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Processo:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
8ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Autos nº. 0010309-86.2015.8.16.0017
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010309-86.2015.8.16.0017, DO FORO CENTRAL DA COMARCA
REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ – 1ª VARA CÍVEL
APELANTE: ASSOCIACÃO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DE LOTES NO
LOTEAMENTO FECHADO PESCA BRASIL – UNIDADE II
APELADO: MANOEL BATISTA DO SANTOS
RELATOR: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS ORIUNDAS DE
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS DE
LOTEAMENTO FECHADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
INSURGÊNCIA DA AUTORA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE
REJEITADA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
SEM FINS LUCRATIVOS. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO A
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS
LEGAIS DE CONSTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE
RESPONSABILIZAÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO E QUE
TAMPOUCO ADERIU AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO.
ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SOB RITO DE RECURSOS REPETITIVOS. RESP 1439163/SP.
PREVALÊNCIA DO DIREITO À LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO
CONSTITUCIONALMENTE GARANTIDA. CF, ART. 5°, XVII.
PRECEDENTES. LEI Nº 13.465/2017 QUE INTRODUZIU O ART. 36-A NA
LEI Nº 6.766/79. ALTERAÇÃO LEGISLATIVA QUE NÃO BENEFICIA A
APELANTE. CONTRIBUIÇÕES COBRADAS ANTERIORES A ALTERAÇÃO
LEGISLATIVA. IRRETROATIVIDADE DA LEI. CONDENAÇÃO DAS
PARCELAS VENCIDAS DURANTE O CURSO DA LIDE E APÓS A
VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/2017. DESCABIMENTO. NÃO
COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO LOTE PELO RÉU. HONORÁRIOS
RECURSAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
VISTOS,relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0010309-86.2015.8.16.0017 da 1ª
Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DE LOTDOS NO LOTEAMENTO
FECHADO PESCA BRASIL – UNIDADE IIe Apelado MANOEL BATISTA DOS SANTOS.

I – A ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DE LOTES NO LOTEAMENTO
FECHADO PESCA BRASIL – UNIDADE II ajuizou Ação de Cobrança de Taxas Condominiais em
face de MANOEL BATISTA DOS SANTOS, alegando que o Requerido/Apelado é proprietário do
imóvel situado no Condomínio Pesca Brasil II, lote 06 – quadra 01; que ele deixou de efetuar o
pagamento das taxas condominiais vencidas no período de março/2013 a maio/2015, totalizando até
esta data o valor de R$ 2.027,88 (dois mil e vinte e sete reais e oitenta e oito centavos). Diante dos
fatos, pugnou pela procedência da demanda, a fim de condenar o Requerido/Apelado ao pagamento dos
valores referentes às taxas condominiais vencidas e as que se vencerem no curso da demanda,
acrescidos de correção monetária e multa (2%) e juros de mora (1% ao mês) - (mov. 1.1-1º Grau).
Citado por edital (mov.88.1- 1º Grau) o réu deixou de apesentar contestação, motivo pelo qual lhe foi
nomeada Curadora especial (mov.94.1 -1º Grau) – Dra. Juliani Cristina Lima Grochoski, a qual
apresentou contestação (mov.101.1 – 1º Grau) alegando, em preliminar, a ausência de causa de pedir,
pois a autora é uma associação de moradores e não Condomínio (Lei 4.591/64), de modo que somente
poderia cobrar do réu se comprovado que ele aderiu à associação. Alegou que não há prova que o Réu
tenha conhecimento da transformação do loteamento em condomínio.
Alegou, ainda, a ilegitimidade passiva do réu, pois ele não é proprietário do imóvel, sendo que não
consta o seu nome na matrícula, tampouco consta da declaração de venda a sua assinatura.
Alegou, ainda, que existe cobrança de parcelas vencidas a partir de fevereiro de 2013, contudo, a
associação somente foi constituída em novembro de 2013, inexistindo qualquer prova de que o réu foi
notificado para comparecer à assembleia.
