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Processo:

I – RELATÓRIO:José Júlio Reilly Algodoal, em causa própria, e sua esposa Odette Agari Algodoal apelam da sentença, de mov. 19.1, que julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo agente delegado responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Paranaguá, nos seguintes termos:“Entendo correta a recusa formalizada pelo senhor Oficial do Registro de Imóveis, na medida em que, do ato de compra e venda, deve haver a discriminação certa do imóvel objeto da transação, ainda que se trate de área encravada, de modo que não procede a argumentação da parte interessada. Em especial, referiu-se ao princípio da especialidade objetiva.Sabe-se somente que houve o destaque da área de 248,40m² em virtude da usucapião declarada judicialmente, mas não se sabe a localização dessa fração do imóvel dentro do total, impondo-se a retificação da área remanescente, no tocante às características e confrontações, sendo insuficiente apenas deduzir da metragem total do imóvel, como pretenderam os vendedores em Escritura Pública.Aliás, da matrícula da parte usucapida, atualmente sob n. 61.447, consta as respectivas características e medidas, portanto, identificada a área (mov. 5.1).Com efeito, partilho do entendimento do senhor Oficial de Registro em remeter a parte interessada à retificação administrativa do remanescente.”.
Irresignados, insurgem-se os promitentes vendedores sustentando que a legislação pertinente determina que a matrícula imobiliária deverá descrever o imóvel conforme sua linha perimetral, o que fora realizado pela escritura pública.Prosseguem deduzindo que, no caso, o terreno usucapido está encravado no terreno maior, devidamente demarcado e com matrícula própria, o que dispensa quaisquer outras providências e resta impossível a ocorrência de sobreposição de área.Defendem que, o bem de matrícula nº. 61447, por se tratar de imóvel encravado, não pode ser reconhecido como lindeiro ou confinante, o que dispensa maiores descrições.Consignam que “a existência de acidentes geográficos quaisquer, sejam naturais ou artificiais (morro, edificação, fonte, poço, área encravada, servidão, etc.) não alteram a descrição do terreno em suas metragens e confrontações, pois não modificam a sua linha perimetral” e do mesmo modo a existência de servidões ou áreas encravadas, razão pela qual postulam a reforma da sentença.Devidamente intimado, o agente delegado responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Paranaguá informou a ausência de interesse em se manifestar acerca da apelação, renunciando o prazo concedido (mov. 31.1).Instado, o representante do Ministério Público, Dr. Colmar José Ribeiro Campos, manifestou-se pelo desprovimento do recurso de apelação (mov. 12.1 - recurso), ao argumento de que “o fato da área usucapida ser encravada não exclui a obrigação da identificação adequada da área remanescente”.

Antes de apreciar as razões recursais, importa esclarecer a cadeia de fatos que deu origem à presente discussão.Em 27.12.2002 Odette Agari Algodoal e José Júlio Reilly Algodoal ajuizaram ação de reintegração de posse (autuada sob o nº. 11/2003), do terreno de matrícula 31.262 do CRI de Paranaguá, de 4.300 m2, em face de Francisco Manoel de Almeida e demais ocupantes da área.Narraram que Odette havia recebido o bem como herança de seu pai, Sr. Shinquichi Agari, que, por sua vez, havia comprado o imóvel em negócio firmado em 25.06.1951.Em síntese, discorreram que Shinquichi Agari, no ano de 1951, adquiriu um terreno de 470.000,00 m2 e desde de então passou a exercer a posse do imóvel, com o loteamento da área, demarcação de quadras, abertura de ruas, aviventando divisas, pagando regularmente os impostos territoriais e que “após sua morte, viúva-meeira e herdeiras continuaram a exercer posse”, esclareceram que um desses lotes por ele aberto, se refere a matrícula nº. 31.262 do CRI de Paranaguá, ora reivindicada.Aduziram que, entre 1962 e 1991 os autores residiam em Paranaguá e inspecionavam com frequência o loteamento, mas com a mudança do casal para Curitiba as visitas se tornaram menos frequentes.Em 1998 ao percorrer o terreno identificaram pessoas residindo no local, sem autorização ou “qualquer título capaz de legitimar a indevida ocupação”, razão pela qual ajuizaram em 27.12.2002 a referida ação de reintegração de posse.Ocorreu que, ao longo da instrução processual diversos ocupantes firmaram acordo com os autores, com o compromisso de adquirir as frações ocupadas. É o que se observa do mov. 1.1 (0003947-43.2003.8.16.0129) pág. 95 e seguintes (fls. 94/101 – autos físicos), tendo sido homologado o acordo firmado em decisão de fls. 105 (mov. 1.1 pág. 108 – projudi).O feito, contudo, prosseguiu em face de Francisco Manoel de Almeida e sua companheira Maria Iza Cleia que opuseram exceção de usucapião.Inobstante não ter sido juntado memorial descritivo, ambas as partes (autores e réu) encaminharam mapas deduzindo a área ocupada por Francisco. Entretanto, diante da divergência de metragem nos mapas, determinou o juízo a realização de inspeção que concluiu (fl. 124 – físico/ 130 – projudi):“Dirigindo-se ao endereço residencial, na Rua Paraná, nº. 20, Parque Agari, nesta cidade de Paranaguá, foi constatado que a área ocupada pelo requerido encontra-se delimitada com dois morões na parte frontal e um morão na parte dos fundos, na lateral esquerda de quem da rua olha para o terreno. Foi constatado ainda que o terreno do requerido possui cerca de arame farpado na parte frontal e na lateral direita. Efetuada a medição da área em litígio, foram apuradas as seguintes medidas: a parte frontal do terreno com 13.67m; lateral direita, com 17,55m, lateral esquerda com 18,31m e fundos ou travessão com 13,96m. Concluída a coleta das medidas na presença de todas as partes interessadas, foi encerrada a inspeção judicial e determinada a lavratura do presente termo”.
