocorrer na totalidade da parte ideal e, sendo assim, imprescindível a
análise do parcelamento irregular do solo, posto que um assunto depende do outro
para a conclusão do feito.

Desta forma, não ocorreu inovação nas exigências realizadas pelo
agente delegado na suscitação da dúvida, pois utilizou em suas razões os artigos do
Código Civil para explicar a exigência relativa à venda na totalidade da parte ideal,
pelo que nego provimento ao recurso também neste ponto.

Do registro de parte ideal do imóvel

Aduz o apelante que, através das duas escrituras de compra e
venda, o recorrente adquiriu 24.300m² (17.550m² + 6.750m²) de um imóvel rural de
48.400m² e que não se trata de loteamento irregular e/ou parcelamento indevido,
pois a metragem mínima do imóvel rural no estado do Paraná é de 20.000,00m²,
não havendo qualquer impedimento aos registros das escrituras.

Alega também que não tem fundamento legal para impedir a
averbação das escrituras de compra e venda na matrícula do imóvel rural, tendo em
vista que não existe previsão legal obrigando ao comprador adquirir a totalidade da
parte ideal e que somente após o registro destas duas escrituras públicas é possível
requerer junto ao Cartório de Registro de Imóveis a somatória das duas áreas de
fração ideal para constituir uma única área de propriedade do recorrente,
procedendo a retificação das averbações.

Reclama que não há Lei que impeça uma pessoa de adquirir várias
partes ideais de um mesmo imóvel rural, em momentos diversos e que não há
pedido de desmembramento de área, mas sim de averbação/registro de parte ideal
adquirida através de escritura de compra e venda.

Isto porque, o desmembramento se refere a abertura de nova
matrícula onde a área desmembrada terá uma matrícula própria e a área
remanescente permanecerá com a matrícula anterior, porém não é este o objeto do
presente feito, visto que não houve alienação de lotes, mas sim de alienação de
parte ideal, sem delimitação de área.

Aduz que para a aquisição de parte ideal de imóvel rural, a
legislação aplicável ao caso não exige que o imóvel seja objeto de regularização
fundiária ou anexá-lo à zona urbana, anexá-lo a outro prédio rústico ou outra
hipótese excepcional a merecer atenção, nem mesmo que o adquirente se dedique
a agricultura familiar ou a proibição de que o pagamento do preço combinado para
a aquisição de uma parte ideal de um imóvel rural deve ser mediante pagamento
parcelado.

Por fim, relata que a questão posta neste feito foi enfrentada no
SEI 0067198-85.2017.8.16.6000, com despacho no sentido de não há qualquer
impedimento ao registro de parte ideal inferior a fração mínima local, pelo que
requer a improcedência da suscitação de dúvida.

Pois bem.

Em um primeiro momento, cabe esclarecer que quem adquire
uma “fração ideal” de um imóvel rural recebe um pedaço dentro da totalidade da
área, porém sem localização pré-definida dentro do imóvel e os detentores destas
frações são coproprietários de um todo, configurando um condomínio de fato.

Conceitua o termo o atual Código Civil:

Art. 1.358-A.
(...)
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do
solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a
outros critérios indicados no ato de instituição.

Isto significa que a fração ideal deve ser razoavelmente
proporcional à área adquirida, não especificando o tamanho da área, porém
declarando a proporção negociada em relação a sua totalidade.

Por outro lado, muito embora discipline o parcelamento do solo
urbano, a Lei n.º Lei 6.766/79 conceitua o termo como a divisão da terra em
unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser
realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre
mediante aprovação municipal.

Desta forma, o parcelamento do solo sujeita-se a limitações
normativas, sendo estabelecida a divisão da terra em fração mínima de
parcelamento (FMP), com o objetivo da adequada ocupação da área rural, tendo
como principais coberturas a Lei n.º 4.504/64 (Estatuto da Terra) e a Lei n.º
5.868/78 (Sistema Nacional de Cadastro Rural).