Sobreveio a sentença (mov.121.1 – 1º Grau), que julgou improcedentes os pedidos formulados na
petição inicial e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios, estes fixados em 15% do valor dado a causa, com fulcro no art. 85, §§2º e 6º, do CPC.
A parte autora interpôs recurso de apelação (mov.129.1-1º Grau) alegando que o direito à livre
associação decorre da liberdade atribuída ao indivíduo como uma das faces do princípio da legalidade
(art. 5º, II, da CRFB/88), sendo o homem livre para fazer o que a lei legítima não o veda, o que não se
deve confundir com o exercício livre e absoluto da propriedade. Neste último caso, há que sempre
prevalecer o interesse público, entendido também como o da sociedade da qual a propriedade (e seu
proprietário/possuidor/detentor) faça parte.
Afirma que, embora beneficiado, o indivíduo que faz parte de uma comunidade onde exista uma
associação, como no caso do Apelado, que lhe preste serviços básicos, não será, como pessoa natural o
beneficiado direto das prestações, mas sim, a sua propriedade que será valorizada e protegida por
despesas pagas pelos demais.
Destaca que deve ser estabelecida diferença entre associado e beneficiado pelos serviços. Este último
obrigado ao rateio das despesas dos serviços básicos que lhe são prestados em decorrência da
propriedade que se beneficia pelos serviços que lhe são oferecidos e executados.
Existem apenas duas diferenças entre o condomínio de fato/associação de moradores e os condomínios
estabelecidos em conformidade com o direito, quais sejam, a formalidade na sua constituição e a
possibilidade de estabelecimento em área pública ou privada. No mais sustenta que o que se verifica,
de fato, é a reunião de pessoas (proprietários/possuidores/detentores) que usufrui de um determinado
bem beneficiado por atividades e serviços que atingem a todos, independente da forma de constituição,
ou não.
Afirma que o fato de não ter sido constituído de direito, um condomínio de fato/associação de
moradores não pode deixar ver seu direito de cobrança das despesas reconhecido pelo ordenamento
jurídico.
Discorreu sobre diferença entre associado e da propriedade beneficiada diretamente pelos serviços
básicos sustentados pelos demais.
Sustenta que a mudança legislativa legalizou a cobrança, nos termos do art. 36-A da Lei 6766/99 –
acrescentada pela Lei 13.465/2017. Afirma que tal mudança não só legitimou a cobrança das taxas
condominiais, como também reconheceu a importância das associações e condomínios de fato.
Afirma que a simples alegação do direito à livre associação de caráter pessoal não afasta a
obrigatoriedade de contribuição nas despesas que se referem tipicamente à preservação do bem e do
local onde estabelecida a propriedade, sendo nítida a diferença entre associado propriamente dito e
propriedade beneficiada.
Pugnou pelo provimento do recurso, para se julgar procedente o pedido inicial, com inversão da
sucumbência.
A curadora Especial apresentou contrarrazões (mov. 135.1 – 1º Grau) alegando, em preliminar, a
intempestividade do recurso. No mérito, rebateu os argumentos do apelante e pugnou pelo não
provimento do recurso.
É a breve exposição.
II- VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO

De início, por questão de ordem deve ser analisada a intempestividade do recurso suscitada nas
contrarrazões pelo apelado.
Sustenta que o recurso de apelação da autora é intempestivo, na medida em que a leitura da intimação
da sentença se deu em 28/11/2019 - quinta feira (mov.124.1- 1º grau), iniciando-se o prazo para
eventual recurso em 29/11/2019 (sexta-feira) e encerrando-se no dia 19/12/2019 (quinta-feira),
contudo, o recurso somente foi protocolado no dia 21/01/2020 (terça-feira).
Sem razão, contudo.
De acordo com o artigo 1.003, § 5º, do novo Código de Processo Civil (2015), com exceção dos
embargos de declaração, o prazo para interpor os recursos e responder-lhes é de 15 dias, :in verbis
“Art. 1.003. O prazo para interposição de recurso conta-se da data em que os
advogados, a sociedade de advogados, a Advocacia Pública, a Defensoria
Pública ou o Ministério Público são intimados da decisão.