Após a entrega de memoriais, sobreveio a sentença fls. 144/148 – físico (pag.154/158 – projudi) que julgou “improcedente o pedido inicial, reconhecendo em favor dos réus o usucapião sobre o lote objeto da ação, na forma do disposto na Lei 10.257, de 10.07.01, servido a presente sentença como título hábil translativo de domínio" (in verbis).Irresignados recorreram os autores, em recurso de apelação nº. 660857-9 que, ao final, foi rejeitado pela 17ª Câmara Cível.Ato contínuo, em 21.10.2010 Francisco e Maria formularam pedido de cumprimento de sentença para que fosse expedido o respectivo mandado para registro imobiliário. Na sequência, em petição de fls. 200/201 requereram que o mandado contivesse as seguintes informações:“a) Que o imóvel possui as seguintes característica e confrontações:área total de 248,40m2, situado do lado ímpar do prolongamento da rua Panamá; lateral direita, de quem do imóvel olha a rua, 18,0m. confronta com o terreno de Peterson R. Almeida; latera esquerda, 18,00m. confronta com terrebi de Cioly de Almeida Xavier; fundos, 13,80m confronta com terreno de Donatila D. Santos; Inscrição Imobiliária nº. 09.1.12.033.0537.000.00-. (...)”
Para tanto, encaminharam os requerentes novo mapa (fls. 204 – processo físico).Contudo, em mov. 7.1 do processo já digitalizado nº. 0003947-43.2003.8.16.0129, Odette Agari Algodoal e José Júlio Reilly Algodoal insurgem-se em face da descrição deduzida, postulando a retificação da matrícula para que passe a descrever o imóvel usucapido como sendo:“Terreno urbano, encravado na Chácara “A” da planta de loteamento do Parque Agari Paranaguá, o qual possui as seguintes metragens: frente, 13,67m (treze metros e sessenta e sete centímetros); lateral direita, 17,55m (dezessete metros e cinquenta e cinco centímetros); lateral esquerda, 18,31m (dezoito metros e trinta e um centímetros); fundos, 13,96 m (treze metros e noventa e seis centímetros). Área: 248,40 m2 (duzentos e quarenta e oito metros e quarenta decímetros quadrados). Sem confrontações. Indicação fiscal: 09.1.12.003.0537.000-00. O acesso ao terreno se dá por servidão de passagem utilizada pelos demais co-possuidores da Chácara ‘A’.”
O pedido foi deferido pelo juízo em decisão de mov. 26.1, datada de 27.09.2018, cumprida em 23.04.2019, com o encerramento da matrícula nº. 56.485 e abertura da matrícula nº. 61.447, todas o CRI de Paranaguá.Na sequência, os autores e requeridos que transigiram naqueles autos de reintegração de posse, compareceram ao 2º Tabelionato de Notas de Paranaguá para lavratura da escritura pública respectiva, para fins de transmissão da titularidade da área remanescente do imóvel de matrícula nº. 31.262.Constou na escritura pública a compra e venda da “área remanescente de 4.051,60 metros quadrados do seguinte imóvel: A chácara ‘A’, da planta Parque Agari Paranaguá, situado na Estrada do Mar, desta cidade, com as seguintes medidas e confrontações: a SE 50,00 (cincoenta) metros de frente para a rua do Rosário: a NE lateral direita, 80,00 (oitenta) metros, com a Chácara ‘B’ a So lateral esquerda, 100 (cem metros), com terrenos de Renato Accioly Veiga, a NO travessão em linha sinuosa, 80,00 (oitenta) metros, com o Rio Emboguassú, perfazendo a área de 4.300,00 metros quadrados, com a seguinte inscrição imobiliária: 05.7.31.25.0050.000”.Também que “pelos outorgantes vendedores, me foi dito que, parte do referido imóvel contendo área de 248,40 metros quadrados foi usucapida por Francisco Manoel de Almeida, conforme consta da Matrícula nº. 56.485 do mencionado Registro Imobiliário, restando a área remanescente contendo 4.051.60 metros quadrados”.
