Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIOTrata-se de suscitação de dúvida registral apresentada pela Sra. Daniele Michalowski Cosechen, Agente Delegada do Cartório de Registro de Imóveis de Cambé, a pedido de Irene Ferreira Moraes da Silva.Aduz na inicial (mov 1.1) que: a) em 14/08/2019 foi apresentada para exame de cálculo a documentação para instituição de um condomínio urbano simples, sem área comum, composto por duas casas residenciais, edificadas sobre o imóvel objeto da matrícula nº 45.184 daquela Serventia; b) elaborou a nota de devolução nº 71/2020, na qual explicitou que por estar tramitando os autos de suscitação de dúvida n. 12915-28.2019.8.16.0056, questionava exatamente a possibilidade de instituição e registro de condomínio de casas em que não há área comum, ou que a área comum entre estas é somente o muro divisório, o que é a hipótese dos autos; c) requer a deliberação acerca da possibilidade de instituição e registro do condomínio de casas na forma como apresentado, ou seja, em que a área comum é apenas o muro divisório, ressalvando que as unidades autônomas ficam com acesso independente para rua e frente e área inferior ao previsto na lei de zoneamento.Adveio manifestação (mov 23.1) da parte interessada, Irene Ferreira Moraes da Silva, alegando em suma que a) tem tido dificuldades de registrar perante o Cartório de Registro de Imóveis de Cambé-PR o mencionado empreendimento, embora já tivesse sido aprovado junto à Secretária de Obras deste Município; b) outro empreendimento foi registrado, pela mesma Registradora e nas mesmas condições discutidas nesta demanda conforme matrícula sob nº 40.113. Por sua vez, o Município de Cambé manifestou-se (mov. 26.1), concordando com a Titular do Serviço Registral de Imóveis em não permitir a implantação do condomínio, uma vez que contrária a legislação municipal.Parecer do Ministério Público foi apresentado (mov. 29.1), opinando pela procedência da dúvida suscitada.A sentença proferida no Juízo a quo entendeu pela procedência da dúvida, apontando que corretas as determinações da Oficial conforme segue:“Logo, considero que o registro da escritura de instituição de condomínio, divisão e atribuição de unidades autônomas do Condomínio Residencial Família Moreno não se mostra possível na forma como pretendida pelos interessados, tal como discorrido pela Sra. Registradora de Imóveis. Saliento que o fato de ter havido registro, em situação análoga, em momento anterior não justifica autorizar o registro de novos casos, em detrimento das disposições legais. (...).” (Mov. 32.1).Em face do decisum, apresentou Irene Ferreira Moraes da Silva recurso de apelação (mov. 43.1), alegando, em síntese, que: a)
deve ser concedido o benefício da justiça gratuita em seu favor, tendo em vista que não possui condições financeiras de arcar com as custas processuais; b) o projeto de construção foi devidamente aprovado pela Secretaria de Obras de Cambé, de forma que cumpriu todos os requisitos exigidos na oportunidade em que se dirigiu ao departamento responsável da Prefeitura, não podendo sofrer prejuízos a que não deu causa, já que houve descuido na aprovação do projeto pelo Município; c) não pode ser penalizada pela má administração, pelo que tem direito de que o ato seja registrado perante o CRI de Cambé, razão pela qual a sentença deve ser reformada, para que seja registrada a escritura pública de constituição de condomínio.Apresentada contrarrazões (mov. 50.1).Vieram os autos conclusos (mov. 11.1), oportunidade que determinei que a apelante deveria comprovar que faz jus ao benefício da gratuidade judiciária, devendo, para tanto, indicar a composição familiar, o seu ofício, a renda e as despesas do grupo familiar, juntando documentos hábeis a comprovar o alegado (em especial, contracheques, holerites e/ou extratos previdenciários legíveis e atualizados, as últimas declarações de imposto de renda de cada membro e comprovantes dos gastos ordinários e extraordinários).A apelante peticionou anexando documentação para comprovar que faz jus ao benefício da gratuidade judiciária (mov. 14.1).Concedida vista para a douta Procuradoria (mov. 17.1), o qual opinou pela manutenção da sentença.Voltaram, então, conclusos os autos.É o que de relevante tinha a relatar.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOPrefacialmente, analisando as circunstâncias dos autos, tenho que a apelante faz jus à benesse da gratuidade. É que, embora não se descuide de que a recorrente é titular de imóveis, o que se denota é que são imóveis de baixo valor, inclusive hipotecado.Além disso, os elementos fático-probatórios coligidos aos autos pela própria apelante no mov. 14, indicam que seu marido, apesar de ter um bom rendimento como aposentado, possui diversos problemas de saúde que geram gastos com medicamentos, uma vez que se trata de pessoa idosa.No mais, o casal possui empréstimo junto à CREFISA, que somado ao valor da prestação do imóvel residencial, ultrapassa o rendimento do marido da apelante.Assim, a incapacidade da apelante de suportar as custas e despesas processuais sem prejuízo à sua subsistência resta comprovada, logo, defiro o benefício da justiça gratuita.Presentes, destarte, os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.No mérito, contudo, as razões recursais, meramente protocolares, são absolutamente incapazes de infirmar os termos da bem lançada sentença de mérito, conforme passo a expor na sequência.De rigor, sequer ultrapassaria o juízo de admissibilidade, na medida em que a própria parte concorda que a pretensão esbarra na legislação, desautorizando o registro.Partindo para que a questão, a pretensão se restringe em estabelecer se é ou não possível o registro da escritura pública de instituição de condomínio.Ocorre que, a apelante requereu a averbação do Condomínio denominado Residencial Família Moreno composto por duas casas residenciais.
Porém, dos documentos apresentados ao Registrador foi verificado que do projeto não constava a existência de áreas comuns aos condôminos, sem as quais não há que se falar em condomínio edilício.A propósito, cumpre destacar que a legislação municipal aplicada na hipótese dispõe por meio da Lei Municipal n. 2.196/2008 em seu artigo 5º que:Os usos do solo urbano ficam classificados em: I- RESIDENCIAL: a) RESIDENCIAL UNIFAMILIAR – É caracterizado pela edificação isolada no terreno, com acesso individual e destinada a uma única unidade de moradia; b) RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL – É caracterizado por um conjunto de moradias, geminadas ou isoladas no terreno, não superpostas, contendo acesso coletivo; c) RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR VERTICAL – É caracterizado por um conjunto de moradias superpostas, com acesso coletivo. (Grifo nosso)Nesse sentido, cabe a Lei Municipal fixar os requisitos para autorizar a instituição de condomínio urbano na cidade nos termos do artigo 30, inciso VIII da Constituição Federal.No requerimento de averbação (mov 1.3) consta tratar-se de uma construção de residência multifamiliar, entretanto, as casas construídas não possuem acesso coletivo ou área comum, conforme se extrai da escritura de instituição de condomínio, divisão e atribuição de unidades autônomas (mov 1.4).Por fim, quanto ao argumento da apelante de que obteve autorização para construção por meio de alvará do Município, cabe destacar que eventual equívoco do município há de ser objeto de ação própria, na medida em que, como observado anteriormente, não é possível afastar a incidência da lei, seja sob pretexto de erro da municipalidade, seja sob pretexto de que, anteriormente, e também por equívoco, outros imóveis foram objeto de registro.Em resumo, nada há para alterar nas determinações apontadas pelo Registro de Imóveis de Cambé /PR.