Ocorre que, devido a prática corriqueira de compra e venda de
parte ideal de imóvel rural, caracterizando em muitos casos o parcelamento
irregular do solo, tem o Agente Delegado o dever de fiscalizar eventual burla às leis
de parcelamento do solo sob o manto de compra e venda de fração ideal do bem
imóvel.

Neste sentido, orienta o Código de Normas do Foro Extrajudicial
deste Tribunal:

Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o notário não poderá lavrar, no
caso de desmembramento, escrituras de parte de imóvel rural se a área
desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração
mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro
correspondente.
§ 1º O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se
destine, comprovadamente, à anexação a outro imóvel rural confinante,
desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de
parcelamento.
§ 2º A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não
caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com
seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva,
Naespecialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc.
dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor do Foro
Extrajudicial.

Destaca-se que, conforme esclarecimento realizado no SEI
0067198-85.2017.8.16.6000, de 09.02.2018 e despachado pelo Corregedor de
Justiça deste Tribunal:

O §2º do referido dispositivo, inclusive, prevê a possibilidade de cessão ou
alienação de parte ideal, não indicando limitação, a não ser a que consta de
seus termos(...)
O que não se admite é a divisão, parcelamento ou desmembramento dos
imóveis, como decorre de previsão legal já antiga:(...)
O que se pretende evitar, portanto, é o parcelamento irregular ou indevido
uso do solo, destacando-se de determinada área outras menores que não
atendam ao tamanho mínimo exigido ou previsto na legislação, sendo certo
que as normas administrativas já preveem as providências e cautelas que
cada agente deve tomar em relação a cada caso concreto.
(...)

Em análise a tais regramentos, verifica-se , não existira priori
óbice a cessão ou alienação de parte ideal em área menor do que a prevista para os
casos de divisão, parcelamento ou desmembramento dos imóveis, desde que a área
não seja delimitada (parte ideal), devendo ser analisado no caso concreto.

Portanto, o notário está autorizado, através da análise de
elementos de ordem objetiva a fiscalizar eventual descaracterização dos institutos,
mesmo que o pedido do requerente seja específico de “averbação da escritura
pública de compra e venda”.

Nesta seara, notando indícios de parcelamento, divisão ou
loteamento irregulares deve adotar critérios para aferir a real intenção das partes
contratantes.

Cabe frisar que, tais regramentos têm por finalidade a não
caracterização de loteamento irregular e, ainda que a normativa permita a
aquisição de frações ideais, ou seja, um condomínio , estas não devempro indiviso
ser inferiores à fração mínima de parcelamento.

Esclarecendo, os imóveis de copropriedades são divididos em
e . Assim, o configura-se quando existe a divisãopro-diviso pro-indiviso pro-diviso
física de cada proprietário, com uso exclusivo do proprietário, ao passo que no
, todos os coproprietários usufruem da totalidade do imóvel.pro-indiviso

Assim, resta claro que a fração ideal é representada como uma
quota percentual que se atribui à área do bem imóvel, cujo coeficiente o respectivo
adquirente tem direito sobre o objeto.

No presente caso, apesar de afirmar o recorrente que, através das
duas escrituras de compra e venda, adquiriu a “fração ideal” de 24.300m²
(17.550m² + 6.750m²) de um imóvel rural de 48.400m² e que a metragem mínima
do imóvel rural no estado do Paraná é de 20.000,00m², não havendo qualquer
impedimento aos registros das escrituras, tratam-se, na realidade, de duas
escrituras públicas e individualizadas duas áreas diferentes de compra, sugerindo a
compra de “lotes”.

Assim sendo, a definição de metragem mínima de lote cabe aos
Municípios, tendo o Município de Campo Magro se manifestado nos presentes autos
(mov. 27 do processo nº 0009261-66.2018.8.16.0024 e mov. 28 do processo nº
0009263-36.2018.8.16.0024), prevendo a fração mínima de parcelamento de
20.000,00m².