(...)
§ 2. Aplica-se o disposto no art. 231, incisos I e VI, ao prazo de interposição do
recurso pelo réu contra decisão proferida anteriormente à citação.
(...)
§ 5º. Excetuados os embargos de declaração, o prazo para interpor os
.recursos e para responder-lhes é de 15 (quinze) dias
(...)”

No que se refere ao termo inicial da contagem do prazo, o artigo 231, inciso V, do Novo Código de
Processo Civil, estabelece que:
“Art. 231. Salvo disposição em sentido diverso, considera-se dia do começo do
prazo:
I - a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a
intimação for pelo correio;
II - a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a
intimação for por oficial de justiça;
III - a data de ocorrência da citação ou da intimação, quando ela se der por
ato do escrivão ou do chefe de secretaria;
IV - o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação
ou a intimação for por edital;
V - o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao
término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação
for eletrônica;
VI - a data de juntada do comunicado de que trata o ou, não havendoart. 232
esse, a data de juntada da carta aos autos de origem devidamente cumprida,
quando a citação ou a intimação se realizar em cumprimento de carta;
VII - a data de publicação, quando a intimação se der pelo Diário da Justiça
impresso ou eletrônico;
VIII - o dia da carga, quando a intimação se der por meio da retirada dos
autos, em carga, do cartório ou da secretaria”

No caso, o procurador da apelante procedeu a leitura da intimação da sentença em 28/11/2019
(quinta-feira), iniciando-se o prazo para eventual recurso em 29/11/2019 (sexta-feira), o qual se
encerraria no dia 19/12/2019 (quinta-feira).
Ocorre que, conforme consta do sistema Projudi, por força do Decreto 939/2018, o dia 19/12/2019 foi
considerado dia não útil, em razão do feriado de Emancipação Política do Estado do Paraná.
Após esse dia, por força da Resolução nº 239/2019 do colendo Órgão Especial do Tribunal de Justiça
do Estado do Paraná, foram suspensos os prazos processuais no período de 20/12/2019 a 20/01/2020,
retornado em 21/01/2020 (terça-feira).
Assim, excluídos os sábados e domingos, bem como os períodos de suspensão do prazo, o termo final
do prazo para a interposição de eventual recurso de apelação da sentença foi dia 21/01/2020 (terça
ferira-feira), exatamente o dia em que a petição de recurso foi protocolada nos autos.
Rejeito, pois, a preliminar de intempestividade do recurso alegada nas contrarrazões.
No mais, presentes os requisitos de admissibilidade, tanto os extrínsecos, como os intrínsecos, o
recurso deve ser conhecido.
Conforme consta do relatório, a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DE
LOTES NO LOTEAMENTO FECHADO PESCA BRASIL – UNIDADE II, sob a denominação de
CONDOMÍNIO PESCA BRASIL II, ajuizou a presente ação de cobrança pretendo a condenação do
réu ao pagamento das denominadas “despesas condominiais” relativas ao imóvel constituído pelo Lote
n°06 – Quadra 01, vencidas no período de março/2013 a maio/2015, no total de R$ 2.027,88 (dois mil e
vinte sete reais e oitenta e oito centavos), sustentando que são oriundas de despesas de manutenção e
conservação das áreas comuns do Condomínio.
O magistrado singular julgou improcedente os pedidos formulados na petição inicial, ao fundamento de
que a associação autora somente foi criada em 11/2013 e não contou com a adesão do réu, sendo,
portanto, indevida a cobrança da taxa de manutenção.
O Apelante pretende a reforma da sentença recorrida para o fim de condenar o réu ao pagamento dos
valores reclamados na petição inicial, bem como as parcelas condominiais vincendas no curso da
demanda.
Em que pese os argumentos do apelante, a sentença não merece qualquer reparo, pois o magistrado
bem analisou as alegações das partes e as provas produzidas por elas, dando solução correta ao litigio.