No entanto, ao levar o documento à registro, o agente delegado responsável pelo Serviço de Registro de Imóveis de Paranaguá o recusou, ao argumento de que o imóvel restaria desconfigurado.Aduziu que:“Com efeito, em razão do registro de uma usucapião na área originária da matrícula (AV-02, com a abertura da matrícula 56485 e, após retificação judicial, 61.447), seu remanescente ficou descaracterizado”.
Isso porque, a matrícula 31.262 daquele CRI de Paranaguá descreve o imóvel como sendo: “A chácara ‘A’, da planta Parque Agari Paranaguá, situado na Estrada do Mar, desta cidade, com as seguintes medidas e confrontações: a SE 50,00 (cincoenta) metros de frente para a rua do Rosário: a NE lateral direita, 80,00 (oitenta) metros, com a Chácara ‘B’ a So lateral esquerda, 100 (cem metros), com terrenos de Renato Accioly Veiga, a NO travessão em linha sinuosa, 80,00 (oitenta) metros, com o Rio Emboguassú, perfazendo a área de 4.300,00 metros quadrados, com a seguinte inscrição imobiliária: 05.7.31.25.0050.000”
A averbação 04 consignou que “conforme decisão do MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível desta Comarca (...) no processo de Reintegração de Posse nº. 0003947-43.2003.8.16.0129, (...) foram retificadas as características do imóvel objeto da matrícula nº. 56.485, mencionada na averbação precedente, razão pela qual foi procedida a abertura da matrícula nº 61.447, e encerrada a matrícula nº 56.485, (...)”.A matrícula nº 61.447 (mov. 6.2), por sua vez, descreve o terreno usucapido encravado na matrícula nº 31.262 como sendo:“Terreno urbano, encravado na Chácara ‘A’ da planta de loteamento do Parque Agari Paranaguá, o qual possui as seguintes metragens: frente, 13,67m (treze metros e sessenta e sete centímetros); lateral direita, 17,55m (dezessete metros e cinquenta e cinco centímetros); lateral esquerda, 18,31m (dezoito metros e trinta e um centímetros); fundos, 13,96 m (treze metros e noventa e seis centímetros). Área: 248,40 m2 (duzentos e quarenta e oito metros e quarenta decímetros quadrados). Sem confrontações. Indicação fiscal: 09.1.12.003.0537.000-00. O acesso ao terreno se dá por servidão de passagem utilizada pelos demais co-possuidores da Chácara ‘A’”.
Em síntese, de um lado sustenta o registrador que, a despeito da delimitação de área e a demarcação fática do terreno, inexiste suficiente caracterização da área remanescente nos registros públicos, notadamente porque não se verifica nos documentos registrais a correta localização da parcela usucapida encravada, que pode estar “em qualquer local dentro da área total”. De outro, sustentam os vendedores/recorrentes que a área usucapida é devidamente caracterizada em matrícula própria e respeitada na escritura levada a registro, cujas delimitações fáticas são claras e de conhecimento amplo. Deduzem ser suficiente para efeitos de registro a indicação da metragem total do imóvel, com a correta descrição perimetral da área, o que foi feito na escritura pública em epígrafe.Pois bem. Cinge-se, portanto, a controvérsia dos presentes autos tão somente em definir se após retificação judicial, que culminou na abertura da matrícula nº. 61.447, a área remanescente da matrícula nº 31.262 resta suficientemente caracterizada e, por conseguinte, se é possível o registro da escritura pública que instrui a inicial.Conforme constou da sentença, a resposta é negativa.A Lei nº. 6.015/73 em seu art. 176, §1º, 3, “b” determina que “são requisitos da matrícula: (...) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (...) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”.Sabe-se que, antes do reconhecimento judicial da prescrição aquisitiva em favor de Francisco Manoel de Almeida e sua companheira Maria Iza Cleia e, por conseguinte, do desmembramento da matrícula nº 31.262, o terreno constante daquele documento estava suficientemente descrito inexistindo óbice para sua negociação e eventual registro de qualquer título.Contudo, com a sentença de procedência e a abertura de matrícula nº. 56.485, retificada para a nº 61.447, houve a inequívoca alteração da matrícula nº 31.262, tanto em sua medida perimetral interna, quanto no que tange a área total do imóvel, além da própria averbação de servidão de passagem. E, da leitura dos documentos que instrui a inicial, nota-se que a área remanescente não se encontra bem identificada.