Importante mencionar que, muito embora a definição da
metragem mínima do lote é de competência de cada município, cabe ao INCRA a
estipulação de requisitos da imposição da fração mínima de parcelamento (FMP),
sendo atualmente estabelecida em 02 (dois) hectares, através da Lei n.º 5.868/72,
que cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural, descrito a seguir:

Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da
lei 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser
desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo
calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no §
1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
(...)
§ 3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que
infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar
escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de
Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de
seus titulares ou prepostos. (Redação dada pela lei 10.267, de 28/8/01)

No mesmo sentido o Estatuto da Terra, Lei n.º 4.504/64:

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à
constitutiva do módulo de propriedade rural.

No processo n.º 0009263-36.2018.8.16.0024, a escritura de
compra e venda diz respeito a uma parte ideal de 17.550 m² do imóvel de 48.400
m², situado na localidade de Campo de Santo Antônio, no município de Campo
Magro, matrícula n.º 10.281 (mov. 1.3), sendo que o negócio jurídico foi realizado
em 21/05/2013.

Já no processo nº 0009261-66.2018.8.16.0024, a escritura de
compra e venda diz respeito a uma parte ideal menor de 6.750 m² do mesmo
imóvel de 48.400 m², situado na localidade de Campo de Santo Antônio, no
município de Campo Magro, matrícula n.º 10.281 (mov. 1.3), sendo que o negócio
jurídico foi realizado em data posterior a anterior, qual seja, em 07/02/2018, isto é,
quase cinco anos após a primeira negociação.

Desta forma, inegável que ocorreram duas negociações em datas
diversas, sendo que a primeira já estava sendo realizada em tamanho inferior a
metragem mínima estipulada pelo município, sendo totalmente independente da
futura negociação que a parte apelante alega que devem ser somadas.

Isto é, a segunda negociação, quando da realização da primeira
compra e venda, tratava-se de um evento futuro e incerto, sendo totalmente
independentes uma da outra e inviável considerar como unitárias para fins de
legalidade.

Ademais, analisando as duas escrituras de compra e venda,
considerando a individualização da área comprada, nota-se a intenção das partes
de serem coproprietários de um imóvel .pro-diviso

Em sendo assim, muito embora não exista impedimento para a
compra de fração ideal de bem imóvel rural e nem a forma como é realizada o
pagamento do bem, desde que lícita, é dever do Agente Delegado apurar indícios
de loteamento irregular como forma de burlar a lei, posto que possuem normativa
própria.

Por todo o exposto, ao que parece, o apelante quando adquiriu
parte da totalidade da área, em dois momentos distintos, teria por objetivo a
compra de “lotes”, configurando a possível ocorrência de parcelamento irregular do
solo.

Isto porque, como há indicação específica da metragem adquirida
nas escrituras de compra e venda do imóvel, não se trata de fração ideal, mas sim
de aquisição de parte do imóvel, isto é, de um lote, sujeitando-se às normas de
parcelamento do solo.

Ainda, há que se atentar ao fato de que consta na matrícula do
imóvel transações realizadas anteriormente de alienação de partes da área a
terceiros, sugerindo novamente a configuração do loteamento irregular.

Portanto, não se tratando de compra e venda de fração ideal do
imóvel rural e sendo as áreas comercializadas inferiores ao limite mínimo
estabelecido no regramento brasileiro, havendo indícios de burla ao sistema de
parcelamento do solo rural, desviando-se do procedimento que lhe incumbe, nego
provimento ao recurso ora interposto.

III - DECISÃO:

Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 18ª Câmara
Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar
CONHECIDO O RECURSO DE PARTE E NÃO-PROVIDO o recurso de Marcio Alves
Moure.

O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Péricles
Bellusci De Batista Pereira, sem voto, e dele participaram Desembargador Marcelo
Gobbo Dalla Dea (relator), Desembargador Espedito Reis Do Amaral e Juiz Subst.
2ºgrau Carlos Henrique Licheski Klein.

Curitiba, 17 de julho de 2020

Des. MARCELO GOBBO DALLA DEA
Relator