De início, a despeito do esforço argumentativo dos procuradores da apelante, não há como reconhecer a
natureza jurídica de condomínio edilício a ela, pois não passa de simples associação privada de
moradores.
O comprovante de inscrição cadastral juntado aos autos (mov. 1.3 – 1º Grau) expressamente indica a
natureza jurídica da apelante como sendo “associação privada”, criada em 12/11/2013, e por mais que
adote o nome fantasia de “Condomínio Pesca Brasil II”, não se aplica a ela as regras normativas
próprias dos condomínios edilícios (Lei nº 4.591/64).
Por sua vez, o art. 1º do Estatuto Social da apelante (mov. 1.7 – 1º Grau) expressamente estabelece que
se trata de uma “associação civil, sem fins lucrativos, de direito privado, de caráter associativo para o
desenvolvimento de atividades de interesse comum dos associados, de duração indeterminado, com
sede e foro na Comarca de Maringá, Estado do Paraná na Avenida Duque de Caixas, nº 882, sala
7096, Novo Centro (...)”.
Se não bastasse isso, a cópia da matrícula do imóvel em discussão (n° 12.483 do Registro de Imóveis
da Comarca de Nova Londrina) não faz qualquer referência a instituição de condomínio, mas tão
somente de existência de um empreendimento denominado “Loteamento Fechado Pesca Brasil –
unidade II” (mov. 1.8 – 1º grau).
Como bem se nota, não foram observados os requisitos específicos mínimos para a constituição de
condomínio edilício, tais como, inscrição obrigatória de condomínio no Registro de Imóveis;
individualização de cada unidade, identificada e discriminada; além da especificação da fração ideal
sobre o terreno e de partes comuns, atribuída a cada unidade.
Destarte, não tendo sido observadas as normas legais para constituição válida e regular de um
condomínio edilício (art. 1332 do Código Civil e 7º da Lei nº 4591/64), não pode a associação de
moradores autora – que se sujeita a legislação especifica das associações civis - pretender fazer rateios
de despesas comuns e obrigar os proprietários ao pagamento com fundamento na Lei nº 4591/64, sem
que estes tenham expressamente anuído com a cobrança das referidas despesas ou tenham se associado.
Neste aspecto, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recuso Especial nº
1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento no sentido de que “as
taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário do
O referido julgado foi imóvel que não é associado e nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.
assim ementado:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART.
543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE
FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO
OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art.
543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO
BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 22/05/2015)

No caso concreto, a apelante não trouxe aos autos qualquer prova de que o apelado aderiu a associação
de moradores, tampouco que anuiu com a instituição das denominadas “despesas condominiais” aqui
cobradas, o impossibilita o acolhimento da pretensão de cobrança deduzida na inicial.
Com efeito, a mera constituição de associação de moradores, mediante previsão no estatuto social de
contribuição mensal para manutenção das áreas comuns do loteamento, por si só, não é suficiente para
imputar qualquer obrigação de pagamento ao proprietário, na medida em que não pode ser atrelada tão
somente à aquisição do bem.
Com relação ao réu, não há como aceitar que ele foi admitido compulsoriamente no quadro social da
associação em razão da aquisição dos direitos da unidade autônoma ou sua mudança para a unidade, tal
como previsto no art. 5º do estatuto social, na medida em que a aquisição do lote, segundo a declaração
de mov. 1.7- 1º grau, ocorreu muito tempo antes (11/11/2008) da constituição da apelante (12/11/2013
– mov.1.11- 1º Grau).
Ademais, outro fato que torna a cobrança totalmente ilegítima é a pretensão de exigir valores anteriores
a constituição da associação (12/11/2013 – data do registro do Estatuto Social no Registro Civil de
Pessoas Jurídicas).
Destarte, em que pese as alegações lançadas pela associação apelante nas razões recursais, não se
tratando de taxas condominiais (Lei nº 4.591/64), mas sim de contribuição associativa decorrente de
implantação de loteamento, sem prova de associação do apelado ou anuência expressa com as
cobranças instituídas pelo estatuto social, descabida a cobrança pretendida na exordial.
Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. VÍCIO NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL
NÃO CONFIGURADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. RESP REPETITIVO N.
1.439.163/SP. TAXA QUE NÃO SE EQUIPARA A DESPESA CONDOMINIAL.
NÃO CONFIGURAÇÃO DO CARÁTER PROPTER REM. ANUÊNCIA DOS
RECORRIDOS NÃO DEMONSTRADA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. É assente nesta Casa o entendimento de que, se os fundamentos adotados
bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
2. O acórdão recorrido foi devidamente fundamentado, não havendo falar em
vício na prestação jurisdicional, tendo em vista que, conforme orientação desta
Corte, ‘se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou
corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se
pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos
interesses da parte, como ocorreu na espécie. Violação do art. 489, § 1º, do
CPC/2015 não configurada’. (AgInt no REsp 1.584.831/CE, Relator Ministro
Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/6/2016, DJe 21/6/2016).
3. O aresto impugnado guarda consonância com o entendimento firmado pela
Terceira Turma do STJ no Recurso Especial n. 1.688.721/DF, no sentido de
que ‘as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o
bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições
criadas por associações de moradores (condomínio de fato) ostentam natureza
de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de
concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim,
com o serviço contratado, posto à disposição do associado’. Assim, ‘é possível
ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a exceção de
impenhorabilidade de seu único imóvel se a cobrança fundar-se em dívidas
instituídas por associação de moradores’ (AgInt no REsp 1.688.721/DF, Rel.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/02/2018,
DJe 26/02/2018).
4. Cabe acrescentar que ‘a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados
sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido da
impossibilidade de as taxas instituídas por associação de moradores e/ou
condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha
aderido ao ato que instituiu o encargo’ (AgInt no REsp 1.738.721/DF, Rel.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 03/12/2018,
DJe 06/12/2018).
5. No presente caso, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo
Colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma
fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 6.
Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1822925 SP 2019/0183869-3, Relator:
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/05/2020, T3
- TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS ORIUNDAS
DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS DE
LOTEAMENTO FECHADO – CONDOMÍNIO ATÍPICO – ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES SEM FINS LUCRATIVOS – IMPOSSIBILIDADE DE
EQUIPARAÇÃO À CONDOMÍNIO EDILÍCIO – NÃO PREENCHIMENTO
DOS REQUISITOS LEGAIS DE CONSTITUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE
RESPONSABILIZAÇÃO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO E QUE
TAMPOUCO ADERIU AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO –
ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SOB RITO DE RECURSOS REPETITIVOS – RESP 1439163/SP –
PREVALÊNCIA DO DIREITO À LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO
CONSTITUCIONALMENTE GARANTIDA – CF, ART. 5°, XVII –
PRECEDENTES – SENTENÇA REFORMADA – IMPROCEDÊNCIA DA
PRETENSÃO INICIAL – INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Do escólio da Corte Cidadã: ‘A existência de associação congregando
moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em
área habitacional não possui o caráter de condomínio’ (STJ-2ª Seção, AgRg
nos EAg 1385743/RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, DJe 02/10/2012).
2. Nessa conta: ‘as contribuições criadas por Associações de Moradores não
podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais,
não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o
recolhimento dessa verba. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida
natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas
condominiais’. (STJ - REsp 1.324.107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, DJe 21/11/2012)
3. Consoante já se decidiu: ‘Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a
seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. (REsp
1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão
Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 22/05/2015)
4. Há de prevalecer, in casu, a autonomia da vontade do proprietário, bem
assim observar-se a liberdade de associação constitucionalmente garantida, de
sorte que, à míngua de comprovação da qualidade de associado, não se lhe há
atribuir responsabilidade pelo pagamento das despesas oriundas de
manutenção e conservação de áreas comuns de loteamento fechado levadas a
cargo por entidade associativa sem característica de condomínio edilício
legitimamente constituído”.