Nesse ponto, o art. 646 do Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral da Justiça deste Tribunal de Justiça Estadual estabelece que “no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área do imóvel, a retificação será averbada pelo registrador de imóveis, a requerimento do interessado, quando houver anuência dos confrontantes e/ou dos eventuais ocupantes, mediante a apresentação, pela parte, de planta e de memorial descritivo assinados por profissional habilitado, além de comprovante de recolhimento de ART do CREA, com firma reconhecida de todos os signatários”.Tal exigência, tem como fundamento de validade a própria Lei de Registros Públicos supramencionada e o princípio da especialidade objetiva (citada pelo juízo, agente delegado e Ministério Público).Na hipótese dos autos, o memorial descritivo, a que se refere o Código de Normas, deveria ter sido apresentado antes da abertura da matrícula nº. 56.485 ou, sucessivamente, para instruir o pedido de retificação que culminou com a abertura da matrícula nº 61.447, para fins de instruir o documento, identificar corretamente a área desmembrada, a localização da servidão de passagem, bem como permitir a retificação da matrícula nº 31.262 em sua área remanescente, o que não ocorreu.A ausência de tal documento não pode ser suplantada ou desprezada, pois, conforme bem indicou o registrador o que se tem no momento é um imóvel de 4.300m2 desfalcado em 248,40m2, em que não é possível verificar em seus documentos qual a localização exata dessa área desmembrada e, por conseguinte, a posição da área remanescente.O fato de a demarcação ser visível (in loco) e respeitada não é suficiente para dispensar a respectiva identificação em seu registro imobiliário que, pelos princípios da legitimação e fé pública, deve exprimir a verdade fática em sua forma e extensão.Diferentemente do que fazem crer os vendedores, a área usucapida, a despeito de estar encravada, não pertence ou faz parte da área total da matrícula nº 31.262, o que permite a conclusão da existência de divisa entre a área da matrícula 61.447, a área remanescente da matrícula nº 31.262, que exige a correta e precisa identificação.Ademais, conforme bem reconheceram os recorrentes “o imóvel urbano deve ser descrito em considerando sua linha perimetral” e, no caso somente está descrito o perímetro externo, não havendo qualquer identificação do perímetro interno (assim considerada como a linha que divide o imóvel dos apelantes daquela parte que lhes foi retirada por usucapião).Em resumo, a identificação correta do imóvel (área remanescente), depende da precisa descrição das suas características, com a indicação dos perímetros interno e externo, confrontações e divisas, identificação geodésica, notadamente por se tratar de exigência legal, não sendo suficiente a simples indicação do perímetro externo e montante total da área (por mero cálculo de subtração).Conforme bem expôs o representante do Ministério Público, Dr. Colmar José Ribeiro Campos, “o sistema registral prima pela fidelidade e pela veracidade das informações assentadas, os registros públicos atinentes a bem imóvel exigem a sua plena e perfeita identificação. Tanto na matrícula quanto em escrituras públicas de compra e venda, não pode haver indefinição ou imprecisão das características do bem imóvel. Trata-se de aplicação do princípio da especialidade objetiva”.Assim, prossegue: “o fato da área usucapida ser encravada não exclui a obrigação da identificação adequada da área remanescente. Pelo contrário, torna-se ainda mais importante a definição precisa de como e onde o remanescente confronta com a área encravada, para que não haja dúvidas quanto aos limites de cada qual”.Destarte, correta a conclusão do juízo de primeiro grau e do agente delegado suscitante no sentido de ser necessária a retificação administrativa da área remanescente da matrícula nº 31.262 para que se possa registrar a compra e venda a que se refere a escritura pública que instrui a inicial.Tal retificação deve, necessariamente, ser precedida “de planta e de memorial descritivo assinados por profissional habilitado, além de comprovante de recolhimento de ART do CREA” às expensas dos atuais proprietários do imóvel, porque sucumbente dos autos de reintegração de posse em que o procedimento deveria ter sido produzido.Nessas condições, nego provimento ao recurso.III - DECISÃO:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.