(TJPR - 10ª C.Cível - 0009879-37.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.:
Desembargador Domingos Ribeiro da Fonseca - J. 13.09.2018)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE INSTITUIÇÃO FORMAL E REGULAR. ART.
1.332 DO CCB, ART. 7º, DA LEI 4.591/64 E ART. 167, I, 17 DA LRP.
INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAIS. ATOS JURÍDICOS
DISTINTOS. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. FALTA DE ATO INTER
VIVOS, TESTAMENTÁRIO OU LOTEAMENTO URBANO DEVIDAMENTE
REGISTRADO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO.ATO QUE NÃO TEM O EFEITO JURÍDICO DE INSTITUIR
CONDOMÍNIO. SÚMULA 260/STJ. INAPLICABILIDADE. NATUREZA DE
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. UNIFORMIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL.
RESP 1439163/SP. INVIABILIDADE DE COBRAR TAXA DE MANUTENÇÃO
DE MORADOR QUE NÃO ANUIU. HONORÁRIOS RECURSAIS.SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1637904-3 - Região Metropolitana de Londrina -
Foro Regional de Rolândia - Rel.: Vicente Del Prete Misurelli - Unânime - J.
23.03.2017)

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Ação de cobrança – Taxa de manutenção
imposta por associação de moradores – Sentença de procedência – Decisão
que deferiu levantamento de penhora sobre imóvel que gerou a dívida
exequenda, que serve de residência ao réu executado – Inconformismo da
exequente – Não acolhimento – Verba exequenda desprovida de natureza
'propter rem' – Não equiparação à dívida condominial – Inovação legislativa
relativa aos 'condomínios de lotes', prevista na Lei nº. 13.465/2017 não implica
na imediata conversão do loteamento em ente condominial, algo que
dependeria de expressa deliberação dos titulares dos lotes – Verba devida não
convolada em taxa condominial - Imóvel caracterizado como bem de família,
ficando resguardado de atos constritivos – Art. 1º da Lei nº. 8.009/90 e art. 832
do Código de Processo Civil – Necessário o levantamento da penhora –
Decisão interlocutória mantida – Recurso desprovido”.
(TJ-SP - AI: 22527405320198260000 SP 2252740-53.2019.8.26.0000, Relator:
Rui Cascaldi, Data de Julgamento: 22/04/2020, 1ª Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 22/04/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA – DÉBITOS DECORRENTES DE
SERVIÇOS PRESTADOS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES APELADA
– IMPOSSIBILIDADE – PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA APELANTE
AO PAGAMENTO DE VALORES RELATIVOS A DESPESAS REFERENTES
AO LOTE DO QUAL É PROPRIETÁRIA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO
DA EXPRESSA CONCORDÂNCIA DA APELANTE QUANTO AO
PAGAMENTO DAS TAXAS DO LOTEAMENTO – OBRIGAÇÃO QUE NÃO
PODE SER ATRELADA TÃO SOMENTE À AQUISIÇÃO DO BEM –
INSUFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO DA COBRANÇA UNICAMENTE
EM DISPOSIÇÕES ESTATUTÁRIAS ESTABELECIDAS QUANDO DA
FORMAÇÃO DO LOTEAMENTO DENOMINADO AMOPAHI –
ESTABELECIMENTO DE CLÁUSULA EM CONTRATO DE ADESÃO –
INAPLICABILIDADE DE DISPOSIÇÕES RELATIVAS A CONDOMÍNIO –
CONTROVÉRSIA QUE NÃO SE REFERE A EXIGIBILIDADE DE TAXAS
CONDOMINIAIS, MAS A CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA DECORRENTE
DE IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO – IMPRESCINDIBILIDADE DA
PROVA DE ASSOCIAÇÃO DA APELANTE PARA JUSTIFICAR A
COBRANÇA DOS VALORES – ADEQUAÇÃO A ENTENDIMENTO
CONSOLIDADO NO STJ – PRECEDENTES – COBRANÇA QUE NÃO SE
JUSTIFICA PELA ALTERAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL PROMOVIDA PELA L.
13.465/2017 – CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO E AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL PELA APELANTE QUE OCORREU ANTES DA EDIÇÃO DA LEI –
INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES CONTIDAS NA LEI ESTADUAL
16.879/2018 – RECURSO PROVIDO. SUCUMBÊNCIA – INVERSÃO DO
ÔNUS – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 2º,
DO CPC”.
(TJ-SP - AC: 10078646020198260114 SP 1007864-60.2019.8.26.0114,
Relator: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 28/05/2012, 2ª Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2019)

Outrossim, não se desconhece que a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, incluiu o art. 36-A à Lei
nº6.766/79, dispondo que:
“Art.36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de
imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou
empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem
como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de
interesses coletivos desse público com o objetivo de administração,
conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à
valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua
natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão,
à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo
sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos
constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução
dos seus objetivos.”

Neste particular, não se olvida que tal alteração legislativa introduziu relevantes modificações nas
relações entre titulares de direito de moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a
respectiva administração, equiparando as associações de moradores às entidades que desenvolvem as
atividades de administração de imóveis, e, por consequência, sujeitou seus titulares à normatização e à
disciplina constantes de seus atos constitutivos e autorizou a instituição/cobrança de cotas para suportar
a consecução dos seus objetivos.
Todavia, o referido dispositivo legal não tem o condão de legitimar a cobrança de contribuições
relativas ao período anterior a sua entrada em vigor (12/07/2017), mas apenas em período posterior –
as contribuições vencidas após sua vigência. E, no caso, os valores cobrados nos autos são anteriores a
vigência (período de março/2013 a maio/2015), de sorte que a invocação da alteração legislativa em
nada beneficia a apelante.
De outro vértice, ainda que a pretensão da autora, ora apelante, se trate de cobrança de prestações
periódicas, de trato sucessivo, e por isso seja possível incluir na condenação as parcelas que se
vencerem no curso do processo nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, no caso dos autos
a pretensão de cobrança de não deve ser acolhida.
Isso porque, não restou devidamente comprovado nos autos que o réu seja o proprietário do lote
descrito na inicial, pois, a declaração juntada no mov. 1.7 -1º grau não se presta para tanto,
notadamente porque não consta qualquer assinatura do réu e a declaração foi firmada pela construtora
em nome de quem está registrado o imóvel – cópia da matrícula do imóvel (mov. 1.8 – 1º grau).
Relevante destacar que sequer foi juntado aos autos o contrato originário firmado em 11/11/2008 a que
faz alusão a declaração, ou qualquer outro documento onde conste que o réu efetivamente adquiriu o
lote, devidamente assinado por ele, mormente quando ele sequer ocupa o lote, inclusive foi citado por
edital.
Nesse passo, nos termos da matrícula do imóvel, a proprietária C.A. Brasil Construtora S/A é quem
deveria, em tese, responder pelo pagamento dos valores referentes ao lote discutido nos autos, pois, não
comprovado que efetivamente ocorreu a venda a favor do réu.
Nestes termos, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente os pedidos formulados na petição
inicial.
Por fim, considerando o desprovimento do recurso da autora, majoro o valor dos honorários
advocatícios devidos aos procuradores da apelada para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado
da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação da autora,
com majoração da verba honorária, nos termos da fundamentação.

III- DECISÃO
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 8ª Câmara Cível do
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O
RECURSO DE PARTE E NÃO-PROVIDO o recurso de ASSOCIACAO DOS MORADORES E
PROPRIETARIOS DE LOTES NO LOTEAMENTO FECHADO PESCA BRASIL - UNIDADE II.
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Marco Antonio
Antoniassi (relator), com voto, e dele participaram Juiz Subst. 2ºgrau Alexandre Barbosa Fabiani e
Desembargador Hélio Henrique Lopes Fernandes Lima.

17 de julho de 2020
Desembargador Marco Antonio Antoniassi
Juiz (a) relator (a)